REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera en lo Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar ASUNTO: FP02-V-2008-000291 ANTECEDENTES El día 26 de febrero de 2008 fue recibida por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD.) y luego distribuida para este tribunal, demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por CARMEN GERVASIA REGUERO DE LAGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.154.596 y de este domicilio representada por los abogados PEDRO OVIEDO y LILINA NUÑEZ DE OVIEDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.013 y 32.537, respectivamente y de este domicilio contra ANA FREIRES LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.046.558 y de este domicilio, asistida por la ciudadana IRENE A. CROES G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 92.777, respectivamente y de este domicilio. Alega el coapoderado actor en su libelo de demanda: Que su representada es arrendadora y copropietaria de un inmueble constituido por un Edificio denominado Galerías Paris, distribuido en propiedad horizontal, en el cual funcionan doce (12) locales comerciales, con sus respectivas mezzaninas, más doce (12) apartamentos, ubicado en la Calle Dalla Costa de Ciudad Bolívar, alinderado de la siguiente manera: Norte: Casa que fue o es de Luís Machado Pedrique; Sur: Casa que fue o es de Virgilio Casalta; Este: Casa de la Sucesión Mariso Palazzi; y Oeste: Con Calle Dalla Costa que es su frente. Que el local Nº 2 y 11, fueron arrendados a los ciudadanos Santos Ruiz Liaño y Susana Sánchez Pumare de Ruiz. El primero por documento autentico otorgado por ante el extinto Juzgado del Distrito Heres de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 14 de octubre de 1983 y la segunda, mediante documento privado, firmado en fecha 18 de noviembre de 1984. El primero fue arrendado para habitación y el segundo para ejercer el Comercio de una Peluquería. Que la ciudadana Ana Freires López se encontraba en calidad de subarrendataria en el local 11 y el apartamento 2 desde hace dos (2) años, además le informó que la señora Susana Sánchez había fallecido y el apartamento N° 2 estaba cerrado, todo lo cual se evidenció de inspección ocular realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Quien a nombre de la señora Susana Sánchez, canceló los cánones de arrendamiento del mes de mayo y junio de 2007, el apartamento a razón de Bs. 180.000 y el local Bs 324.000, por lo que se le requirió, legalizar a su nombre los contratos de arrendamiento del local 11 y el 2. Que en dicho local funciona una peluquería a cargo de la ciudadana Ana Freire López, a quien se le exigió la autorización por escrito de parte de la arrendadora o en su defecto suscribir los contratos y a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, con sus respectivos intereses de mora a la tasa del 1% mensual sobre cada canon vencido, así como también el pago de servicio de agua potable, que tuvo que ser cancelado por su representada, sin que hasta la fecha lo haya realizado. Que la ciudadana Ana Freire López procedió a depositar extemporáneamente los cánones de arrendamiento de julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Bs. 360.000 cada uno del local 11, para un total de Bs. 1.080.000 por ante el Tribunal Terecero de Municipio Heres, sin los pagos del servicio de agua potable, ni los intereses de mora, así como tampoco canceló el apartamento N° 2. Que la subarrendataria incumplió con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento en forma puntual con sus respectivos intereses de mora, el pago de los servicios públicos como el agua y de participar por escrito al arrendador de la nueva persona que ocuparía el inmueble. Que demanda por resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana Ana Freires López para que entregue el inmueble en buen estado, y de no convenir en lo peticionado y el pago de los cánones insolutos y totalemente vencidos, o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Resolver inmediatamente el Contrato y en consecuencia la entrega inmediata del mismo libre de personas y bienes y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos. Segundo: En cancelar a su representada la cantidad de un mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 1.800), por concepto de los cánones de arrendamientos vencidos del local 11 de los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, más los arrendamientos del mes de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008 a razón de Bs. 180.000 cada uno de los locales, para un total de un mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. F. 1.440,00), más los que se sigan generando hasta la efectiva entrega del inmueble en forma mensual. Tercero: En cancelar los intereses de mora a una tasa de interés establecida por el Banco Central de Venezuela mensual. Cuarto: La indexación Judicial. El día 29 de febrero de 2008 fue admitida la demanda, se ordenó emplazar a la demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación para que diera contestación a la demanda. El día 28 de marzo de 2008 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana Ana Freire López en su carácter de demandada. Llegado el momento para dar contestación a la demanda, en fecha 01-04-08 la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado. Llegado el momento para promover pruebas, ambas partes en fecha 08-04-08 y 15-04-08 promovieron las que consideraron pertinentes. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuada la revisión y estudio de las actas que conforman el expediente identificado con el código alfanumérico FP02-V-2008-000291 procede el Juzgado a dictar sentencia con fundamento en los siguientes razonamientos: La parte actora reclama la resolución de dos contratos de arrendamiento cuyos objetos son: un local comercial distinguido con el Nº 11 y un apartamento distinguido con el Nº 12, ambos ubicados en un edificio denominado Galerías París. La demandada fue citada el 28 de marzo, pero no compareció a contestar la pretensión en su contra en la oportunidad legalmente fijada. El 15 de abril, ultimo del lapso probatorio, compareció asistida de abogado, y presentó un escrito de promoción de pruebas. Lo primero que debe destacar este Jurisdicente es que la parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento sin identificar a qué contrato se refiere, pues los únicos arrendamientos que menciona son los que celebró con Santos Ruiz Liaño (apto. 2) y Susana Sánchez Pumare de Ruiz (local 11), autenticado el primero en el año 1983 y el otro fechado 1984. Pareciera que estos no pueden ser los contratos cuya resolución se pide porque la demandada Ana Freires López no aparece en ellos como contratante por cuya razón carecería de interés para sostener el juicio. Por otra parte, la demandante reconoce en su libelo que los contratos que le entregó la anterior administradora (Ana Hernández) estaban totalmente vencidos; entonces, no se puede pedir la resolución de un negocio jurídico que ya no existe; lo procedente sería, en todo caso, demandar el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el inmueble a la fecha de terminación del arrendamiento. A la demandada se le califica de subarrendataria de la señora Susana Sánchez, arrendataria de uno de los inmuebles pertenecientes a la actora, la cual habría fallecido. De ser esta la situación entonces sería el contrato de subarrendamiento el que debería resolverse, pero la demandante no ofrece las explicaciones indispensables que permitan identificar el contrato que se quiere resolver, es decir, si es un subarrendamiento que conste en un instrumento privado o en uno autentico; si fue pactado a termino fijo o a tiempo indeterminado; si es un contrato escrito o verbal. A falta de estas explicaciones el Juez no puede dictar una sentencia que contenga una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida como lo ordena el artículo 243-5 del Código de Procedimiento Civil. Si el subarrendamiento es verbal lo que debió pedir la parte actora es el desalojo que es la acción prevista en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en lo sucesivo LAI) que permite poner término a una relación de esa especie. Es verdad que la demandante invoco el artículo 34 de la LAI que se refiere a las causales de desalojo, pero igualmente fundamentó su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil que se refiere a la acción de resolución de un contrato bilateral. La demandada no contestó la demanda, pero el día 15 de abril, último del lapso, presentó un escrito promoviendo unas documentales cuyo objeto es comprobar su solvencia en el pago del arrendamiento del local Nº 11 y que es comodataria del apartamento Nº 2, no arrendataria. Sin duda se trata de alegatos que debieron exponerse en la contestación, la cual al no haberse producido impide que se admita la prueba de esos hechos no alegados oportunamente. Sin embargo, la confesión ficta requiere, junto a la falta de contestación y la ausencia de pruebas que favorezcan al demandado, que la pretensión o sea contraria a derecho. El examen de la juridicidad de la pretensión de resolución lleva a este sentenciador a concluir que la demandante aspira a terminar los contratos de arrendamiento, escritos, a tiempo determinado que suscribieron Santos Ruiz Liaño y Susana Sánchez Pumare de Ruiz, los cuales ella entiende que fueron transferidos en subarrendamiento a la demandada. Partiendo de esa premisa fáctica, puesta por la propia accionante en su libelo, el juzgador encuentra que: 1º El contrato celebrado entre Administradora de Inmuebles Orinoco con Susana Sánchez Pumare que tiene por objeto el local Nº 11 fue pactado por un plazo de un año renovable automáticamente, otorgado el 18 de noviembre de 1984. Con relación a este contrato no consta que la cesión o transferencia, así llamada por la actora, o el subarrendamiento se hayan hecho por escrito con lo que el subarrendamiento, o la cesión, deben considerarse a tiempo indeterminado. 2º El contrato celebrado por Carmen Reguero Domínguez con Santos Ruiz Liaño fue suscrito el 18 de noviembre de 1984, por un plazo de un año renovable de forma automática. No existe tampoco prueba que demuestre que la cesión o el subarrendamiento se hicieran por escrito; entonces, estamos ante un subarrendamiento o cesión verbal. Considerando que los subarrendamientos (o cesiones porque en esto la demanda es confusa) del local comercial Nº 11 y del apartamento Nº 2, se pactaron verbalmente, la conclusión que salta a la vista es que no es posible extinguirlos por vía de resolución, ya que el mecanismo especialmente previsto por el legislador es el desalojo cuyos supuestos de procedencia se encuentran regulados en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siendo la resolución una pretensión residual para aquellas causas no contempladas expresamente en la norma. Con relación a la posibilidad de que el juez pueda trocar una pretensión de resolución de un arrendamiento verbal en una pretensión de desalojo se ha pronunciado en sentido negativo la Sala Constitucional en sentencia Nº 3084 del 14/10/2005. También la Sala ha sostenido (sentencia Nº 381 del 7/3/2007) que no es procedente el desalojo cuando se trate de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, pronunciamiento que lleva implícito, por supuesto, que tampoco puede demandarse la resolución de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito sin determinación de tiempo, salvo que se denuncie una causal distinta a las contempladas en los literales del artículo 34. Si los subarrendamientos son verbales entonces la demandante debe pedir por fuerza el desalojo, no la resolución. Además, la demandante utiliza la expresión “contrato de arrendamiento que le fuera transferido en subarrendamiento, por la arrendataria” (vuelto del folio 2, renglones 34-35) que a juicio de este sentenciador encierra una contradicción: la transferencia del contrato denota la idea de una cesión: el inquilino sale del contrato y es sustituido (subrogación) por el cesionario, el cual asume la condición de arrendatario (no subarrendatario) permaneciendo incólume las estipulaciones de la convención. En cambio, el subarrendamiento es un nuevo contrato, celebrado por el inquilino (que no pierde tal condición) con un tercero, con autorización expresa previa y por escrito del propietario, manteniendo su vigencia el arrendamiento. En el subarrendamiento, las estipulaciones pueden variar: su objeto puede ser el inmueble o parte de él; el canon y el plazo pueden ser iguales, inferiores o superiores al pactado en el arrendamiento. La distinción es importante, pues si se está en presencia de una cesión del contrato (figura no regulada en la ley) la resolución sería procedente siempre que se trate de un contrato por escrito a plazo fijo y el sujeto pasivo sería el cesionario, es decir, el nuevo inquilino. En cambio, si se trata de un subarrendamiento la demandante no puede proponer su demanda por resolución del contrato de arrendamiento contra el subarrendador porque él no es parte de ese contrato, sino de uno distinto: el contrato de subarrendamiento. Cuando el artículo 15 de la LAI prevé que el subarrendamiento efectuado sin el previo consentimiento del arrendador es nulo, sin perjuicio del derecho que asiste a éste último de solicitar la resolución del contrato o el desalojo, se debe interpretar que el arrendador puede optar entre pedir la nulidad del subarrendamiento en cuyo caso existirá un litisconsorcio pasivo necesario conformado por los otorgantes del contrato nulo, o bien pedir la resolución o el desalojo (según corresponda) del arrendamiento contra el arrendatario, que sería el legitimado pasivo. Si el propietario opta por ejercitar la acción de resolución (contrato por escrito a término fijo) el subarrendatario sería un tercero interesado, pero no parte principal, que podría intervenir en los casos contemplados en los ordinales 3º y 6º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. En la presente causa, no es posible saber si la demandada es cesionaria o subarrendataria lo que dificulta determinar si tiene o no cualidad pasiva para sostener la causa, razón adicional para declarar que la pretensión es contraria a derecho. Así se decide. DECISIÓN En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda incoada por Carmen Gervasia Reguero de Lago contra Ana Freires López. Se condena en costas a la demandante por haber sido vencida en el juicio. Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veinticuatro (24) días del mes de abril del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.- El Juez, Ab. Manuel Alfredo Cortés. La Secretaria, Ab. Soraya Charboné. En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.).- La Secretaria, Ab. Soraya Charboné.- MAC/SCh/editsira.- Resolución Nº PJ0192008000238.-