REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Asunto Principal: FP02-V-2006-000549 ANTECEDENTES El día 09 de mayo de 2006 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), escrito contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por CELSA DIEGUEZ DE FERNANDEZ, MARIA ISABEL FERNANDEZ DIEGUEZ, JOSE FERNANDEZ DIEGUEZ y MARIA CELSA FERNANDEZ DIEGUEZ, representados por los abogados SAUL ANDRADE, SAUL ANDRES ANDRADE M., y SORY HERNANDEZ, contra FRANCO CARRILLO y VECENZO SORRENTINO, representados por el abogado RACHID RICARDO HASSANI EL SOUKI, todos debidamente identificados en autos. Alega la parte actora en su escrito: Que sus mandantes cedieron en arrendamiento a los ciudadanos Franco Carrillo y Vicenzo Sorrentino, dos (2) locales comerciales, contiguos, que forman parte de un galpón para comercio enclavado sobre una parcela de terreno de mayor extensión, ubicada en la Avenida Libertador, Barrio La Democracia, zona urbana de Ciudad Bolívar, tal como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la nombrada Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, con fecha 21 de octubre de 2004, inserto bajo el N° 86, del Tomo 97 de los respectivos Libros de Autenticaciones. Que dichos locales comerciales se distinguen en el galpón con los números 2 y 3 y tienen las siguientes características: El local N° 2 tiene un área aproximada de construcción de ciento treinta y ún metros cuadrados (131 M2) y consta de un salón y baño; el local N° 3 tiene un área aproximada de construcción de ciento treinta y dos metros cuadrados (132 M2) y consta igualmente de un salón y un baño. Que en la cláusula segunda del contrato se pactó como canon mensual de arrendamiento la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) y por la cláusula tercera contractual se estableció como término de duración del mismo un (1) año contado a partir del día 15 de octubre de 2004, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales de mutuo acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento; pero que igualmente se estableció que en todo caso la parte que quisiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prorrogas, debía notificarlo a la otra parte con tres meses de anticipación por lo menos. Que el día 01 de julio de 2005 la ciudadana Celsa Dieguez de Fernández por intermedio de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, actuando en su propio nombre y como apoderada de los ciudadanos María Isabel Fernández Dieguez, José Fernández Dieguez y María Celsa Fernández Dieguez, le notificó a los mencionados arrendatarios que de conformidad con la cláusula tercera de dicho contrato era su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia al vencimiento del término del contrato, es decir, el día 15 de octubre de 2005. Que al vencimiento del término del contrato (15-10-2005), se produjo la prorroga legal operando de pleno derecho que los arrendatarios siguieron ocupando los locales comerciales objetos del arrendamiento, y que dicha prorroga legal venció el día 15 de abril de 2006, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Que vencida como se encuentra la prorroga legal obligatoria , que operó de pleno derecho, los arrendatarios ciudadanos Franco Carrillo y Vicenzo Sorrentino, han incumplido hasta la presente fecha con su obligación de hecer entrega de los locales comerciales arrendados pese a las gestiones realizadas al respecto por parte de los arrendadores. Que demandan a los ciudadanos Franco Carrillo y Vicenzo Sorrentino, para que convengan o y de no ser así a ello sean compelidos por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En entregar a sus mandantes, libre de bienes y personas, los locales de comercio distinguidos con los números dos (2) y tres (3) que forman parte de un galpón para comercio enclavado sobre una parcela de terreno de mayor extensión, ubicada en la Avenida Libertador, Barrio La Democracia, zona urbana de Ciudad Bolívar. Segundo: En entregarle a sus mandantes los referiods locales comerciales solventes en el pago de todos sus servicios públicos conforme lo previene la cláusula séptima del mencionado contrato. Tercero: En pagar las costas y costos del proceso. El día 16 de mayo de 2006 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a las diez de la mañana, en que constará en autos su citación, para que diera contestación a la demanda. El día 17 de noviembre de 2006 mediante diligencia el ciudadano Rachid Ricardo Hassani, se da por citado en nombre de los ciudadanos Franco Carrillo y Vicenzo Sorrentino, (al folio 69 cursa poder apud acta). El día 21 de noviembre de 2006 se llevó a cabo la contestación de la demanda y en el acto el ciudadano Rachid Ricardo Hassani en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos Franco Carrillo y Vicenzo Sorrentino, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: Opone las cuestiones previas previstas en los ordinales 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, La falta de caución o fianza necesaria para proceder en juicio y el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo de la demanda los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, o por no haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. Impugna y rechaza la estimación de la demanda que asciende a la exagerada cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000). Opone la defensa de fondo de falta de cualidad e interés del demandante por ser el presente juicio un Litis Consorcio Activo. Que sus mandantes son arrendatarios de dos locales comerciales, contiguos, que forman parte de un galpón para comercio. Que dichos locales se encuentran enclavados sobre una parcela de terreno de mayor extensión ubicada en la Avenida Libertador, Barrio La Democracia de esta Ciudad. Que los galpones se distinguen con los números 2 y 3 y que los mismos tienen un área aproximada de ciento treinta y ún metros cuadrados y ciento treinta y dos metros cuadrados respectivamente. Que del contrato suscrito entre sus mandantes y los propietarios, el canon acordado fue de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) mensuales. Que la duración del contrato se estableció en un año a partir del 15 de octubre de 2004, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales de mutuo acuerdo y previa revisión del canon de arrendamiento. Que la misma cláusula tercera señala que si la parte quisiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prorrogas debía notificarlo a la otra con tres (3) meses de anticipación por lo menos. Que la ciudadana Celsa Dieguez de Fernández por intermedio de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, actuando en su nombre y como supuesta apoderada general de sus hijos, notificó a los arrendatarios que era su expresa voluntad poner fin a la relación arrendaticia, es decir, al fin del término del contrato que venció el 15 de octubre de 2005. Que el vencimiento del término del contrato de arrendamiento el 15 de octubre de 2005 se produjo la prorroga legal operando de pleno derecho de tal suerte con sus conferentes siguieron ocupando los locales comerciales objeto del arrendamiento tal como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dicha prorroga venció el 15 de abril de 2006. Que han permanecido vigentes las condiciones y especificaciones convenidas por las partes en el contrato original. Que se mantuvo invariable el canon de arrendamiento prevista en el contrato y además que siguió en manos de la demandante el depósito establecido en el contrato original. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la acción interpuesta. Que niega y rechaza que a sus conferentes se les haya vencido el contrato ya que este se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que esta situación ocurre porque la demandante recibió el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2006, en consecuencia el arrendador estaría aceptando la relación arrendaticia con sus mandantes y por lo tanto el contrato firmado en fecha 15 de octubre de 2005 tiene valor pero con la única salvedad es su tiempo de duración se convirtió en indeterminado. Que niega y rechaza que operó de pleno derecho la prorroga legal obligatoria a favor de sus mandantes. Que niega y rechaza que sus representados tengan que entregar los locales comerciales, ya que entre ellos existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado teniendo pleno valor las demás cláusulas escritas del contrato menos su tiempo de duración. Que niega y rechaza que sus mandantes deban entregar los locales comerciales signados bajo los números 2 y 3 que forman parte de un galpón ubicado en la Avenida Libertador, Barrio La Democracia de esta Ciudad. Que niega y rechaza que deba entregarle los locales comerciales solventes de pago de todos los servicios públicos; ya que la relación de arrendamiento a tiempo indeteminado entre el arrendador y los arrendatarios. Que niega y rechaza la fundamentación jurídica aplicada en el presente juicio. Que niega y rechaza que deba pagar las costas y costos procésales que origine la demanda. Que niega y rechaza que sus conferentes deban ser condenados por el Tribunal a los pedimentos de la actora. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2006-000549 el Tribunal procede a decidir con fundamentos en las consideraciones siguientes: PUNTO PREVIO El demandante contradijo expresamente la estimación que hicieran los demandantes en virtud de lo cual conforme lo prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil toca pronunciarse sobre la impugnación del valor de la demanda. En tal sentido, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil contempla que unas reglas para la estimación de las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, es decir, cuando la pretensión se refiera a la nulidad (validez) o la resolución (continuación) del arrendamiento. En estas hipótesis el legislador ordena que el valor de la demanda se determine acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue. Para Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, año 1995, volumen I, pág. 324-325) la expresión “acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios” significa que se debe considerar, a los efectos de determinar la cuantía, la parte de la relación jurídica discutida; así en una demanda por resolución la parte discutida de la relación arrendaticia serían las pensiones insolutas y sus accesorios en tanto que en una demanda por nulidad del arrendamiento se discute sobre toda la relación jurídica por cuya virtud deberían sumarse todas las pensiones y sus accesorios para determinar el valor de la demanda. En el caso subjudice la demanda versa sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en concreto, la parte actora pretende que su inquilino cumpla con la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del plazo fijado y su prórroga legal lo que significa que no existe discusión sobre la relación jurídica arrendaticia siendo entonces inaplicable la regla de estimación contemplada por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil por cuyo motivo se debe acudir a la norma general del artículo 38 eiusdem. Así se decide. Partiendo de la premisa establecida en el párrafo precedente la parte demandada corría con la carga de alegar la cuantía que consideraba correcta y probar su afirmación en el decurso del lapso probatorio (ver auto de la Sala de Casación Social del 15 de marzo de 2000, Disia Huga versus CANTV, exp. Nº 00-0003). No obstante, en el lapso de pruebas apenas se limitó a ofrecer unas copias certificadas de unas actuaciones de jurisdicción voluntaria para probar su solvencia y de un contrato de arrendamiento autenticado para probar la falta de cualidad activa de la actora, elementos estos que nada aportan en pro de su impugnación lo que lleva a desestimarla y establecer como correcta la estimación realizada por los demandantes. Así se decide. ANÁLISIS DE LA CUESTIÓN PREVIA La demandada opone la cuestión previa de defecto de forma del libelo prevista en el artículo 346-6 del Código Procesal Civil, pero acto seguido hace mención del ordinal 5º del mismo artículo y del artículo 36 del Código Civil con lo que en realidad planteó la falta de caución necesaria para proceder al juicio. Ahora bien, el apoderado de la parte accionada no explica cuál es el supuesto defecto de forma del libelo así como tampoco indica cuál de los demandantes está domiciliado fuera del país o si todos ellos lo están de modo que al juzgador le es imposible conocer los fundamentos de la cuestión previa opuesta debiendo forzosamente desestimarlas dada su manifiesta falta de fundamentos. Así se decide. EXAMEN DEL FONDO En su contestación, el apoderado de la parte demandada planteó la falta de cualidad e interés de la demandante Celsa Dieguez de Fernández ya que a su decir el bien arrendado pertenece a un litis consorcio activo integrado por sus hijos en virtud de lo cual debía acompañar a la demanda el poder otorgado por ellos o, caso contrario, invocar la representación prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a esta defensa el Tribunal observa que la demanda fue interpuesta por los ciudadanos Celsa Dieguez de Fernández, María Isabel Fernández Dieguez, José Fernández Dieguez y María Celsa Fernández Dieguez cursando en los folios 14 al 26 el documento de partición que evidencia que los tres últimos nombrados son condueños de los locales comerciales arrendados en tanto que la primera es usufructuaria de dicho inmueble lo que hace palmario que sí tienen cualidad para intentar la acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento y así se decide. Luego de admitir los principales hechos narrados en el libelo: existencia del arrendamiento, identificación de los locales arrendados y su ubicación, cuantía de las pensiones, su invariabilidad, la terminación del plazo originalmente pactado así como su prórroga legal, la parte demandada se excepciona alegando la tácita reconducción del contrato por cuya virtud el mismo se trastrocó en un arrendamiento a tiempo indeterminado, alegato que pasará a ser examinado por el sentenciador. De acuerdo con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vencida la prórroga legal, en los contratos pactados a tiempo determinado, el arrendador tiene derecho a exigir del inquilino el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble (artículo 39); en consideración a esta previsión legal no tiene ningún efecto que el inquilino advertido de la terminación de la prorroga legal pretenda motu propio, de manera unilateral, forzar una tácita reconducción, pagando las pensiones del arrendamiento como si éste estuviera vigente cuando ya está en curso una demanda judicial de cumplimiento del contrato por vencimiento del término y de su prórroga legal. En efecto, no está en discusión que el 15 de abril de 2006 venció la prórroga legal ya que así fue admitido por los demandados. Por consiguiente, los demandados advertidos de la voluntad manifiesta de sus arrendadores de no continuar con la relación jurídica por virtud de la cual poseían precariamente unos locales comerciales debían proceder a cumplir de buena fe su obligación de entregar el inmueble ya que la misma circunstancia de que se abriera el lapso de prórroga legal aunada a la demanda interpuesta dentro del mes siguiente a la expiración de la prórroga es signo inequívoco de la voluntad de los arrendadores de no continuar con el arrendamiento y si estos aceptan algún pago de sus inquilinos es obvio que dicho pago no quita a la demanda judicial su naturaleza de acto de oposición que impide la tácita reconducción como lo prevé el artículo 1614 del Código Civil. Por el contrario, luego de concluida la prórroga si el inquilino necesitare por algún motivo continuar ocupando el inmueble transitoriamente los pagos que hiciera serían una justa compensación a la que tiene derecho el arrendador por el uso y disfrute del inmueble por todo el tiempo que el inquilino demore en hacer entrega del inmueble siendo contrario a la justicia interpretar que luego de vencida la prórroga legal el arrendador deba consentir una posesión gratuita del inquilino so pena de que cualquier pago que reciba se repute como un acto de tolerancia indicativo de una tácita reconducción. Por las razones que anteceden las copias certificadas de un expediente de consignación arrendaticia iniciado en agosto de 2006 y los recibos correspondientes a loes meses mayo y junio de 2006 no pueden ser valorados como prueba de la tácita reconducción alegada por el apoderado de los demandados a pesar de que ellos no hubiesen sido desconocidos. Así se decide. DECISIÓN En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: a) SIN LUGAR la impugnación del valor de la demanda; b) SIN LUGAR el defecto de forma del libelo y la falta de caución o fianza para proceder al juicio; c) SIN LUGAR la falta de cualidad de la demandante Celsa Dieguez de Fernández, d) CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento. En consecuencia, se condena a los demandados a entregar los locales arrendados distinguidos con los números 2 y 3 que forman parte de un galpón para comercio enclavado sobre una parcela de terreno ubicada en el barrio La Democracia, avenida Libertador, zona urbana de Ciudad Bolívar, solventes en el pago de los servicios públicos. Se condena en costas a los demandados. Notifíquese la presente decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil seis. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y treinta y cinco de la mañana (10:35 a.m.).- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- MAC/SCh/editsira.- Resolución N° PJ0192006000551.-