TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
“JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES”

Visto sin informe de las partes.-
ASUNTO: FP02-V-2005-001025
SENTENCIA N°: PJO182006000264

PARTE ACTORA: MARIA GANGEMI DE GORGONE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 10.572.974 y de este domicilio.-

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: ANA CARDONE Y RINA GORGONE DE FRANZÍ, abogadas en ejercicio e inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros 92.641 y 92658 y domiciliadas en esta Ciudad.-

PARTE DEMANDADA: AMANDIO LOPEZ MARTINS, portugués, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-82.019.983.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR RODRIGUEZ MAST Y JOSEFINA MAST DE RODRIGUEZ, abogados en ejercicios e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 27.239 y 33.673 y domiciliado en esta ciudad.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PRIMERA

DE LA DEMANDA: Alega la parte actora en síntesis que la presente demanda, tiene por objeto obtener un pronunciamiento judicial que declare resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito por su poderdante, en carácter de arrendadora, con el ciudadano ARMADIO LOPEZ MARTINS (arrendatario), quien es de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad N° E-82.019.983, sobre un inmueble constituido por cuatro (4) locales comerciales distinguido como D11/12/16 y el local comercial B9, situados en la Planta Baja del Edificio denominado Centro Comercial “El Terminal”, ubicado en la Avenida República, cruce con Avenida Sucre de ésta Ciudad, con una duración de Veinticuatro (24) meses fijos sin prorroga, contados a partir del 01 de Enero del 2005, debiendo cancelar una pensión mensual de arrendamiento por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000, 00), que el arrendatario se obligaba a pagar a la arrendadora, por primeros cinco (5) días de cada mes. Que se les exoneró el pago de los tres (3) primeros meses de canon de arrendamiento (enero, febrero y marzo del 2005), tiempo en el cual el arrendatario haría la mudanza desde el local identificado como B9, ubicado en el Centro Comercial El Terminal, entendiéndose que transcurrido este tiempo, el local B9 debería ser entregado completamente pintado, reparado y solvente de cualquier deuda por concepto de servicios.

Que el arrendatario de manera unilateral y sin causa que lo justifique dejo de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2005, es decir, nunca pagó las pensiones de arrendamiento, por cuanto los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO, le fueron exonerados con la intención de que realizará la mudanza del Local B9, y entregará éste día 31 de marzo del 2005, lo cual no cumplió, ni con la entrega del local B9, ni con el pago de los cánones de arrendamiento ut supra mencionados, lo que constituye una clara violación a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, situación que le fue advertida al arrendataria de forma verbal y luego por escrito, tal como se desprende del anexo “C”; sin embargo, el arrendatario se negó a cumplir con las cláusulas por el pactadas, es por lo que su incumplimiento da lugar al supuesto de la acción resolutoria prevista en el artículo 1167 del Código Civil.

Por las razones antes expuestas, es por lo que procede a demandar por RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y a su vez sea condenado a pagar la suma de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.900.000.00), es decir desde el mes de abril del 2005 hasta septiembre del 2.005, más los daños y perjuicios causado por el incumplimiento de las obligaciones asumidas, más los intereses moratorios, las costas y costos del proceso. Y por último solicita se decrete medida preventiva de secuestro sobre los bienes inmuebles identificados como D11/12/16 y el local comercial distinguido como B9, arrendados.-

Consignó conjuntamente con la demanda el instrumento poder otorgado por la demandante a las abogados en ejercicio RINA GORGONE Y ANNA CARDONE, Contrato de arrendamiento suscrito entre MARIA DE GORGONE Y AMANDIO LOPEZ, debidamente notariado (Fls, 12 al 16); Comunicación dirigido al ciudadano AMANDIO LOPEZ, de fecha 16-03-2005, donde se le notifica que en fecha 31-03-2005, debe entregar el local B9, completamente desocupado. (Fl.17).

ADMISION:

En fecha 10 de Octubre de 2.005, este Tribunal admite la presente demanda y ordena la citación de la parte demandada, Ciudadano AMANDIO LOPEZ MARTINS, plenamente identificado en autos, para que comparezca por ante éste Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda en el presente expediente, en cuanto a la Medida Cautelar peticionada este Tribunal proveerá en su debida oportunidad.-

Que en fecha 14 de Octubre del 2005, éste Tribunal se pronuncia en cuanto a la Solicitud formulada por la parte actora en su escrito libelar, donde solicita Medida Preventiva de Secuestro sobre los bienes inmuebles identificados como D11/12/16 y el local comercial distinguido como B9, situados en la Planta Baja del edificio denominado Centro Comercial “El Terminal”, ubicado en la Avenida República, cruce con Avenida Sucre de ésta Ciudad, negado la misma, por cuanto ella persigue un pronunciamiento idéntico al perseguido por la acción principal además de que no cumple con los extremos legales para acordarla.-

A los folios 26 al 30, corre inserto escrito de fecha 19 de octubre del 2005, mediante el cual la apoderada judicial de la parte actora ANNA CARDONE, apela de la sentencia interlocutoria donde se le niega la Medida de Secuestro solicitada en su escrito libelar.

Corre inserto al folio 31, auto de fecha 25 de octubre del 2005, donde éste Tribunal oye la apelación en un solo efecto de conformidad con el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, y ordena remitir las copias que señale la apelante y las que se reserve indicar el Tribunal al Juzgado Superior Civil de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.

Corre inserto al folio 33 del presente expediente, diligencia suscrita por la abogado ANNA CARDONE, apoderado judicial de la parte actora, donde indica a éste Tribunal que las copias que debe enviar al superior es de los folios 20 al 24, contentivos de la sentencia interlocutoria apelada y el escrito de la apelación ejercida al Tribunal Superior en lo Civil.

Que en fecha 28 de octubre de 2.005, este Tribunal dictó auto, vista la diligencia de fecha 25-10-2.005, ordena expedir por Secretaría las copias certificadas solicitadas.

Que corre inserta al folio 35, diligencia suscrita por la Juez de éste Despacho Dra. Haydee Franceschi, donde señala que sean remitas copias certificadas de los folios 02 al 18 del presente expediente, al Juzgado Superior Civil del Primer Circuito de ésta Circunscripción Judicial.

Que corre inserto al folio 37, diligencia de fecha 01 de diciembre del 2005, suscrita por la co-apoderada judicial de la parte demandante abogado ANNA CARDONE, donde solicita la citación del ciudadano AMANDIO LÓPEZ MARTINS, en su condición de demandado de autos.

Corre inserto al folio 38 del presente expediente, Oficio N° 0810-1382, de fecha 06-12-2005, emanado de éste Tribunal y dirigido al Juez Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, donde remite copias certificadas que han sido libradas con motivo de la apelación interpuesta por la demandante de autos.

Que en fecha 07 de Diciembre de 2.005, este Tribunal dictó auto, vista la diligencia de fecha 01-12-2.005, donde acuerda de conformidad lo solicitado por la co-apoderada judicial de al parte demandante e insta al alguacil de este Despacho a practicar la citación de la parte demanda en el presente procedimiento.

Corre inserta a los folios 40 al 41, diligencia de fecha 16-01-2.004, suscrita por el Alguacil de éste Tribunal donde consigna boleta de citación del ciudadano AMANDIO LOPEZ MARTINS.-

Corre inserto a los folios 42 al 46, del presente expediente escrito suscrito por los abogados OSCAR RODRÍGUEZ MAST Y JOSEFINA MAST DE RODRÍGUEZ, co-apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadano AMANDIO LÓPEZ MARTINS, donde procede a oponer la cuestión previa contenida en el numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, y además procede a contestar la demanda.-

Que en fecha 01 de febrero de 2.006, la co-apoderado judicial de la parte demanda, abogado JOSEFINA MAST DE RODRÍGUEZ, procede a consignar escrito de promoción de pruebas.-

Corre inserto al folio 65 del presente expediente, auto dictado por éste Tribunal, de fecha 02 de febrero del 2005, donde admite las pruebas promovidas por la parte demandada.-
Corre inserto a los folios 67 al 88 de la presente causa, escrito de promoción de pruebas, presentado por la Abogada ANNA CARDONE, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante.

Que en fecha 07 de Febrero de 2.006, este Tribunal dictó auto, donde admite el Capítulo Primero y el Capítulo Segundo del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante.

Que en fecha 13 de Febrero del 2006, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaro SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogado ANNA CARDONE, co-apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia interlocutoria de fecha 14-10-2005, dictada por éste Tribunal.

Que en fecha 06-03-2006, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dicto auto donde de conformidad con el artículo 314 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte interesada no ejerció el Recurso de Casación, se ordena remitir el expediente al Tribunal de origen.

Que este Tribunal en fecha 16-03-2.006, dictó auto donde recibida y vista el Recurso de Apelación N° FP02-R-2005-000386, constante de cincuenta y tres (53) folios útiles, según oficio N° 103 de fecha 06-03-2003, se ordena agregarla a los autos respectivos.-

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

En fecha 18 de Enero del 2.006, comparecen al Tribunal los abogados OSCAR RODRÍGUEZ MAST Y JOSEFINA MAST DE RODRÍGUEZ, en su condición de apoderados judiciales del demandado de autos y siendo la oportunidad de contestar la demanda procede a contestar alegando entre otras cosas, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, por cuanto no se ajusta a derecho los hechos alegados por la parte accionante. No obstante que es cierto que existe un contrato de arrendamiento, con la ciudadana MARÍA GANGEMI DE GORGONE, sobre un Inmueble ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, constituido por cuatro locales comerciales, distinguidos con los Nros. D11/12716 y B9, situado en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad, donde se fijo un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000, 00) mensuales y una duración de 24 meses, a partir del mes de Enero del 2.005, además que sería en el mes de Abril que comenzaría a correr los cánones de arrendamiento, los cuales serían cancelados por meses anticipados, durante los cinco primeros días de cada mes. Que rechazan y contradicen que su mandante haya dejado de pagar de manera unilateral y sin causa justificada las pensiones que corresponden a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2005, ya que existió un acuerdo verbal celebrado con la arrendadora, en que los pagos se efectuarían al final de año y de la mudanza del local B9, se realizaría una vez que el arrendatario registrara una nueva empresa para montar la licorería o bodegón, siendo sorprendido en su buena fe, al ser demandado por ante éste Tribunal, aduciendo el incumplimiento de los pagos, ya que cuando fue a cumplir lo pautado verbalmente la arrendadora no le recibió dicho pago y los Tribunales estaban de vacaciones hasta el 09 de Enero del 2006. Que en vista de que no se pudo poner al día con la arrendataria resolvió consignar el pago en un Tribunal de Municipio. Que rechazan que su mandante haya incurrido en violación del contrato celebrado entre las partes. Que niegan que su mandante le deba a la arrendadora la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 6.900.000, 00), por concepto de pensiones vencidas más el Impuesto al valor agregado. Que niegan que su poderdante le deba pagar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 3.000.000, 00), por concepto de daños y perjuicios. Que niegan que el demandando deba pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000, 00), diarios por concepto de daños y perjuicios causados por retardo en la entrega del Inmueble , ya que el contrato no se encuentra vencido. Que niegan y rechazan que el arrendatario tenga que pagar intereses moratorios. Que niegan que su mandante debe pagar los costos y costas procesales.-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO:

En fecha 01 de Febrero del 2006, la abogado JOSEFINA MAST DE RODRÍGUEZ, en su carácter de co-apoderada del demandado, consigna escrito de promoción de pruebas constante de un (1) folios útiles y quince (15) anexos, donde con la letra A) Reproduce el mérito de los autos. Con la letra B), Promueve Copia Certificada del Expediente N° FP02-S-2006-000206, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Heres, contentivo de las actas correspondientes a la consignación de alquileres que su mandante le hiciera a la ciudadana MARÍA GANGEMI DE GORGONE, en su condición de arrendadora de los locales Nros. D11/12/16, ubicados en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, situado en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad, de donde se desprende que el demandado se encuentra solvente en sus pagos hasta el mes de diciembre del 2005 y que la arrendadora ha sido debidamente notificada de esta consignación, en consecuencia no procede el desalojo del Inmueble por falta de pago. Con la letra C) Reproduce y Promueve Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARÍA GANGEMI DE GORGONE en su condición de arrendadora y el ciudadano AMANDIO LÓPEZ MARTINS, en su condición de arrendatario, con esta prueba demuestra la vigencia del contrato de arrendamiento, ya que en la cláusula segunda se establece una vigencia de 24 meses fijos sin prorroga a partir del 01 de Enero del 2005, todo lo cual evidencia que aún quedan once (11) meses de vigencia, razón suficiente para que no proceda el desalojo.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACTORA:

Por su parte la parte demandante a través de su co-apoderada judicial Abogada ANNA CARDONE, en el Capítulo I, reproduce el mérito favorable de los autos, especialmente: A) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 02-02-2005, anotado bajo el N° 19, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, donde se prueba la pretensión de su representada, ya que la relación arrendaticia nace por voluntad de las partes en cumplir lo acordado en dicho documento y es en virtud de dicho incumplimiento del arrendatario que nace su pretensión, la cual es: 1° Que el demandado entregue el inmueble constituido por los locales Nros. D11/12/16, ubicados en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, situado en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad. 2° En pagar las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas más el Impuesto al Valor Agregado, de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE del presente año; 3° En pagar daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato; 4° En pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000, 00) diarios, por daños y perjuicios en la entrega del inmueble más los intereses moratorios. B) Correspondencia que corre inserta al folio 17, de fecha 16-03-2005 identificada “C”, donde se demuestra la buena fe de su representada, ya que en ella se le recuerda al arrendatario el compromiso de entregar el local B9 el día 31-03-2005, compromisos que el arrendatario no cumplió. En el Capítulo II, Incorporan identificadas con la letra “A”, constante de veinte (20) folios útiles, Copias certificadas de la actuaciones que cursan ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en el Expediente N° FP02-S-2006-000206, que realizó el demandado a los fines de consignar la suma de DÍEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 10.320.000, 00), que según el demandado corresponderían a los canon de arrendamiento de los meses de abril a septiembre del 2005, con lo que queda evidenciado el incumplimiento en cuanto al pago del arrendatario. Pruebas éstas que fueron admitidas el 06 de febrero del 2006, reservándose su apreciación en la definitiva.
SEGUNDA
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A) Reproduce el mérito de los autos.
En cuanto a este capitulo es necesario señalar: Que el mérito favorable de las actas procesales no son medios probatorios y aún más cuando no se indican con exactitud los méritos que de ella le favorezcan. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

B) Promovió Copia Certificada del Expediente N° FP02-S-2006-000206, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Heres, contentivo de las actas correspondientes a la consignación de alquileres que su mandante le hiciera a la ciudadana MARÍA GANGEMI DE GORGONE, en su condición de arrendadora de los locales Nros. D11/12/16, ubicados en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, situado en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad, a los fines de demostrar su estado de solvencia de conformidad con el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consideración esta que fue objetada por la demandante, en su escrito de promoción de pruebas de fecha 06-02-2006.

En cuanto a este medio probatorio este Tribunal a los efectos de pronunciarse sobre la eficacia o validez de la consignación efectuada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Heres, se hacen las siguientes observaciones:

PRIMERO: El artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.
Como se desprende del artículo supra señalado corresponde al Tribunal de la causa y no al de la consignación, declarar si la misma fue o no legítimamente efectuada. Tenemos entonces que hecha la objeción o impugnación de la consignación obliga al Juez de la causa emitir la calificación definitiva correspondiente hacia el estado o no de solvencia presumido.

SEGUNDO: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una serie de requisitos para que la consignación sea legítimamente efectuada, y por tanto se tenga al arrendatario en estado de solvencia. El artículo 51 de la referida Ley establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

De manera, que dentro de esas exigencias, tenemos que del artículo transcrito se desprende que la oportunidad o lapso en el cual el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento o tiempo para la consignación es un requisito esencial para la validez de la misma.

TERCERO: Es bueno puntualizar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios faculta al arrendatario para consignar la pensión de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes cuando el arrendador rehuse recibir el pago correspondiente, lo cual implica que un pago con posterioridad al vencimiento del mes respectivo es extemporánea.

CUARTO: Que del análisis exhaustivo de las actas del expediente de consignación, se desprende que la parte demandada consignó las pensiones de arrendamiento señaladas en el libelo de la demanda en forma retardada, extemporánea por preclusión del lapso establecido y en consecuencia no hizo los pagos correspondientes en la forma establecida en la ley y convenido en el contrato, y dado que el artículo 51 ejusdem establece como presupuesto de la consignación adeudada “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, por lo cual si la consignación se hace después de vencido ese lapso, su extemporaneidad es evidente y por consiguiente no permite considerar al arrendatario solvente en sus pagos. Y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO: Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se observa que en la misma se estipuló que el arrendatario deberá pagar a la arrendadora, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes…”

Ahora bien, según lo que se desprende del texto de la cláusula en referencia, el Tribunal entiende que la expresión “dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes” , se refiere a los cinco (5) primeros días del mes que sigue al vencimiento del cumplimiento de la prestación estipulada por mensualidades.

De modo pues que si el arrendatario debía pagar dentro de los cinco (5) primeros días del vencimiento de cada mes el canon de arrendamiento estipulado, tenemos entonces que el mismo debió cancelar a la arrendadora la primera mensualidad vencida en fecha 05/04/2006, o hacer el pago por consignación por ante el Tribunal de Municipio dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes a ese día, o sea que la consignación debía haberse hecho en fecha, 20/04/2006 para que la misma pudiera tenerse como legítimamente efectuada y por ende considerar a la arrendataria en estado de solvencia.

Ahora bien, en el presente caso, tenemos que si bien es cierto que el demandado presenta escrito de consignación en la unidad de recepción y distribución de documentos en fecha 18-01-2006, el cual se le da entrada en el tribunal de consignación en fecha 25-01-2006, por un monto de DÍEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 10.320.000, 00) a través de cheque de gerencia N° 11065355, no es menos cierto que la misma fue hecha fuera de la oportunidad o lapso en el cual o dentro del cual, el arrendatario pudo librarse del pago de las mensualidades vencidas, ya que de conformidad con el artículo incomento, esta debía efectuarse dentro de los quince (15) días inmediatos siguientes al vencimiento de la primera mensualidad de modo que quien consigna seis (06) cánones en una sola oportunidad lo hace extemporáneamente de conformidad con el artículo 51 ejusdem.

SEXTO: Que en razón de lo anteriormente señalado, la consignación arrendaticia realizada por el demandado no cumplió con uno de los requisitos esenciales para que se tenga como eficaz y por tanto no puede considerarse en estado de solvencia, este requisito, no es otro sino el que ha llamado la doctrina Tiempo para la Consignación. Y así formalmente de establece.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
1) En relación al contrato de arrendamiento que en original acompaño la parte actora en el libelo de la demanda y que también hizo valer en el lapso probatorio marcado “B”, este Tribunal le da pleno valor probatorio ya que el mismo no fue tachado por la parte adversaria.; Y ASÍ SE ESTABLECE.-

2) En relación con la correspondencia inserta al folio 17, de fecha 16 de marzo de 2005, identificada ”C”, tenemos que la misma se trata de un documento privado el cual no esta firmado por la parte demandada y por lo tanto no le es oponible a esta, en razón de ello se desecha de la solución de la litis.

3) Igualmente promovió constante de veinte (20) folios útiles, copias certificadas de las consignaciones, hechas ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres por la parte demandada, expediente: N° FP02-S-2006-000206.

En relación a estas documentales las mismas ya fueron analizadas y declaradas su extemporaneidad en este mismo fallo, el cual se reitera lo antes anotado sobre la referida documental. Y ASÍ SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO: DECISIÓN

En la contestación de la demanda el arrendatario en primer término procede a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 ejusdem. La cual fundamento de la siguiente manera:

-Que oponen la referida cuestión previa es decir, defecto de forma de la demanda por cuanto no fue determinado con precisión el objeto de la pretensión.

-Que tratándose de inmueble debería indicarse su situación, linderos, títulos de propiedad y otras especificaciones.

- Que por lo tanto solicitan respetuosamente al ciudadano Juez se pronuncie declarándose con lugar la defensa propuesta.

Este Tribunal para decidir la cuestión previa referida hace las siguientes consideraciones:

-El artículo 346 de la Ley adjetiva establece:

“…Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

Ordinal 6°
…“ El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340…”

Al respecto debe este Tribunal precisar, que el referido dispositivo persigue que tanto el demandado como el Juez conozcan con precisión y exactitud lo pedido por la parte actora, de tal manera de que el primero pueda defenderse apropiadamente y el segundo dicte un pronunciamiento acorde y congruentemente.

Ahora bien de las actas procesales cursantes en autos se constata que la pretensión de la demandante esta dirigida a obtener la resolución del contrato de arrendamiento, sucrito por su poderdante, en carácter de arrendadora, con el ciudadano AMANDIO LOPEZ MARTINS en su carácter de arrendatario.

Del texto del libelo de la demanda en su capitulo II. En el subtitulo RELACIÓN DE LOS HECHOS la parte demandante discrimina el inmueble objeto de la presente demanda el cual esta constituido por cuatro (04) locales comerciales y distinguidos como D11-12-16 y el local comercial B9 situado en la planta baja del edificio denominado Centro Comercial el Terminal ubicado en la avenida Republica, cruce con avenida Sucre de esta Ciudad.

De igual manera la parte actora consignó con su libelo de la demanda, contrato de arrendamiento el cual corre a los folios 12 al 16 de la presente causa, como el instrumento en la cual fundamenta su acción.

Ahora bien, estima quien juzga que, la parte actora cumplió con el requisito exigido en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir con la presentación junto con el libelo del instrumento fundamental en el cual se indica con precisión el objeto de su pretensión.

Siendo así las cosas este Tribunal no le queda más que declarar Improcedente dicha cuestión previa, alegada por el actor en la contestación de la demanda fundamentada en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el artículo 340 ordinal 4° ambos del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Ahora bien, no obstante a lo decidido anteriormente, pasa este Tribunal a resolver el fondo de la causa en los siguientes términos:

Ciertamente establece el artículo 1.167 del Código Civil….”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”…..

De allí que sea necesario para este Tribunal, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

"Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. Para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una o cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de un contrato de arrendamiento, es suficiente que el actor compruebe la existencia de éste, la obligación, sin que éste obligado a probar que la deuda no se ha extinguido, pues es sabido que las obligaciones indefinidas no son susceptibles de prueba a causa de su imposibilidad lógica y material".-

Dicho esto tenemos, que si existen en el proceso pruebas fehacientes que amparan la pretensión de la demandante, es decir, la demandante alega en su demanda el hecho de haber celebrado en fecha 01 de enero de 2005, un contrato de arrendamiento con el ciudadano AMANDIO LOPEZ MARTINS, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por cuatro (04) locales comerciales y distinguidos como D11-12-16 y el local comercial B9 situado en la planta baja del edificio denominado Centro Comercial el Terminal ubicado en la avenida Republica, cruce con avenida Sucre de esta Ciudad. Con un canon de arrendamiento de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BS. 1.000.000, 00) mensuales.-

Ahora bien, tenemos que por contrato celebrado en fecha 01 de enero de 2005, las partes estipularon que el término de duración del mismo era de 24 meses fijos sin prorroga contados a partir de esa misma fecha.

Pero es el caso, a decir de la arrendadora ciudadana: MARÍA GANGEMI DE GORGONE, que el arrendatario ciudadano: AMANDIO LOPEZ MARTINS entro en un estado de insolvencia hasta el punto de no cancelar seis (06) mensualidades continuas y específicamente la de los meses de: ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE de 2005.-

Así tenemos, que incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses arriba señalados causa por el cual se demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento objeto de este procedimiento; hecho éste negado por la parte demandada en el acto de contestación, por la cual le correspondía a ella probar la solvencia arrendaticia ya que la falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es no corresponde al arrendador - propietario. Y ASÍ SE DECIDE.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma Jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene el accionado como arrendatario de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento que las partes celebraron y que no fue objeto de controversia en este juicio ya que ambas reconocen que el mismo se celebró entre ellos. Pero es el caso que el arrendatario trae unos elementos nuevos que tienden a enervar, extinguir o modificar la relación jurídica debatida por lo que la carga de la prueba se traslada hacia el. En efecto, al alegar el arrendatario, “…Que rechaza y contradice que haya dejado de pagar de manera unilateral y sin causa justificada las pensiones que corresponden a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DEL 2005, ya que existió un acuerdo verbal celebrado con la arrendadora, en que los pagos se efectuarían al final de año. - Que fue sorprendido en su buena fe, al ser demandado por ante éste Tribunal, aduciendo el incumplimiento de los pagos, ya que cuando fue a cumplir lo pautado verbalmente la arrendadora no le recibió dicho pago y los Tribunales estaban de vacaciones hasta el 09 de Enero del 2006. -Que en vista de que no se pudo poner al día con la arrendataria resolvió consignar el pago en un Tribunal de Municipio…”

Es claro que es el arrendatario quien tiene que demostrar tales extremos.
Si embargo una vez analizadas las pruebas ofrecidas por las partes tenemos que la demandante probó la existencia del contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte demandada, como también probó la insolvencia del arrendatario, desvirtuando la excepción de solvencia opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

En cuanto a la parte demandada, no logro probar los hechos alegados en la contestación de la demanda. Así tenemos, que los alegatos sobre la modificación de la forma de pago mensual del canon de arrendamiento establecido, así como la solvencia total y absoluta, este Tribunal observa que tales aseveraciones las fundamenta la parte demandada: En primer lugar: En un acuerdo verbal celebrado con la arrendadora hecho este no probado en autos de que los pagos se efectuaran a final de año. Y en segundo lugar: En la consignación arrendaticia realizada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Heres de esta circunscripción Judicial. En relación al primer punto, tenemos que no podría considerarse como válido el argumento del arrendatario al invocar un acuerdo verbal que supuestamente realizara con la arrendadora en relación al pago de los cánones de arrendamientos, como causa para incumplir unas de las obligaciones fundamentales que, como tal, le impone la Ley cual es la contenida en el artículo 1.592 del Código Civil, o sea la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En relación al segundo punto, tenemos que el documento de consignación arrendaticia de los meses insolutos realizados por ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres no tiene eficacia alguna, ya que el mismo fue realizada de manera extemporánea.

En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal llaga a la convicción de que el demandado de autos sí se encuentra insolvente por concepto de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, del año 2005; incumpliendo con su obligación principal el cual es el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes. Y ASÍ SE DECIDE.-
En, fin al constar en autos que el contrato de arrendamiento si existe, con un canon mensual de arrendamiento, de UN MILLON DE BOLIVARES (BS. 1.000.000,00) mensuales, y al no haber enervado el arrendatario el estado de insolvencia alegado por la arrendadora, este Tribunal considera que el arrendatario efectivamente se encuentra en el estado de insolvencia en la forma como ya quedo establecido en esta sentencia. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

DE LAS CLÁUSULAS PENALES

Ahora bien, la parte actora demanda el pago correspondiente de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario y convenida por las partes en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y objeto de esta demanda.

De igual manera la parte actora demanda “el cobro de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00) diarios, por daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble, permitido en el artículo 28 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pactados en la CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA del contrato suscrito, contados a partir del nacimiento de la obligación de entregar los locales referidos, hasta la definitiva entrega de los mismos, según lo determine la sentencia”.

Es bueno señalar que la finalidad fundamental de la cláusula penal según la más autorizada doctrina sobre el tema, es reforzar el vínculo contractual y establecer una indemnización convencional. Su causa se encuentra en el temor del incumplimiento o del retardo en la ejecución del contrato. Su fuente es la libre voluntad de las partes y debe definirse como un pacto necesario por el cual el deudor, a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación principal sin retardo, promete una prestación determinada para el caso de que no realice la obligación adquirida o la realice pero no con retardo. La indemnización convencional, en el supuesto del incumplimiento o en la hipótesis del retardo, libra al acreedor de la obligación de la prueba y previene dar largas y difíciles controversias judiciales que suelen nacer en las liquidaciones de los daños.

Hechos los razonamientos anteriores y demostrada la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses: ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DEL 2005, tal y como quedo establecido en el texto de esta sentencia y tomando en cuenta la finalidad fundamental de la cláusula penal anteriormente explanada, este Tribunal, declara: PROCEDENTE el pago del monto correspondiente de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario y convenida por las partes en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y objeto de esta demanda e IMPROCEDENTE el cobro de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00) diarios, por daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble, permitido en el artículo 28 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pactados en la CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA del contrato suscrito, contados a partir del nacimiento de la obligación de entregar los locales referidos, hasta la definitiva entrega de los mismos, según lo determine la sentencia”. Y ASÍ SE RESUELVE.-

Es bueno puntualizar que el objeto de la presente demanda es la Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuestión, en virtud de la mora o retardo en el pago de las pensiones arrendaticias anteriormente discriminadas y no por retardo en el cumplimiento de la entrega del inmueble integrado por los locales D11-12-16 y el local comercial B9, mal entonces pudiese esta Juzgadora acordar dicha penalidad. En razón de ello se declara IMPROCEDENTE, la misma.-

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre MARIA GANGEMI DE GORGONE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.572.974 y de este domicilio y AMANDIO LOPEZ MARTINS, quien es portugués, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° E-82.019.983 y de este mismo domicilio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 11 de Febrero de 2005, sobre un Inmueble ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, constituido por cuatro locales comerciales, distinguidos con los Nros. D11/12716 y B9, situados en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad, y en consecuencia, se acuerda:

Primero: La entrega del Inmueble ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial “El Terminal”, constituido por cuatro locales comerciales, distinguidos con los Nros. D11/12716 y B9, situados en la Avenida República y la Avenida Sucre de esta Ciudad.

Segundo: Al pago de SEIS MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.900.000.00), por concepto de las pensiones de arrendamientos vencidas e insolutas, más el impuesto al valor agregado (IVA), correspondientes a los meses: ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE de 2005.-

Tercero: Al pago de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario y convenida por las partes en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito entra ellas y objeto de esta demanda.

Cuarto: Al pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas (ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE de 2005), calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectuará mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de sus respectivos vencimientos hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme el presente fallo, siguiendo las pautas establecidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Quinto: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes a los fines establecidos en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar a los 19 días de mes de octubre de 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
La Juez,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.- La Secretaria Temporal

Sofía Medina.-
Publicada en el día de su fecha previo anuncio de Ley, a las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m).-
La Secretaria Temporal

Sofía Medina.-