REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR ASUNTO: FP02-R-2008-000188 Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 08 de julio de 2008, provenientes del Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito Judicial constante de setenta y cuatro (74) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 18 de junio de 2008, en el juicio de Desalojo interpuesto por Calixta Catalina Guerra Sarmiento, representada por el abogado Jorge Francisco Figarella Chacín contra Nelson Rodríguez Caldera, asistido por los abogados Sait Rodríguez Sotillo y Yuri Millán López. Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente: Que en fecha 16 de octubre de 1985, adquirió unas bienhechurías constituidas por una casa ubicada en la Avenida España, sector La Sabanita de esta ciudad, signada con el N° 146. Que dicho inmueble se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: casa y solar de María de Terán; Sur: casa y solar de la señora Winifred Bascambe de Guerra; Este: Avenida España; y Oeste: casa y solar de Reinaldo Silva, según consta de documento debidamente registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 102, Protocolo Primero, Tomo 10, Tercer Trimestre del año 1985. Que en fecha 03 de enero de 2002 celebró un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Nelsón Rodríguez Caldera, que tuvo por objeto el referido inmueble, conviniéndose una mensualidad de doscientos mil bolivares (Bs. 200.000), los cuales debían ser pagados los cinco (05) primeros días de cada mes, a partir del día 01 de diciembre de 2002 y que la duración del mismo era de un año. Que en vista de las buenas relaciones entre su persona y el ciudadano Nelson Rodríguez Caldera, decidieron de común acuerdo celebrar un contrato de arrendamiento verbal y a su vez fijaron el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolivares (Bs. 250.000) o su equivalente a doscientos cincuenta bolivares fuertes (BsF. 250,00), los cuales debían ser igualmente cancelados los cinco primeros días de cada mes; que dicho contrato ha prevalecido hasta la presente fecha. Que el arrendatario ciudadano Nelson Rodríguez Caldera, ha dejado de cumplir con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y el correspondiente al mes de enero del año 2008. Que en vista de tal circunstancia le ha manifestado al arrendatario su deber de cancelarle los meses vencidos contestándole éste, “que no tiene dinero y que vea como hace”. Que demanda al ciudadano Nelson Rodríguez Caldera por desalojo y cobro de pensiones insolutas, para que convenga o sea declarado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En la cancelación inmediata de la cantidad de setecientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 750,00) por concepto de pago de las mensualidades de arrendamiento insolutas y las que se sigan venciendo hasta que ocurra la desocupación definitiva del inmueble. Segundo: En desalojar el inmueble dado en arrendamiento. Tercero: En pagar el interés legal de mora sobre las cantidades adeudadas, hasta la fecha de en que se dicte sentencia. Cuarto: En pagar indexación o la corrección El día 20 de febrero de 2008 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadano Nelson Rodríguez Caldera, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citado, a fin de que diera contestación a la demanda. El día dieciocho (18) de junio de 2008, el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda intentada por la ciudadana Calixta Catalina Guerra Sarmiento. El día 01 de julio de 2008, mediante diligencia, el ciudadano Nelson Rodríguez Caldera, asistido por el abogado Sait Rodríguez Sotillo, en su carácter de parte demandada y apeló de la decisión dictada en fecha 18 de junio de 2008. Y en fecha 04 de julio de 2008, el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 72 oyó la apelación en Ambos efectos, ordenando la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución. El día 10 de julio de 2008, mediante auto, este Tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. ARGUMENTOS DE LA DECISION Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2008-000188 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas: La pretensión deducida es el desalojo de una vivienda arrendada verbalmente sin determinación de tiempo por la falta de pago de 3 mensualidades: noviembre-diciembre 2007 y enero 2008. En la contestación la parte demandada planteó la prohibición de la ley de admitir la acción alegando que los alquileres para viviendas están congelados desde abril de 2003 y que la arrendadora de manera ilegal desde noviembre de 2004 aumentó el alquiler, el cual originalmente era de doscientos mil bolívares. Señala que conforme a lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente establecidos. Alega que no es cierto que se encuentre insolvente porque desde un primer momento le manifestó a la propietaria que los alquileres eran ilegales exhibiéndole las Gacetas Oficiales que así lo demostraban hasta el 8/11/2007 a lo que la demandante le respondió que no recibiría otro pago que el fijado por ella unilateralmente. Para decidir el Tribunal observa: El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar. La referida norma debe interpretarse en su justo sentido: el arrendatario o subarrendatario no puede ser compelido a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, pero sí debe pagar las mensualidades en la parte que no exceda del límite legal. No puede pretenderse que dicho precepto legal autoriza a los inquilinos a vivir gratuitamente en el inmueble arrendado por el sólo hecho de que su arrendador aspire a cobrar un canon fuera de los límites legalmente fijados. Esa es una interpretación absurda que por tal motivo debe desecharse. El inquilino debe pagar las pensiones del arrendamiento tal como ellas fueron pactadas siempre que no excedan del monto fijado por las autoridades encargadas de la regulación de los cánones arrendaticios. En caso de cualquier cobro ilegal el inquilino puede resistirse acudiendo al procedimiento administrativo inquilinario que prevé el título IX de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero siempre deberá pagar los cánones dentro del límite legal para lo cual si el arrendador se niega a recibir el pago es posible acudir al procedimiento consignatario regulado en el título VII de la Ley. En el caso de autos no existe la alegada prohibición legal de admitir la acción porque lo pretendido, el desalojo por la falta de pago, es una acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI). La pretensión de pago de los cánones insolutos es accesoria, una consecuencia del desalojo. Si el inquilino no paga debe ser desalojado; esa es la sanción prevista en el artículo 34, literal “a”. Si el arrendador pretende cobrar mensualidades por encima de lo pactado o de lo legalmente admitido la solución será reducir la condena a los confines de la fijación realizada por la autoridad inquilinaria. En efecto, si conforme con el artículo 58 de la LAI lo pagado en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes está sujeto a repetición significa entonces que lo pagado sin exceder de ese canon máximo es un pago legal del cual el inquilino no puede sustraerse so pretexto de que el canon en su totalidad es ilegal. Por simple inferencia lógica, el exceso (o sobrealquiler) si no ha sido pagado puede ser rechazado por el juez en la hipótesis de que el propietario reclame su pago; esto es obvio y no requiere de mayor argumentación. Pero, el inquilino siempre tiene que pagar el canon en la parte que no excede del límite fijado por las autoridades encargadas de la regulación de los alquileres, pues tan ilegal es pretender el cobro de sobrealquileres, es decir, de cantidades que exceden al precio fijado por las autoridades competentes, como dejar de pagar la parte que no excede de la regulación oficial. De admitirse esto último estaríamos ante una especie de sanción no prevista en la ley, cual es que el inquilino pueda vivir gratuitamente por la ofensa cometida por el propietario. Por las razones expuestas se desestima la alegada prohibición de la ley de admitir la acción. EXAMEN DEL FONDO El Juzgador observa que ante el alegato de insolvencia la carga de probar que había pagado las pensiones supuestamente insolutas corría a cargo del demandado, el cual simplemente se limitó a señalar que consideraba el aumento de los cánones ilegal, que no estaba obligado a pagarlos y que exhibió a la demandante las gacetas oficiales que lo comprobaban. El inquilino demandado admitió la existencia del arrendamiento, su naturaleza verbal, la fecha de inicio y los sucesivos cánones vigentes hasta noviembre de 2007 cuando la arrendadora, a decir del demandado, pretendió aumentar a Bs.F 300 mensuales el canon. En la contestación también rechazó su supuesta insolvencia en los siguientes términos: “Pero no es cierto que yo haya incumplido mis obligaciones como inquilino, ni que me encuentre insolvente como arrendatario con el pago de los arrendamientos sobre el inmueble…” Lo que está señalando el demandado es su solvencia cuando niega haber incumplido con sus obligaciones como inquilino. Ahora bien, la contestación se produjo el 13 de marzo de 2008 y en ese mismo acto reconvino el demandado a su arrendador. Esa reconvención fue declarada inadmisible el 26/3/2008 lo que quiere decir que el lapso de pruebas debió computarse con posterioridad a esta fecha. Sin embargo, el demandado promovió pruebas antes de comenzar a correr el lapso probatorio, el 25/3/2008, situación que no es óbice para que se admitieran sus probanzas porque la demora en rechazar la reconvención no puede traducirse en perjuicio para los litigantes. Así lo entendió el a quo (tácitamente) al admitir las pruebas ofrecidas por el accionado el 31 de marzo hogaño. Promovió el demandante unas testimoniales (Cesar José Betancourt y Gustavo Adolfo Betancourt Malavé) que no fueron evacuadas por incomparecencia de los declarantes. Promovió copias de unas gacetas oficiales a fin de probar el congelamiento de los alquileres, circunstancia ésta ya analizada por el Tribunal en capítulo anterior de este fallo. Promovió unos recibos con las siguientes fechas: agosto de 2005 (folio 39); febrero de 2007 (folio 40); agosto de 2007 (folio 41); octubre de 2007 (folio 42). Estos recibos son impertinentes porque su objeto es demostrar el pago del arrendamiento hasta octubre de 2007, cuestión que no forma parte del tema litigioso, el cual se contrae a la discusión sobre la solvencia del inquilino en los dos últimos meses del año 2007 y en enero del año en curso. Por su parte la demandante promovió unos testigos: Eyirvickmarr Alcalá López, Pedro Manuel Rodríguez y Meris Del Carmen Hernández, los cuales sin mayores explicaciones dijeron que les constaba que el demandado adeudaba más de dos mensualidades porque en varias oportunidades o en tres oportunidades acompañaron a la arrendadora a realizar los cobros del arrendamiento. La conclusión evidente es que el demandado no comprobó estar solvente en el periodo señalado en el libelo en virtud de lo cual la demanda debe prosperar. Así se decidirá en la parte dispositiva. En la demanda se afirma que el canon mensual fue originalmente pactado en Bs.F 200,00 en diciembre de 2002 y esto es admitido en la contestación. Por tanto, es este el monto de la pensión que debía pagar el señor Nelson Rodríguez Caldera y no el último fijado en el año 2007, pues viola la regulación expresa establecida por los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y el Hábitat. Así se decide. En cuanto a la indexación monetaria ella no es procedente, pues la consecuencia del incumplimiento de la obligación de pagar oportunamente los cánones del arrendamiento se reduce al pago de los intereses de mora establecidos en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales no podrán exceder la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. DECISION En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación intentado por el ciudadano Nelson Rodríguez Caldera contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 18 de junio de 2008, en consecuencia, se modifica la sentencia recurrida en los términos que más adelante se expondrán al definir la condena y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por Calixta Catalina Guerra Sarmiento contra Nelson Rodríguez Caldera. Se condena al demandado Nelson Rodríguez Caldera a: Primero: Desalojar la vivienda distinguida con el Nº 146, ubicada en la avenida España, sector La Sabanita, cuyos linderos son: Norte: casa y solar de María de Terán; Sur: casa y solar de la Sra. Winifred Bascambe de Guerra; Este: Avenida España; y Oeste: casa y solar de Reinaldo Silva. Segundo: Pagar la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 600,00) por concepto de cánones atrasados y no pagados correspondientes a los meses noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008. Tercero: Pagar las mensualidades que se sigan venciendo a partir de febrero del año en curso hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble, calculadas a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (BsF. 200,00). Cuarto: Al pago de los intereses calculados en la forma prevista en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a cuyo efecto se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, calculándose los intereses, mes a mes, hasta la fecha en que se produzca la consignación del dictamen. No hay condena en costas dada la naturaleza del fallo. De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al pago de las costas del recurso al ciudadano Nelson Rodríguez Caldera de autos. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veinticinco días del mes de julio del año dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria Temporal, Lerys Barreto Escorche.- En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:30 p.m.). La Secretaria Temporal, Lerys Barreto Escorche MAC/LBE/silvina.- Resolución N° PJ0192008000498.-