TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
“VISTO.” CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA.-
En el presente proceso incoado por la ciudadana ADELICIA AMADOR RAMÍREZ, contra la ciudadana NILSA MARGARITA VÁSQUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, llegada la oportunidad de dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal considera:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 15 de enero de 2008 (f. 1 y 2), la ciudadana Adelicia Amador Ramírez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.706.014, domiciliada en la avenida Bolívar, Residencias Nagua Dos, Torre C, Piso 4º, apartamento 44, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo y de transito en esta ciudad de San Felipe, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por los abogados en ejercicio de su profesión Elio José Zerpa Isea y Robert José Zerpa Tovar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 568 y 67.336 respectivamente, con domicilio procesal en la avenida 6 Nº 13-19, Edificio Don Darío, San Felipe, Estado Yaracuy y hábiles, ocurrió ante este tribunal para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana Nilsa Margarita Vásquez, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-7.906.936, domiciliada en la avenida 10, esquina calle 16, Nº 15-19, San Felipe, Estado Yaracuy, quien estuvo representada por el abogado en ejercicio de su profesión Pascualino Di Egidio Vitalone, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.666, de este domicilio y hábil.
La parte actora alegó los siguientes hechos:
Que es propietaria de un inmueble ubicado en la avenida 10, esquina calle 16, Nº 15-19, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 26, Folios 76 y 77, Protocolo 1º, Tomo 4º, 3º Trimestre, de fecha 27 de julio de 1982.
Que por medio de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006, suscribió con la ahora demandada, ciudadana Nilsa Margarita Vásquez, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la avenida 10, esquina calle 16, Nº 15-19, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, delimitada por los siguientes linderos: Norte: Con la avenida 10; Sur: Con Carmen Aular; Este: Con Brigida González y Oeste: Con la calle 16.
Que el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda fijó una duración de 06 meses fijos, comprendido desde el 19/12/2006 hasta el 19 de junio de 2007, no prorrogable.
Que el día 19 de mayo de 2007 manifestó a la demandada Nilsa Margarita Vásquez que en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento el día 19 de junio de 2007, hiciera uso de la prorroga legal de 06 meses señalada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que desocupara el inmueble.
Que personas desconocidas subieron al techo del inmueble y causaron daños graves en el mismo, tales como, fractura del limatón principal, lo que ameritaba su derivo y reparación.
Que solicitó a la División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy inspección en el inmueble arrendado, informe este que acompañó a la demanda.
Que en fecha 22 de junio de 2007, la arrendataria y aquí demandada acordó la desocupación del inmueble en 01 semana.
Jurídicamente fundamentó la acción en los artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Admitida la demanda el día 17 de enero de 2.008, se le dio el trámite de Ley correspondiente y se acordó la citación de la parte demandada, ciudadana Nilsa Margarita Vásquez, para que compareciera al segundo (02) día de despacho siguiente a su citación y dieran contestación a la demanda de autos (f. 19).
Mediante auto de fecha 17 de enero de 2006, el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada (f. 1 al 4 cuaderno de medidas).
Por diligencia de fecha 14 de marzo de 2008, la ciudadana Adelicia Amador Ramírez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Elio José Zerpa Isea, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 568, otorgó poder Apud Acta al antes mencionado abogado (f. 20).
Mediante diligencia de fecha 17 de marzo de 2008, el alguacil del Tribunal informó que no le fue posible localizar a la demandada de autos (f. 21 al 25), habiendo solicitado el apoderado de la parte actora se practicase la citación por carteles (f. 26).
Por diligencia de fecha 24 de marzo de 2008, la ciudadana Nilsa Margarita Vásquez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Pascualino Di Egidio Vitalone, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.666, otorgó poder Apud Acta al antes mencionado abogado (f. 27).
TERCERO: Con fecha 26 de marzo de 2.008, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, llevó a cabo la contestación de la demanda en los siguientes términos (f. 28 al 30):
Negó que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante Adelicia Amador Ramírez y su representada hubiese expirado el día 19 de junio de 2007.
Impugnó el instrumento privado agregado al folio 11 del expediente por ser copia fotostática, además de no constituir acuerdo o aceptación por su mandante, siendo la firma de su representada la constancia de recibo a que se refiere dicha comunicación.
Negó que pudiera ocasionarse un accidente por la caída del techo de la casa.
Negó que su mandante y la parte actora hubiesen pactado la prorroga legal, siendo falso que su representada se haya acogido a la prorroga de 06 meses de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la desocupación del inmueble una vez concluido este último plazo.
Impugnó los instrumentos que en copia fotostática se encuentran agregados a los folios 14 y 15 del expediente.
Impugnó los instrumentos que en copia fotostática se encuentran agregados a los folios 12 y 13 del expediente.
Que su mandante celebró con la actora 02 contratos de arrendamientos continuos y sobre el mismo inmueble, autenticados por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, anotado el primero bajo el Nº 16, tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de junio de 2006, siendo su duración de 06 meses contados desde el 16/06/2006 hasta el 16/12/2006, y el segundo inscrito bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006, siendo su duración de 06 meses contados desde el día 19/12/2006 hasta el 19/06/2007.
Que la intención de las partes fue continuar con el contrato de arrendamiento, lo que se desprende de los depósitos de los cánones de arrendamiento efectuados a la arrendadora, con su consentimiento, en la cuenta bancaria Nº 01340558115582028216 del Banco Banesco y posteriormente en la cuenta Nº 01510142345900146374 del Banco Banesco, cuya titular es Marlene Velásquez Amador, hija de la accionante.
Que la rotura leve sufrida en el techo, en la parte del limatón, el mismo fue reparada de inmediato por su mandante.
Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento previó renovaciones al señalarse que el canon de arrendamiento de las sucesivas renovaciones se aumentaría según el porcentaje de inflación.
Reconvino en la demanda alegando lo siguiente:
Que la demandante reconvenida mantuviese a su mandante en el goce pacifico del inmueble arrendado.
Que el contrato de arrendamiento no ha concluido y que se le aplique el incremento en el alquiler de acuerdo al índice inflacionario.
Que los daños en el techo de la vivienda no es causal del inicio de la prorroga legal.
CUARTO: Con fecha 28 de marzo de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado Elio José Zerpa Isea, llevó a cabo la contestación de la reconvención en los siguientes términos (f. 35 y 36):
Ratificó el contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la arrendataria demandada, que estableció como fecha de vencimiento el día 19 de junio de 2007.
Que el documento agregado al folio 11 del expediente fue impugnado por la parte demandada reconveniente, cuando lo procedente era negarlo.
Que los instrumentos agregados a los folios 14 y 15 fueron impugnados por la parte demandada reconveniente, no obstante, los mismos fueron presentados en original con copia para ser dejada en el expediente previo su cotejo, habiendo confesado la demandada que los antes mencionados instrumentos contienen su firma.
Que el documento que se encuentra agregado a los folios 12 y 13 fue impugnado por la parte demandada, sin embargo, el mismo fue presentado en original con copia para ser dejada en el expediente previo su cotejo, el cual cumplió con lo señalado en el artículo 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil.
Que la demandada alegó hechos nuevos que no están en discusión, tales como la consignación de los cánones de arrendamiento.
Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención.
Que no indica cuales fueron los hechos y los fundamentos de derecho de su reconvención.
Que el artículo 1167 del Código Civil no es aplicable.
Durante el lapso probatorio las partes tanto demandante como demandada hicieron uso de este derecho y promovieron las que creyeron convenientes.
II
Conforme al esquema establecido, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentada por las partes a objeto de poder decidir en justicia.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Anexos al libelo de demanda y al escrito de pruebas que se encuentra al folio 37 y vto. del expediente, la parte actora presentó los instrumentos que se analizan a continuación:
A) Acompañó documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Distrito San Felipe, hoy Municipio San Felipe, del Estado Yaracuy, bajo el Nº 20, Folios 76 y 77, Protocolo Primero, Tomo 4º, 3º Trimestre, de fecha 27 de julio de 1982, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba efectivamente, que la ciudadana Adelicia Amador Ramírez es la propietaria del inmueble allí descrito por su ubicación y linderos, y que la dirección que en él se indica, concuerda con la dirección que señala del inmueble objeto de la presente controversia.
B) A los folios 06 al 08, se contiene copia simple de un (01) documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006. Se trata de una copia fotostática de un documento público que no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por lo cual, tiene el carácter de fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, más aún, la parte demandada, reconoció la existencia del anterior contrato, así como la relación arrendaticia entre las partes arrendadora demandante y arrendataria demandada.
El anterior documento prueba efectivamente la relación arrendaticia entre las partes que intervienen en la presente causa, y así se declara.
C) Acompañó a los folios 09 y 10 del expediente documento privado suscrito por las partes actora arrendadora y demandada arrendataria.
Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte demandada, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido el mismo, y así se declara.
El anterior documento prueba la existencia de un inventario de bienes dejados en el inmueble objeto de la relación arrendaticia entre las partes arrendadora y arrendataria.
D) Acompañó al folio 11 del expediente, documento privado suscrito por la parte demandada.
Este documento privado fue impugnado por la parte contraria, esto es, por el apoderado judicial de la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
El diccionario de la Lengua Española nos dice que impugnar es contradecir, a su vez, señala que contradecir es “Decir uno lo contrario de lo que otro afirma, o negar lo que da por cierto”, por tanto, la parte demandada negó el documento privado que se acompañó al folio 11 del expediente de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Observa quien Juzga, que habiendo sido negado el documento, la parte que produjo el instrumento no probó su autenticidad, dado que, no consta de autos que hubiese promovido y evacuado la prueba de cotejo y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este Juzgador no le concede ningún valor probatorio a este documento, y así se declara.
E) A los folios 12 y 13 corre inserta en el expediente copia fotostática debidamente certificadas del Informe de Inspección, elaborado por la División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, de fecha 19 de junio de 2007, y que se refiere a un informe de inspección realizado en el inmueble residencial que constituye el objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide en la presente causa, y por ser el Informe de Inspección antes mencionada un documento público administrativo este Tribunal le da el pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Este instrumento fue negado por la parte demandada, sin embargo, se hace saber, que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la negación se refiere a documentos privados como emanados de ella o de algún causante suyo.
El artículo 19 de la Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil señala que “Los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguridad en espacios públicos, comerciales o privados de uso público”.
Observa quien Juzga que el inmueble inspeccionado por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas, es de un inmueble privado de uso privado, por tanto, no entra dentro de los espacios comprendidos en la Ley del Cuerpo de Bomberos, donde dicha Institución tiene competencia y facultad para ejercer sus funciones en cuanto a las inspecciones técnicas, por tanto, considera este Juzgador que el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, actúo fuera de su ámbito de competencias, por tanto, es ilegal el informe de inspección, por tanto, no se toma en cuenta, y así se declara.
F) Acompañó al folio 14 y vto. del expediente, documento privado emitido por la parte actora arrendadora Adelicia Amador, impugnado por la parte contraria, esto es, por el apoderado judicial de la demandada arrendataria en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Este instrumento fue negado por la parte demandada, sin embargo, se hace saber, que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la negación se refiere a documentos privados como emanados de ella o de algún causante suyo.
Observa quien Juzga que el documento privado fue emitido por la parte actora arrendadora Adelicia Amador, sin embargo, a las partes no le está dado elaborar sus propios medios de prueba, por tanto, no se le concede ningún valor probatorio a dicho documento, y así se declara.
G) Acompañó al folio 15 y vto. del expediente, copia simple de un documento privado, y por ser copia de un instrumento privado no contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
H) Acompañó a los folios 16 y 17, documento privado, así como copias de documentos privados.
Con respecto al documento privado, observa quien Juzga que el mismo fue emitido por un tercero que no es parte ni causante en el juicio, no habiendo sido ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, por tanto, no se le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
Con respecto a las copias simples de los documentos privados, no contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANDA:
2.1) Anexos al escrito de contestación a la demanda la parte accionada presentó los recaudos que se analizan a continuación (f. 28 al 30):
A) Acompañó marcado “A” y que se encuentra agregado a los folios 31 al 33 del expediente, copia simple de un documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de junio de 2006.
Se trata de una copia fotostática de un documento público aportado con la contestación a la demanda, que no fue impugnado por la parte contraria dentro de los cinco días siguientes a su producción, por lo cual, tiene el carácter de fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba efectivamente la relación arrendaticia entre las partes que intervienen en la presente causa desde el 16/06/2006 hasta el 16/12/2006, y así se declara.
2.2) Anexos a los escritos de pruebas el cual se encuentra agregado a los folios 48 al 50 del expediente, la parte accionada promovió las que a continuación se analizan:
A) Promovió el valor probatorio de los 02 contratos de arrendamientos, autenticados por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, anotado el primero bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006 y el segundo inscrito bajo el Nº 16, tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de junio de 2006.
Con respecto a estos documentos, los mismos ya fueron valorados con anterioridad en la parte II, PRIMERO, B) y II, SEGUNDO, 2.1), A).
B) Promovió marcado “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, seis recibos de pago de cánones de arrendamiento, los cuales se encuentran agregados a los folios 51 al 56 del expediente. Con respecto a estos documentos, observa quien Juzga, que los mismos no fueron negados por la parte actora arrendadora, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos los anteriores recibos de pago, y así se declara.
Los anteriores instrumentos prueban que la actora arrendadora recibió de la demandada arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble ubicado en la avenida 10 esquina calle 16, Nº 15-19, San Felipe, Estado Yaracuy, correspondiente a los meses de junio/julio, julio/agosto, agosto/septiembre, septiembre/octubre, octubre/noviembre y noviembre/diciembre de 2006.
C) Promovió marcado “G”, “H”, “J”, “K”, “L”, “Ñ”, “M”, “N”, “O”, “P”, diez planillas de depósitos emitidos por el Banco Fondo Común. Con respecto a estos documentos, observa quien Juzga, que los mismos fueron emitidos por un tercero que no es parte ni causante del presente juicio, asimismo se constata que no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba testimonia, todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, no se le otorga ningún valor probatorio, y así se declara.
E) Promovió Inspección Judicial, y a tal efecto, el día 03 de abril de 2008, el Tribunal se trasladó y constituyó en la sede del Banco Fondo Común, ubicado en la avenida La Patria, esquina avenida 9, San Felipe, Estado Yaracuy, dejando constancia de los siguientes particulares:
Que existe una cuenta Nº FA-590-014637-4 a nombre de Marilene Velásquez.
Que existen las siguientes transacciones: Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 63491885, con fecha de ingreso 19/06/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 63491886, con fecha de ingreso 19/07/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 67899513, con fecha de ingreso 21/08/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 67899512, con fecha de ingreso 20/09/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 63681030, con fecha de ingreso 19/10/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 69664690, con fecha de ingreso 19/11/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 69664688, con fecha de ingreso 19/12/2007; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 73350531, con fecha de ingreso 21/01/2008; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 73852546, con fecha de ingreso 21/02/2008; Por Bs. 300,oo, con cheque Nº 22495300, con fecha de ingreso 18/03/2008.
La anterior inspección prueba que existen una serie de transacciones en la cuenta Nº FA-590-014637-4, cuya titular es la ciudadana Marilene Velásquez, persona que no es parte en la presente causa ni suscribió contrato alguno de arrendamiento.
F) Promovió Inspección Judicial, y a tal efecto, el día 04 de abril de 2008, el Tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble ubicado en la avenida 10 esquina calle 16 Nº 91, habiendo dejado constancia de los siguientes hechos:
Que no observó fractura en el limatón ubicado en el techo que comprende el área destinada a sala comedor, así como tampoco en el limatón ubicado en el techo de la habitación.
La anterior inspección prueba los hechos que allí se señalan.
G) Promovió experticia, a tal efecto, siendo el día 04 de abril de 2008, la parte promovente nombró su experto y consignó constancia de aceptación, no estando presente la parte actora, el Tribunal procedió a nombrarle experto, quienes habiendo sido notificados los expertos designados por el Tribunal, no comparecieron a su juramentación dos de ellos, sin que se presentase el experto designado a la parte actora, procediendo el Tribunal a nombrar otro experto, quien habiendo sido notificado, no compareció a su juramentación, en consecuencia, habiéndose vencido el lapso probatorio, no consta de autos la designación y juramentación de todos los expertos señalados por la Ley.
TERCERO: Al examinar los hechos por los cuales la parte actora fundamenta la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, las circunstancias alegadas a su favor, así como las excepciones opuestas por la parte accionada, quien Juzga pasa a decidir la cuestión controversial planteada a la luz de los elementos probatorios aportados, de la siguiente manera:
De acuerdo a los términos en que quedó trabada la litis, ampliamente expuesto en la narrativa de este fallo, lo que se discute en el presente caso es la existencia de una circunstancia claramente determinada, esto es, si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actora arrendadora y demandada arrendataria finalizó por el vencimiento del término acordado por las partes como vigencia del mismo, así como la prorroga legal que le correspondió establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3.1) La parte actora, ciudadana Adelicia Amador Ramírez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Elio José Zerpa Isea, ocurrió ante este tribunal para demandar a la ciudadana Nilsa Margarita Vásquez, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, cuyo objeto lo constituye una casa de habitación, ubicada en la avenida 10, esquina calle 16, Nº 15-19, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, fundamentando su acción en el contenido de los artículos 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de haber vencido el término de duración.
3.2) Alegó el demandante que el inmueble alquilado es de su única y exclusiva propiedad. Con respecto a esta afirmación, quien Juzga observa que el demandante acompañó a su demanda documento con el cual probó plenamente la titularidad de la propiedad, y fue valorado en toda su extensión con anterioridad, por tanto el demandante es el propietario del inmueble arrendado, y así se declara.
3.3) La parte actora accionó por cumplimiento de contrato alegando la finalización de la relación arrendaticia entre ella y la demandada arrendataria, así como la prorroga legal a que tenía derecho, no obstante, coadyuva dicho alegato con el hecho de haberse ocasionados unos daños en el inmueble arrendado, y que por ello acordaron que la arrendataria hiciera uso de la prorroga legal.
En este sentido considera quien Juzga que la prorroga legal no depende de un hecho como el esgrimido por la parte actora, esto es, que el techo del inmueble arrendado presentase daños, ya que como bien lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La prórroga legal opera de pleno derecho…”, en consecuencia, considera quien Juzga improcedente el alegato de daños materiales como causal para que opere la prórroga legal, y así se declara.
3.4) Ambas partes fueron contestes en señalar que entre ellas existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006, el cual estableció un lapso de duración de 06 meses, comprendido desde el día 19/12/2006 hasta el día 19/06/2006, no prorrogable, pero que sin embargo a pesar del error, las partes durante proceso aceptaron que la fecha de vencimiento ocurrió el 19 de junio de 2007.
Asimismo se excepcionó el apoderado judicial de la parte accionada, señalando que además del contrato antes indicado, las partes habían suscrito con antelación un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de junio de 2006, el cual estableció un lapso fijo de duración de 06 meses, comprendidos desde el 16/06/2006 hasta el día 16/12/2006, prorrogable automáticamente por periodos iguales.
Alegó la parte actora que al vencimiento del contrato de arrendamiento el día 19 de junio de 2007, empezó a transcurrir la prórroga legal de 06 meses de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y que vencido dicho término legal, la demandada arrendataria no desocupó el inmueble arrendado.
3.5) Tal como se señaló, el planteamiento de la presente controversia estuvo centrada en la pretensión esgrimida por la parte actora relacionada con el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y la prorroga legal.
A) El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil señala que “Los jueces tendrán como norte de su actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho,…debe atenerse a lo alegado y probado en autos…”.
Señala el artículo 1159 del Código Civil, que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Esta disposición normativa impone a las partes la obligación de cumplir los contratos so pena de incurrir en la responsabilidad civil por incumplimiento.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del modo convenido dado que para ellos tienen la misma fuerza obligatoria que la ley, siendo el contrato como una ley particular que los vincula, y que tiene como fundamento la autonomía de la voluntad.
Por su parte, el artículo 1160 eiusdem dice que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Habida cuenta de estipulaciones expresas en el contrato, las partes están obligadas a cumplir fielmente y al pie de la letra lo pactado, tal como lo dispone el artículo 1264 del Código Civil, cuando señala “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como has sido contraídas…”.
El arrendador y el arrendatario se encuentran unidos mediante un vínculo generado por la relación arrendaticia, cuyo objeto está constituido por un bien inmueble, dando lugar al nacimiento de una pluralidad de consecuencias jurídicas, de derechos y obligaciones propios de esa relación jurídica, que deriva en la tutela o privilegios a cargo del arrendatario.
Cuando el contrato es de ejecución continuada o periódica da lugar a hablar de que existe una relación jurídica que involucra reiteración de actos por las partes intervinientes, y que dicha relación se prolonga en el tiempo estableciendo obligaciones cuyo cumplimiento han de efectuar los contratantes.
B) Dicho lo anterior, quien Juzga pasa a revisar los contratos de arrendamiento que aportaron a la presente causa tanto por la parte actora como por la parte demandada.
a) En cuanto al contrato de arrendamiento que acompañó la parte actora como documento fundamental de la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, bajo el Nº 30, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de diciembre de 2006, se estableció lo siguiente:
El instrumento que acompañó la parte actora señaló en su cláusula “SEGUNDA” lo siguiente: “Este contrato tendrá un duración de SEIS (06) MESES fijos, contados a partir del día DIECINUEVE (19) de Diciembre de 2006 hasta el día DIECINUEVE (19) de Junio de 2006, no prorrogables”, no obstante el error, las partes fueron contestes en aceptar que la fecha de vencimiento correspondió al día 19 de junio de 2007.
b) Con lo que respecta al contrato de arrendamiento que acompañó la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 19 de junio de 2006, se estableció en su cláusula “SEGUNDA” que: “Este contrato tendrá un duración de SEIS (06) MESES fijos, contados a partir del día DIECISEIS (16) de Junio de 2006 hasta el día DIECISEIS (16) de Diciembre de 2006, y será prorrogable automáticamente…”.
La cláusula anterior señaló expresamente la duración del contrato de arrendamiento que vínculo a las partes, fijando un término cierto para su finalización, esto es, el día 16 de diciembre de 2006, no obstante, consideró la posibilidad de prorrogas.
c) Las cláusulas “SEGUNDA” de los anteriores contratos establecieron expresamente la duración de la relación arrendaticia que vínculo a las partes, fijando un término cierto para su finalización, esto es, en el primero, el día 16 de diciembre de 2006 con prórrogas automáticas y en el segundo, el 19 de junio de 2007, no prorrogable.
Estos términos ciertos extintivos tienen como efecto inmediato la finalización de las obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento, términos estos fijados por las partes de forma convencional, sin embargo, el legislador estableció para el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado la fijación de un término legal subsiguiente al fijado por las partes en el contrato, y que dependerá de la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes.
Ahora bien, el primer contrato de arrendamiento que vinculó a las partes tenía como fecha de inicio el día 16 de junio de 2006, y finalizó el lapso el día 16 de diciembre de 2006, habiendo acordado las partes contratantes que el mismo sería prorrogable automáticamente, no obstante, las partes suscribieron un segundo contrato el día 19 de diciembre de 2006, cuya finalización ocurrió el día 19 de junio de 2007.
Señala el aparte final del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
De conformidad con la facultad otorgada en la norma antes citada, quien Juzga considera que estos dos contratos fueron suscritos entre las mismas partes y sobre el mismo objeto, por tanto, la suscripción de un nuevo instrumento contractual, no generó una nueva relación arrendaticia, en consecuencia, la intención de las partes fue mantenerse vinculada mediante los contratos de arrendamiento suscritos, y que esta relación arrendaticia tuvo como inicio el día 16 de junio de 2006 y finalizó el día 19 de junio de 2007, esto es, una duración que se prolongó por mas de un año en la que el arrendatario ocupó el inmueble, y así se declara.
El artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que
“…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”
Dicho lo anterior, y de conformidad con el artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde al arrendatario una prorroga legal de un (01) año, contado a partir del día 19 de junio de 2007, cuyo vencimiento tendría lugar el día 19 de junio de 2008, y así se declara.
3.6) El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”.
La acción que intentó la parte actora, fue la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, alegando que el lapso de duración del contrato suscrito entre ella y la demandada arrendataria había finalizado, así como también el lapso de la prorroga legal.
Ahora bien, tal como quedó señalado en el numeral 3.5). de esta Sentencia, el lapso de la prorroga legal, dada la duración de la relación arrendaticia quedó establecido en un (01) año, y que la misma finalizaría el día 19 de junio de 2008, por tanto, para la fecha en que la parte actora intenta la acción, no había vencido la prorroga legal señalada en el artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que de conformidad con el artículo 39 eiusdem, “…opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
Ha indicado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la Sentencia Nº 1664, de fecha 03 de octubre de 2006, “…la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio…De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley…”.
En razón de las anteriores consideraciones, y aplicando el contenido del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como del criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, resulta forzoso para quien Juzga considerar la improcedencia de la acción intentada, y así se declara.
3.7) En cuanto a los cánones de arrendamiento que dice la arrendataria haber pagado y que le sirven de apoyo para esgrimir que el contrato de arrendamiento se prorrogó, quien Juzga se abstiene de hacer alguna consideración al respecto, por cuanto, como ya se indicó en el numeral 3.5) en la actualidad se encuentra en curso la prorroga legal, la cual finalizaría el día 19 de junio de 2008.
3.8) En cuanto a la reconvención planteada por la parte demandada reconveniente, y en razón de las consideraciones anteriores, se declara procedente mantener a la arrendataria en el goce del inmueble arrendado dado que aún está en curso la prórroga legal de 01 año.
III
En razón de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana ADELICIA AMADOR RAMÍREZ, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por los abogados en ejercicio de su profesión Elio José Zerpa Isea y Robert José Zerpa Tovar, contra la ciudadana NILSA MARGARITA VÁSQUEZ, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por el abogado en ejercicio de su profesión Pascualino Di Egidio Vitalone.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, en consecuencia, se condena a la parte demandante reconvenida a mantener en el goce del inmueble arrendado a la demandada reconveniente dado que aún está en curso la prórroga legal.
Se condena a la parte demandante conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los veintiún (21) días del mes de abril de dos mil ocho (2.008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luís Humberto Moncada Gil,
La Secretaria Accidental,
Abg. Erlen Martínez,
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria Accidental,
Abg. Erlen Martínez,
LHMG/em.
Exp. N°. 1990-08