TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
En el presente proceso incoado por el abogado LUÍS EDUARDO DOMÍNGUEZ contra la ciudadana ANA ROSA LARA RODRÍGUEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, este Tribunal procede a dictar sentencia, para lo cual considera:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 19 de septiembre de 2007 (f. 1 al 3), así como en la reforma de la misma, de fecha 27 de septiembre de 2007 (f. 25 al 27), el abogado en ejercicio de su profesión Luís Eduardo Domínguez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.972.225, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.918, con domicilio procesal en la avenida Libertador, entre calles 12 y 13, Centro Comercial Yurubí, Piso 2, Local 8, San Felipe, Estado Yaracuy, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES NABELSI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nº 95, Folios 208 al 215, Tomo 51, de fecha 25 de Marzo de 1991, representación que consta de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy bajo el Nº 2, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 05 de noviembre de 1999 (f. 4 y 5), ocurrió ante este tribunal para demandar a la ciudadana ANA ROSA LARA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.369.314, de este domicilio, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por los abogados en ejercicio de su profesión Rafael Alfredo Puertas Mogollón, Jorge Luís Pérez Hernández y Frandy Alexis Colmenarez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-7.581.953, V-9.962.906 y V-15.387.425 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.393, 81.707 y 121.624 en su orden, con domicilio procesal en la calle de servicio, detrás del Centro Comercial Carafa, entre avenidas 6 y 7, al lado de la Cristalería Yaracuy, despacho de abogados Puertas Mogollón, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble, constituido por unos mini locales comerciales, con un área aproximada de 8 M2, ubicado en la avenida Libertador, entre avenida La Patria y calle 18, Multicentro Comercial La Patria, Nº 14 y 15, San Felipe, Estado Yaracuy.
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
Que desde el día 15 de julio de 2000, con el carácter de arrendador, celebró un total de 05 contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez, habiendo firmado el último el día 03 de octubre de 2005.
Que el lapso de duración de este último contrato fue establecido desde el día 01 de septiembre de 2005 hasta el 01 de septiembre de 2006, pudiendo ser prorrogado, y que se mantenía vigente hasta la presente fecha.
Que el canon de arrendamiento acordado era la suma de Bs. 247,oo mensuales, habiendo sido aumentado a Bs. 280,oo con ocasión de la prorroga convenida desde el 01 de septiembre de 2006.
Que desde el mes de mayo de 2007 la demandada dejó de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, lo que suma un total de Bs. 1.120,oo, constituyendo un incumplimiento a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Que al vencimiento del último contrato de arrendamiento, hecho ocurrido el día 01 de septiembre de 2006, se convino una prorroga de un año más.
Que la arrendataria incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento previsto en el contrato suscrito entre las partes.
Que en razón de lo antes expuesto, solicitó lo siguiente:
1) La resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
2) La entrega del inmueble arrendado.
3) El pago de Bs. 1.120,oo por concepto de los cánones de arrendamientos atrasados.
4) Las costas y costos procesales.
Fundamentó la presente acción en lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, así como en los artículos 1167, 1579 y 1592 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Admitida tanto la demanda como la reforma de la misma el día 20 de septiembre de 2.007 y el día 28 de septiembre de 2007 respectivamente, se le dio el trámite de Ley correspondiente y se acordó la citación de la demandada, ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez para que compareciese al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación y diere contestación a la demanda de autos (f. 23).
Mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2.007, el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada (f. 01 al 04 Cuaderno de Medidas).
Por diligencia de fecha 15 de octubre de 2007, el alguacil de este Tribunal informó que habiendo buscado en distintas oportunidades a la demandada de autos, no le fue posible su citación (f. 30 al 38).
Por diligencia de fecha 19 de octubre de 2007, la parte actora, abogado Luís Eduardo Domínguez, solicitó la citación por carteles de la accionada de autos (f. 39).
Por auto de fecha 22 de octubre de 2007, el Tribunal acordó la citación por carteles de la parte demandada (f. 40).
Mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 2007, la Secretaria de este Tribunal informó que llevó a cabo la fijación del cartel ordenado por este Tribunal (f. 41).
Con fecha 21 de noviembre de 2007, la parte actora consignó un ejemplar del periódico Yaracuy Al Día y del Diario El Yaracuyano en los cuales hizo publico el cartel de citación de la parte demandada (f. 42 al 78).
Por diligencia de fecha 12 de diciembre de 2007, la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez, parte demandada en la presente causa, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Frandy Alexis Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.624, se dio por citada en el presente juicio, asimismo procedió a recusar al Dr. Luís Moncada, en su condición de Juez de este Juzgado Primero de Municipios (f. 79 y 80), quien, mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2007 rindió el correspondiente informe de conformidad con el aparte último del artículo 92 del Código de Procedimiento Civil (f. 85 al 87).
Por auto de fecha 13 de diciembre de 2007 se acordó y remitió copia certificada de las actuaciones relacionadas con la recusación al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nº 488, así como también el envío del expediente original de la presente causa, al Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nº 489 (f. 88 al 90).
Con fecha 13 de diciembre de 2007 fue recibido el expediente por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada con fecha 07 de enero de 2008 y acordó la notificación de las partes para la reanudación de la presente causa en el estado en que se encontrase, luego de que transcurriesen 10 días de Despacho siguientes a que constasen en autos las notificaciones respectivas (f. 90 vto. y 91).
Mediante diligencias de fechas 17 y 23 de enero de 2008, el alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, informó haber notificado a las partes Ana Rosa Lara Rodríguez y Luís Eduardo Domínguez (f. 94 al 97).
TERCERO: El día 13 de febrero de 2.007, compareció la parte demandada, ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Frandy Alexis Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 121.624, y procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:
Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Negó, rechazó y contradijo que hubiese celebrado con la demandante un total de 05 contratos de arrendamiento a tiempo determinado, habiendo suscrito el último de ellos en fecha 03 de octubre de 2005, con un lapso comprendido desde el 01 de septiembre de 2005 al 01 de septiembre de 2006.
Negó, rechazó y contradijo que hubiese dejado de pagar 04 mensualidades correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007 por el monto de Bs. 1.120,oo.
Negó que hubiese incurrido en violación de la cláusula tercera o bien de cualesquier otra cláusula del contrato de arrendamiento suscrito por ellos.
Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia fuese a tiempo determinado, siendo que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil.
Que suscribió con la demandante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 03 de octubre de 2005, cuyo vencimiento fue el día 01 de septiembre de 2006, habiendo continuado en el uso y goce del inmueble arrendado, sin que la arrendadora manifestara algo distinto, pagando los correspondientes cánones de arrendamiento, los cuales fueron incrementados progresivamente.
Que lo procedente fue demandar el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento, no obstante, se encuentra solvente en el pago de los mismos.
Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que en los contratos sin determinación de tiempo, la acción es la de desalojo para el caso de falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no la de resolución o cumplimiento de contrato.
Que ha venido cancelando los cánones de arrendamiento en la Zapateria FK, de acuerdo a lo que extracontractualmente convinieron, a la representante de la arrendadora o bien a la ciudadana Teribel.
Que la Señorita Taribel le manifestó que tenía instrucciones de no recibir los cánones de arrendamiento.
Que en fecha 21 de septiembre de 2007 procedió a cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007 y el día 05 de octubre pagó el canon correspondiente a ese mes de 2007, todo en el expediente de consignaciones Nº 163-07 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial.
Rechazó y contradijo la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento y entrega del inmueble, formulada de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil.
Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2008, la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Frandy Alexis Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.624, otorgó poder apud acta al antes mencionado abogado (f. 128).
Por diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, el abogado en ejercicio de su profesión Luís Eduardo Domínguez, actuando con el carácter de autos, sustituyó pero reservándose su ejercicio, el poder que tiene acreditado, en la abogada en ejercicio de su profesión Mary Domínguez D. (f. 194).
Mediante Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, de fecha 15 de febrero de 2008 declaró sin lugar la recusación interpuesta por la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez contra el Dr. Luís Moncada en su carácter de Juez Primero de Municipios (f. 204 al 237).
Con fecha 27 de marzo de 2008 se recibió la presente causa procedente del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, habiéndosele dado el correspondiente reingreso en fecha 28 de marzo de 2008 (f. 242 y 143).
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, las partes no presentaron escrito de conclusiones.
II
Conforme al esquema establecido en las consideraciones anteriores, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentadas tanto por la parte actora como por la parte accionada.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1º) Anexos al escrito de demanda la demandante Inversiones Nabelsi C.A. presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) A los folios 04 y 05 del expediente, acompañó instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 2, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 05 de noviembre de 1999, el cual consiste en un Poder Especial, otorgado por la sociedad de comercio INVERSIONES NABELSI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nº 95, Folios 208 al 215, Tomo 51, de fecha 25 de Marzo de 1991, a los abogados en ejercicio de su profesión Luís Eduardo Domínguez y Eloy Duran Palencia, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 20.919 y 17.595 respectivamente.
El anterior documento prueba el carácter de apoderados judiciales que tienen los abogados antes mencionados, y así se declara.
B) A los folios 07 al 17 de expediente, acompañó cuatro (04) instrumentos privados, señalando que los mismos correspondían a 04 contratos de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por su mandante y la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez.
Con respecto a estos documentos privados, observa quien Juzga que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada negó haber celebrado los contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la parte actora, esto es, la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi, C.A.
Ahora bien, habiendo sido negado dichos contratos privados de arrendamiento, no consta de las actas que conforman el presente expediente, que la parte que produjo los mismos hubiese probado su autenticidad, esto es, no consta haber promovido la prueba de cotejo o bien la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo, todo de conformidad con el encabezamiento del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quien Juzga no les concede ningún valor probatorio a los cuatro (04) contratos privados de arrendamiento, y así se declara.
C) A los folios 18 al 20 del expediente, acompañó un instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 03 de octubre de 2005, el mismo consiste en un contrato de arrendamiento, mediante el cual, Inversiones Nabelsi, C.A. arrendó a la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez, el inmueble objeto del presente juicio, y por ser documento público este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que entre la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi, C.A. y la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que intervienen en el presente juicio, y así se declara.
D) Al folio 21 del expediente, acompañó copia fotostática de un instrumento privado, y dado que dicha copia es de un documento no señalado en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
2º) Además de lo anterior, la parte accionante durante el término probatorio presentó escritos de pruebas, los cuales se encuentran agregados a los folios 103 y vto.; 132 y vto. del expediente, y que se examinan de seguida:
A) Reprodujo todos y cada uno de los contratos de arrendamiento que acompañó junto con el escrito de demanda. Con respecto a estos contratos, los mismos ya fueron valorados con anterioridad en la parte II. PRIMERO. 1º) de esta Sentencia.
B) Promovió copia simple de expediente de consignaciones Nº 163-07 de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, no obstante, quien Juzga observa que mediante el escrito de pruebas que se encuentra agregado al folio 132 del expediente, promovió copia certificada del antes señalado expediente de consignación Nº 163-07, el cual se encuentran agregadas a los folios 133 al 183 de la presente causa, mediante el mismo, Ana Rosa Lara Rodríguez consigna los cánones de arrendamiento de un local comercial, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
Los documentos que conforman el expediente de consignaciones Nº 163-07 prueban lo siguiente:
a) Que Ana Rosa Lara Rodríguez consignó a favor de la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi, C.A. los cánones de arrendamiento de un local comercial correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Bs.F. 280,oo c/u, para un total de 1.120,oo.
b) Que el día 24 de septiembre de 2007, el Alguacil del Tribunal notificó en el fondo de comercio Zapatería FK a la ciudadana Daliana Salas.
c) Que la ciudadana Ana Rosa Lara Rodríguez ha depositado en el expediente de consignación Nº 163-07 los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero y febrero de 2008 a favor de la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi, C.A.
C) Promovió Inspección Judicial en el expediente de consignaciones Nº 163-07, siendo negada la admisión de la misma por auto de fecha 20 de febrero de 2008 (f. 129).
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1º) La parte demandada Ana Rosa Lara Rodríguez, asistida del abogado en ejercicio de su profesión, ciudadano Frandy Alexis Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.624, durante el lapso probatorio presentó escrito de pruebas que se encuentra agregado al expediente al folio 127 y vto.; posteriormente, el antes identificado abogado, actuando esta vez con el carácter de apoderado judicial de la parte accionada, presentó escrito de pruebas que se encuentra agregado al folio 199 y vto. y que se valoran de seguida:
1.1) En cuanto al escrito de pruebas que se encuentra agregado al folio 127 y vto. promovió:
A) TESTIMONIALES: Promovió los testimonios de los ciudadanos Judith Abelardo Armas, Cecilia Janeth Rios, Jhonathan Rafael Marcano Ibáñez, Hilda Castillo y Gabriela Maldonado, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-5.464.602, V-10.366.193, V-15.932.216, V-7.919.234 y V-18.052.713, respectivamente, de este domicilio, habiendo rendido declaración Judith Abelardo Maldonado, Jhonathan Rafael Marcano Ibáñez, Hilda Castillo y Gabriel Maldonado, siendo contestes en señalar lo siguiente:
Que conocen a la ciudadana Ana Rosa Lara.
Que conocen al ciudadano Franklin Sadedin.
Que conocen de la relación arrendaticia entre la ciudadana Ana Rosa Lara y la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi.
Que la ciudadana Taribel era la que cobraba los cánones de arrendamiento.
Que la administradora del Multicentro pasaba cada dos o tres meses a cobrar el canon de arrendamiento.
1.2) En cuanto al escrito de pruebas que se encuentra agregado al folio 199 y vto.:
A Promovió dos copias simples de instrumentos privados y que se encuentran agregados a los folios 200 y 201 del expediente, y por tratarse de copias fotostáticas de documentos no previstos en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien Juzga no les concede ningún valor probatorio, y así se declara.
TERCERO: Valoradas las pruebas presentadas por las partes, quien Juzga pasa a dictar sentencia, previa las consideraciones siguientes:
3.1.) La parte actora alegó que desde el 15 de julio de 2000, con el carácter de arrendador, celebró con la parte demandada 05 contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, siendo el último suscrito el 03 de octubre de 2005, autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones, cuyo lapso de vigencia se estableció desde el 01 de septiembre de 2005 hasta el día 01 de septiembre de 2006.
Con respecto a estos contratos, en la oportunidad de valorarlos, fueron desechados los cuatro primeros contratos privados de arrendamiento, tal como quedó sentado en la parte II, PRIMERO., 1º), Literal B) de esta Sentencia.
Ahora bien, con respecto al último de los contratos suscritos, la parte accionada aceptó este hecho en la oportunidad de dar su contestación, cuando expresamente indicó que había suscrito este contrato de arrendamiento, por tanto, no es objeto de prueba, y se tiene en consecuencia como cierto y real la relación arrendaticia entre las partes, en los términos señalados en el contrato de arrendamiento suscrito por ellos ante la Notaría Pública de San Felipe, el 03 de octubre de 2.005, bajo el Nº 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones, y así se declara.
3.2) La parte actora alegó que los contratos suscritos han sido a tiempo determinado, incluido el último, cuya fecha de vencimiento fue pactada para el 01 de septiembre de 2006, habiéndose convenido una prorroga de un (01) año mas; hecho este negado por la parte accionada, señalando que el mismo se convirtió a su vencimiento en un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, en razón de haber continuado en el uso y goce del inmueble arrendado, sin que la arrendadora manifestase algo distinto, habiendo continuado con el pago de los cánones de arrendamiento.
Con la conducta asumida por la parte demandada sobre el alegato de haberse convertido el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, corresponde a quien Juzga, en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con las pruebas restantes de autos y la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual hace las siguientes consideraciones:
A) Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
B) Nos indica el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por tanto, si se presentan dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
Corresponde al Tribunal determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión, con vista a los alegatos de la parte demandada, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente la cláusula "quinta", cuyo tenor es el siguiente: "QUINTA: De forma expresa se conviene y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO, a partir del PRIMERO DE SEPTIEMBRE DEL AÑO DOS MIL CINCO (01-09-2005) hasta el PRIMERO DE SEPTIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SEIS (01-09-2006), que podrá ser prorrogable siempre y cuando así lo solicite EL ARRENDATARIO con Treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del referido término, la solicitud de EL ARRENDATARIO deberá hacerse por escrito manifestando su interés en prorrogar el Contrato de Arrendamiento, en caso de omitir EL ARRENDATARIO esta solicitud se entenderá que no tiene interés en la prórroga y vencido el término del contrato aquí convenido se iniciará en forma automática la prórroga legal, vencida esta, deberán EL ARRENDATARIO hacer entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento, en el caso de existir renovación de este contrato el mismo se mantendrá con las actuales condiciones a excepción de lo referente al Canon de ARRENDAMIENTO, que debe ser revisado dentro de los términos de las condiciones inflacionarias a que de lugar”.
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que la cláusula "QUINTA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir del 01/09/2005 con vencimiento el 01 de septiembre de 2006, con la posibilidad de ser prorrogado.
Esta cláusula quintas, estableció que la prorroga estuviese sometida al cumplimiento de una condición, esto es, que siempre y cuando la solicitase el arrendatario por escrito con 30 días de anticipación al vencimiento del lapso inicialmente convenido, y que omitida la solicitud de prorroga, se entendía como falta de interés de la misma, correspondiéndole al arrendatario el uso de la prorroga legal al vencimiento del lapso inicialmente pactado, con la obligación de entregar el inmueble finalizada la prorroga legal.
De la revisión de las actas que conforman la presente causa, se constata la inexistencia de la solicitud de prorroga efectuada por la parte arrendataria.
El "término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación", tal como lo previene el artículo 1.211 del código civil, siempre que se cumpliese la condición señalada adicionalmente a él, como es, la omisión de solicitud de la prorroga del término del contrato por parte del arrendatario, término éste que de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, se ha de contar de la forma siguiente: "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso …Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa".
Por su parte, el artículo 199 del Código de Procedimiento Civil señala que “Los términos o lapsos de años o meses se computarán desde el día siguiente de la fecha del acto que de lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.
El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el mes se entenderá vencido el último de ese mes”.
La cláusula quinta del contrato que vinculó a las partes señaló la oportunidad del vencimiento del lapso de duración de un año, por tanto, no habiendo solicitud de prorroga, empezó a transcurrir la prorroga legal, sin embargo, no previeron las partes que pasaría una vez vencido este último plazo señalado, por lo tanto, es claro aquí que como Sentenciador, el tribunal, se encuentra con que la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y debe ser desarrollada e integrada por el Juez (O. Pierre Tapia, ob. Cit., vol. 12, pág. 394, año 95).
La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no trata el tema de la Tácita Reconducción, por lo que acudimos a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614 entre otros, bajo el supuesto de que los mismos no quedaron derogados por el artículo 93 de la ley señalada.
En efecto, el lapso de 01 año inicialmente fijado por las partes comprendió desde el 01/09/2005 hasta el 01/09/2006, correspondiéndole de conformidad con el artículo 38.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prorroga legal de 06 meses, plazo este cuyo vencimiento operó el día 28 de febrero de 2007, sin embargo, encuentra este Juzgador que la arrendadora (Inversiones Nabelsi, C.A.) permitió que la arrendataria Ana Rosa Lara Rodríguez quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil), y así se declara.
Ahora bien, la parte actora en su escrito de demanda señaló que la parte accionada se encontraba atrasada en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, con lo cual, la accionada, vencida la prorroga legal de 06 meses el día 28 de febrero de 2007, el arrendador permitió que la arrendataria continuara en el uso y goce del inmueble arrendado con posterioridad a dicha fecha, continuando con el pago de los alquileres correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2007.
Sobre el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, la doctrina mayoritaria es conteste en señalar que, corre a cargo del Juez calificar el contrato. Sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir en ese sentido:
a.) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis.
b.) Cabria señalar la destinación que tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en es medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica.
c.) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización.
d.) En los contratos (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”.
Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, a cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor de parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida.
e.) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
C) En el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el Juzgador debe velar por la integridad del texto constitucional y hacer efectiva la preeminencia de los Derechos Humanos y las garantías que los respaldan (artículos 24, 25, 333 y 334 de la Constitución) fomentando que las Leyes de Orden Público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como “débiles jurídicos” por los textos legales, tal es el caso de los “arrendatarios” a quiénes dicha condición le ha sido otorgada no solo por la nueva legislación inquilinaria (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sino por los textos que le precedieron (artículo 18 de la derogada Ley de Alquileres).
Nos indica el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que "Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos"; por tanto, partiendo de que las normas de la legislación inquilinaria son de eminente Orden Público, mal podría este tribunal darle curso a una demanda cuya pretensión de desalojo se basa en disposiciones no aplicables a los supuestos de hecho previstos en las normas invocadas, criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nro. 834, de fecha 24 de abril de 2.002, en los términos que ha continuación se señalan: "…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide".
Tenemos entonces que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, como es el caso de autos tal como quedó establecido anteriormente, sólo es viable la acción de Desalojo fundamentada de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento.
En virtud de lo señalado, la pretensión de la actora es contraría a normas de Orden Público no amparadas por el ordenamiento jurídico proteccionista del débil jurídico denominado arrendatario, siendo forzoso declarar la improcedencia de la demanda, y así se decide.
III
De acuerdo a las consideraciones expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el abogado en ejercicio de su profesión LUÍS EDUARDO DOMÍNGUEZ actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio Inversiones Nabelsi, C.A., contra la ciudadana ANA ROSA LARA RODRÍGUEZ, en su carácter de arrendataria de un inmueble constituido por unos mini locales comerciales, con un área aproximada de 8 M2, ubicado en la avenida Libertador, entre avenida La Patria y calle 18, Multicentro Comercial La Patria, Nº 14 y 15, San Felipe, Estado Yaracuy, por ser contraria a Derecho la petición del demandante.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, se ordena de conformidad con la parte final del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes actora y demandada.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil ocho (2.008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luís Humberto Moncada Gil,
La Secretaria Accidental,
Abg. Erlen Martínez,
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria Accidental,
Abg. Erlen Martínez,
LHMG/em.
Exp. N°. 1965-07