REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO BRUZUAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY ARCHIVO Nº 1330-2008 DEMANDANTE: FELIPE LEON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.562.208, debidamente asistido por el abogado OMAR ROJAS CASTILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 8.517.999 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 114.267 DEMANDADO: ROGER TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-19.639.575, asistido por la abogada ROCIO SILVA MARIN, e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 33.922 MOTIVO: DESALOJO En fecha once (11) de Abril del dos mil ocho (2008) fue admitida por este juzgado libelo de demanda presentado por el ciudadano FELIPE LEON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.562.208, debidamente asistido por el abogado OMAR ROJAS CASTILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 8.517.999 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 114.267, interponiendo demanda de desalojo de un inmueble de su propiedad constituido por unas bienhechurias situadas en un terreno de 40 metros de frente por 50 metros de fondo ubicado en el sector Sabana Larga, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, alinderada de la siguiente manera: Norte: Terrenos de la emisora Radio Alegría; Sur: Carretera Panamericana; Este Casa que es o fue de Nicolás Durán, y Oeste: Casa que es o fue de la señora Dominga Dias, alegando que lo dio en arrendamiento al ciudadano ROGER TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-19.639.575, y que según el contrato el arrendatario recibió en arrendamiento un terreno de 2000 metros cuadrados con las siguientes características: dos piezas de bloque, un tanque, un galpón faltándole techo y puerta, la cerca de alfajor, de parte de adelante con un portón en buenas condiciones, una fosa, una rampa, una cerca de palo y alambre de púas, en la parte de fondo en condiciones regulares, una plancha de cemento, entre otras, agregando que estas bienhechurias son las mismas que se encontraban cuando en fecha 29 de enero del 2008 se constituye en el inmueble el Juzgado del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy para hacer unas inspección judicial, que esto coincide con la cláusula cuarta del mentado contrato. Expone el demandante que las bienhechurias le pertenecen según contrato de compra venta suscrito con el ciudadano Víctor José Martínez. Explica, así mismo, en su libelo de demanda, que en el contrato de arrendamiento se establecía que el uso que se le daría a dicho inmueble sería únicamente para el servicio de cauchera, auto lavado, no se le puede dar usos distintos a este tales como residencia de personas o estacionamiento de vehículos. Que también se establece que las reparaciones menores son por cuenta del arrendatario. Así como el pago por el consumo de luz, agua, aseo urbano entre otros gastos. Sin embargo en fecha 11 de marzo del 2007 el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento hasta que en julio del 2007 el arrendatario deja definitivamente de cancelar los ciento cincuenta mil bolívares establecidos en el contrato de arrendamiento y los recibos del servicio de luz. También argumenta el demandante que en vista de que el demandado adujo que tenía pretensiones de quedarse con el terreno produjo una inspección judicial que se realiza el 17 de enero del 2008 para verificar si en el terreno el arrendatario había construido algunas mejoras y que de acuerdo a dicha inspección se evidencia que el demandado no ha realizado ninguna mejora y que las allí existente son las mismas descritas en el contrato y que son objeto del contrato arrendaticio. Tal como se deja constancia en el particular cuarto de la inspección. Finalmente, manifiesta el demandante que el arrendatario le esta dando un uso distinto a la cosa objeto del contrato cuando la utiliza para residenciarse y en la cláusula primera del contrato esto no está permitido, además de otras irregularidades como la falta de respeto y amenazas para con él y sus familiares. Estima la presente demanda en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo), solicita medida cautelar de prohibición de innovar en el inmueble objeto de esta demanda. Finalmente por las consideraciones de hecho y de derecho demanda al ciudadano Roger Torres a pagarle la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo), a hacer el respectivo desalojo y al pago de las costas y costos del proceso calculando la indexación. Anexa a su escrito de demanda los siguientes documentos en copias fotostáticas: Dos recibos membretados con el nombre de Gimnasio Body¨s Queen de fecha 15 de marzo del 2007 a nombre de Roger Torres por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) por concepto de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo estando el otro recibo fechado el 11 de diciembre del 2006 por la misma anterior cantidad correspondiente a tres meses de depósito a nombre de Alejandro Riera, y otros dos a nombre de Roger Torres por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) correspondientes, uno al mes de junio del 2007, y el otro, al mes de julio del 2007, aquel fechado el 14 de junio del 2007, éste, el 16 de julio del 2007; inspección judicial realizada por este juzgado en fecha 17 de enero del 2008; documento de propiedad reconocido en su contenido y firma por el Juzgado del Municipio Campo Elías del Estado Yaracuy y título supletorio dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Yaracuy; documento en el cual se evidencia la propiedad de las bienhechurias por parte del demandante. En fecha 14 de marzo del 2008 este Juzgado insta al demandante a presentar documentos originales que acompañen a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil a fin de pronunciarse sobre su admisión o no al tercer día de despacho siguiente a que conste en autos los documentos solicitados. En fecha 8 de abril del 2008 el demandante consigna documentos originales, esto es, el contrato privado de arrendamiento de fecha 11 de diciembre del 2006; documento de compra reconocido por ante el Juzgado del Municipio Campo Elías del estado Yaracuy en fecha 8 de marzo de 1994 por el cual el ciudadano VICTOR JOSE MARTINEZ, debidamente identificado, vende al demandante unas bienhechurias. En fecha 11 de abril del 2008 (folio 25) el Tribunal admite la demanda por no ser contraria a derecho ni a las buenas costumbres por lo que ordena la citación del ciudadano ROGER TORRES, debidamente identificado, por desalojo de local en arrendamiento ordenándose compulsa con certificación de exactitud junto con la orden de comparecencia. En fecha 21 de abril del 2008 (folio 26) el demandante otorga poder apud acta al abogado OMAR ROJAS CASTILLO. En fecha 22 de abril del 2008 (folio 27) el alguacil de este tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por el demandado en la misma fecha. En fecha 24 de abril del 2008 (folios 28 al 31) la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, rechazando tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo por no ser ciertos los hechos explanados en el escrito libelar; también niega, rechaza y contradice que haya celebrado contrato de arrendamiento con Felipe León a quien no conoce de vista, trato ni mucho menos de comunicación; niega, rechaza y contradice que deba a Felipe León cantidad alguna por concepto de arrendamiento ni a ninguna otra persona; niega, rechaza y contradice que las bienhechurias de la cuales deja constancia el Tribunal del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 29 de enero del 2008 sean las mismas que existían al momento en que ocupó el terreno donde actualmente funciona el auto lavado a su cargo; niega, rechaza y contradice que en el terreno en donde se encuentran las mencionadas bienhechurias a que la parte demandante se refiere se encuentren personas residenciadas y mucho menos se le de uso de estacionamiento de vehículos; niega, rechaza y contradice que haya irrespetado y amenazado a Felipe León ni a ninguno de sus familiares por cuanto no los conoce. Así mismo opone al demandante su falta de cualidad o de interés para intentar el juicio basado en que no celebró con Felipe León contrato de arrendamiento alguno. Por otra parte alega que en fecha 11 de diciembre del 2006 celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana Nancy Espinoza quien le entregó el terreno que actualmente ocupa y donde funciona el mencionado auto lavado a su cargo y que recibió unas bienhechurias en total estado de deterioro y abandono en donde el monte, la maleza y los escombros no permitían el acceso al mencionado terreno en donde se encontraban las mismas. Efectivamente se encontraban dos construcciones de bloque sin techo, sin piso, sin puertas ni ventanas, una rampa sin piso y muy deteriorada también, una fosa y un tanque con filtraciones el cual no ha podido ponerse a funcionar todavía; que para poder comenzar a laborar allí hubo necesidad de realizar trabajos de limpieza, relleno y nivelación del terreno en su parte delantera, así como de pintura, reparación de cercas, instalación del agua y la construcción de un galpón para todo lo cual fue autorizado por la ciudadana Nancy Espinoza quien le manifestó que le serían reconocidas todas las mejoras y los gastos que realizara él siempre que le presentara las facturas correspondientes a los gastos y trabajos realizados, cuando llegó el momento le presentó las facturas de los gastos a la mencionada ciudadana para que le reconociera las cantidades invertidas hasta la fecha le respondió que sólo iba a pagarle un millón de bolívares y que le desocupara el terreno; que todo esto aconteció a partir del mes de septiembre del 2007 y desde entonces ha estado molestándolo en su sitio de trabajo para que lo abandone y le entregue las bienhechuria sin reconocerle los gastos ni las mejoras con lo cual ha estado incumpliendo su parte en el contrato de arrendamiento que celebraron. En fecha 13 de mayo del 2008 el abogado OMAR ROJAS CASTILLO, apoderado de la parte demandante, presenta escrito de informes. Ninguna de las partes presentó escrito de pruebas. Estando la presente causa en estado de sentencia, este juzgador pasa a decidir conforme a lo alegado y probado en autos previa las siguientes consideraciones. En su escrito libelar alega la parte demandante que dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por unas bienhechurias situadas en un terreno de 40 metros de frente por 50 metros de fondo ubicado en el sector Sabana Larga, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, alinderada de la siguiente manera: Norte, terrenos de la emisora Radio Alegría; Sur, carretera Panamericana; Este, casa que es o fue de Nicolás Durán, y Oeste, casa que es o fue de la señora Dominga Díaz, alegando que lo dio en arrendamiento al ciudadano ROGER TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-19.639.575, y que según el contrato el arrendatario recibe en arrendamiento un terreno de 2000 metros cuadrados con las siguientes características: dos piezas de bloque, un tanque, un galpón faltándole techo y puerta, la cerca de alfajor, de parte de adelante con un portón en buenas condiciones, una fosa, una rampa, una cerca de palo y alambre de púas, en la parte de fondo en condiciones regulares, una plancha de cemento, entre otras, agregando que estas bienhechurias son las mismas que se encuentran cuando en fecha 29 de enero del 2008 se constituye en el inmueble el Juzgado del Municipio Bruzual del estado Yaracuy para hacer unas inspección judicial, que esto coincide con la cláusula cuarta del mentado contrato. Expone el demandante que las bienhechurias le pertenecen según contrato de compra venta suscrito con el ciudadano Víctor José Martínez. Explica, así mismo, en su libelo de demanda que en el contrato de arrendamiento se establecía que el uso que se le daría a dicho inmueble sería únicamente para el servicio de cauchera, auto lavado, que no se le puede dar usos distintos a este tales como residencia de personas o estacionamiento de vehículos. Que también se establece que reparaciones menores son por cuenta del arrendatario. Así como el pago por el consumo de luz, agua, aseo urbano entre otros gastos. Sin embargo el en fecha 11 de marzo del 2007 el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento hasta que en julio del 2007 el arrendatario deja definitivamente de cancelar los ciento cincuenta mil bolívares establecidos en el contrato de arrendamiento y los recibos del servicio de luz. También argumenta el demandante que en vista de que el demandado adujo que tenía pretensiones de quedarse con el terreno produjo una inspección judicial que se realiza el 17 de enero del 2008 para verificar si en el terreno el arrendatario había construido algunas mejoras que de acuerdo a dicha inspección se evidencia que el demandado no ha realizado ninguna mejora y que las allí existentes son las mismas descritas en el contrato y que son objeto del arrendamiento, tal como se deja constancia en el particular cuarto de la inspección. Finalmente manifiesta el demandante que el arrendatario le esta dando un uso distinto a la cosa objeto del contrato cuando la utiliza para residenciarse y en la cláusula primera del contrato esto no está permitido, además de otras irregularidades como la falta de respeto y amenazas para con él y sus familiares. DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA La parte demandada en su contestación rechaza la demanda tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los hechos explanados en el escrito libelar; niega, rechaza y contradice que haya celebrado contrato de arrendamiento con Felipe León a quien no conoce de vista, trato ni mucho menos de comunicación; niega, rechaza y contradice que deba a Felipe León cantidad alguna por concepto de arrendamiento ni a ninguna otra persona; niega, rechaza y contradice que las bienhechurias de la cuales deja constancia el Tribunal del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 29 de enero del 2008 sean las mismas que existían al momento en que ocupó el terreno donde actualmente funciona el auto lavado a su cargo; niega, rechaza y contradice que en el terreno en donde se encuentran las mencionadas bienhechurias a que la parte demandante se refiere se encuentren personas residenciadas y mucho menos se le de uso de estacionamiento de vehículos; niega, rechaza y contradice que haya irrespetado y amenazado a Felipe León ni a ninguno de sus familiares por cuanto no los conoce. Así mismo opone al demandante su falta de cualidad o de interés para intentar el juicio basado en que no celebró con Felipe León contrato de arrendamiento alguno. Por otra parte alega que en fecha 11 de diciembre del 2006 celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana Nancy Espinoza quien le entregó el terreno que actualmente ocupa y donde funciona el mencionado auto lavado a su cargo y que recibió unas bienhechurias en total estado de deterioro y abandono en donde el monte, la maleza y los escombros no permitían el acceso al mencionado terreno en donde se encontraban las mismas sino que se encontraban dos construcciones de bloque sin techo, sin piso, sin puertas ni ventanas, una rampa sin piso y muy deteriorada también, una fosa y un tanque con filtraciones el cual no ha podido ponerse a funcionar todavía; que para poder comenzar a laborar allí hubo necesidad de realizar trabajos de limpieza, relleno y nivelación del terreno en su parte delantera, así como de pintura, reparación de cercas, instalación del agua y la construcción de un galpón para todo lo cual fue autorizado por la ciudadana Nancy Espinoza quien le manifestó que le serían reconocidas todas las mejoras y los gastos que realizara él siempre que le presentara las facturas correspondientes a los gastos y trabajos realizados, cuando llegó el momento le presentó las facturas de los gastos a la mencionada ciudadana para que le reconociera las cantidades invertidas hasta la fecha le respondió que sólo iba a pagarle un millón de bolívares y que le desocupara el terreno; que todo esto aconteció a partir del mes de septiembre del 2007 y desde entonces ha estado molestándolo en su sitio de trabajo para que lo abandone y le entregue las bienhechurias sin reconocerle los gastos ni las mejoras con lo cual ha estado incumpliendo su parte en el contrato de arrendamiento que celebraron. Ahora bien, establece al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. Del precitado artículo y del literal transcrito se desprenden dos premisas fundamentales para que sea procedente la acción de desalojo: 1. Que exista un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado. 2. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento. La precitada norma nos establece los límites procedimentales dentro de los cuales se deben analizar los hechos planteados para llegar a una verdad procesal absoluta. Dicho de otra manera, corresponde a este juzgador establecer, fuera de otra cualquier consideración, si de acuerdo a las argumentaciones de cada una de las partes existía un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado y si el arrendatario incumplió con sus obligaciones arrendaticias de acuerdo a lo pautado en el ya transcrito artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LAS PRUEBAS Ninguna de las partes presentó escrito de pruebas. De manera que ya considerado el camino procesal a recorrer, quien juzga pasa a analizar en primer lugar el contrato de arrendamiento consignado en original y por escrito por el demandante y en el cual se establece que en efecto se celebró un contrato de arrendamiento entre el ciudadano Roger Torres y el ciudadano Felipe León aun cuando en el mismo se observa que el arrendatario es Felipe León y el arrendador Roger Torres aclarándose esta confusión técnica con los otros documentos traídos al juicio por la misma parte demandante, esto es, por el documento de propiedad que acredita la propiedad del demandante de las bienhechurias objeto de esta controversia, el cual no habiendo sido tachado ni desconocido, por lo que el mismo adquirió el carácter de documento privado legalmente reconocido, tal como lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, tiene el valor de plena prueba que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide. En efecto, se aprecia que el ciudadano Felipe León adquirió del ciudadano Víctor José Martínez según documento debidamente reconocido en su contenido y firma por ante el Juzgado del Municipio Campo Elías de este estado unas bienhechurias sitas en terrenos municipales ubicadas en el caserío Sabana Larga, jurisdicción de Chivacoa, distrito Bruzual del Estado Yaracuy una casa que mide tres metros y medio de frente por tres metros y medio de largo con techo de acerolit, paredes de bloques y piso de cemento y un galpón que mide seis metros de largo por cinco metros de ancho, techo de acerolit, piso de cemento aforado al rededor con vigas de hierro construidas dentro de un lote terreno que mide cuarenta metros de frente por cincuenta metros de fondo y alinderadas de la siguiente forma: Norte, terrenos de la emisora Radio Alegría; Sur, autopista Centro Occidental; Este, casa que es o fue del señor Nicolás Durán y Oeste, casa que es o fue de la señora Dominga Díaz. Por otro lado en el texto contractual se pauta que el arrendador cede al arrendatario un lote de terreno que mide 40 metros de frente por 50 metros ubicado en el caserío Sabana Larga, jurisdicción de Chivacoa, Distrito Bruzual del Estado Yaracuy el cual será únicamente para multiservicio (cauchera, auto lavado) no podrá darle uso distinto; que el canon de arrendamiento es la cantidad de 150.000,oo bolívares que el arrendatario pagará puntualmente cada vencimiento mensual; que el plazo de duración es de un año pudiendo ser prorrogado a conveniencia de las partes; que el arrendatario manifiesta que recibe un terreno de 2000 metros cuadrados con bienhechurias, dos piezas de bloque, un tanque, un galpón faltándole techo y puerta. La cerca de alfajor de parte de adelante con un portón en buenas condiciones, una fosa, una rampa, una cerca de palo y alambre de púa, en la parte del fondo en condiciones regulares, una plancha de cemento por lo que el arrendador hará los arreglos pertinente y deberá entregar factura por todos los gastos que haga en dicha reparación, y que es obligatorio que el arrendatario cancele el consumo de luz, agua, aseo urbano, entre otros y las reparaciones menores que por el uso sean necesarios hacer, y no podrá en ningún momento traspasar el terreno arrendado a terceras personas bajo ningún concepto, y que la falta de pago de una mensualidad o cualquier infracción de las obligaciones derivadas del presente contrato serán considerado incumplido. Así mismo, la inspección realizada en un inmueble situado en la carretera Panamericana, sector Sabana Larga, al lado de la antena de Radio Alegría, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy se constata que allí existe un establecimiento de lavado y engrase y que además hay una pieza con paredes de bloques de cemento, techo con estructura metálica y cubierta de zinc y un pequeño galpón con tres columnas de concreto, techo de zinc usado, estructura del techo de vigas de 2x1 y cubierta de zinc en mal estado, piso de cemento rústico, una pieza con paredes de bloques de cemento, techo de zinc nuevo, puerta de hierro, piso de cerámica partida, una baño en construcción de paredes de bloque sin techo, una fosa de concreto y una rampa utilizada para el cambio de aceite ambas se observan construidas de vieja data. El terreno donde están ubicadas las bienhechurias se observa cercado por el frente con alfajor y un portón, al lindero norte se observa una pared de bloques y por los demás linderos con setos vivos y alambre de púas. Dicho instrumento reúne todos los requisitos para ser valorado como instrumento público conforme a las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente, al no haber sido impugnado en atención al dispositivo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se aprecia en su justo valor probatorio. Así se decide. De manera que el análisis aplicado a los documentos anteriormente valorados convencen plenamente a este juzgador que el demandante es el legítimo propietario de las bienhechurias y por tanto legítimo arrendador y en consecuencia se encuentra plenamente legitimado para actuar en el presente juicio. Así se decide. Pero además la parte demandada no logró probar nada de lo que alegó en su defensa en el acto de contestación de la demanda, ni que hubiera estado solvente en sus obligaciones arrendaticias y mucho menos que hubiera celebrado un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana Nancy Espinoza en fecha 11 de diciembre del 2006 y como bien lo expresan los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente: “... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”. “... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”. La Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia en sentencia No. 1509 de fecha 17 de julio del 2007 en sentido apunta: Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). Por otra parte, el demandante conjuntamente con su libelo de demanda trae a juicio en copias fotostáticas: dos recibos membretados con el nombre de Gimnasio Body´s Queen de fecha 15 de marzo del 2007 a nombre de Roger Torres por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) por concepto de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo estando el otro recibo fechado el 11 de diciembre del 2006 por la misma anterior cantidad correspondiente a tres meses de depósito a nombre de Alejandro Riera, y otros dos a nombre de Roger Torres por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) correspondientes, uno al mes de junio del 2007, y el otro, al mes de julio del 2007, aquel fechado el 14 de junio del 2007, éste, el 16 de julio del 2007 los que prueban la existencia de un pacto arrendaticio entre el demandante y el demandado y los que al no haber sido impugnados se aprecian en su justo valor probatorio de acuerdo a lo pautado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Ahora bien, en cuanto a la constatación de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado como requisito para la procedencia de la acción de desalojo de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al examinar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se observa, desde luego, que se trata de un contrato escrito y que el plazo de duración es de un año. Teniendo en cuenta que el contrato esta fechado en Tibana el 11 de diciembre de 2006 su vencimiento acaecería el 11 de diciembre del 2007 pero se probó en el proceso con la inspección judicial y con la confesión del demandado que el arrendatario continua en posesión del terreno y las bienhechurias produciéndose por tanto lo que la doctrina ha dado en llamar la tácita reconducción y por tanto convirtiéndose el contrato de tiempo determinado en tiempo indeterminado. El artículo 1.614 del Código Civil establece que en los contratos de arrendamiento a plazo fijo, en los cuales el “inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”, esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la tácita reconducción es necesario el consentimiento del arrendador en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato. En el caso de autos la arrendadora alega en su escrito libelar que el arrendatario en fecha 11 de marzo del 2007 dejó de cancelar el canon de arrendamiento y para que cancelara lo denunció en la prefectura del municipio Bruzual y luego de muchas negativas del arrendatario se logró el pago como se evidencia de los recibos consignados en autos y luego en el mes de julio del 2007 el ciudadano Roger Torres deja definitivamente de cancelar los 150.000,oo bolívares establecidos en el contrato de arrendamiento sin embargo el inquilino continuó en posesión del inmueble arrendado hasta la presente fecha. De tal forma que el arrendatario ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del 2007 hasta la presente fecha, es decir, tiene diez meses de cánones insolutos los cuales equivalen a una cantidad total de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.500,oo) y como quiera que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado y probado por las partes, sin duda que la parte demandada no logró demostrar aquellos hechos que constituyen la contraprueba de los alegados por la actora, la comprobación de los que son contrarios a la verdad, es decir, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento señalados en el escrito libelar. Ahora bien, dado que en el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el arrendador tiene derecho a dar por concluido el arrendamiento y a solicitar el desalojo del inmueble por causa de insolvencia del inquilino en lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes de dos (2) mensualidades consecutivas, como está previsto en el artículo 34, literal a) del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y bastándole suficiente para estimar procedente la pretensión de la actora; y por cuanto la parte demandada no aportó medio de prueba alguna para desvirtuar el contenido de la demanda, carga probatoria esta que estaba obligada a realizar y no lo hizo, a este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 363 de fecha 16 de Noviembre del año 2001, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arriechi dejó asentado el siguiente criterio: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, donde se establece: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación, a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron, y a su vez las partes tienen una doble carga: Alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho. Con relación al Juez si se escapa de sus limites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega validamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano”. Ahondando más sobre la carga de la prueba es necesario e importante señalar que en la Obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira, se dejo establecido las tres (03) reglas que conforman la carga de la prueba, a saber: a) Onus probando incumbit actori, o sea, que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción. b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el Demandado, cuando se excepciona o se defiende se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa, y c) Actore non probando, reus adsolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si este no logro en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. No hay duda de que es legalmente posible exigir, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos y los que se sigan venciendo, ya que el contrato de arrendamiento es, por naturaleza de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Por ello, en concatenación con la pretensión deducida, se condena igualmente al pago de los cánones reclamados por la parte demandante, y los que pudieran vencerse hasta el desalojo definitivo del mencionado inmueble, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales. Así se decide. De las pruebas antes analizadas y valoradas se desprende que la parte actora probo los hechos alegados en su pretensión en su escrito libelar, esto es que el ciudadano ROGER TORRES, en calidad de arrendatario, no cancelo sus respectivos cánones de arrendamiento, quedando demostrado de esta forma los extremos exigidos por el articulo 34 letra A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por los razonamiento anteriormente expuestos de hecho y de derecho este Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano FELIPE LEÓN, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.562.208, en su carácter de propietario del inmueble arrendado contra el ciudadano ROGER TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 19.639.5475 en su condición de arrendatario en la presente causa en consecuencia se condena a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. SEGUNDO: Se condena al pago de la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 1.500,oo) por concepto de falta de pago de los cánones de arrendamiento a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 150,00) mensuales correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2007, y a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo del 2008 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese Copia certificada de la presente Sentencia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en Chivacoa, a los Veintitrés (23) días del mes de Mayo del año Dos Mil Ocho. Años: 198° y 149°. El Juez Temporal, Abg. Efraín Ballester Acosta La Secretaria, Ysaura Giménez B. En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 11:00 a.m. La Secretaria, Ysaura Giménez Brito.