TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Dos (02) de Diciembre de 2008
198º 149º

DEMANDANTE: MARJORIE JHOANA OLIVEROS HERRERA, Cédula de
identidad Nº 17.257.046 de este domicilio
ABOGADA: CLARET FLORES
APODERADA: I.P.S.A. Nº 95.780, con domicilio en Bejuma, Estado Carabobo

DEMANDADA: DILIA SÁNCHEZ MORENO, cédula de identidad Nº V- 7.918.662 de
este domicilio
ABOGADA: GREIDY OJEDA MENDOZA
ASISTENTE: I.P.S.A. Nº 122.071 de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.501/08.-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha tres (3) de Noviembre de 2008, por la ciudadana: MARJORIE JHOANA OLIVEROS HERRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.257.046 y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio, CLARET FLORES, I.P.S.A. N° 95.780 con domicilio en Bejuma, Estado Carabobo y en esta de tránsito, actuando en su propio nombre y representación y en su condición de Arrendadora y propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la Urbanización “Los Pinos”, sector 01, calle 07, casa N° 10, del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, alegando que en fecha 27 de julio del año 2007 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana DILIA SÁNCHEZ MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.918.662 y de este domicilio, sobre el inmueble antes referido. Que la duración del contrato se pacto por el término de seis (6) meses contados a partir del día treinta (30) de julio del año 2007, siendo su vencimiento el 30 de Enero del año 2008, estipulándose así mismo la prorroga legal de seis (6) meses que le corresponden a la ARRENDATARIA conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y tal como se acordó entre las partes en las cláusulas primera y segunda del contrato de arrendamiento que las une. Que la arrendataria, conforme a lo indicado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento referido, debió entregarle desocupada la casa en fecha 30 de julio de 2008, cuando se cumplió el término de la prorroga legal que ella le había notificado, por escrito, en fecha 25 de Diciembre de 2007, según instrumento que acompaña marcado “b” y en la cual le ofreció en venta el inmueble lo cual fue rechazado por la arrendataria, por escrito, que acompaña marcado “c”. Que posteriormente en fecha 24 de junio de 2008, según instrumento que acompaña marcado “d”, le notificó a la arrendataria la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga legal así como su voluntad de no prorrogarlo. Que pese a sus requerimientos, la arrendataria se ha negado en todo momento a la entrega del inmueble objeto del contrato, incumpliendo su obligación contractual y desarrollando conductas que revelan su propósito de continuar ocupando el inmueble, al consignar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses posteriores a la finalización del contrato, ante este juzgado argumentando que ella no quiere recibirlos pese a que operó la tacita reconducción.
Fundamentó su petición en lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluye pidiendo se conmine a la demandada a cumplir los términos del contrato que las une y en consecuencia entregarle, en forma inmediata, en las mismas condiciones y solvente en los pagos de servicio públicos, el inmueble objeto del contrato por haber vencido su termino de duración y su prorroga legal. Que la demandada sea condenada al pago de las costas procesales y honorarios de Abogado que estima en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500) y el secuestro del inmueble.-
Acompañó en original (folios 5 y 6) contrato de arrendamiento celebrado entre las partes e instrumentos privados que corren a los folios 7, 8 y 9..
Admitida la acción (folio 10), se acordó el emplazamiento de la parte demandada, lo cual fue efectuado satisfactoriamente por el Alguacil de este Juzgado, consignando la boleta de citación debidamente firmada por ésta, tal como consta a los folios 11 al 12 del presente expediente.
A los folios 13 al 15 corre agregada la contestación formulada por la demandada en fecha 11 de Noviembre de 2008, asistida por la Abogada: GREIDY OJEDA MENDOZA, I.P.S.A. Nº 122.071, de este domicilio, en la cual admite la relación contractual arrendaticia, sobre el inmueble identificado en autos, y que la une con la demandante.
Rechazó, negó, y contradijo que el referido contrato hubiera vencido el 30 de Enero de 2008. Que el primero (1°) de febrero de 2008, al no existir ninguna disposición contraria a lo establecido en el contrato, operó de pleno derecho la tacita reconducción, es decir, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y que éstos tienen sus causales de desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este tribunal debe declarar sin lugar la pretensión de la demandante, quien, según su criterio, hace errónea interpretación del 38 (sic) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Que la actora solicita la aplicación del artículo 1599 del Código Civil aún cuando hace uso de normas que son propias de la Ley de arrendamiento Inmobiliario. Rechazó, negó y contradijo que estuviera obligada a la entrega del inmueble objeto del contrato conforme a lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil. Rechazó que deba ser condenada al pago de las costas procesales y al pago de los honorarios de abogado que la actora estima en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500). Se opuso a la solicitud de medida cautelar de secuestro requerida por la demandante. Quedando así trabada la litis.
Al folio 16 corre diligencia de la demandante en la cual confiere poder Apud Acta a la abogada CLARET FLORES, identificada en autos para que la represente en todos los asuntos relacionados con esta causa.
Al folio 17, corre escrito, suscrito por la demandada, con el cual promueve pruebas instrumentales que corren agregadas a los folios 18 al 25.
Al folio 26 corre auto del tribunal admitiendo las referidas pruebas y advirtiendo que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.
A los folios 27 al 29, corre escrito, suscrito por la representante legal de la actora, con el cual promueve las pruebas instrumentales que acompañó marcadas a, b, c y d con el escrito de demanda y al folio 30 corre auto del tribunal admitiendo las referidas pruebas y advirtiendo que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la demandada, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la Urbanización “Los Pinos”, sector 01, calle 07, casa N° 10, del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, argumentando que la arrendataria incumplió su obligación contractual de entregarle desocupada la casa, una vez vencido el término del contrato, no obstante; haberle ella notificado su voluntad de no continuar arrendándole y de haberle concedido la prorroga legal prevista en literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual pide se conmine a la arrendataria a entregarle desocupado, solvente y en buen estado, el inmueble objeto del contrato de marras.
En la oportunidad de la litis contestación la demandada admitió como cierta la relación contractual arrendaticia que alega la actora como existente entre ellas, pero argumentó, que no puede ser obligada a entregarle desocupado el inmueble objeto del contrato a la actora, porque operó la tacita reconducción y en consecuencia las únicas vías para desalojarle son las previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando así trabada la litis, por lo que siendo estos los puntos controvertidos a ellos deben estar orientadas las pruebas que de seguida se pasan a valorar.
Pruebas de la parte Actora:
Con el escrito de demanda, la actora acompañó en original contrato de arrendamiento público suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública de este Municipio, en fecha 27 del mes de julio del año 2007 (folios 5 al 6), inscrito bajo el N° 47 del tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual conforme a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, al ser emanado de una autoridad con facultad para emitirlo y no aparecer de autos que haya sido declarado como falso por ninguna autoridad competente para ello, hace plena fe tanto entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que dicho instrumentos se contrae, por tanto de él se desprende la cualidad de Arrendadora de la actora y por ende su legitimidad e interés para intentar esta acción e igualmente la cualidad de arrendataria de la demandada y por ende su legitimidad para afrontar el presente juicio, es decir, que ambas partes tienen cualidad ad causam.
Acompañó instrumentos privados que corren a los folios 7, 8 y 9, correspondiendo el primero de ellos, a notificación privada mediante la cual arrendadora participó a la arrendataria en fecha 25 de diciembre de 2007, su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y de ofertarle el inmueble objeto del citado contrato por la cantidad de Bs. 50.000.000 (antiguo cono monetario). El segundo corresponde a respuesta dada por la arrendataria a la arrendadora, rechazando la oferta de venta inmobiliaria y el tercero corresponde a recordatorio que hace la arrendadora en fecha 24 de junio de 2008, a la arrendataria sobre la expiración del término del contrato y de que la prorroga legal del mismo vencía el día 30 de julio de 2008, los cuales al haber sido acompañados con la demanda debieron haber sido impugnados por la demandada en la oportunidad de la contestación al fondo, lo cual no realizó, por lo que conforme a la regla prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se consideran reconocidos legalmente y por ende surten los efectos del documento público, dando por demostrada la diligente y tempestiva conducta de la actora al participar a la arrendataria su voluntad de no continuar la relación arrendaticia
De las Pruebas de la parte demandada:
Promovió original de documento privado (folio 18) en el cual se hace constar que entregó a la arrendadora la cantidad de Bs. 450.000 (del viejo cono monetario) en calidad de depósito por el arrendamiento del inmueble objeto del contrato que une a las partes, así como recibos de pago de cánones de arrendamiento que corren a los folios 20, 21, 22 y 23, los cuales no fueron impugnados por la parte actora dentro de los cinco (5) días siguientes a la oportunidad en que fueron consignados a los autos, por lo que conforme a la regla prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se consideran reconocidos legalmente y por ende surten los efectos del documento público, dando por demostrada la entrega del depósito y el pago de los cánones a que dichos instrumentos se refieren. También; consignó a los folios 24 y 25 constancia de haber consignado por ante este Juzgado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre del presente año, los cuales por ser documentos públicos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, prueban la solvencia de la demandada con respecto a tales meses.
Por lo que valorado el bagaje probatorio, el tribunal pasa al análisis de fondo así:
Se demando el cumplimiento del contrato, alegando la actora que al haber vencido el término contractual y la prorroga legal arrendaticia, luego de ella haberlo notificado a la arrendataria, por lo que ésta debía entregarle desocupado, solvente y en buen estado de uso el objeto del contrato, pero que la arrendataria se ha negado a ello argumentando que operó la tacita reconducción.
Al respecto se debe apuntar que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico.
El contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).
Analizado lo anterior, si se presentan dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula.
Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Por lo que al interpretar la cláusula segunda del contrato que une a las partes en contienda, encontramos que la misma establece “… La duración del presente contrato es por el término de seis (6) meses fijos, sin prorroga de ninguna naturaleza, contados a partir del día Treinta (30) de Julio del (sic) 2007, hasta el día treinta (30) de Enero del (sic) 2008, fecha desde la cual comenzará a correr la prorroga legal correspondiente, sin necesidad de notificación…”. De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue el de establecer un vinculo jurídico contractual de tiempo determinado, que si bien la redacción de la cláusula resulta contradictoria al indicar, primero, que su duración es sin prorroga de ninguna naturaleza, agregue luego, que vencido el plazo comienza la prorroga legal, lo cual, a criterio de este juzgador era innecesario, púes; los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, una vez vencido su plazo de duración, tienen una prorroga legal que es imperativa o de cumplimiento obligatorio para el arrendador y facultativa para el arrendatario, esto es; que el arrendador, una vez vencido el término de duración, debe respetar la prorroga legal que conforme a la duración que haya tenido el contrato, le corresponda al arrendatario para seguir ocupando el inmueble, en atención a las previsiones del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no puede considerarse que ha operado la tacita reconducción, cuando vencido el término de duración convenido, el arrendatario haga uso de la prorroga legal para entregar desocupado el inmueble objeto del arrendamiento, ya que al interpretar el alcance y sentido del citado artículo 38, encontramos que el contrato nacido como de tiempo determinado sólo puede presumirse renovado sin determinación de tiempo, cuando haya transcurrido la prorroga legal prevista en el referido artículo y el arrendatario hubiere quedado o se le hubiere dejado, en posesión de la cosa arrendada, una vez transcurrida dicha prorroga, ya que esta norma legal vino a matizar los efectos imperativos del artículo 1.599 del Código Civil que establece: “…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”, dando así, al arrendatario una posibilidad de entregar, desocupado, el inmueble arrendado, no el día que concluye el contrato, sino; dentro de un plazo legal que varia según el tiempo que haya durado la relación contractual, de allí que el Dr. Edgar Núñez Alcántara al referirse a la prorroga legal diga: (omissis) “… La prorroga legal, por el contrario, se ha de convertir en una formula catalizadora en las relaciones, de por sí controvertidas y contrapuestas, entre el arrendador y el arrendatario. En verdad, puede constituir una magnifica manera de aliviar y atemperar las diferencias…” (Edgar Darío Núñez Alcántara. El Nuevo Derecho Inquilinario pag. 61. Editorial Vadell Hermanos). Siendo ello también; la razón por la cual el legislador inquilinario estableció en el artículo 41 del Decreto citado que: “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…(omissis)
En cuanto a la oportunidad en que opera la tacita reconducción tenemos que el Dr. Gustavo Contreras decía que una de las posibilidades en que un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, se transforme en uno de tiempo indeterminado es: “…Cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto, al término de expiración de éste, el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se revierte a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del C.C., que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo…”(Omissis) (Gustavo Contreras. Casos Prácticos Inquilinarios, pag. 64. Editorial Paredes Editores)
En el presente caso, antes de la expiración del término legal, la arrendadora notificó a la arrendataria, en fecha 25 de diciembre de 2007 su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que tenían suscrito, recordándole que el mismo expiraba el 30 de enero de 2008, es decir; le desahucio tal como consta de instrumento que corre al folio siete (7) de esta causa y que quedó reconocido legalmente por la arrendataria al no haberlo ésta impugnado en la oportunidad de la contestación al fondo conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, la arrendadora no ha recibido, o se ha negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencido, luego del vencimiento de la prorroga legal, como lo indica la propia arrendataria demandada, lo que, en puridad de criterio, implica su voluntad de no continuar el contrato y por ende la imposibilidad de que haya operado la tacita reconducción alegada por la demandada, por lo que habiendo transcurrido el término convenido y el de la prorroga legal, la arrendataria está obligada a devolver desocupado, a la arrendadora, el inmueble objeto del contrato. Así se decide.
En cuanto a la solicitud de la demandante de que la demandada pague los honorarios de Abogado que ha estimado en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.4.500), cabe indicar, que los honorarios de Abogado son estimables e intimables al respectivo obligado y en consecuencia tal conducta debe desarrollarse por procedimiento aparte conforme a las indicaciones del artículo 23 de la Ley de Abogados, razón por la cual se niega la petición de condena referida y Así se decide.
En cuanto a las Costas Procesales, es de observar que la condena en costas, es una consecuencia del vencimiento total de una parte en juicio, por lo que no habiendo resultado vencida la demandada en todas y cada una de las peticiones formuladas por la actora, forzoso es concluir que no hay condenatoria en costas y Así se decide.
En consecuencia al haber quedado demostrado que la demandada, una vez transcurrida la prorroga legal, no entregó desocupado a la arrendadora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que les une, pese a que ésta le había desahuciado tempestivamente, la presente acción debe prosperar parcialmente, todo lo cual se determinará en la dispositiva de este fallo y así se deja establecido.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrado la obligación que tiene la demandada de entregar desocupado el inmueble objeto del contrato a la demandante, al haber concluido el término de duración consensual y su prorroga legal así como haber mediado desahucio que imposibilitó la tácita reconducción por lo que en consecuencia de lo anterior, deberá entregar a la demandante, en forma inmediata, completamente desocupado de personas y bienes, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que se identifica en las actas de este juicio, el cual debe estar solvente con respecto al pago de los servicios que le son prestados y en buen estado de uso.
SEGUNDO: Se declara Sin Lugar la solicitud de pago de honorarios de Abogado requeridos por la actora por ser ello materia de estimación e intimación que debe ventilarse por procedimiento separado.
TERCERO: Se exonera a la demandada del pago de costas procesales por no haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Dos (02) días del mes de Diciembre del Año Dos Mil Ocho.- Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
El Juez Titular
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez