TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintiuno de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: FP02-V-2008-000763

Jurisdicción Civil
Vistos con conclusiones de la parte actora

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano JOSE RAFAEL NATERA, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.792, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOSEFA DE JESUS DE LOURDES PEREZ DE MORILLO, titular de la Cédula de Identidad número 1.893.974, en contra del ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR, titular de la Cédula de Identidad número 2.434.729, patrocinado por el abogado LEONARDO HERNANDEZ CABRERA, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 59.812, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que conforme consta de documento autenticado ante el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de fecha 23 de septiembre de 1.985, donde quedó asentado bajo el N° 56, folios 105-107, de los Libros de autenticaciones llevado por ese despacho, su representada celebró con el ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR un contrato de arrendamiento inicialmente a término fijo, que tuvo por objeto el inmueble (casa), distinguida con el N° 58, ubicado entre el Paseo Meneses y Avenida Casacoima de esta ciudad, la cual se encuentra edificada sobre una parcela de terreno cuyos linderos son: Norte: Casa y solar que es o fue de Tadeo Freites; sur: Casa en construcción que es o fue de Luis Pacheco; Este: Avenida Paseo Meneses, y oeste: Avenida Casacoima, el cual le pertenece a su representada.

Aduce que su mandante estuvo unida en matrimonio con el co-contratante JOSE RAMON PEREZ MORILLO, a quien sobrevive en su condición de única y universal heredera.

Manifiesta que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento citado establecía la duración del mismo, por un lapso de un año fijo contado a partir del 1° de septiembre de 1.985, sin posibilidad alguna de renovación; mientras que el canon arrendaticio, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato in comento, fue de dos mil cuatrocientos bolívares mensuales, para la fecha de su celebración.

Asimismo expresa que sin embargo, la práctica común de la relación arrendaticia estuvo signada por las sucesivas renovaciones tácitas, que hicieron a su vez del contrato una relación a tiempo indeterminado, por una parte, y por la otra el canon arrendaticio sufrió variaciones con el transcurso del tiempo, al extremo que el ultimo canon establecido de mutuo acuerdo entre ambos contratantes, lo constituyó la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200) mensuales, que el inquilino venía pagando puntualmente, acreditando dicha suma a una cuenta bancaria de su patrocinada, quien luego le hacía entrega del recibo respectivo.

Afirma que es el caso que el citado arrendatario ha dejado de cancelar a su mandante los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo y abril de 2008, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales, totaliza la cantidad de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600) por concepto de cánones arrendaticios.
Por último indica que en razón de lo anteriormente expuesto, procede a demandar, en nombre de su representada, en acción de desalojo de inmueble, al ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR, conforme al ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tipifica el incumplimiento por parte del inquilino, ante la falta de pago de dos o mas mensualidades de arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En desocupar y hacerle entrega formal a su mandante, libre de personas y bienes, el inmueble ya identificado. SEGUNDO: En cancelar a su mandante la suma de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600), desde el mes de noviembre de 2006 al mes de abril de 2008, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales, último canon establecido entre las partes contratantes, así como los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. CUARTO: A cancelar los intereses de mora de los cánones vencidos, a la tasa del 1% mensual y la corrección monetaria. QUINTO: Las costas y costos del procedimiento.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000 / Bs. f. 3.600)

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ CABRERA, apoderado judicial de la parte demandada alega, en resumen de sus argumentos, que rechaza y niega en todas sus partes lo alegado por la parte actora en su demanda, tanto en los hechos como en el derecho, siendo el caso que su representado ha cancelado todas las mensualidades correspondientes al contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana JOSEFA DE JESUS DE LOURDES PEREZ MORILLO, durante el lapso comprendido entre enero de 2006 y junio de 2008, los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: Durante los meses de enero del año 2006 a julio de 2006, su representado canceló personalmente en dinero efectivo y de circulación legal en el país a la actora quien acostumbraba a cobrarle en el inmueble objeto de esta pretensión.

Continúa afirmando que en todos los años que tiene su representado habitando el inmueble, nunca le entregó recibo alguno donde constara la cancelación del canon de arrendamiento, alegándole la arrendadora que eso no hacía falta y que en el mes de julio de 2006, la arrendadora, luego de recibir el canon mensual de arrendamiento le dijo a su poderdante que no siguiera cancelando porque ella había vendido el inmueble y no obstante, su representado, viendo que no le era solicitada la cancelación del canon de arrendamiento decidió efectuar un depósito bancario por un monto de seiscientos mil bolívares a favor de la demandante, en fecha 26 de septiembre de 2006, para cancelar los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006 por adelantado.

Indica que posteriormente su representado recibe una visita de la demandante y le expresa nuevamente que no le deposite dinero en su cuenta porque ella no es dueña del inmueble y que a su representado nunca se le ofreció la posibilidad de comprar el inmueble objeto de arrendamiento afectando su derecho a la primera opción o derecho de preferencia.

Aduce que como consecuencia de no tener a quien cancelar el canon de arrendamiento por la negativa expuesta su poderdante decide empezar a consignar en los tribunales de Ciudad Bolívar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007 como se evidencia de escrito de consignación presentado ante los Tribunales de esta ciudad, en fecha 1 de julio de 2007, el cual cursa por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, expediente N° FP02-S-001112-2007 y que ha cancelado incluso hasta el mes de junio del año en curso como se evidencia de copia de escrito de consignación y comprobantes de pago anexos.

Expresa que los incumplimientos alegados por la parte actora no han tenido lugar en ningún momento, evidenciándose que en la actualidad no adeuda ni un solo mes por concepto de arrendamiento, manteniendo su solvencia durante los mas de veintiséis años que ha habitado el inmueble de manera ininterrumpida, pacífica y pública hasta que se iniciaron los eventos antes descritos, todo ello a pesar de los gastos extremos que ha tenido que soportar su representado, producto de su delicado estado de salud, debido a que se le diagnosticó un tumor sospechoso de malignidad (cáncer) y otras múltiples dolencias, sin incluir que fue intervenido quirúrgicamente de manera urgente en fecha 8 de junio de 2008 producto de una hernia inguinal

-III-
De las pruebas, análisis y valoración

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folios 10 al 13) copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como también del documento de propiedad de la parte actora sobre el inmueble en litigio.

Sobre estas documentales este Tribunal observa que, en el presente caso, no son hechos controvertidos la cualidad de arrendadora y arrendatario de las partes involucradas en este proceso, ni la cualidad de propietaria de la actora, por lo que se relevan de pruebas estos hechos. Por tanto, este juzgador considera inoficioso entrar a analizar y valorar las citadas documentales ya que el hecho controvertido y relevante para la resolución de la presente causa es la solvencia o insolvencia del arrendatario. Así se establece.

2.- En el lapso probatorio la parte actora acompañó copia fotostática del expediente N° FP02-S-2008-001112, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por la parte demandada, ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR, en beneficio de la parte actora, ciudadana JOSEFA PEREZ DE MORILLO, el cual cursa por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, y que por tratarse de actuaciones llevadas por ante una autoridad pública judicial autorizada por la ley, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- Junto con la contestación de la demanda, el accionado acompañó copia fotostática de un recibo de depósito o “vauchers” bancario (folio 33), de fecha 26 de junio de 2006, el cual fue impugnado por la parte actora, mediante escrito de fecha 25 de junio de 2008.

Con respecto a esta documental, este Tribunal observa, en primer lugar, que por tratarse de una copia fotostática de un documento privado, la misma carece de validez si no es aceptada por la parte contraria, ya que no se le puede dar el mismo tratamiento que el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les otorga a las copias fotostáticas de los documentos públicos y a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

En segundo lugar se observa que la parte demandada promueve dicha documental para demostrar el pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, meses estos que no han sido denunciados como impagados por la arrendadora y que, por tanto, no forman parte del debate probatorio.

Por estos motivos no se le otorga ningún valor probatorio al citado instrumento y se le desecha del presente proceso. Así se establece.

2.- En cuanto a las copias fotostáticas de los escritos introducidos por la parte demanda ante el Juzgado Primero de Municipio mencionado, ante el cual cursa el expediente de consignación arrendaticia citado, y las copias fotostáticas de los cheques y recibos bancarios acompañados por la parte accionada junto con la contestación a la demanda y que rielan a los folios 34 al 54, este Tribunal remite al análisis realizado de las pruebas producidas por la parte actora, ya que dichas copias fotostáticas son exactas a las copias certificadas del expediente de consignación arrendaticia N° FP02-S-2007-001112 promovidas por la arrendadora. Así se establece.

3.- En cuanto a los informes médicos que rielan a los folios 55 al 58, acompañado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, expedidos por el Centro Médico Orinoco y Policlínica Santa Ana, C.A., específicamente por los médicos Diana, Díaz Tchelebi, Henry Fernández y Arturo Nadales, este Tribunal observa, en primer lugar, que al tratarse de copias fotostáticas de documentos privados no tienen ningún valor conforme a lo expresado en el particular número uno de las pruebas producidas por la demandada y, en segundo lugar, aún cuando hayan sido producidas en original, las mismas carecerían de toda validez, ya que al ser documentos privados emanados de terceros, se hace necesario su ratificación en juicio por parte del tercero de quien emanan, a través de la prueba testimonial, conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en este proceso.

Por los motivos antes expresados este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a los citados instrumentos y por el contrario los desecha del presente proceso. Así se establece.

4.- En relación al informe médico que riela al folio 64, acompañado por la parte demandada en el lapso probatorio, expedido por el Médico Jorge Rabat S., este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio ya que no fue ratificado en este juicio a través de la prueba testimonial, por tratarse de documento privado emanado de tercero, conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5.- Con respecto al escrito que riela al folio 65, introducido ante el Tribunal en el cual cursa el expediente de consignación arrendaticia, este Tribunal considera que no coadyuva a la resolución de este litigio, ya que en primer lugar debe determinarse si las primeras consignaciones efectuadas en el citado expediente y que son las reclamadas como impagadas por la parte actora, son inválidas o no, para poder determinar si las posteriores corren la misma suerte. Así se establece.

6.- En relación a los testimonios de los ciudadanos CARMEN ESTHER FIGUEROA DE CARPIO, MONA AKLE ABOU HOSN y JOSE ELIAS SILVA, testigos promovidos por la parte demandada, quienes rindieron declaración en el presente juicio, este Tribunal observa que el primero manifestó conocer de vista, trato y comunicación tanto a la actora como al demandado; que le consta que en el mes de julio de 2006 la arrendadora luego de recibir personalmente el canon de arrendamiento mensual de arrendamiento le dijo al arrendatario que no siguiera cancelando la mensualidad porque ella había vendido el inmueble; que el arrendatario se encuentra en delicado estado de salud; la segunda manifestó conocer de vista, trato y comunicación al arrendatario y solo de vista a la demandante; que en el mes de julio de 2006, la actora, luego de recibir personalmente el canon mensual de arrendamiento le dijo al demandado que no siguiera cancelando la mensualidad porque ella había vendido el inmueble y que le consta el delicado estado de salud del arrendatario; y el último igualmente manifestó conocer de vista, trato y comunicación al demandado y solo de vista a la actora; que la arrendadora acostumbraba a cobrar el canon arrendaticio en el inmueble arrendado; que el arrendatario siempre ha sido solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y que siempre ha mantenido una conducta intachable durante los veintiséis años que ha habitado el inmueble.

Como puede observarse de estas declaraciones, las mismas en nada coadyuvan para la resolución del litigio, ya que con las testimoniales de dichos ciudadanos no se demuestra la solvencia alegada por el arrendatario sino que fueron promovidos por éste para demostrar que la arrendadora se había negado a recibir el canon arrendaticio a partir del mes de julio de 2006 y el estado de salud del arrendatario, hechos éstos que no son controvertidos ni relevantes para la definición de esta causa y, por tal virtud este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

-IV-
Decisión

El presente juicio trata de una demanda de desalojo, interpuesta por la ciudadana JOSEFA DE JESUS DE LOURDES PEREZ DE MORILLO, contra el ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR, fundamentándose la parte actora en la falta de pago por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre de 2006 a abril de 2008 a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales.

Por su parte el demandado admitió tanto la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes como el canon de arrendamiento actual señalado por la actora (Bs. 200 mensual), pero se excepciona alegando que se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios reclamados por la arrendadora, manifestando que consignó dichos cánones por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (expediente FP02-S-2007-001112).

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que al admitir el arrendatario la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora, la carga de la prueba se traslada al demandado, quien debe demostrar estar solvente en el pago de dichos cánones. En el presente caso debe demostrar que los cánones arrendaticios consignados ante el Juzgado de Municipio mencionado cumplieron con las estipulaciones exigidas por la ley para considerar al arrendatario en estado de solvencia.

Así las cosas se observa que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado del Tribunal).

Por su parte el artículo 56 ejusdem expresa:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Como lo indican los artículos citados para que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia, debe cumplir con las indicaciones exigidas en la ley para las consignaciones arrendaticias, siendo una de éstas exigencias, la de consignar los cánones de arrendamiento, que se ha negado a recibir el arrendador, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Ahora bien, tal como se evidencia del expediente N° FP02-S-2007-001112, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado a favor de la actora, en fecha 1 de marzo de 2007 el arrendatario introduce escrito contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia a favor de la actora, por ante el Juzgado Primero de Municipio, consignando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007 (Bs. 800), en fecha 6 de marzo de 2007, es decir, que los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007 los consignó fuera del lapso indicado ex artículo 51 de la citada ley y, en tal virtud, este Tribunal considera que al haberlos consignado en forma extemporánea, el arrendatario incurrió en la insolvencia arrendaticia denunciada por la demandante y como consecuencia de ello en la causal de desalojo prevista en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana JOSEFA DE JESUS DE LOURDES PEREZ DE MORILLO, en contra del ciudadano GILBERTO RAFAEL SALAZAR. ASI SE DECIDE.

En consecuencia de lo decidido se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Al desalojo del inmueble constituido por una casa, distinguida con el N° 58, ubicado entre el Paseo Meneses y Avenida Casacoima de esta ciudad, la cual se encuentra edificada sobre una parcela de terreno cuyos linderos son: Norte: Casa y solar que es o fue de Tadeo Freites; sur: Casa en construcción que es o fue de Luis Pachecho; Este: Avenida Paseo Meneses, y oeste: Avenida Casacoima, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
SEGUNDO: Al pago de la suma tres mil seiscientos bolívares (Bs. f. 3.600), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre de 2006 a abril de 2008 (18 meses) a razón de doscientos bolívares (Bs. f. 200) mensuales.
TERCERO: Al pago de la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. f. 400), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2008, a razón de doscientos bolívares (Bs. f. 200) mensuales.
CUARTO: Al pago de la indexación monetaria sobre el monto total condenado a pagar (Bs. 4.000) el cual será calculado desde la fecha de interposición de la demanda ((15/05/08) hasta el momento de la realización de la correspondiente experticia complementaria del fallo que igualmente se ordena efectuar conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la cual deberá seguir los parámetros indicados por el Banco Central de Venezuela.
QUINTO: Al pago de los intereses moratorios que hayan generado los cánones arrendaticios los cuales serán igualmente calculados por los expertos designados en el procedimiento de la experticia complementaria del fallo en referencia, partir del vencimiento de cada mensualidad, siguiendo también los índices suministrados por el Banco Central de Venezuela.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiún (21) día del mes de julio del año dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria Acc.

ENILSE GUEVARA.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria Acc.

ENILSE GUEVARA

Resolución Nº: PJ026