REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil de Ciudad Bolívar
Juzgado Tercero del Municipio Heres del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Ciudad Bolívar, 02 de Abril de 2008.
197° y 149°
ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2008-000429
Resolución Nº PJ0262008000017
Vista la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO, interpuesta por el ciudadano: OMAR CLARK ERWIN MENDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.596.822 de este domicilio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio NELSON JOSÉ ERWIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.963, de este domicilio, en contra del ciudadano: ITALO JOSÉ ATENCIO MORA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.884.978 de este domicilio, este Tribunal, a los fines de proveer sobre la admisibilidad de la misma, observa:
La parte actora alega en su demanda:
Que el plazo de duración sería de un (01) año, pudiendo prorrogarse por plazos o lapsos de igual duración, es decir, de un año mas, siempre y cuando alguna de las partes no notifique por escrito a la otra, con Un Mes (treinta (39) días) de antelación, su deseo de no prorrogarlo, y en virtud de que tal comunicación escrita no se ha efectuado, ha venido ocurriendo la Tácita reconducción por lapsos de igual duración, estando actualmente el contrato bajo una de las prórrogas así convenidas (Subrayado del Tribunal).
De lo antes expuesto se deduce que la parte actora afirma que el contrato continúa siendo a tiempo determinado, al expresar que actualmente el contrato está “bajo una de las prórrogas” convenidas conforme a la cláusula tercera del contrato.
Ahora bien, la parte actora en su libelo de demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de la resolución del contrato (particular primero) cuando solicita “dar por resuelto el contrato de arrendamiento”; pero en el particular segundo demanda el desalojo del inmueble, así como también fundamenta su demanda en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como puede observarse, la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.
En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
5.1 DIFERENCIAS
a. Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
Aclarado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo –aún cuando tienen un mismo procedimiento-, o que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado, este Tribunal a los fines de decidir observa:
El encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, ya que, se repite, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo.
Asimismo, tampoco es admisible demandar la resolución de un contrato a tiempo determinado fundamentándose en la causal a) del artículo 34 citado ya que, se repite, esta disposición solo se refiere a los contratos a tiempo indeterminado –ya sean verbal o por escrito-.
En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, pretensiones éstas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, produce la inadmisibilidad de la presente demanda. Así se declara.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de resolución de contrato y desalojo interpuesta por el ciudadano OMAR CLARK ERWIN en contra del ciudadano ITALO JOSÉ ATENCIO MORA. ASI SE DECIDE.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los dos (02) día del mes de abril del año dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez.,
Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS. La Secretaria
ENELIDE ARREDONDO.
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley,
siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria
ENELIDE ARREDONDO
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