TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUSTO BRICEÑO, TULIO FEBRES CORDERO Y JULIO CESAR SALAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

PARTE ACTORA: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N°.11.223.485, domiciliado en el Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, quien actuó con el carácter de apoderado de la ciudadana: MARIA AGUSTINA SALCEDO DE RIVAS, titular de la Cédula de Identidad N°.5.508.823, según poder autenticado ante la Notaria Pública de Caja Seca, Estado Zulia, en fecha 25-03-2004, anotado bajo el N°.75, Tomo: 11.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSET DIEGO GARCIA RAMÍREZ, titular de la Cédula de Identidad N°.12.039.197, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°69.929, con domicilio procesal Avenida 2da panamericana, sector “Capri”, Caja Seca, Casa N°.H-44, planta alta, Municipio Sucre del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.9.197.590, domiciliado en la jurisdicción del Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YENEIDA COROMOTO PARRA PINEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°.59.004, con domicilio procesal en Consultorio Jurídico “Dar a cada uno lo suyo”, ubicado en la avenida Principal de Nueva Bolivia, con calle 3, casa N°.P-36, del Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida. A través de poder autenticado por ante la Notaria Pública de Caja Seca, que riela a los folios 28 y 29 del expediente.
MOTIVO: DESALOJO.
CAPITULO PRIMERO.
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: El actor expone, que su representada es la única y exclusiva propietaria de unas mejoras y bienhechurias, consistentes en un galpón descubierto, construido con viga de doble “T”, piso de cemento y techo de zinc, en forma anexa tiene una oficina de dos (2) baños, una habitación para vivienda, closet, baño y cocina, y otra habitación para guardar herramientas, ubicas en San Rafael de Nueva Bolivia, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, sobre una extensión de terreno propio que mide 14 metros lineales por el norte, 14 metros lineales por el sur, 19 metros lineales por el este, 19 metros lineales por el oeste. El referido galpón constituye el inmueble arrendado, el cual se encuentra ubicado en un lote de terreno de 14 x 19 mts; no obstante, el arrendatario actualmente posee “sin titulo alguno”, parte de la extensión del terreno propiedad de mi representada, que están fuera de los metros lineales del inmueble arrendado. En fecha 16-09-2002, mi representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO. En dicho contrato el arrendatario se obligó a lo siguiente: 1) Que el inmueble arrendado sería utilizado para instalar un negocio comercial de herrería. 2) Que se compromete a cuidarlo como un buen padre de familia y se compromete al vencimiento del contrato a entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibe, previa constancia de que el inmueble arrendado se encuentra en perfecto buen estado de conservación con sus instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras así como sus accesorios. 3) Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato por parte del arrendatario da derecho a la arrendadora a rescindir del mismo, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble. Pero es el caso, que el arrendatario ha deteriorado mayormente y más allá de todo limite y del uso normal del inmueble, el perfecto buen estado de conservación, en que se encontraba dicho inmueble para el momento en que le fue arrendado; por cuanto los pisos de cemento pulido hoy día no se encuentran, ya que lo que se observa es tierra en general como resultado de su deterioro. Igualmente la instalación de la luz eléctrica se encontraba empotrada hoy día se encuentran colgando o pendiendo al aire, sin que pueda observarse el empotrado de tubería ni los cajetines. Asimismo, el baño de los obreros o de uso particular, se encuentra sin puerta, sin sanitario ni accesorios en general y en pésimo estado de pintura al igual que el inmueble en su totalidad. También expone el actor, que el arrendatario ha venido dándole un uso no consentido ni autorizado por su representada, distinto al negocio comercial de herrería, como lo es el negocio de pintura de partes de vehículos, causándole como consecuencia de la emisión de los tóxicos de la actividad, enfermedad y síntomas delicado a la salud de su representada. Expone que tales conductas del arrendatario constituyen una clara y flagrante violación de los términos y condiciones en que fue asumida la relación contractual que rigen la materia. Ocasionándole a su representada y al inmueble en general daños y perjuicios derivados del deterioro del mismo en sus pisos, sistema empotrado de tubería del servicio o instalaciones eléctricas, y el deterioro del baño anexo al área de la oficina del uso distinto y no pactado en el contrato al inmueble dada en arrendamiento, y poseer sin titulo alguno mejoras que en plena propiedad y posesión corresponden a su representada, es decir, más allá de los limites o linderos sobre los cuales se define la propiedad del mencionado galpón; estimando los daños y perjuicios expresados, en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000). Pidiendo así se decrete la medida de secuestro y en consecuencia el desalojo del ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO del inmueble. Igualmente invoca que según el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene la obligación de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato. El artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades... e) Que el arrendatario haya ocasionado a el inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. A su vez, invoca el contenido del artículo 1167 del Código Civil, que si en un contrato bilateral, una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos caso si hubiere lugar a ello. A tales efectos, demanda al ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO, titular de la Cédula de Identidad N°.9.197.590, domiciliado en el Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, para que convenga en pagar: PRIMERO: La Resolución del Contrato, antes mencionado, y la consiguiente entrega del inmueble arrendado. SEGUNDO: En pagar DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000), por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble. TERCERO: El pago de los canon de arrendamiento por vencerse, hasta la fecha en que le sea entregado a su mandante. CUARTO: La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000), por concepto de gastos judiciales y extrajudiciales ocasionados con el fin de lograr la desocupación del inmueble. QUINTO: NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.900.000), por concepto de honorarios profesionales calculados a la rata del 30%. SEXTO: En pagar las costas del proceso. Estimando la demanda en TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.900.000).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda la apoderada judicial del demandado ANTONIO JOSE RIVERO, presenta reconvención exponiendo: Que el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Manifestando que su representado ha sido fiel cumplidor de esas dos obligaciones básicas, y las cláusulas estipuladas en el contrato de arrendamiento celebrado el 16-09-2002, a pesar de ser un contrato leonino, diciendo que no es cierto los términos que supuestamente alega a grandes rasgos el supuesto incumplimiento por parte del arrendatario. Señalando como testigos presénciales para la demostración del dicho invocado a los ciudadanos: ZÚÑIGA HERNÁNDEZ FRANCISCO CARMELO, CHIRINOS CHINCHILLA ORLANDO JOSE y MARTÍN VASQUEZ LEON. Asimismo, expone la apoderada del demandado, que su poderdante, en su condición de arrendatario ha obrado como un buen padre de familia y ha sido un poseedor de buena fé en el sentido que ha venido poseyendo el inmueble hasta la fecha 18-10-2004, fecha en la cual fue desalojado por el Tribunal, haciendo catorce (14) años aproximadamente que se inició la relación arrendaticia, de manera verbal, fue cuando en ese año su poderdante al llegar al bien inmueble solo existía la extensión del terreno desmontado de monte, piedras, excremento de basura, víboras, con la previa autorización de la propietaria, empezó a limpiar el terreno y hacer su punto comercial para montar un taller de Herrería, contratando un maestro de obra y un albañil para construir las mejoras y bienhechurias consistentes en un galpón descubierto con vigas de hierro doble “T”, piso de cemento y techo de zinc, en forma anexa tiene una oficina con dos (2) baños, una habitación para una vivienda, un closet, baño y cocina y otra habitación para guardar herramientas, claro esto lo hizo con consentimiento de la arrendadora, mejorando con dinero de su propio peculio y esfuerzo personal las condiciones de perfecto uso de estado de conservación del bien inmueble. Hace mención a varios particulares que fueron evacuados en inspección solicitada previamente. Expone que es falso que su poderdante haya sido negligente en cuanto a sus deberes de buen padre de familia, que al contrario su mandante ha sido diligente y ha obrado como un buen padre de familia, que todo el gasto de inversión de los materiales y mano de obra de la construcción de las mejoras y bienhechurías señaladas, hasta la presente fecha la propietaria no le ha pagado los gastos realizados por su mandante por los conceptos señalados, por lo que no existe incumplimiento alguno. Por otra parte, expone que para probar la relación arrendaticia de todo el tiempo que pernoctó su mandante en el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, invoca las siguientes fechas en que se celebraron los sucesivos contratos de arrendamiento: En fecha: 06-05-1992, el tiempo de duración era por un (1) año, prorrogable. En fecha: 31-08-1994, el tiempo de duración era por un (1) año, prorrogable por el mismo tiempo, donde este contrato pasó a ser un contrato indeterminado. Luego el 20-04-1999, se suscribe un nuevo contrato para el cual, la señora María Agustina, autoriza a su hijo: José Rosario Rivas Salcedo, para que suscriba el contrato. El 23-04-2001, celebran otro contrato; y, luego, nuevamente, celebran el último contrato de arrendamiento en fecha 16-09-2002, donde la cláusula segunda reza: “El tiempo de vigencia del presente contrato de arrendamiento es por un (1) año contados a partir del 01 de Septiembre de 2002, improrrogable, salvo que una de las partes comunique a la a otra con un mes de anticipación y por escrito”, la arrendadora en ningún momento le participó por escrito con anticipación que le desocupara dicho inmueble. Manifiesta que una vez transcurrido el lapso de vigencia del contrato suscrito, las partes entraron en discusión de las condiciones para una nueva prorroga, sin llegar al acuerdo del canon de arrendamiento, porque el ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, pretendía que su poderdante le pagara como canon de arrendamiento la cantidad de Bs.220.000, lo cual implica un aumento fuera de ley, fue como su poderdante decidió acogerse a la prorroga legal previsto en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que la arrendadora le participó que no emitiría recibo alguno, por lo cual compareció a este Juzgado, para consignar los canon de arrendamiento; resume, que hubo la relación arrendaticia en la que de pleno derecho se ejerció la prorroga legal y al concluir esta, se desalojó el inmueble y se puso a disposición del arrendador, así mal puede atribuirse incumplimiento de contrato, cuando en todo momento se actúo apegado a lo previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no encontrándose su poderdante incurso en el supuesto incumplimiento de las obligaciones que alega la parte actora; reconviniendo por no ser cierto dicho incumplimiento. Reconviene por no ser cierto que su poderdante haya adoptado una conducta negligente e inobservante, el hecho de haberle venido dado un uso no consentido ni autorizado, distinto al negocio comercial de herrería, como lo es el negocio de pinturas de partes de vehículos . Reconviene, por no ser cierto el argumento expuesto por la parte actora de que se haya venido poseyendo sin titulo alguno, parte de la extensión del terreno propiedad del arrendador, cuando el objeto del contrato de arrendamiento lo constituye el Galpón y señala sus medidas señalando que están fuera de los metros lineales dado en arrendamiento. Manifiesta que lo cierto es que se remite al contrato de arrendamiento en su cláusula primera, que establece: que la arrendadora da en arrendamiento al arrendatario, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, consistentes en un galpón descubierto con vigas de hierro doble “T”, piso de cemento y techo de zinc, en forma anexa tiene una oficina con dos (2) baños, una habitación para vivienda un closet, baño y cocina y otra habitación para guardar herramientas, ubicado en la vía panamericana, sector san Rafael, al lado de Hierro Torondoy, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida; y, que dicha cláusula no establece en ningún momento las medidas de extensión que tiene el referido terreno, por tal razón considera que no hay violación alguna del supuesto abuso que alega la parte actora. Es por lo que reconviene para que se le pague lo siguiente: PRIMERO: TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000) por concepto de daños y perjuicios que le ocasionaron a su mandante por la acción temeraria e infundada por la aplicación de la medida de secuestro. SEGUNDO: La cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.900.000), por concepto de pago de honorarios profesionales a razón del 30%, sobre la cantidad de Bs.3.900.000.

HECHOS CONTROVERTIDOS:

Tal y como fueron planteados los hechos en el libelo de demanda y la forma como se le dio contestación a la misma proponiendo el demandado reconvención, se puede apreciar, que el punto controvertido consiste en el Desalojo del inmueble objeto de Contrato de Arrendamiento. Donde el actor expone que el arrendatario ha destinado el inmueble arrendado a un uso distinto para el cual fue arrendado, así como el hecho de estar el inmueble deteriorado mayormente y más allá de todo limite del uso normal. En contraposición a esto, el demandado reconviene alegando que él mejoró las condiciones del inmueble y que el arrendador no reembolsó el costo de las mejoras, que no ha venido poseyendo más haya de los limites de lo arrendado; y, que el local no ha sido destinado a un uso distinto para el que fue arrendado, ni se ha deteriorado el mismo.

OTRO MOMENTO PROCESAL:

El actor reconvenido interpone recurso de hecho contra el auto que admitió la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante promueve lo siguiente: 1) El merito favorable, que se desprende de las actas procesales. Esta juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque, el juez está en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tales alegaciones. 2) Ratificación de los testimonios de las personas que testificaron en justificativo, que son las siguientes: ZULEMA JOSEFINA BOSCAN GONZALEZ, YELITZA MARGARITA PINTO DURAN Y PABLO ANTONIO SÁNCHEZ CASTILLO. Prueba esta que no fue admitida por haberla promovido en la última hora de despecho del penúltimo día de promoción y evacuación de pruebas. Razón por la cual este despacho no entra a valorar. 3) Promueve Inspección Judicial para ser practicada en las inmediaciones del fondo de comercio Herrería Horizonte. Prueba esta que no fue admitida por haberla promovido en la última hora de despecho del penúltimo día de promoción y evacuación de pruebas. Razón por la cual este despacho se abstiene en valorar, por cuanto no se materializó la prueba. Entre pruebas documentales promueve las siguientes: 1) Promueve documento de propiedad de las mejoras dadas en arrendamiento. Documento este que fue tachado por la parte demandada, pero se le otorga pleno valor probatorio, ya que el tachante propuso su tacha extemporáneamente, ya que, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil tenía que proponer su tacha en el acto de contestación por haber sido este presentado con el libelo de demanda (14-08-2004) o dentro de los cinco (5) días siguientes al lapso de promoción de pruebas si hubiera sido presentado en esta oportunidad; se observa que el demandante presentó en ambas oportunidades el referido documento y la parte demandada no lo tacho en el lapso establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y siendo que la tacha se propuso el 06 de Diciembre de 2004, este despacho a de considerarla extemporánea, y en consecuencia se considera como fidedigno el mencionado documento, por lo tanto aceptado expresamente por la parte contra quien se opone. 2) Documento de contrato de arrendamiento. Quien juzga observa que este documento no fue tachado, ni impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto se les confiere pleno valor y mérito probatorio, el cual arroja la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia, situación esta que ninguna de las partes a desvirtuado en ningún momento. Así se decide. 4) Cuaderno de solicitud de Inspección evacuada en fecha 18-05-2004, específicamente la fijación fotográfica de la misma. Inspección junto con las tomas fotográficas, que se le confiere pleno valor y merito probatorio. 5) Fotografías tomadas al local dado en arrendamiento. Este despacho se abstiene de valorar la misma por cuanto dichas fotografías no fueron agregadas al expediente. Además, promueve: PRIMERO: Reproducciones fotográficas que obran en el cuaderno de Solicitud de Inspección Judicial que obra al folio 29 al 77 del presente expediente. Se le confiere pleno valor y merito probatorio, por cuanto las mismas no fueron impugnadas. SEGUNDO: Promueve el carácter de Fidedigno del documento que obra al folio 08 y 09 ambos inclusive, consistente en declarativo de Construcción de obra o mejoras por el ciudadano: ANTONIO JOAQUIN ESQUERA SALGUERO, a MARIA AGUSTINA SALCEDO, autenticado ante la Notaría Pública de Caja Seca, en fecha14 de Julio de 1999, anotado bajo el N°.53, Tomo: 16 de los respectivos libros de autenticaciones. Quien juzga observa que este documento no fue tachado, ni impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto se le confiere pleno valor y mérito probatorio. Igualmente promueve: A) Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante el extinto Juzgado del Municipio Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, anotado bajo el N°.56, Tomo: I, de fecha: 06 de Mayo de 1992, el cual corre inserto al folio 104 en adelante, en modo especial sus Cláusulas Primera y Cuarta, cuyo contenido es del tenor siguiente: Cláusula Primera: “La arrendadora da en arrendamiento al Arrendatario un galpón y una pieza de su exclusiva propiedad”. Cláusula Cuarta: “Será por cuenta de “El Arrendatario”, los gastos de conservación, mantenimiento, reparación y todos los demás gastos menores que el inmueble arrendado ocasionara durante el lapso de vigencia de este contrato, dejando entendido que ninguna responsabilidad afecte la Arrendadora; como propietario del referido inmueble”. B) Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Estado Zulia, bajo el N°.21, Tomo: 17, de fecha 07 de Septiembre de 1994, el cual corre inserto del folio 130 en adelante, en modo especial sus cláusulas Primera y Sexta, cuyo contenido es el siguiente: Cláusula Primera: “La propietaria cede al Arrendatario en calidad de Arrendamiento por el plazo de un año, prorrogable por tiempo igual si las partes se pusieren de acuerdo, dos piezas de su propiedad que sirven para negocio, construidas de paredes de bloques de cemento, techo de zinc y pisos de cemento en perfecto estado de habitabilidad, ubicadas en el sector denominado San Rafael, jurisdicción del Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, totalmente dotadas de luz eléctrica, agua potable y su demás anexidades”. Cláusula Sexta: “En caso que alguna de las partes no quisiere continuar el contrato de Arrendamiento, esta le participará a la otra parte, por lo menos tres meses por adelantado”. C) Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Estado Zulia, bajo el N°.53, Tomo: 16, de fecha 14 de Julio de 1999, el cual corre inserto del folio 133 en adelante. D) Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Estado Zulia, bajo el N°.10, Tomo: 10, de fecha 17 de Mayo de 1999, el cual corre inserto del folio 136 en adelante, cláusulas Primera y Décima Segunda, cuyo contenido es el siguiente: Cláusula Primera: “El Arrendador, cede en arrendamiento a el Arrendatario, un inmueble, constituido por un Galpón, ubicado en el sector denominado San Rafael de la población de Nueva Bolivia, jurisdicción del Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, en marcado dentro de las siguientes medidas y linderos; diez (10) metros por su lado Norte, que es su frente, doce (12) metros, de Norte ha Sur, radicado sobre un terreno baldío, dentro de los siguientes linderos generales: Norte: Carretera Panamericana; Sur: Propiedades de la Sucesión Rivas Salcedo, Este; Propiedades de la empresa Hierro Torondoy, y Oeste: Propiedades de la Sucesión Rivas Salcedo, el arrendado está construido con vigas de hierro doble “T” techo de zinc, piso de cemento pulido, paredes de
cemento y consta de una oficina de atención al publico, dos (2) salas de baño con todas sus instalaciones en perfecto buen estado, una habitación para dormir con su respectivo closet, una habitación para uso como cocina, en general el referido Galpón, se encuentra en perfecto buen estado de uso y funcionamiento y en ese mismo estado se compromete el Arrendatario a devolverlo”. Décima Segunda: “El Arrendatario no podrá efectuar modificaciones y/o mejoras al inmueble sin la autorización expresa dada por la Arrendador; y de efectuarlas las mismas quedaran en propiedad de la Arrendador”. E)Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Estado Zulia, bajo el N°.68, Tomo: 10, de fecha 23 de abril de 2001, inserto del folio 140 en adelante. F) Documento Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Estado Zulia, tomo: 10, de fecha 11 de diciembre de 2003, el cual corre inserto del folio 144 en adelante. Quien juzga, observa que estos documentos no han sido impugnados, tachados ni desconocidos, por lo que confiere pleno valor y merito probatorio de conformidad al artículo 430 y 444 del código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DAMANDA.

La parte demandada promueve: 1) El valor y merito para todas y cada una de las pruebas que promueve en cuanto favorezcan a su mandante. Esta juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque, el juez está en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tales alegaciones. 2) Promueve las siguientes Instrumentales: - Inspección Ocular. – Los Contratos de Arrendamientos. Instrumentos estos que se les confiere pleno valor y merito probatorio de conformidad al artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos. 3) Recibos de Pagos por Cancelación de Alquileres. Recibos que fueron impugnados por la parte demandante; y la parte demanda a quien le correspondía la carga de la prueba, no trajo al proceso elementos que desvirtuaran la impugnación, en tal sentido se tiene como no emanados del demandante dichos recibos de pagos. 4) Testimoniales de: FRANCISCO CARMELO ZÚÑIGA HERNNADEZ, ORLANDO JOSÉ CHIRINOS CHINCHILLA Y MARTÍN VASQUEZ LEON. Una vez examinado el dicho de los testigos presentados por la parte demandada, este Tribunal le da pleno valor y merito jurídico al testimonio de los referidos testigos por ser contestes en sus afirmaciones, de conformidad al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. De cuyos testimonios se desprende que el arrendatario ha venido conservando el inmueble arrendado en buen estado y que el inmueble objeto de arrendamiento no ha sido destinado para un uso distinto para el cual fue arrendado, sino para un taller de herrería.

MOTIVACIÓN DE LA SENTENCIA:
Estando la presente causa para dictar la correspondiente sentencia en este procedimiento que por desalojo, ha sido incoado por el ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, asistido por el Abogado en ejercicio ROTSEN DIEGO GARCIA RAMIREZ, identificados en autos, contra el ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO, también debidamente identificado en autos, el Tribunal procede a emitir las consideraciones y motivaciones que de seguidas se exponen, verificando el cumplimiento estricto del debido proceso y del derecho a la defensa, queda establecido la estricta sujeción a la normativa tanto adjetiva como sustantiva aplicable a la acción deducida y al proceso que nos interesa, agotándose todas las etapas, grados, lapsos e instancias que informan este proceso en particular. Tratándose la presente causa de una acción de desalojo, por supuesto incumplimiento de cláusulas contractuales como lo es el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a un uso distinto para el cual fue arrendado y el deterioro causado al inmueble, es obligación del Tribunal de conformidad al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; determinar con fundamento en lo alegado y probado en autos; y siendo que en la oportunidad de la contestación el demandado propuso reconvención, esta juzgadora pasa a valorar la reconvención propuesta en la presente causa, no sin antes pronunciarse como punto previo sobre cuestiones previas interpuestas por el demandante reconvenido, de las cuales se hace la siguiente apreciación: El demandante reconvenido promueve como cuestión previa las del numeral 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem; y, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; argumenta que la demandada reconviniente, no establece en su libelo de reconvención el domicilio procesal estipulado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, ni hace una relación de los hechos que funda o pretende fundar en la reconvención, no hay una especificación clara, precisa y concordada; así, como el hecho de haber reconvenido por pretensiones que se excluyen mutuamente por tenerse que ventilar por procedimientos incompatibles, expresa que debe aplicarse supletoriamente lo previsto en los artículos 365 al 369, ambos inclusive en materia de requisitos de procedencia, lapsos, efectos y tramite, es decir, el demandante circunscribe la figura de la reconvención solo al procedimiento civil ordinario. Esta juzgadora, observa lo siguiente para decidir sobre las cuestiones previas; que habiendo propuesto el demandado reconviniente, la reconvención ésta debió llenar los requisitos establecidos en el artículo 340, en sus ordinales 5 y 9, referente a que debió señalar en su libelo de reconvención la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174, situación esta que fue omitida por la parte reconviniente; así como el hecho de determinar con precisión los hechos y derechos invocados, en aplicación del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; estando sujeto a ello; en tal sentido, se desprende de las actas procesales, que de la narración de los hechos efectuada por el reconviniente, no hay claridad y precisión de los hechos narrados, tan es así que obra en el expediente escritos continuativos de la pretensión del reconviniente, de manera fraccionada, es decir, no se observa uniformidad en la exposición hecha por el reconviniente, en consecuencia se declara con lugar la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma de la demanda; y en cuanto a la acumulación indebida contemplada en el artículo 78 ejusdem, consagrada en el mismo ordinal 6 del 346, cuestión previa esta invocada por el demandante-reconvenido, quien expone que resulta inadmisible la reconvención propuesta, ya que una eventual demanda de daños y perjuicios que se planteare la parte demandada no se tramitaría por el procedimiento breve sino por el procedimiento ordinario por haber reconvenido por daños y perjuicios. Esta juzgadora al respecto considera que la demandada-reconviniente invoca pretensiones que se excluyen entre sí; ya que solicita que se indemnice por daños y perjuicios, siendo la pretensión de daños y perjuicios una pretensión autónoma que debe reclamar por juicio ordinario y no por el presente que es un juicio breve, y que no pueden acumularse de manera subsidiaria ambas pretensiones. Por otra parte la demandada-reconviniente invoca que se considera beneficiaria del beneficio de la prórroga legal en base al tiempo que perduró la relación arrendaticia. Al respecto, esta juzgadora a de aclarar que tal pretensión no puede ser dilucidada en el presente juicio por tratarse este de un juicio breve por desalojo por referirse a una relación arrendaticia por tiempo indeterminado; y la procedencia de la prórroga legal invocada por el demandado-reconviniente, es solo en aquellos casos donde los contratos de arrendamientos sean por tiempo determinado, tal como lo estipula el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual debe ventilarse por un juicio de cumplimiento de contrato, y no por desalojo como lo es el presente, incurriendo así el demandado-reconviniente, en acumulación de pretensiones distintas. En consecuencia se declara con lugar la cuestión previa del ordinal 6 del 346 referente a la acumulación indebida de pretensiones. En cuanto a la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 ejusdem, es oportuno citar la obra de José Luis Varela, Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quien señala: “La reconvención o mutua petición, sin constituir defensa o excepciones, puede ser planteada por el demandado por razones de conexión subjetiva y economía procesal con la contestación de la demanda. En el juicio breve las condiciones de admisibilidad de la reconvención se observan del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto que sólo podrá intentarse siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia, a la cual se contrae la reconvención. A diferencia del juicio ordinario, cuyas condiciones de Inadmisibilidad vienen dadas porque el Tribunal carezcan de competencia para el conocimiento de la materia objeto de la reconvención, o porque ésta deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario (Art.366 C.PC). Es decir, que teniendo este Tribunal competencia por la materia y la cuantía es procedente la propuesta de la reconvención. En este mismo sentido, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece que el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa del ordinal 11 del 346 de Código de Procedimiento Civil, sobre la Inadmisibilidad de la reconvención. De conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se condena a la parte demandante-reconvenida al pago de costas por no resultar totalmente vencido en las referidas incidencias. Asimismo, en la valoración conjunta de las pruebas aportadas en el presente procedimiento, esta juzgadora observa, que la demandada-reconviniente, su reconvención la hace fundada en el hecho de haber fabricado mejoras al inmueble arrendado que el propietario del inmueble no ha reembolsado su costo, y por otra parte, invoca la indemnización de daños y perjuicios. Al respecto se observa, que no consta o no se demuestra de las actas procesales que el propietario del inmueble haya autorizado la elaboración de dichas mejoras. En este sentido, en el supuesto caso que se tengan como realizadas dichas mejoras por el arrendatario, las partes convinieron expresamente, en los sucesivos contratos de arrendamientos celebrado, que en caso de que el arrendatario realizara mejoras al inmueble estas quedan en beneficio del inmueble, sin que la arrendadora, reconozca dichas mejoras ni tenga que pagar por tal concepto dejándolas en provecho del inmueble. Es decir, que en caso de que el arrendatario haya fabricado mejoras al inmueble arrendado, mal podría la demandada reconviniente pretender que el propietario del inmueble arrendado reembolse el costo de las mejoras invocadas por ella; aun más, cuando de las pruebas aportadas en las actas procesales, se demuestra que las mejoras que el arrendatario se atribuye, existen desde la celebración de los sucesivos contratos de arrendamiento suscrito por las partes, ya que, de dichos contratos se desprende la existencia del Galpón de doble “T”, con una oficina y dos baños externos y dos habitaciones al fondo del galpón. Y siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, tal como lo expresa el artículo 1159 del Código Civil, y, habiéndose regido la relación arrendaticia por contratos escritos para tiempo determinado, una vez que la relación arrendaticia se convirtió en tiempo indeterminado, las partes deben considerarse sometidas a la contratación de las cláusulas que regía para el contrato a tiempo determinado excepto en el tiempo de duración. Por otra parte, la demandada-reconviniente, reconviene para que el arrendador indemnice daños y perjuicios por la acción de desalojo ejercida; siendo como ya se dejo establecido en el presente fallo, que dicha pretensión debe dilucidarse por un juicio distinto al presente como lo seria a través de un juicio ordinario. Esta juzgadora basada en alegatos y fundamentos de hecho y de derecho y con el cúmulo probatorio de las partes en conflicto, declara sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO, en contra del ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO. Se condena a la parte reconviniente a pagar costas. Posteriormente, esta juzgadora pasa a juzgar lo atinente a la causa principal; para lo cual ésta juzgadora, observa, que en el libelo de demanda el actor invoca que el arrendatario ha destinado el inmueble objeto de arrendamiento a un uso distinto al acordado en el contrato de arrendamiento, así como el deterioro causado al inmueble, hechos estos invocados por el actor, que no fueron comprobados en la etapa probatoria; y, siendo que el demandado (arrendatario) manifiesta que no ha dedicado el inmueble a un uso distinto al acordado en la contratación arrendaticia; ni que el inmueble ha sufrido deterioro alguno, si no por el contrario lo ha mejorado a lo largo de los catorce (14) años que aproximadamente ha venido detentando, situación esta última que quedo legalmente comprobada (relación arrendaticia) con los sucesivos contratos de arrendamiento que vinieron celebrando las partes, que además no estaba en discusión en la presente litis. De la inspección realizada que no fue impugnada, tachada ni desconocida se desprende el estado en que se encontraba el inmueble arrendado; cuyo estado se puede corroborar, que es el propio de la naturaleza del fin útil, para el cual ha sido destinado el inmueble objeto de arrendamiento, como lo es un taller de herrería; asimismo, puede desprenderse tal situación del dicho conteste de los testigos: FRANCISCO CARMELO ZÚÑIGA HERNADEZ, ORLANDO JOSÉ CHIRINOS CHINCHILLA Y MARTÍN VASQUEZ LEON, cuando su dicho afirmativo y conteste corrobora el estado de conservación y mantenimiento en que estaba el inmueble arrendado, así como el uso para el cual ha sido destinado el inmueble arrendado. Observándose así que el demandante no aportó pruebas fehaciente que demostrarán que efectivamente el demandado haya destinado el inmueble arrendado a un uso distinto para el que fue arrendado; así como tampoco demuestra el hecho del deterioro del inmueble solo se limita a invocarlo. En consecuencia, quedó demostrado que el inmueble objeto de arrendamiento, no había sido destinado a un uso distinto para el cual ha sido arrendado por lo que de las pruebas existentes tales como inspección judicial practicada al mismo, se puede comprobar que para ese momento se observa una gran cantidad de material e instrumento de herrería e incluso puede observarse piezas de fabricación propia de trabajos de herrería, tales como jaulas o carrocerías para ser adaptadas a vehículos; mal puede tenerse a estos como trabajos distintos al ramo de herrería, o trabajos netamente de pintura como hace valer el actor en su libelo. Por lo antes expuesto, esta juzgadora considera procedente declarar sin lugar la demanda principal por desalojo intentada por el ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, en contra del ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO; ya que no han sido comprobado los argumentos invocados en el libelo de demanda por el actor. Se condena a la parte demandante al pago de costas.
PARTE DISPOSITIVA:

Por las razones que anteceden, este Juzgado de los Municipios Justo Briceño, Tulio Febres Cordero y Julio Cesar Salas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: Con lugar la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sin lugar la cuestión previa del ordinal 11 del 346 ejusdem. No hay condenatorias en costas, por no haber vencimiento total en las incidencias.

SEGUNDO: Sin lugar la Reconvención planteada por el ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N°.9.197.590, domiciliado en el Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, en contra del ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, venezolano mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N°.11.223.485, domiciliado en la población de Nueva Bolivia, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida.

TERCERO: Sin lugar la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano: JUAN ANTONIO RIVAS SALCEDO, venezolano mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N°.11.223.485, domiciliado en la población de Nueva Bolivia, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, contra el ciudadano: ANTONIO JOSE RIVERO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N°.9.197.590, domiciliada en el Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida; en su condición de arrendatario.

CUARTO: Por cuanto hubo vencimiento reciproco en la presente causa se condena en costas a ambas partes de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Se ordena notificar a las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA POR SECRETARIA. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN EL TRIBUNAL DE MUNICIPIO JUSTO BRICEÑO; TULIO FEBRES CORDERO Y JULIO CESAR SALAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Nueva Bolivia, a los ocho (08) días del mes de Noviembre de 2006. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL SECRETARIA Titular
Mirelis Moreno Arcelinda Mojica