REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Heres Ciudad Bolívar, dieciséis de enero de dos mil ocho 197º y 148º ASUNTO: FP02-V-2007-0001409.- N° de Resolución: PJ0242000800007 PARTE ACTORA: KARINA MONSERRAT ALDOMA ORTIZ, venezolana, mayor de edad, de Profesión Técnico Superior en Mercadeo., con domicilio en Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, titular de la Cédula de Identidad N° 9. 687.821.- APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: No tiene apoderado Judicial constituido, pero fue asistida por el Dr. JORGE SAMBRANO, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 25.138, de este domicilio, según consta al libelo de la demanda.- PARTE DEMANDADA: TERESA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de Profesión Profesora, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad Nº 8.872.667.- APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado constituido, pero fue debidamente asistida por la Dra LUISA YAJAIRA MARADEY, Abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 84.118, según consta en la contestación de la demanda que corre al folios 15.- PRETENSION  Que tiene suscrito mediante documento público autenticado, contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la Ciudadana TERESA RODRIGUEZ, (parte demandada) por una casa de su propiedad, distinguida con el número 23 y situado en la Calle Vargas, Vista Hermosa, Zona urbana del Municipio Autónomo Heres del Ciudad Bolívar, acompaña el presente libelo un ejemplar referido Contrato de Arrendamiento debidamente marcado con la letra “A”  Que en la Cláusula Tercera de dicho Contrato se expresa que la duración del mismo será de un año improrrogable, contado a partir del 01-03-2006, hasta la misma fecha del año siguiente.  Que es el caso, que el Contrato de Arrendamiento venció el día 01-03-2007, manifestándole al arrendatario la voluntad de no renovar contrato, pero otorgándole un tiempo prudencial de 6 meses para que desocupará el inmueble motivado al deceso de su hijo CARLOS LEFEBRE RODRIGUEZ el pasado mes de Enero del presente año (2007).-  Que continuando con las múltiples gestiones amistosa para dar por terminado el contrato y la entrega del inmueble, se envió escrito al arrendatario en fecha 16-07-2007, el cual se acompaña con letra “B”, ratificando lo convenido verbalmente y la reiterada intención de no renovar contrato, momento desde el cual al arrendatario agudizó retrasos en el pago del canon de arrendamiento hasta darse la situación actual insolvencia, debido a que dejo de cumplir con su obligación arrendaticia de cancelar el canon de arrendamiento y no ha pagado desde el pasado 31-08-2007, fecha en la que aportó por ultima vez el importe debido a la ocupación del inmueble.-  Que así mismo en la cláusula Sexta de referido contrato se establece que la “falta de pago de 2 mensualidades será causal suficiente para declarar resuelto de pleno derecho el presente contrato, siendo de la cuenta de EL ARRENDATARIO, el pago de los daños y perjuicios originados por su incumplimiento” , lo cierto es que el arrendatario hasta la fecha no ha querido desocupar el inmueble ni ha pagado los últimos 03 meses las respectivas mensualidades, por , lo que se le puede considerar poseedor de mala fe.-  Que por lo expuesto es que ocurre para demandar, como en efecto demanda a la ciudadana TERESA RODRIGUEZ,.-  Fundamenta la presente demanda en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a fin de que convenga: 1) Dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, el cual opone a la demandada bajo todas las formas de derecho y que acompaña a este libelo. 2) Hacer entrega del inmueble arrendado en las misma condiciones en que lo recibió, o en su defecto que así lo declare el Tribunal, de acuerdo a los dispuesto en el articulo 1.167 del código Civil de Venezuela. 3) Cancelar los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales alcanzan hasta el presente momento la suma de Bs. F 750, así como también los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble.- De conformidad con la Cláusula Undécima del contrato suscrito, que se corresponde como cláusula penal a razón de Bs. F 10 , diario a titulo de Indemnización, cancelar hasta el presente momento la cantidad de Bs.F 900, así como también los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble.- ADMISION. En fecha 04-12-2007 se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 33 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó anotarla en el Registro de Causas respectivo y se emplazó a la parte demandada Ciudadana TERESA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.872.667 y de este domicilio; para que comparezca por ante este Juzgado al (2do.) día de Despacho siguiente después de citada, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra por la ciudadana KARINA MONSERRAT ALDOMA ORTIZ asistida por el Dr. JORGE SAMBRANO, Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 25.138, de este domicilio, sobre una Casa N° 23, situada en la Calle Vargas, Vista Hermosa, Zona Urbana, Municipio Heres del Estado Bolívar.- 3.-DE LA CITACION En fecha 06-12-2007, la alguacil Accidental de este Juzgado LUISANA MORA, Consigno en este acto las Boletas de Citación, debidamente firmada por la Ciudadana TERESA RODRIGUEZ titular de la Cédula de Identidad N° 589.003, siendo las 10:00a.m, en los pasillos del Tribunal.- 4.- DE LA CONTESTACION: Al folios 15 al 18 del presente asunto estando en el lapso legal la parte demandada procede a contestarla y lo hace en lo siguiente términos: CAPITULO PRIMERO PUNTO PREVIO A LA CONTESTACION DE LA PRESENTE DEMANDA, DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 35 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO Invoco a todo evento, la cuestión previa establecida en la norma contenida en el artículo 346 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ILEGITIMIDAD, de la parte actora, y referido al defecto de forma del Libelo “por no haber cumplidos con los requisitos del artículo 340 ordinal 2 ejusdem.- Efectivamente con relación al ordinal 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil debe señalar, que la accionante en el libelo, sostiene que suscribió con su asistida TERESA RODRIGUEZ DE LEFEBRE, un Contrato de Arrendamiento por una casa de su propiedad distinguida con el número 23 y situada en la calle Vargas, Vista Hermosa del Municipio Autónomo Heres , no acreditando La Propiedad de dicho inmueble, por lo tanto, mal puede solicitar al Tribunal se practique Medida de Secuestro por lo que solicita se declare con lugar la Cuestión Previa.- CAPITULO II CONTESTACION AL FONDO Ahora bien en lo atiende a lo sostenido por la ciudadana KARINA MONSERRAT ALDOMA de que su representada tiene 01 año viviendo en dicho inmueble, lo niega, rechazó y contradice, por cuanto su asistida tiene 7 años en el inmueble en referencia y que le fuera arrendado por el fallecido LUIS ALDOMA padre de la accionante. Negó, Rechazó y contradijo que su representada haya celebrado con la accionante KARINA MONSERRAT ALDOMA , contrato alguno, pues si bien aparece en ese referido contrato el nombre de ella, pues la cédula no se corresponde con la de TERESA RODRIGUEZ DE LEFEBRE, que es 5.89003 y la que aparece en el contrato consignado en la demanda es 8.872.687.-. Negó, Rechazó y Contradijo de que se representada TERESA RODRIGUEZ DE LEFEBRE se encuentra actualmente en estado de insolvencia , debido a que dejó de cumplir con su obligación arrendaticia; tales deposito fueron hechos ante el Juez 2° de Municipio, signado N° FP02-S-2’’7-5504, toda vez que la ciudadana KARINA MIONSERRAT ALDOMA, se negó a recibir el pagó del canon de arrendamiento por lo que los mismo fueron depositado en cheque de Gerencia, en fechas 26-10-07 y 23-11-2007. Consigna recibos de años anteriores a los que refiere la parte demandante que tiene ocupando un representada el inmueble, marcados.- CONTESTACION A LA CUESTIÓN PREVIA INTERPUESTA.- Rechazó y contradijo los argumentos y fundamentos jurídicos de la cuestión previas propuesta, puesto que la demandada de autos confunde la legitimidad ad procesum con la legitimación ad causam. La ley de arrendamiento no señala en ninguna parte de su texto que la persona legitimada para intentar la acción sea el propietario; en ese sentido la cualidad para demandar en este proceso la tiene atribuida la persona que dio en arrendamiento el inmueble, es decir el arrendador, independientemente de que sea propietario o no del mismo.- Que el caso que no ocupa, la cualidad de arrendador le deviene del propio contrato de arrendamiento que se produjo con la demanda, de lo que si infiere que tiene tanto legitimación ad causam como legitimación ad procesum para intenta esta acción.- PUNTO PREVIO: DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS: La parte demandada, presenta junto con el Escrito de Contestación de la Demanda, opone Cuestion Previa contenidas en el ordinal 2 ° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y lo pautado en el articulo 340, 2° ejusdem. A tal efecto señala el numeral 2 del articulo 346 del CPC: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” Por su parte indica el numeral 2 del articulo 340 CPC: …El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen. Así mismo la actora rechaza y contradice los argumentos y fundamentos jurídicos de la cuestión previa opuesta, por cuanto la demandada confunde la legitimidad ad procesum con la legitimación ad causam, señalando que la cualidad de arrendador le deviene del propio contrato de arrendamiento celebrado con la demandada. Ahora, cuando la demandada señala la cuestión previa en su Escrito de Contestación indicada en el numeral 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que establece: “… La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio”, plantea esta cuestión previa como si se tratara más que la falta de ilegitimidad de la actora, como la falta de cualidad e interés para accionar en la presente demanda, es decir, que lo expresado en el ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no se refiere más que a la capacidad para obrar en juicio y no propiamente a la falta de cualidad e interés, que es en verdad la defensa de fondo que no refirió la demandada, lo cual no encuadraría en este ordinal. Por otra parte tal como lo establece el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la manera de subsanar este defecto es mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado, y este no es el caso que nos ocupa, dejando por sentado que no se trataba de la falta de capacidad, sino la falta de cualidad, recordando que la ilegitimidad es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto; En cambio, la legetimation o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio ( Legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. ( A. Rengel. R, pp63, vol III(1994) Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano) considerando esta Juzgadora que difieren las razones en que se fundamenta esta cuestión previa de los elementos necesarios para su procedencia y en consecuencia se declara Sin Lugar la Cuestión Previa . Así se Decide. En cuanto a la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el numeral 2 del articulo 340 CPC; Se observa que el libelo de la demanda cumple con los requisitos al indicar claramente El nombre, Apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen. Asi se decide.- 5.- DE LA PRUEBAS: SU ANAISIS Y VALORACION PARTE DEMANDANTE Estando en la oportunidad legal lo hace en lo siguientes términos: CAPITULO PRIMERO DE LA RATIFICACION DE LAS PRUEBAS Ratifica en este acto las pruebas documentales producidas en la demanda, las cuales al no ser impugnadas este Tribunal debe atribuirle el valor probatorio que le concede los artículos 1.360 y 1361 del Código Civil En este sentido este Juzgado debe apreciar y valorar el documento autenticado contentivo de la relación arrendaticia, donde se evidencia al carácter de arrendadora que detento; las condiciones que las partes suscribieron en dicho contrato, sus duración y el carácter de la citada relación arrendaticia.- De igual manera debe apreciarse la comunicación dirigida a la arrendataria donde se le manifiesta la terminación de la relación arrendaticia, a los fines de que comience la prorroga de Ley.- Del análisis de los instrumentos señalados en este capitulo; Contrato de arrendamiento autenticado, comunicación dirigida a la arrendataria a través de IPOSTEL con aviso de recibo; El Tribunal observa que los mismos no fueron impugnados ni desconocidos, otorgándoles valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1360, 1361 y 1363 del Código Civil. Así se decide.- CAPITULO SEGUNDO Se promueve legajo de copia certificada del expediente de consignación efectuada por la demandada ante el Juzgado Segundo de Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, identificado con el asunto FP02-S-2007-5504, de fecha 30-10-2007, donde consigna de manera conjunta los meses de Septiembre y de Octubre de 2007.- De esta manera se evidencia sin lugar a dudas el estado de insolvencia inqulinaria de la demandada de autos, toda vez que venció sobradamente el lapso establecido en ele artículo 51 del Decreto con rasgo y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para efectuara de manera temporánea las consignaciones de las pensiones de arrendamiento por la cuáles se solicita la resolución del citado contrato de arrendamiento y la consecuente desalojo del inmueble arrendado.- Tal como ha sido señalado reiteradamente por la jurisprudencia patria, la consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario, en este sentido se puede observar que se realiza la consignación de dos meses con un lapso distante del indicado en la normativa para evitar caer en insolvencia, se consignan los meses de Septiembre y Octubre en fecha 26 de octubre de 2007, dejándose claramente ver que fue rebasado el lapso legal establecido en el articulo 51 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, tomando en cuenta así mismo lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que establece que las mensualidades son pagaderas los cinco Primeros días de cada mes, razones para dejar sentado la falta de cumplimiento contractual. Así se establece.- PARTE DEMANDADA Estando en el lapso legal y a través de su abogado asistente lo hace en los siguientes términos: PRIMERO Invoco el merito favorable probatoria de lo que en autos favorezca a la pare demandada especialmente en el escrito de contestación de la demanda y especialmente donde se desconoce dicho contrato de arrendamiento, pues se utilizó en el nombre de la demanda utilizando cédula o N° de cédula distinta a de Teresa Rodríguez.- Del Análisis realizado se desprende que en el escrito de contestación de demanda Se observa que la demandada niega, rechaza y contradice haber celebrado con la actora contrato de arrendamiento, sin desconocer su firma ni tachar el documento que la contiene , de donde se desprende la relación arrendaticia, por otra parte no se desconoce la relación arrendaticia, mas aún se le realiza consignación arrendaticia a nombre de la actora, reconociéndola como su arrendadora, por lo que se puede inferir en todo caso es que se trata de un error de trascripción en el N° de cedula de la demandada , adquiriendo valor probatorio el mismo, Así se decide.- SEGUNDO Promueve recibos señalados con las letras A, B, C, D, E, F, G, donde se puede evidenciar con mediana claridad que los mismos aparecen firmados por el ciudadanos LUIS ALDOMA desde el año 2005, propietario de dicho inmueble, donde se evidencia la fecha a que hace mención la parte actora del falso contrato. Del análisis de los instrumentos en referencia se puede observar que los mismos no fueron desconocidos, otorgándoseles valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por otra parte puede inferirse que la relación arrendaticia es anterior a la establecida en el contrato objeto de resolución. TERCERO Promueve copia certificada del asunto N° FP02-S-2007-5504. donde se puede evidenciar el fiel cumplimiento de los cánones de arrendamiento consignados en el Tribunal 2° de Municipio; en virtud de la negativa de recibirlo la parte actota. Del análisis de dicho expediente como ya se indico se observa la consignación de dos meses que de conformidad a lo establecido en el contrato suscrito por las partes y lo indicado en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios la misma se realizo de forma extemporánea. Así se establece.- DE LA MOTIVA Y DISPOSITIVA Establece la norma sustantiva en su articulo 1592 Que el arrendatario tiene dos obligaciones principales .2: Debe pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos Igualmente indica el artículo 51 de en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pautado , podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué nombre o descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (negrillas del tribunal). En la causa que nos ocupa se pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales en cuanto al vencimiento del termino y la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, en virtud de que a la demandada se le había notificado de la voluntad de no renovar el contrato el cual venció en fecha 01-03-07 , otorgándosele una prorroga de seis meses; Observando esta juzgadora que la relación arrendaticia tiene una data superior a la indicada en el contrato que se acompaña al libelo de demanda, tal como se desprenden de los recibos de pagos aportados en el lapso probatorio por la demandada y que no fueron desconocidos, y en todo caso de conformidad a lo establecido en el articulo 38, b) del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario le correspondía una prorroga legal de un (1) año, sin embargo se desprende del expediente consignatario que se rebasó el lapso señalado por la normativa a fin de evitar la insolvencia, trayendo como consecuencia la perdida del beneficio de la prorroga legal al no realizar la consignación en tiempo oportuno; siendo que las mensualidades se deben pagar dentro de los primeros cinco Díaz de cada mes, tenemos que en fecha 26-10-2007 y admitido por el tribunal el 30-10-2007, se realizo la consignación arrendaticia a favor de la actora, habiendo transcurrido sobradamente los quince días luego de el vencimiento del segundo mes ( artículos 40 y 51 de LAI) Por su parte la demandada aun cuando rechazo y desconoció haber suscrito contrato de arrendamiento con la actora no atacó con los mecanismos legales correspondientes el contrato de arrendamiento, siendo contradictorio el hecho de efectuar consignación arrendaticia a favor de la actora, de lo que no queda dudas la relación arrendaticia existente y sin fundamento el desconocimiento realizado, tomando en cuenta que el documento fundamental en este tipo de demandas es el contrato de arrendamiento que ha adquirido valor probatorio y en consecuencia la falta del cumplimiento del contrato objeto de resolución; Considerando que la resolución del contrato es la terminación del mismo en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes contractuales. En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara Con LUGAR la demanda intentada por la Ciudadana KARINA MONSERRAT ALDONA contra TERESA RODRIGUEZ, ya identificadas. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y condena a la demandada de autos a: PRIMERO: Hacer entrega del inmueble arrendado en las misma condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Cancelar los cánones de arrendamiento y los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble, en razón de la consignación arrendaticia efectuada donde se encuentra a disposición de la actora los meses demandados. TERCERO: De conformidad con la Cláusula Undécima del contrato suscrito, que se corresponde como cláusula penal a razón de Bs. F 10 , diario a titulo de Indemnización, cancelar hasta la fecha de admisión de la presente demanda la cantidad de Bs.F 900, así como también los que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble.- Publíquese, Regístrese y Déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los 16 días del mes de enero del año 2008.- 197° DE LA INDEPENDENCIA y 148° DE LA FEDERACION.- LA JUEZA TEMPORAL DRA. MERLID FIGUEREDO. La Secretaria Abg. LOYSI MERIDA AMATO Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 3:25 P.M.- LA SECRETARIA ABG. LOYSI MERIDA.