TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
En el presente proceso incoada por la ciudadana CARMEN ANTONIA TORREALBA GONZÁLEZ contra el ciudadano JOSÉ LORENZO OCHOA ROBLES por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, llegada la oportunidad de dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal considera:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 07 de julio de 2008, la ciudadana Carmen Torrealba, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.589.452, de este domicilio, inicialmente asistida y luego representada del abogado en ejercicio de su profesión Jairo Ariel Ríos Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 128.119, con domicilio procesal en la avenida José Antonio Páez con calle 18, diagonal a la biblioteca Buena vista, Municipio La Trinidad, Estado Yaracuy, ocurrió ante este tribunal para demandar al ciudadano José Lorenzo Ochoa Robles, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.558.342, domiciliado en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, quien estuvo asistido de la abogada en ejercicio de su profesión Petra Mercedes Calvette, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.741, por DESALOJO de un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación, ubicada en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, y alinderada así: Norte: V.R. de María Rangel; Sur: V.R. de Nelson Durán; Este: V.R. de Manuel Cubillan y Oeste: Calle Principal que es frente (f. 1 al 7).
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
Que el día 18 de febrero de 2005, suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano José Lorenzo Ochoa R. sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy.
Que el lapso de duración del contrato fue pactado en 01 año.
Que el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el día 18 de febrero de 2006, sin que se suscribieran más contratos, por tanto, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la suma de Bs. 100,oo mensuales.
Que el arrendatario, ciudadano José Lorenzo Ochoa Robles, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008.
Que conforme a lo indicado en su escrito de demanda, es por lo que procedió a demandar formalmente al ciudadano José Lorenzo Ochoa Robles, para que conviniese o fuese condenado por el Tribunal a lo siguiente:
1.) A desalojar el inmueble arrendado, libre de personas y cosas.
2.) A pagar las mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.
3.) A pagar las costas procesales.
Jurídicamente fundamentó su acción en el artículo 1167 del Código Civil y en el artículo 34.a) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la suma de DOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.2.000,oo).
SEGUNDO: Admitida la demanda el día 08 de julio de 2.008, se le dio el trámite de Ley correspondiente y se acordó citar a la parte demandada, ciudadano, José Lorenzo Ochoa Robles, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda de autos (f. 13).
Por diligencia de fecha 15 de julio de 2008, el Alguacil de este Tribunal informó que en esa misma fecha había citado al demandado de autos, ciudadano José Lorenzo Ochoa Robles (f. 14 y 15).
TERCERO: Mediante escrito de fecha 17 de julio de 2.008, la parte demandada, ciudadano José Lorenzo Ochoa Robles, asistido de la abogada en ejercicio de su profesión Petra Calvette,, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.709.115, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.741, llevó a cabo la contestación a la demanda, habiendo consignado en 04 folios útiles la misma en los siguientes términos (f. 16 al 19):
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
Que desde el 15 de junio de 2003 contrató verbalmente el arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, y posteriormente el día 15 de abril de 2004 se plasmó por escrito y de manera privada con duración hasta el día 15 de junio de 2005, y sin estar vencido este último se firmó en forma paralela otro contrato de arrendamiento de fecha 18 de febrero de 2005, con duración hasta el 18 de febrero de 2006.
Negó, rechazó y contradijo que no hubiese pagado los cánones de arrendamiento que señaló la demandante Carmen Torrealba en su libelo de demanda, dado que no le fueron entregados los correspondientes recibos.
Que existen comprobantes de pago correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2006.
Que existen comprobantes de pago correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, pero que quedaron en manos de la demandante.
Que posee los recibos de pago de los meses de enero y febrero, mayo, junio, agosto y septiembre de 2007.
Que en el mes de noviembre de 2007, le notificaron y le pidieron la desocupación del inmueble, habiéndole señalado que tenían 06 meses para ello, sin que pagaran más cánones de arrendamiento.
Que su situación encuadra en el contenido del artículo 38.c) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que en el contrato de fecha 18 de febrero de 2005 existe deposito por la suma de Bs. 180,oo y 90,oo.
Por diligencia de fecha 22 de julio de 2008, la demandante Carmen Antonia Torrealba González, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Jairo Ariel Ríos, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.078.754, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 128.119, otorgó poder apud acta al antes mencionado abogado (f. 44).
Durante el lapso probatorio las partes tanto demandante como demandada hicieron uso de este derecho y promovieron las que creyeron convenientes.
II
Conforme al esquema establecido en la consideración anterior, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentadas por las partes a objeto de poder decidir en justicia.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Anexos al escrito de demanda la parte actora presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) Acompañó marcado “B”, y que se encuentra agregado a los folios 6 y 7 del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 38, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 31 de mayo de 2002, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que la ciudadana Carmen Antonia Torrealba González, adquirió la propiedad del inmueble que allí se describe por su situación y linderos, y así se declara.
B) Acompañó marcado “A” contrato de arrendamiento privado, y que se encuentra agregado a los folios 10 y 11 del expediente, suscrito entre la demandante arrendadora Carmen Torrealba y el demandado arrendatario José L. Ochoa R., de fecha 02 de abril de 2005, y cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte contraria, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene el mismo por reconocido, y así se declara.
El anterior documento prueba que efectivamente entre la demandante, ciudadana Carmen Torrealba y el demandado, ciudadano José Ochoa R. existe una relación arrendaticia iniciada el día 18 de febrero de 2005, y así se declara.
Además de lo anterior, la parte actora durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado a los folios 54 y 55 del expediente, y que se examina de seguida:
D) Reprodujo el mérito favorable de los autos. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.
E) TESTIMONIALES:
Promovió las declaraciones como testigos de los ciudadanos VIRGINIA RAQUEL GUEVARA y CRUZ RAFAEL URBANO COLMENAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-5.463.651 y V-7.907.727, respectivamente, de este domicilio y civilmente hábiles. Con respecto a estos testigos, se desprende del expediente que solo rindió declaración Cruz Rafael Urbano Colmenarez, no habiéndolo hecho Virginia Raquel Guevara.
El testigo Cruz Rafael Urbano Colmenarez señaló lo siguiente:
Que conoce a Carmen Torrealba,
Que le consta que José Lorenzo Ochoa Robles tiene alquilado un inmueble propiedad de Carmen Torrealba.
Que hace más de 07 meses que José Lorenzo Ochoa Robles no paga los cánones de arrendamiento.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Anexos al escrito de contestación a la demanda y que se encuentra agregado a los 16 al 19 del expediente, la parte accionada acompañó las que a continuación se analizan:
A) Acompañó marcado “A”, contrato privado de arrendamiento que se encuentra agregado a los folios 20 al 22 del expediente, suscrito entre la demandante arrendadora Carmen Torrealba y el demandado Arrendatario José Lorenzo Ochoa. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte contraria, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene el mismo por reconocido, y así se declara.
El anterior documento prueba que efectivamente entre la demandante, ciudadana Carmen Torrealba y el demandado, ciudadano José Ochoa R. existe una relación arrendaticia iniciada en día 15 de abril de 2004, y así se declara.
B) Acompañó marcado “B”, contrato privado de arrendamiento y que se encuentra agregado a los folios 23 y 24 del expediente, suscrito entre la demandante arrendadora Carmen Torrealba y el demandado arrendatario José L. Ochoa R., de fecha 02 de abril de 2005, y cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, B) de la presente sentencia, y así se declara.
C) Acompañó marcado “C”, “D”,“E” y “F” en original, un total de 18 recibos de pagos de cánones de arrendamiento, los cuales se encuentran agregados a los folios 25 al 42 del expediente. Con respecto a estos recibos observa quien Juzga que la parte contraria, esto es, la demandante arrendadora, dentro de la oportunidad procesal los impugnó como no ciertos, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Nos indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que, “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.
Contempla el artículo anterior, que el adversario podrá impugnar las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Ahora bien, los documentos producidos por la parte demandada arrendataria, son documentos privados en original, por tanto, no están llenos los supuestos de hecho contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para oponer la impugnación de los mismos, por tanto considera quien Juzga improcedente la misma, y así se declara.
Dicho lo anterior, se tiene que los documentos (recibos) aportados por la parte demandante arrendadora no fueron negados por la parte contraria, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocido los mismos, y así se declara.
Los anteriores documentos prueban que la parte arrendataria demandada pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, y así se declara.
D) Acompañó marcado “G” documento privado de fecha 10 de noviembre de 2007, mediante el cual la demandante arrendadora le solicitó al aquí demandado arrendatario la entrega del inmueble arrendado. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte contraria, en consecuencia, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido el mismo, y así se declara.
Anexos al escrito de pruebas y que se encuentra agregado a los folios 45 al 48 del expediente, la parte accionada promovió las que a continuación se analizan:
E) Reprodujo el mérito favorable de los autos. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.
F) Promovió el valor probatorio del contrato privado de arrendamiento que acompañó marcado “A”, de fecha 15 de abril de 2004, que se encuentra agregado a los folios 20 al 22 del expediente, suscrito entre la demandante arrendadora Carmen Torrealba y el demandado Arrendatario José Lorenzo Ochoa. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo ya fue valorado en la parte II, SEGUNDO, A) de esta sentencia, y así se declara.
G) Promovió el valor probatorio de 18 recibos de pagos de cánones de arrendamiento que acompañó marcado “C”, “D”,“E” y “F” en original, los cuales se encuentran agregados a los folios 25 al 42 del expediente. Con respecto a estos instrumentos, observa quien Juzga que los mismos ya fueron valorados en la parte II, SEGUNDO, C) de esta sentencia, y así se declara.
H) Promovió el valor probatorio de un documento privado. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo emana de terceros que no son parte en la presente causa, y no consta en el expediente que esos terceros hayan ratificado el contenido de dicho instrumento de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
TERCERO: Al examinar los hechos por los cuales la parte actora fundamenta la acción por desalojo de inmueble, las circunstancias alegadas a su favor, así como las excepciones opuestas por la parte accionada, quien Juzga pasa a decidir la cuestión controversial planteada a la luz de los elementos probatorios aportados, de la siguiente manera:
De acuerdo a los términos en que quedó trabada la litis, ampliamente expuesto en la narrativa de este fallo, lo que se discute en el presente caso es la existencia de dos circunstancia claramente determinadas: 1º.-) Si el contrato de arrendamiento continúo siendo a tiempo determinado o por el contrario, se transformó en uno a tiempo indeterminado, y 2º.).Si el demandado de autos, ciudadano José Lorenzo Ochoa R. se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción.
3.1) La ciudadana Carmen Antonia Torrealba González, inicialmente asistida y luego representada por el abogado en ejercicio de su profesión Jairo Ariel Ríos Pérez, ocurrió ante este tribunal para demandar al ciudadano José Lorenzo Ochoa R., por DESALOJO de un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación, ubicada en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, fundamentando su acción en el contenido del artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3.2) Ambas partes fueron contestes en señalar que entre ellas existe un contrato de arrendamiento, por tanto la relación arrendaticia está plenamente probada, habiendo recaído sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, y así se declara.
3.3) Alegó la demandante que el inmueble alquilado es de su propiedad. Con respecto a esta afirmación, quien Juzga observa que la demandante acompañó a su demanda documento con el cual probó plenamente dicha afirmación, y fueron valorados en toda su extensión con anterioridad, y así se declara.
3.4) Alegó la parte actora que la relación arrendaticia que se inició el 18 de febrero de 2005 y culminó luego de transcurrido 01 año, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado a partir del 18 de febrero de 2006.
A) La doctrina mayoritaria es conteste en señalar que corre a cargo del Juez calificar el contrato; sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir a determinar el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, tales como:
a.) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis.
b.) Cabria señalar la destinación que tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en esa medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica.
c.) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización.
d.) En los contratos (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, a cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor le parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida.
e.) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dada la conducta asumida por la parte demandante sobre el alegato de haberse convertido el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, corresponde a este Juzgador en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con las pruebas restantes de autos y la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
B) Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto de derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
Nos indica el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
C) El Tribunal para a determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión –Desalojo de inmueble– con vista a los alegatos de la parte demandante, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente la cláusula cuarta, cuyo tenor es el siguiente: “CUARTA: La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de 1 año fijo contados (sic) a partir del día 18 de febrero de 2005 pudiendo ser prorrogado expresamente por las partes. Cuando así lo desee EL ARRENDATARIO, deberá participarlo expresamente a EL ARRENDADOR con un (1) mes de antelación al vencimiento del presente contrato de Arrendamiento”.
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que la cláusula "CUARTA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir del 18 de febrero de 2005, pudiendo ser prorrogado por las partes al vencimiento del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, llegado el día 18 de febrero de 2006, fecha de vencimiento del contrato, este se prorrogó por un lapso de un (01) año, en consecuencia, la fecha de vencimiento de esta prorroga ocurrió el día 18 de febrero de 2007, siendo hasta esta última fecha un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se declara.
En este orden de ideas, quedó demostrado que el arrendatario, para el mes de febrero de 2007 se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como quedó demostrado al valorar los recibos de pago que aportó y que se encuentran agregados al expediente.
El "término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación", tal como lo previene el artículo 1.211 del código civil, término éste que de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, se ha de contar de la forma siguiente: "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso …Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa".
Por su parte, el artículo 199 del Código de Procedimiento Civil señala que “Los términos o lapsos de años o meses se computarán desde el día siguiente de la fecha del acto que de lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.
El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el mes se entenderá vencido el último de ese mes”.
D) La cláusula cuarta del contrato que vinculó a las partes señaló la oportunidad del vencimiento del lapso inicial de un año comprendido desde el 18/02/2005 hasta el 18/02/2006, más un año de prorroga que finalizó el día 18/02/2007.
Señala el encabezamiento del artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”.
En efecto, el lapso de 01 año inicialmente fijado por las partes estuvo comprendido desde el 18/02/2005 hasta el 18/02/2006, así como la prorroga voluntaria de 01 año más, que finalizó el 18/02/2007, lo que suma un total de 02 años de relación arrendaticia, correspondiéndole de conformidad con el artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prorroga legal de 01 año, plazo este que finalizó el día 18 de febrero de 2008, sin embargo, encuentra este Juzgador que la arrendadora, ciudadana Carmen Torrealba permitió que el arrendatario José Ochoa quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil), y así se declara.
3.5) Afirmó la parte actora, que el demandado de autos incurrió en lo dispuesto en el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el argumento de que el accionado incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
En relación con esta afirmación de la parte actora, quien Juzga pasa a analizar este hecho controvertido a fin de determinar la procedencia o no del desalojo con base en el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A) Nos indica el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”.
Ahora bien, como ya se indicó con anterioridad, las partes demandante y demandada se encuentran vinculadas mediante una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, con lo cual se cumple la hipótesis planteada en el encabezamiento del artículo anterior.
B) Asimismo se ha de verificar si la parte accionada incurrió en el supuesto contemplado en el literal a), esto es, que se haya atrasado en el pago de 02 mensualidades consecutivas de alquiler.
La parte actora alegó que la demandada de autos se encontraba atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008.
Con respecto a esta afirmación, quien Juzga constata de autos que la parte demandada demostró haber pagado los meses de enero, febrero, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007.
Nos indica el artículo 1296 del Código Civil que, “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”.
Con base en el artículo anterior, y no habiendo prueba en contrario, quien Juzga llega a la conclusión de que el demandado de autos pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007; debiendo los relativos a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, y así se declara.
Ahora bien, el arrendatario no probó haber pagado los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, lo que quedó igualmente corroborado por la declaración dada por el testigo Cruz Rafael Urbano Colmenarez, por tanto, considera quien Juzga, que se cumple con el supuesto planteado por el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el desalojo, y así se declara.
Ahora bien, el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a 02 mensualidades consecutivas, hipótesis que en la presente causa se ha cumplido, por tanto, es forzoso para este Juzgador considerar procedente el desalojo, y así se declara.
3.6) De conformidad como quedó trabada la litis, y habiendo el demandado José Lorenzo Ochoa Robles desvirtuado parcialmente la pretensión de la demandante en lo que respecta al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, adeudando sólo los correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, resulta procedente declarar parcialmente con lugar la demanda junto con los demás pedimentos que contiene la misma, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, y así se decide.
III
De acuerdo a las consideraciones expuestas este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, basada en el artículo 34, literal a) del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incoada por la ciudadana CARMEN ANTONIA TORREALBA GONZÁLEZ contra el ciudadano JOSÉ LORENZO OCHOA ROBLES.
En consecuencia se condena a la parte demandada ciudadano JOSÉ LORENZO OCHOA ROBLES a lo siguiente:
PRIMERO: A desalojar y por ende entregar el inmueble constituido por una casa de habitación, ubicado en la 6ª etapa, Nº 50-A, Higuerón, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, y alinderado así: Norte: V.R. de María Rangel; Sur: V.R. de Nelson Durán; Este: V.R. de Manuel Cubillan y Oeste: Calle Principal que es frente, totalmente desocupado de personas y cosas, a la demandante CARMEN ANTONIA TORREALBA GONZÁLEZ.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la reclamación del pago de los cánones de arrendamiento demandado, en consecuencia, se condena al demandado JOSÉ LORENZO OCHOA ROBLES a pagar a la demandante, CARMEN ANTONIA TORREALBA GONZÁLEZ la suma de SETECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 700.oo), por los cánones de arrendamiento correspondiente sólo a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008, a razón de Bs. 100,oo cada uno, hasta la fecha de publicación de la presente decisión.
Se exime al demandado del pago de las costas procesales por resultar parcialmente vencido.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los siete (07) días del mes de agosto de dos mil ocho (2.008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luis Humberto Moncada Gil,
La Secretaria,
Abg. Delyn Graciela Matos P.,
En la misma fecha siendo las 09:00 de la mañana se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria,
Abg. Delyn Graciela Matos P.,
LHMG/dgmp.
Exp. N°. 2012-08