TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE
Juzgado del Municipio Bruzual de la
Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy

Años: 196º y 147°

EXPEDIENTE: 1030-2006

DEMANDANTE LEOPOLDO DURAN (Apoderado Judicial de la ciudadana ZENAIDA DEL CARMEN FIGUEROA), venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.475.049, I.P.S.A. 50.642.

DEMANDADA MARIELBA JOSEFINA LOPEZ,venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.510.365, domiciliada en Calle 17 entre Avenidas 8 y 9, Chivacoa, Estado Yaracuy

APODERADO JUDICIAL DE
LA DEMANDADA FILIPPO TORTORICI SAMBITO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.954.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE
CONTRATO

Se inicia la presente Causa con escrito presentado por el Abogado LEOPOLDO DURAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.475.049, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 50.642, actuando en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana ZENAIDA DEL CARMEN FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.555.190, según consta de Poder Autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, anotado bajo el N° 84, folios 190 al 191, Tomo 1 de fecha 17 de Enero del 2.006, donde procede a Demandar a la ciudadana MARIELBA JOSEFINA LOPEZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que voluntariamente o en su defecto sea condenada por el Tribunal a cancelar las pensiones de Arrendamiento vencidas, los intereses de mora causados, las costas y costos del Proceso y a la inmediata desocupación del inmueble arrendado, estimando la cuantía en la cantidad de UN MILON TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.037.000,oo), consigna el Poder y Copia fotostática del Documento de Propiedad del inmueble.
En fecha 20 de Enero del 2.006, se admite la presente Demanda y se acuerda emplazar a la demandada para que comparezca por ante este Tribunal al Segundo día de Despacho siguiente a su Citación a los fines de que de contestación a la demanda incoada en su contra.
El día 08 de Febrero, el Alguacil del despacho, consigna Boleta que le fuera entregada para Citar a la ciudadana Marielba Lopez, manifestando que no fue posible localizarla y según informaciones de sus familiares manifestaron que está recién operada y está en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
Al folio 27, corre inserta Diligencia del Apoderado actor donde expone que, vista la diligencia suscrita por el Alguacil del Despacho solicita al Tribunal la Citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la cual se acuerda mediante auto dictado en fecha 24 de febrero del 2.006, se libra el cartel para ser publicado en los Diarios Yaracuy al Día y El Impulso, con intervalo de tres días entre uno y otro, debiendo consignar los carteles dentro de los cinco días continuos siguientes a su publicación.
En fecha 20 de Marzo del 2.006, el Apoderado actor, ciudadano Leopoldo Duran, consigna los respectivos Carteles, los cuales se acordó agregarlo a los autos, según auto dictado en la misma fecha.
Al folio 29, cursa diligencia suscrita por el Apoderado actor, donde expone que, transcurrido el lapso correspondiente para que la demandada, ciudadana Marielba Lopez se diera por citada, solicita al Tribunal se designe Defensor Ad Litem y propone a la abogado Marilú Torres.
En fecha 24 de Abril del 2.006, se dicta auto donde vista la Diligencia suscrita por el apoderado actor y revisado el expediente se constata de que no se dejó constancia de la fijación del Cartel en el domicilio de la demandada, el Tribunal acuerda reponer la causa al estado de fijar nuevamente el Cartel de Citación en el domicilio de la Demandada y a partir de la constancia en autos de la formalidad cumplida, comenzará a decursar los 15 días para que la demandada se dé por citada, dejando constancia en autos de la fijación del mismo.
Al folio 33 cursa diligencia suscrita por el Apoderado de la parte Demandante, donde expone que transcurrido el lapso para que la Demandada se dé por citada, solicita al Tribunal la designación de Defensor Ad Litem, acordandose mediante auto de fecha 22 de mayo del 2.006 la designación del Abogado en ejercicio César Tovar Gonzalez, I.P.S.A. N° 108.418, Defensor Ad Litem de la demandada, para garantizar el derecho a la Defensa y asistencia jurídica, librándose Boleta la cual fue firmada por el mencionado abogado en fecha 30 de mayo del 2.006.
Al folio 36 comparece la ciudadana Marielba Josefina López, asistida de Abogado, dándose por citada en la presente Causa y confiere Poder Apud Acta al Abogado en ejercicio Filippo Tortorici Sambito, I.P.S.A. N° 45.954.
Al folio 37, corre inserto escrito de Contestación a la Demanda presentado por el Abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Marielba Josefina López.
En fecha 21 de Abril del 2.006, la ciudadana Marielba Josefina López, asistida de abogado, diligencia solicitando Copia Certificada del Expediente, la cual se acuerda por auto.
Estando dentro del lapso legal de promoción de Pruebas, el Abogado Filippo Tortorici Sambito, en su carácter de autos, presenta escrito de pruebas, promoviendo marcada “A” Copia certificada del Expediente de Consignación de Cánon de Arrendamiento, signado con el N° 171-2.005, donde se evidencia que la demandada en autos, realizaba los pagos de los cánones de manera anual, por lo que se encuentra solvente, las mismas fueron admitidas en fecha 14 de Junio del 2.006. (Fólio 61).
En fecha 16 de Junio del 2.006, se dicta auto, donde vencido el lapso de promoción y Evacuación de pruebas, se declara el Expediente en estado de sentencia a partir del día de Despacho siguiente.
Siendo la oportunidad para decidir la presente Causa, el Tribunal lo hace de la manera siguiente:

PUNTO PREVIO

Debe este Juzgado pronunciarse sobre la defensa opuesta en el Capítulo Segundo del escrito de Contestación de este proceso, donde el Apoderado Judicial de la parte Demandada denuncia que “…solamente el Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento se puede realizar a través de lo establecido en el Artículo 34 Literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por Resolución de Contrato en base del Artículo 1.167 del Código Civil”.
En el presente caso, se aplica el procedimiento concentrado previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece que el demandado debe oponer todas las defensas de manera conjunta, incluyendo las de previo pronunciamiento y consta en autos que en el acto de Contestación de la Demanda el Apoderado Judicial de la parte Demandada, opuso la defensa antes transcrita, procediendo apegado al ordenamiento jurídico inquilinario.
En el caso de marras, es importante decir que se trata de un problema de calificación de la acción, calificar la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la Ley, es lo que hace que una acción sea exactamente tal o cual conforme al derecho, para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la causa petendi, su razón de pedir, tomando muy en cuenta las normas legales correspondientes ¿Resolución?, ¿Desalojo?, ¿Cumplimiento?, ¿Nulidad?, ¿Revocación?. Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, por cuanto si se equivoca el actor al escoger la acción, el Juez se verá en la obligación de declarar Sin Lugar la acción.
Para establecer con exactitud si el actor en el presente caso incurrió en error al escoger la acción, es necesario calificar que tipo de Contrato tenemos, si es a tiempo determinado o, por el contrario es por tiempo indefinido o indeterminado.
Conforme de la lectura del Libelo de demanda en su parte de la relación de los hechos, señala: “En la fecha indicada de la oportunidad de adquisición de ambos bienes por parte de mi patrocinada, se encontraba ocupando los mismos la ciudadana Marielba Josefina López, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.510.365 y de este domicilio, en calidad de arrendataria del anterior propietario, motivo por el cual en acatamiento de nuestra legislación, la mantuve ocupando dichos inmuebles mediante convenio verbal”.
En el presente caso no cabe duda que estamos en presencia de un Contrato Verbal arrendaticio, en tal sentido expresa Gustavo Contreras B., en su obra titulada “Casos Prácticos Inquilinarios” que “Cuando la relación jurídica arrendaticia originalmente se pactó en forma verbal, es de presumirse que las partes contratantes no fijaron determinación temporal para la existencia del Contrato y que cuando ha nacido un Contrato de Arrendamiento en forma escrita y no se indicó la duración en el tiempo, se entiende que es un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado”. En tal sentido la noción del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, descansa sobre varios supuestos y uno de ellos, quizás el más notable, es aquel que originalmente fue celebrado en forma verbal.
De lo expuesto se deduce que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado y así se decide.
Nos corresponde ahora determinar las normas de derecho aplicables al presente caso y si estamos en presencia no solo de la vía procesal adecuada, sino de la acción pertinente.
Conforme a la jurisprudencia en la materia y de nuestro ordenamiento jurídico, es diferente el régimen a que está sometido la acción de Desalojo con respecto a la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando se trate de una acción de desalojo por falta de pago de arrendamiento, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , comunmente conocida como Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus causales son claras, precisas y taxativas por las cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado mediante Contrato de Arrendamiento indeterminado, sea éste verbal o escrito. El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales. a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Lo que se infiere de esta norma, es que en los Contratos por tiempo indeterminado, su terminación solo podrá ocurrir bajo el rigor de cualesquiera de sus Siete (7) causales y el Desalojo por falta de pago solo se debe accionar por la Causal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El Contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualquiera de las causales establecidas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, hay que dejar muy en claro que la Acción Resolutoria si se aplica a los Contratos por tiempo indeterminado pero por motivos o causales distintas a las causales taxativas del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para ahondar más en cuanto a los distintos regímenes a que está sometido tanto el desalojo como la resolución, en Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de Julio del 2.001, dejó asentado lo siguiente: “El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. En virtud de todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a los previstos en el Artículo 34 de la referida Ley, es decir, por alguno de los motivos previstos en el Artículo 1.167 del Código Civil, de cumplimiento o de resolución de contrato”.
En consecuencia, a criterio de este sentenciador, debió la parte actora incoar su pretensión no a través de la acción resolutoria prevista en el Artículo 1.167 del Código Civil, sino observando lo dispuesto en el Artículo 34, Literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el Desalojo, la acción pertinente, por tanto al advertirse de autos la infracción de las normas de orden público, como son las disposiciones especiales inquilinarias, en virtud de la incorrecta elección por parte del demandante, esta debe ser declarada improcedente y así se decide.
En vista que la acción de Resolución interpuesta, resulta improcedente, este tribunal se abstiene de pronunciarse y de valorar las pruebas presentadas solo por el demandado en este proceso, por considerarlo inoficioso y así al efecto se decide.

DECISIÓN

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el Abogado LEOPOLDO DURAN, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana Zenaida del Carmen Figueroa, contra la ciudadana MARIELBA JOSEFINA LÓPEZ, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida totalmente en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente.
Publíquese, regístrese y déjese Copia certificada de la presente Sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en Chivacoa, a los Tres (03) días del mes de Julio del Dos Mil Seis. Años: 196° y 147°.
El Juez Temporal,

Abg. Efrain Ballester Acosta

La Secretaria,

Ysaura Giménez B.

Seguidamente se publicó la anterior Sentencia siendo las 3 p.m.
La Secretaria,

Ysaura Giménez B.