TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Veintiocho (28) de Febrero de 2008
197º 149º

DEMANDANTE: RAMÓN ELIAS SILVA, Cédula de identidad Nº
1.349.129, de este domicilio
ABOGADAS: ANA LOURDES MARQUEZ GUTIERREZ, YUBELKI
PEREZ MORALES y MARIA MENDEZ,
APODERADAS: I.P.S.A. Nº 65.447, 102.279 y 92.325, respectivamente,
con domicilio en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara
DEMANDADA: VALENTINA AVILA, cédula de identidad Nº V- 6.009.
028 y de este domicilio
ABOGADAS: MERLIA PERAZA Y YENNITT PANIAGUA
ASISTENTES: I.P.S.A. Nº 94.973. y 102.659, respectivamente, de este do-
micilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.-
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.354/07.-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha cuatro (4) de Diciembre de 2007, por las abogadas, ANA LOURDES MARQUEZ GUTIERREZ Y YUBELKI PEREZ MORALES, I.P.S.A. Nº 65.447 y 102.279, domiciliadas en Barquisimeto, Estado Lara y aquí de tránsito, actuando en nombre y representación del ciudadano: RAMON ELIAS SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.349.129 de este domicilio, Arrendador y propietario de un inmueble constituido por una casa dividida en tres locales comerciales, situada en la esquina de la calle 8, con avenida 5, diagonal a la plaza Bolívar de Nirgua, Estado Yaracuy, alegando las citadas apoderadas, que su mandante en el mes de Diciembre del año 2.002, celebró, con la ciudadana: VALENTINA AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.009.028 y de este domicilio, contrato de Arrendamiento verbal por el termino de un (1) sobre un local de su propiedad que forma parte del inmueble señalado, para que ésta lo destinara al funcionamiento de la firma comercial “PELUQUERIA CHIQUI”, con un canon de arrendamiento mensual de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000). Que al año siguiente, su representado le manifestó a la arrendataria la intención de continuar la relación arrendaticia con contrato de arrendamiento escrito y con un nuevo canon de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000). Que la arrendataria le manifestó que no había problema, que acepto el nuevo canon pero nunca firmó el contrato. Que desde hace dos años la arrendataria se encuentra morosa y no manifiesta intención de pagar ni de entregar el inmueble, por lo que desde el mes de Diciembre del año 2005 no ha cancelado (sic) el canon correspondiente de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000) mensuales, adeudando para este momento la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.450.000) más los intereses moratorios a la tasa legal. Que la arrendataria no ha efectuado las reparaciones menores y que por ende las mismas se convirtieron en mayores que requieren reparación urgente, tal como se desprende de inspección judicial practicada por este Juzgado (sic). Que trataron por vía amistosa un acuerdo con la arrendataria, lo que no fue posible por lo que se vieron en la obligación de instar la vía judicial, haciendo uso de la Tutela Judicial (sic) consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Fundamentaron la acción en los artículos 1.599 del Código Civil y 34 literales a, b, y c de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y concluyen solicitando que la demandada desaloje de inmediato el inmueble que le fue arrendado, pague la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.450.000), cancele (sic) los intereses moratorios sobre los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo a la tasa legal respectiva hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble. Pague la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000) por concepto de daños y perjuicios, así como las costas, costos procesales y honorarios de Abogados. Estimaron la cuantía de la acción en Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000)
Admitida la acción (folio 30), se acordó el emplazamiento de la demandada, lo cual fue efectuado satisfactoriamente por el Alguacil de este Juzgado, tal como consta a los folios 31 y 32 del presente expediente, pero la demandada se negó a firmar el recibo de citación por lo que se ordenó se efectuara por parte de la Secretaria del Tribunal, la citación complementaria conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 34).
A los folios 35 y 36 corre agregada la actuación de citación complementaria cumplida al efecto por la Secretaria del Juzgado en fecha 24 de Enero de 2008
A los folios 37 y 38 corre agregada contestación a la demanda efectuada por la demandada en fecha 29 de Enero de 2008, asistida de las Abogadas: MERLIA PERAZA Y YENNITT PANIAGUA, en la cual expone: Que rechaza, niega y contradice las pretensiones del demandante porque es incierto que el contrato de arrendamiento que los une sea verbal, sino que por el contrario es escrito, por lo que anexó documento privado marcado “A”, que dicho contrato establece prorrogas automáticas en los mismos términos y condiciones pactadas. Que no ha manifestado su consentimiento en el aumento del canon arrendaticio de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000) a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000). Que le participaba al actor las reparaciones que requería el inmueble en forma verbal y que éste le manifestaba que cuando pagaran los demás inquilinos lo arreglaría. Que es injusto atribuirle la responsabilidad de los daños mayores del inmueble cuando allí hay otros inquilinos y no existe condominio y concluye pidiendo se le reconozca la ocupación pacifica e ininterrumpida que tiene sobre el inmueble en cuestión, se declare sin lugar la demanda y se condene al pago de los honorarios de abogado que estima en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000). Quedando así trabada la litis.
Durante la etapa probatoria sólo la parte actora hizo uso de ese derecho, promoviendo como prueba, las resultas de una inspección ocular extra litem acompañada con la acción. Desconoció el contenido y firma del contrato de Arrendamiento consignado por la demandada.
Al folio 42 corre un acta mediante la cual la Abogada ANA LOURDES MARQUEZ GUTIERREZ, asocia mediante un escueto escrito a la Abogada MARÍA MENDEZ, al ejercicio del poder que le fue conferido por el actor de esta causa
Al folio 43 corre admisión de la prueba (stricto sensu) promovida por la actora y negado la admisión del desconocimiento como prueba pues; tal conducta es un alegato de defensa que sólo puede ser valorado por el Juzgador al fondo de la causa.
A los folios 44 y 45 corre escrito presentado por las apoderadas del actor en donde piden se admita el desconocimiento que efectuaron porque al negarse el mismo se esta cercenando (sic) el derecho a la defensa y el debido proceso.
Al folio 46 corre acta de avocamiento de este Juzgador al conocimiento de la causa por cuanto se reintegraba del disfrute de vacaciones legales. Se concedió a las partes el término de ley para que ejercieran el derecho de recusación y vencido el mismo, sin que se hubiese efectuado aquella, continúo el curso del proceso.
Al folio 47, el tribunal, niega la petición de admisión del desconocimiento formulado por las abogadas representantes de la parte actora y ratifica su criterio de que tal actuación es un alegato de defensa sobre cuya validez o no se pronunciará el juzgador en la decisión de fondo.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La actora pide se constriña a la demandada: VALENTINA AVILA, ha entregarle desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal existente entre ellos desde el mes de Diciembre del año 2002, en virtud de no haber cumplido ésta con el pago de las pensiones arrendaticias durante el tiempo en que viene ocupando el inmueble de marras, es decir, haber dejado de pagar más de dos (2) mensualidades consecutivas, por la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble, y porque el inmueble será objeto de reparaciones mayores que ameritan la desocupación, todo conforme a las previsiones del artículo 34 literales “A”, “B” y “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad de la litis contestación la demandante rechazó, negó y contradijo lo expuesto por la actora, argumentó que el contrato de arrendamiento que la unía al actor era privado de naturaleza escrita, que el canon era de Bs. 70.000 mensuales y que nunca consintió en un aumento de canon de Bs. 70.000 a Bs. 150.000. Consignó marcado “A”contrato escrito de arrendamiento alegando ser el que firmó con el actor.
Pruebas de la parte Actora:
Con el escrito de demanda, la actora, acompañó en copia simple documento de propiedad del inmueble en referencia (folios 8 al 10) el cual al no haber sido impugnado en la contestación de la demanda, se considera fidedigno conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que reza así: “… “…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…. (omissis) (resaltado del tribunal)”, por tanto del citado instrumento se desprende la cualidad de propietario del actor y por ende su interés para intentar esta acción
Fue acompañada igualmente, inspección ocular practicada extra litem por este Juzgador al inmueble en referencia y ratificada como prueba en la oportunidad de promoción de ellas, la cual no fue refutada por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, pero; la misma consistió en dejar constancia del estado en que se encontraba el inmueble en forma general, local por local, porque se trata de una antigua casa de comercio dividida en tres (3) locales destinados a tal actividad, no obstante; está no puede ser valorada para determinar que los daños que presenta el inmueble hubieren sido efectuados por el incumplimiento o la negligencia de la demandada, ya que no puede precisarse a través de inspección ocular por donde se inició el daño en caso de existir y quien o quienes de los inquilinos del inmueble es el responsable, toda vez que ello es materia de experticia judicial que no se promovió como prueba para determinar tales hechos. Tampoco se preciso en la demanda cuales eran los daños demandados y sus causas, por lo que se imposibilita para el Juzgador apreciar la existencia de daños, su cuantía y quien debe responder por ellos, máxime cuando conforme a las pruebas, el contrato existente entre las partes se celebró en forma verbal, lo cual imposibilita determinar el estado en que el mismo se encontraba para la fecha de inicio del contrato, por lo que en razón a tales consideraciones, la indemnización de daños por presuntamente no haber cumplido la demandada con la obligación legal de hacer las reparaciones menores y las que se hicieran mayores por inadecuada o inoportuna reparación de las menores, forzosamente debe ser negada,. Así se decide.
La Actora argumentó que el canon de arrendamiento mensual era de Bs. 80.000, el primer año y que luego para el segundo año fue aumentado a Bs 150.000, mensuales los cuales aceptó la arrendataria demandada pero ésta en su contestación, negó tal versión y señaló que el canon era de Bs. 70.000, mensuales y que nunca acepto aumento alguno, por lo que tocaba a la actora probar su aseveración en cuanto al valor del canon inicial y el de la prorroga y no habiendo demostrado tal argumento, forzoso es concluir que nunca existió el aumento en cuestión. Ahora bien; como la demandada refutó el valor del canon inicial, correspondía a ella probar que el mismo era de Bs. 70.000, pues el instrumento que acompañó fue desconocido por la actora en su oportunidad legal, por lo que era deber de la demandada probar la autenticidad de tal instrumento, conforme lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no hizo pues, no insistió en hacer valer el instrumento en la oportunidad correspondiente ni promovió ni evacuó ningún tipo de pruebas, resultando en consecuencia desechado el instrumento referido, por lo que se estima que el alquiler estaba acordado, inicialmente, entre las partes en la cantidad de Bs. 80.000, es decir OCHENTA BOLIVARES (Bs. 80,00) actuales por efecto de la de la Ley de Conversión y Reconversión Monetaria que entró en vigencia el primero (1º) de Enero del presente año.-
Las partes, son contestes, en reconocer que la relación contractual arrendaticia existentes entre ellas es de naturaleza verbal, lo cual implica que se trata de un contrato oneroso y que cada parte debe demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que al no haber podido demostrar la demandada su versión sobre el valor del canon inicial, debe tenerse como cierto el canon inicial indicado por el actor, no así el presunto aumento, pues como ya se dijo era de la carga del actor demostrar que el mismo fue aceptado por la demandada y al no resultar así de las pruebas se considera que éste no existió. Así se decide.
No consta de autos ninguna prueba que acredite la alegada necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble que tiene arrendado la demandada, por tanto se desecha tal petición. Así se decide.
Se demandó el pago de la cantidad de Bs. 3.450.000, como presunto monto de los alquileres insolutos desde el mes de Diciembre de 2005 hasta el mes de Noviembre de 2007, mas los cánones que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble, no obstante; se ha determinado que el valor de los cánones es de Bs. 80.000, como se ha dejado anteriormente establecido, e igualmente que la demandada no demostró haber pagado el tiempo que tiene, según lo narrado en el libelo de demanda, de mora y que abarca los meses antes indicados, por lo que adeuda por tal concepto la cantidad de Bs.2.080.000, es decir (Bs. 2.080), que debe pagar, ya que es la única vía para que la demandada indemnice al actor, al ser imposible que ésta le reintegre el uso del inmueble. En otras palabras, la falta de pago de los cánones de arrendamiento constituyen un daño que debe ser indemnizado, por lo que se acuerda de conformidad el pedimento de pago de los cánones insolutos y por tanto la demandada deberá pagar al actor la cantidad de Bs.2.080.000, es decir Bs.2080 actuales, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil.-
Se demandaron los intereses de mora, por lo que habiéndose acordado el pago de los cánones insolutos, éstos también deben prosperar sobre los meses que van de Diciembre de 2005 y hasta el mes de Febrero de 2008, pero; dichos intereses se determinarán por experticia complementaria del fallo y no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades Financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela., todo conforme a las previsiones del artículo 27 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la estimación de la demanda por parte de la actora en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), es decir de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000) actuales, se hace la siguiente consideración. No puede el actor estimar la demanda, violentando las pautas establecidas por el legislador para ello, y es que en los casos en los cuales se demande la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determina acumulando las pensiones o cánones de un año. (Resaltado del Tribunal) todo conforme a las previsiones del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que habiendo quedado demostrado con la afirmación del actor y la aceptación tacita de la demandada, que el contrato existente entre ellos era de naturaleza INDETERMINADA, y que el canon de arrendamiento mensual era de Bs. 80.000, hoy Bs. 80,00, la cuantía de la acción, resulta ser de NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 960,00) actuales al sumar las pensiones o cánones de un año y así se deja establecida.
En cuanto a la solicitud de que la demandada pague los honorarios de Abogado y que las apoderadas judiciales del actor han estimado en la cantidad del 30% de la cuantía de la acción, cabe indicar, que los honorarios de Abogado son estimables e intimables al respectivo obligado y en consecuencia tal conducta debe desarrollarse por procedimiento aparte conforme a las indicaciones del artículo 23 de la Ley de Abogados, razón por la cual se niega la petición de condena referida y Así se decide.
Es de observar que la condena en costas, es una consecuencia del vencimiento total de una parte en juicio, por lo que no habiendo resultado vencida la demandada en todas y cada una de las peticiones formuladas por la actora, forzoso es concluir que no hay condenatoria en costas y Así se decide.
En consecuencia al haber quedado demostrada la existencia del contrato de Arrendamiento entre el actor y la demandada y de que ésta incumplió con una de sus obligaciones principales como lo es el pago de la pensión arrendaticia en los términos convenidos, como lo pauta el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, conducta ésta tipificada como causal de desalojo conforme a lo que estatuye el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción debe prosperar parcialmente, todo lo cual se determinará en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia y la insolvencia de la arrendataria por un término mayor a dos mensualidades consecutivas.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada entregar al actor, completamente desocupado el local comercial que forma parte del inmueble identificado en autos y que constituye el objeto del contrato de arrendamiento que los unía.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, queda obligada la demandada a pagar a la actora a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de DOS MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs.2.080) actuales equivalentes al pago de los 26 meses de arrendamiento que van de Diciembre 2005 a Febrero de 2008, cada uno a razón de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000), es decir, OCHENTA BOLIVARES (Bs. 80,00) actuales
CUARTO: Se condena a la demandada al pago de los intereses de mora por la insolvencia en los pagos de los alquileres durante 26 meses de arrendamiento que van desde Diciembre 2005 a Febrero de 2008. Los mismos se determinarán por experticia complementaria del fallo y no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades Financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela., todo conforme a las previsiones del artículo 27 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
QUINTO: Se exonera a la parte demandada del pago de costas por no haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Veintiocho (28) días del mes de Febrero del Año Dos Mil Ocho.- Año 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez