REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR ASUNTO: FP02-V-2007-001278 ANTECEDENTES El día 05 de noviembre de 2007 fue presentado por ante la Unidad de recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuida para este tribunal, demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano RAFAEL KOZAK FARAH, representado por el abogado ROMAN GEORGE AZIZ TUFIC contra AGUSTIN MORGADO, representado por la abogada DAYSI MARTINEZ GIL, todos debidamente identificados en autos. Alega el apoderado de la parte actora en su escrito: Que su representado es propietario de la totalidad de un inmueble (apartamento), que forma parte del Edificio Rafael, identificado con el N° 2, ubicado en la Calle Amor Patrio, sector Casco Histórico de esta ciudad. Que en el mes de julio del año 1982, el apoderado general de su representado celebró un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con el ciudadano Agustín Morgado, estipulándose los últimos canónes de arrendamiento entre ambas partes, durante el año dos mil cuatro, en doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) mensuales, y a partir del mes de enero del año 2005 y hasta el mes de diciembre del mismo año 2005, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) mensuales, tal como se demuestra mediante la última factura emitida por el apoderado general de su representado para el arrendatario, de fecha 20 de abril de 2005, signada con el N° 0130, correspondiente a los últimos cuatro (04) meses del año 2004 y a los tres (03) primeros meses del año 2005, todos esos meses cancelados en fecha de la factura 20-04-05. Que de dicha factura se desprende que el arrendatario ya venía pagando con irregularidad las respectivas mensualidades, atrasándose seis, siete y hasta ocho meses en el pago. Que el arrendatario no ha cancelado aún los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005; los correspondientes a todo el año 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007. Que en vista de dicho estado de insolvencia por parte del arrendatario, su apoderado general intentó en repetidas oportunidades, frustradamente, exigirle al mismo el pago de los meses adeudados, o en su defecto la desocupación del inmueble, prometiendo el arrendatario la desocupación del referido inmueble en el mes de diciembre de 2005, prorrogándola luego para el mes de enero, y así hasta la fecha, sin que su representado haya recibido ni una sola parte del pago que se le adeudara hasta la fecha, o al menos la entrega del bien inmueble desocupado. Que demanda al ciudadano Agustín Morgado para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, a fin de que sea entregado el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas. El día 07 de noviembre de 2007 fue admitida la demanda se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda. El día 25 de marzo de 2008 la ciudadana Daysi Martínez Gil, en su carácter de apoderada del ciudadano Agustín Morgado, presentó escrito contestando la demanda de la siguiente manera: Rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos por ser inciertos, como en el derecho que se pretende aplicar. Rechaza, niega y contradice que el demandante sea el propietario de la totalidad de un inmueble, del cual forma parte integrante un apartamento del Edificio Rafael, identificado con el N° 02 ubicado en la Calle Amor Patrio, Sector Casco Histórico de esta ciudad, por cuanto no consta en los autos documento alguno que le acredite dicha propiedad. Alega como cierto que desde el mes de julio del año 1982, su mandante celebró contrato verbal de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Manik George Aziz, el cual durante estos años le hizo a su poderdante entrega de los correspondientes recibos de pago con diferentes denominaciones y razón social, tales como: Inmobiliaria Rafael, Almacén La Gran Parada y las últimas facturas o recibos de pago a nombre de Rafael Kozak Farah, lo que crea incertidumbre de quien es el verdadero propietario de dicho inmueble que se le dio en arrendamiento a su representado, desde hace más de veinticinco años, tal como se evidencia de las diferentes denominaciones que reza de los recibos de pagos por concepto de canon de arrendamiento. Rechaza, niega y contradice que los últimos cánones de arrendamiento fueron estipulados entre ambas partes, durante el año 2004 en Bs. 200.000 mensuales, según lo dicho y factura consignada por la parte demandante, cuestión que es falso de falsedad absoluta, jamás el ciudadano Manik George Aziz le consultó o acordaron de mutuo acuerdo el monto del canon arrendaticio, que en esta relación nunca se le dio o funcionó la bilateralidad entre ambas partes, siempre el canon fue impuesto de manera unilateral. Niega, rechaza y contradice que de dicha factura se desprenda que el arrendatario ya venía pagando con irregularidad las respectivas mensualidades, atrasándose hasta ocho meses en el pago, así como también niega, rechaza y contradice que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente desde el inicio de la relación arrendaticia, por mensualidades vencidas y dentro de los primeros cinco días del mes siguiente al del pago, cuestión que es totalmente falsa y de absoluta falsedad, ya que desde inicio de la relación arrendaticia, su mandante algo que si le dejó en claro al ciudadano Manik George Aziz, en su condición de arrendador es que él no le podía pagar por mensualidades consecutivas, ya que su actividad era contratista y él le podía pagar en forma trimestral, semanal o anual, ya fuera de manera adelantada o atrasada en un solo pago, condición que aceptó el arrendador y así se cumplió hasta abril del año 2005 y jamás hubo problema alguno y de esa forma se desenvolvieron durante 23 años, modalidad esa que se lo permitía la bilateralidad de dicho contrato arrendaticio y así se hizo costumbre entre el arrendador y el arrendatario. Niega, rechaza y contradice, que su representado no haya cancelado aún los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, así como los correspondientes a todo el año 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007. Niega, rechaza y contradice que el demandante vista la insolvencia por parte del arrendatario, intentó en repetidas oportunidades, frustradamente, exigirle el pago de los meses adeudados, o en su defecto, la desocupación del inmueble, prometiendo el arrendatario la desocupación del referido inmueble en el mes de diciembre de 2005, prorrogándola luego para el mes de enero, y así hasta la fecha, sin que el arrendador haya recibido ni una sola parte del pago que se le adeudara hasta la fecha, o al menos la entrega del bien inmueble desocupado, cuestión que es totalmente falso de falsedad absoluta, que lo cierto es que el arrendador le pidió a su mandante, que no le continuara pagando el canon arrendaticio y que no lo hiciera porque no se lo iba a recibir, causándole a su poderdante un gran asombro en su aptitud y allí fue cuando el arrendador le comentó que había dado en opción a compra todo el Edificio Rafael, incluyendo el apartamento que él (arrendatario) ocupaba y que el comprador del edificio le exigió que le desocupara el apartamento distinguido con el Nº 2, circunstancia ésta que sorprendió al arrendatario, por cuanto nunca se le notificó de dicha venta del apartamento que su mandante ocupaba, a pesar de estarlo ocupando por más de 23 años de manera ininterrumpida. Que propone como defensa de fondo la falta de cualidad o la falta de interés del actor para sostener el juicio. Llegado el momento para promover pruebas en fecha 08 de abril de 2008 ambas partes presentaron escrito promoviendo las que consideraron pertinentes. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuado el estudio del expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa con fundamento en las consideraciones siguientes: La pretensión de la parte demandante es el desalojo de un inmueble arrendado sin determinación de tiempo por la falta de pago de las pensiones del arrendamiento. En la contestación la parte demandada, en apretada síntesis, alegó que no es cierto que no haya pagado las pensiones del arrendamiento mencionadas en el libelo, que desde el año 1982 tiene pactado un arrendamiento con el señor Manik George Aziz, que existe incertidumbre respecto a la identidad del supuesto propietario, que los cánones del arrendamiento eran estipulados unilateralmente por el arrendador, que el señor Manik George Aziz nunca cumplió con su obligación de mantener el inmueble en buen estado de conservación, que el arrendador transgredió las resoluciones del Ejecutivo Nacional que acordaban la congelación de los alquileres. Alega que el demandante no describe de manera certera y específica cuanto se adeuda de forma mensual o anual, que no determina en forma específica el valor de dichos cánones. Planteó la falta de cualidad e interés del demandante Rafael Kozak Farah por cuanto este ciudadano otorgó un poder general a Martha Kozak de Aziz y Manik George Aziz sin que en dicho instrumento se especificara si ellos debían actuar en forma conjunta o separada por lo que, a su decir, debían hacerlo de manera conjunta, de allí que la sustitución que hiciera el señor Manik George Aziz al abogado Román Aziz Tufic esta viciada, siendo ilegítima la representación que ejerce el mencionado profesional del derecho. Denuncia asimismo que el poder general otorgado a Martha Kozak de Aziz y Manik George Aziz no los faculta para dar en arrendamiento por más de dos años, motivo por el cual al no tener dicho poder tampoco puede demandar la entrega del inmueble. Para decidir el Tribunal observa: Con relación a la falta de cualidad el Tribunal advierte que la cualidad es la relación de identidad lógica que debe existir entre la persona que ejercita la acción en un caso particular con la persona a quien el ordenamiento legal en abstracto autoriza a ejercitar la acción o pretensión de que se trate. Es así que la pretensión de desalojo puede ejercerla quien se afirme arrendador del inmueble. En el presente caso, la parte demandada admite que celebró un contrato de arrendamiento con el señor Manik George Aziz; admite igualmente que este ciudadano es coapoderado del señor Rafael Kozak Farah. Su defensa de falta de cualidad se basa en dos motivos: a) que el apoderado Manik George Aziz debió actuar conjuntamente con la también coapoderada Martha Kozak de Aziz cuando sustituyó el ejercicio del mandato en el profesional del derecho Román Aziz Tufic ya que en el poder nada se dijo sobre la forma como debían proceder; b) que al no tener facultades para arrendar por más de dos años no puede pretender el desalojo. A juicio de este sentenciador los motivos alegados por la parte accionada no pueden servir de sostén a la falta de cualidad activa. Desde el momento en que el demandado admitió que celebró el arrendamiento con Manik George Aziz y que éste es coapoderado del señor Rafael Kozak Farah resulta indiscutible que la cualidad para demandar el desalojo la tiene éste último porque es él a quien debe reputarse arrendador y, por supuesto, es él a quien se debe reconocer la cualidad de accionante en el caso concreto; así se deduce de lo previsto en el artículo 1169 del Código Civil. Si el coapoderado excedió los límites del poder, por ejemplo arrendando por un tiempo superior al que la ley o el mandato lo facultaba, ese exceso quedó convalidado tácitamente por la conducta del representado a lo largo del prolongado periodo del arrendamiento. En todo caso, tal cuestión no es materia que pueda discutirse al amparo de una denuncia por falta de cualidad como tampoco puede serlo el que la sustitución debió otorgarse de forma conjunta por ambos coapoderados. Esto último sería el fundamento de la cuestión previa de ilegitimidad del apoderado actor por ilegalidad en el otorgamiento del poder (artículo 340-3 del Código de Procedimiento Civil). En efecto, la legitimación nada tiene que ver con la legitimidad del apoderado actor. La primera es una defensa de fondo referida a la idoneidad de quien ejercita la acción, la segunda se refiere a un aspecto formal del proceso, subsanable por tanto, que se refiere a la regularidad del mandato o poder conferido a quien se dice apoderado: el mandato no existe o fue otorgado ilegalmente o siendo legal su otorgamiento las facultades conferidas al representante son insuficientes. La parte demandada no planteó la cuestión previa correspondiente y ello es tan cierto que en su escrito de promoción de pruebas así lo afirma cuando pide se deseche una diligencia de la señora Martha Kozak de Aziz de fecha 2 de abril (folio 65) en la que ratifica todas las actuaciones del abogado Román Aziz. En ese escrito el demandado dice que jamás invocó cuestiones previas que deban ser subsanadas con lo que revela una patente confusión entre los conceptos de legitimación y legitimidad. En cualquier caso, la diligencia del 2 de abril aludida arriba en la que la coapoderada Martha Kozak ratifica la sustitución del poder y todos los actos realizados por el abogado Román Aziz es la forma precisa como la ley prevé que debe subsanarse el vicio de ilegitimidad si es que éste en verdad existió. En consecuencia, se desestima la defensa de falta de cualidad. Así se decide. En cuanto a la supuesta incertidumbre en la identidad del propietario del inmueble, este Juzgador desestima ese alegato desde luego que el demandado admite que celebró el arrendamiento con Manik George Aziz y que éste es coapoderado de Rafael Kozak Farah. Las divergencias que respecto de la identificación del propietario arrendador aparecen supuestamente en los recibos de pago de las pensiones del arrendamiento ninguna relevancia tienen en orden a la determinación de la legitimación activa del señor Rafael Kozak Farah para demandar el desalojo por intermedio de cualesquiera de sus apoderados. Así se decide. La parte demandada aduce que el mandatario de Rafael Kozak Farah no tenía poder para arrendar por más de dos años como lo exige el artículo 1582 del Código Civil y que por ese motivo al haber arrendado el inmueble que hoy ocupa por más de 25 años no puede demandar la entrega del inmueble. Esta defensa es insostenible. En primer lugar, quien ejerce la acción no es el mandatario, sino el propietario del inmueble. Si la sustitución del poder que exhibe el abogado Román Aziz es defectuosa, ello debió ser motivo de una cuestión previa por ilegitimidad del apoderado actor. En segundo lugar, si el mandatario se excedió al arrendar por más de dos años, es el mandante quien podía invocar el artículo 1582 del Código Civil para desconocer la validez del arrendamiento hecho en contravención a la referida disposición legal; si no lo hizo es porque tácitamente convalidó la actuación de su mandatario. No hay basamento lógico ni jurídico para sostener que el arrendador, por sí o por intermedio de su representante, no puede pedir el desalojo o la resolución del arrendamiento simplemente porque el mandatario se excedió en el ejercicio de la administración que le fue conferida. En cuanto al supuesto incumplimiento del arrendador en mantener en buen estado de conservación el inmueble encuentra este sentenciador que tal alegato es irrelevante; si en verdad ello ocurrió el inquilino pudo exigir el cumplimiento por vía jurisdiccional como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil, por ejemplo, pero en modo alguno puede valerse de tal alegato para enervar la pretensión de desalojo deducida en su contra. Lo aquí señalado se desprende con claridad meridiana de la redacción del artículo 12 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. Igual sucede con relación a la alegada fijación unilateral de las pensiones del arrendamiento. Ninguna disposición legal prohíbe que el arrendador fije unilateralmente el canon que debe pagar su inquilino siempre, claro está, que no infrinja las regulaciones establecidas por las autoridades encargadas de la regulación de los alquileres. Es este sentido, el inquilino puede optar entre adherirse a la fijación hecha por su arrendador o rechazarla, dando por terminada la relación contractual. También puede, cuando así lo permite la ley, oponerse a la fijación unilateral solicitando la regulación de los cánones del arrendamiento a la autoridad administrativa competente. La fijación unilateral del canon por parte del propietario no es pues razón que impida demandar el desalojo. En lo que respecta a la alegada indeterminación de los cánones del arrendamiento el tribunal encuentra que en el capítulo I del libelo puede leerse claramente que el actor aduce que en el año 2004 el canon era de Bs. 200.000,00 por mes y a lo largo del año 2005 se incrementó a Bs. 250.000 por mes. Es verdad que nada se dice en cuanto al monto de las pensiones de los años 2006 y 2007, pero esa omisión resulta irrelevante por dos razones fundamentales: a) la parte actora no pretende el pago de las pensiones insolutas; b) durante los años 2006 y 2007 el Ejecutivo Nacional reguló las pensiones del arrendamiento manteniéndolas en los montos establecidos para el 30 de noviembre de 2002. Lo señalado en la letra b del párrafo anterior es particularmente importante en orden a desestimar el alegato aquí analizado. Si durante los años 2006 y 2007 los cánones se mantuvieron inalterables por mandato del Ejecutivo Nacional es obvio que en nada afecta el derecho a la defensa del demandado la omisión del actor ya que forzosamente habrá que concluir que la cantidad que estaba obligada a pagar el inquilino era la vigente en el año 2002, importando poco a los efectos de determinar su solvencia lo que señale el demandante en su libelo. Por supuesto, si resulta probado que el arrendador cobró cantidades superiores al límite máximo establecido en las resoluciones emanadas del Ejecutivo Nacional además de las sanciones legales a que pueda hacerse acreedor quedará sujeto a la repetición de lo cobrado en exceso del canon máximo establecido conforme a las previsiones del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la infracción en que habría incurrido el arrendador al cobrar montos por el arrendamiento del inmueble por encima del máximo fijado en la resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y el Hábitat, el juzgador encuentra que: La lesión que ocasiona el cobro de sobrealquileres, es decir, por sobre lo fijado como máximo obligatorio por las autoridades encargadas de la regulación de las cánones del arrendamiento, además de las sanciones previstas en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario y en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, da derecho al inquilino a ejercitar la acción de reintegro prevista en el título VIII del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esa pretensión de reintegro está sujeta a un lapso de prescripción de dos años. Así no lo diga la ley, el inquilino demandado por falta de pago del arrendamiento puede optar entre reconvenir a su inquilino por el pago de los sobrealquileres o limitarse a oponer como defensa de fondo la compensación entre lo adeudado por concepto de pensiones del arrendamiento y lo cobrado en exceso por el demandante. Precisamente lo segundo es lo que plantea la parte accionada al señalar que en el año 2002 el arrendamiento estaba pautado en Bs. 120.000,00 mensuales y que luego de un plumazo los fijó en Bs. 200.000 y 250.000 mensuales para los años 2005 y 2006, respectivamente. En este punto el Juzgador quiere acotar lo siguiente: si el inquilino ha pagado sobrealquileres puede demandar su reintegro o puede simplemente oponer la compensación entre lo pagado en exceso y lo adeudado, pero en ambas situaciones es indispensable que efectivamente haya pagado y que así lo haya establecido o lo establezca una sentencia definitivamente firme. Esto es lo que se desprende del artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si el inquilino ha dejado de cumplir su obligación, es decir, si no ha pagado el arrendamiento, por más que las mensualidades hayan sido fijadas por encima del límite legal, su estado de insolvencia no podrá discutirse; luego, habiendo incurrido en mora no será admisible que acuda a pagar las pensiones atrasadas mediante el procedimiento de consignación arrendaticia con el objeto de que se le considere en situación de solvencia; dicho de otro modo, la pretensión del arrendador de cobrar alquileres por encima del límite legal no autoriza al inquilino a incurrir en mora. En el folio 130 cursa un recibo de pago emitido por Rafael Kozak Farah, fechado 10 de junio de 2003, a nombre de Agustín Morgado, por un monto de seiscientos mil bolívares (Bs.F 600) por concepto de alquiler de un apartamento ubicado en la calle Amor Patrio, edificio Rafael, apartamento Nº 1, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2002. Este recibo no fue desconocido por la parte actora y prueba sin más que el canon del arrendamiento en el año 2002 era de ciento veinte bolívares (Bs.F 120,00) por cada mes. De acuerdo con lo anterior es incuestionable que no era posible fijar en una cantidad superior a ciento veinte bolívares los cánones de los años 2004 y 2005 como pretendió el demandante. Ahora bien, el demandado pretende probar su solvencia con la producción en juicio del expediente de consignaciones arrendaticias llevadas por el Juzgado Segundo del Municipio Heres. En las actas que conforman ese expediente puede leerse que el 20 de abril de 2006 compareció Agustín Morgado Luces para consignar la suma de dos mil cuatrocientos bolívares fuertes correspondientes a los meses abril-diciembre de 2005 y enero marzo de 2006. Previamente a la valoración de las consignaciones arrendaticias debe este Jurisdicente referirse al otro alegato esgrimido en la contestación, cual es que el demandante había aceptado que los pagos se hicieran en forma trimestral, semestral, anual, sea de manera adelantada o atrasada. Por experiencia común el Juzgador conoce que en los arrendamientos de inmuebles para vivienda el pago de los alquileres se fija por mensualidades. Ello es tan cierto que por esa razón el legislador al referirse a las causas que hacen procedente el desalojo en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios utiliza la expresión “mensualidades”. No es que a las partes le este prohibido estipular plazos más largos (bimestres, semestres o anualidades, por ejemplo), sino que la práctica normal es esa, la estipulación del pago de las pensiones por mensualidades. Sería anormal, por así decirlo, que el arrendador consintiera en que el pago se hiciera a voluntad del inquilino, cuando él lo juzgara oportuno que es básicamente el alegato del accionado. Como el Derecho no puede alejarse de la realidad, el juez debe atenerse en la solución de las controversias que se sometan a su poder de juzgamiento a las llamadas máximas de experiencia, es decir, a las reglas que nacen de la vida diaria, de las ciencias o las artes. Por eso es que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil prevé que “el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia” al punto que si el juez decide desconociendo esas reglas que nacen de la experiencia lo haría apartándose de la realidad, del cómo suceden las cosas en la vida diaria, y tal alejamiento constituye un vicio censurable por vía del recurso de casación por infracción de ley (error de juzgamiento) de acuerdo con lo que al efecto prevé el artículo 313, ordinal 2º, del Código de Procedimiento Civil (violación de una máxima de experiencia). Siguiendo esta línea argumentativa, el Tribunal encuentra que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento verbal, por tanto, no es posible acudir a las estipulaciones del contrato a fin de escudriñar cuál fue su común intención en lo tocante al plazo dentro del cual debía efectuarse el pago. Como ya se dijo, la experiencia común enseña que en los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda el pago se pacta por mensualidades y ello explica porque el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a la falta de pago de por lo menos dos mensualidades consecutivas. El legislador no ve con buenos ojos que el cumplimiento de las obligaciones quede supeditado a la sola voluntad del deudor, es por ello que cuando se trata de obligaciones contraídas bajo una condición que se hace depender de la sola voluntad del deudor el legislador la reputa nula (artículo 1202 Código Civil) y si se trata de un plazo dejado a la voluntad del deudor dicho plazo lo debe fijar el tribunal (art. 1212 C. Civil). En el muto si no hay término para la restitución o si sólo se ha convenido en que el mutuario pagará cuando pueda o cuando tenga medios, es el tribunal el que debe fijar el plazo para el pago (art. 1742 y 1743 CC). En el comodato, a falta de término para la restitución el comodante puede exigir la devolución de la cosa en cualquier tiempo (art. 1731 CC). En el asunto sometido a la consideración de este juzgador, el arrendatario aduce que pactó con su arrendador que pagaría cuando pudiera hacerlo, por trimestres, semestres, anualidades, anticipadamente o con retardo. No es que haya alegado la costumbre o el uso, sino un pacto expreso. Los artículos 506 del Código Procesal Civil y 1354 del Código Civil trasladan la carga de la prueba al demandado. Veamos: El demandado produjo unos recibos de pago, en original, de los meses enero, febrero, marzo y abril de 1990; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002. Estos documentos prueban que el inquilino pagaba por mensualidades. Produjo asimismo un recibo de pago de los meses junio a octubre de 2002; enero a octubre de 2003; otro que abarca el periodo comprendido entre noviembre-diciembre de 2003 hasta enero-agosto de 2004 y un último recibo que refiere el pago del periodo septiembre-diciembre de 2004 hasta enero-marzo de 2005. Según afirma el demandado estos recibos probarían que convino con el demandante en que pagaría cuando pudiera hacerlo. Pero a juicio del sentenciador esos recibos también podrían probar simplemente la informalidad que regía el pago de las pensiones, las cuales se pagaban por adelantado o con retraso a partir del año 2002. Pero esa informalidad, así lo entiende este Juzgador, no puede servir de justificación para desmontar una previsión legislativa expresa, extraída de la experiencia común, del cómo suceden ordinariamente las cosas, contemplada en el artículo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según la cual en los arrendamientos verbales las pensiones se pagan mes a mes. Puesto este sentenciador en el dilema de resolver un litigio en el cual el demandante alega que el arrendamiento debía pagarse por mensualidades y el demandado aduce que podía pagar cuando le pareciera oportuno (por adelantado, con retraso, mensualmente, semestralmente, etc.) sin que conste en una prueba fehaciente uno u otro alegato, como sería el contrato, considera que debe optar por aplicar la solución que luce más acorde con la mens legis, la que más armoniza con el Derecho. En esta línea de pensamiento es criterio de este jurisdicente que si el legislador consideró que en materia de arrendamientos lo usual es que se utilice como media de referencia el mes (artículos 14, 22, 31, 32, letra “a”, 34, letra “a”, 51, 53, todos del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no luce lógico que el operador de justicia se incline por una solución que no armoniza con la solución generalmente aceptada por el legislador que no admite que el cumplimiento de las obligaciones quede supeditado a la sola voluntad del deudor (artículos 1202, 1212, 1742, 1743 y 1731 CC). Corolario de todo lo que se lleva expuesto es que el Juzgador es del parecer que los recibos presentados por el demandante no son suficientes para comprobar el alegato de que podía pagar el arrendamiento cuando le pareciera oportuno. En la práctica este argumento de aceptarse privaría al arrendador de su derecho a pedir el desalojo por la insolvencia del inquilino, pues ningún deudor puede incurrir en retardo si se deja en sus manos la escogencia del plazo en que debe cumplir su obligación. Visto que ha quedado descartado el alegato del demandado relativo a que no existía un plazo definido dentro del cual debiera pagar el arrendamiento el jurisdicente al revisar el expediente de consignaciones arrendaticias producido junto con el libelo observa que el accionado en un escrito del 20 de abril de 2006 consignó en el Juzgado 2º del Municipio Heres la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. F 2.400,00) para pagar los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero, febrero y marzo de 2006. Esa primera consignación se hizo fuera del lapso preclusivo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que cuando el arrendador rehusare recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida podrá el arrendatario consignarla por ante un tribunal de municipio del lugar de ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Así pues, acudir ante un tribunal de municipio el día 20 de abril para consignar el pago de un (1) año de pensiones atrasadas y pretender que el arrendador deba soportar impávido tal situación, sin poder pedir el desalojo, y que tal forma de proceder sea valorada como una prueba de la solvencia del inquilino resulta francamente inaceptable a los ojos de quien decide. Así se establece. El demandante opone como defensa de fondo la errónea fundamentación de la pretensión aduciendo que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contempla la entrega de inmuebles desocupados de bienes y personas. Los fundamentos jurídicos de la pretensión si son errados no hacen improcedente la pretensión, pues el juzgador por virtud del principio que reza que el juez conoce el derecho (iura novit curia) está obligado al resolver el litigio a subsumir los hechos alegados y probados en las normas de Derecho que resulten aplicables. Por otra parte, en Derecho las instituciones jurídicas no tienen el nombre que le den las partes sino el que resulta de su verdadera naturaleza; de ahí, que si una parte pide la resolución de un contrato, llamando venta a lo que en realidad es un arrendamiento, ese error no da lugar a la declaratoria sin lugar de la demanda. En igual sentido, si se pidiera la restitución de una cosa de la que el actor se dice propietario, el juez puede validamente establecer que se está en presencia de una pretensión de reivindicación. Con lo expuesto se quiere significar que cuando el demandante invocó expresamente el artículo 34, literal “a” que se refiere al desalojo de inmuebles arrendados verbalmente o por escrito sin determinación de tiempo y luego pidió la entrega del inmueble libre de personas y cosas obviamente que lo pretendido es el desalojo de su inquilino, ninguna otra consecuencia puede inferirse sin incurrir en un excesivo formalismo que supondría que en nuestro ordenamiento jurídico deban utilizarse –como en el antiguo Derecho Romano (Derecho formulario)- expresiones sacramentales para hacer valer pretensiones o defensas so pena de sucumbir en el proceso. En palabras de la Sala Constitucional “no es que el formalismo se encuentre desterrado del proceso, ya que las formalidades esenciales son garantías del derecho a la defensa de las partes, sino que el acto superfluo, el procedimentalismo que choca con los principios quedó condenado a muerte” (Sentencia Nº 1385 del 21/11/2000). En sintonía con ese postulado ha dicho igualmente la Sala al referirse a la vigencia del principio pro actione que “los presupuestos procesales deben aplicarse de modo tal que no resulte obstaculizado irrazonablemente el acceso al proceso” (Sentencia 1488 del 13/8/2001). Por las razones que anteceden se desestima la defensa analizada en este capítulo del fallo. Por último, la parte accionada opone como defensa de fondo la incoherencia de la demanda por no guardar relación los diferentes folios que la componen. Este no es un alegato que constituya una verdadera defensa de fondo ya que no ataca la pretensión, sino la regularidad formal de la demanda. Si el accionado consideraba que la demanda estaba mal compaginada bien pudo plantear la cuestión previa por defecto de forma del libelo. Se desestima la defensa en comentario. Al no existir discusión respecto de la existencia de un arrendamiento pactado verbalmente entre las partes y visto que el demandado no probó su solvencia la pretensión de desalojo debe prosperar y así se decide. DECISIÓN En mérito de las consideraciones anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano RAFAEL KOZAK FARAH contra el ciudadano AGUSTIN MORGADO LUCES; en consecuencia, se condena al demandado a desalojar el apartamento ubicado en la Avenida Cumaná cruce con Calle Amor Patrio, Edificio Rafael, distinguido con el N° 2, Sector Casco Histórico de esta ciudad. Se condena al demandado a pagar las costas del juicio. Notifíquese a las partes la presente sentencia publicada fuera del lapso de ley. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintidos días del mes de abril del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las ONCE Y CINCUENTA minutos de la mañana (11:50 a.m.).- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné MACB/SCh/editsira.- Resolución N° PJ0192008000231