TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCIÓN CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2008-000292
RESOLUCIÓN N° PJ0182008000940
VISTOS. “CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA”.-

PARTE ACTORA:
Ciudadano: JORGE LUIS RASSI, venezolano, mayor de edad, hábil, casado, Ingeniero Civil, titular de la Cédula de Identidad N° 12.598.071 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA:
Ciudadanos: JOSÉ RAFAEL NATERA T. y JESSIKA A. NATERA B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.792 y 125.636, respectivamente, de igual domicilio, según consta de documento poder que riela a los folios 04 y 05 del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA:
Ciudadano: ANTONIO MARQUES DA SILVA, portugués, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.334.507 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos: LUIS ADRIAN VALOR ROMERO y LUIS DE JESUS VALOR, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 104.999 y 71.855, respectivamente y de este domicilio, según consta de documento poder que riela al folio 20 del presente asunto.-

MOTIVO:
ACCIÓN DE DESALOJO
DE LA PRETENSIÓN:
Alega el co-apoderado de la parte actora que el ciudadano JORGE LUIS RASSI, es legitimo propietario del inmueble objeto de demanda, tal y como se evidencia de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el N° 21, Tomo 27, Protocolo Primero, de fecha 22 de Marzo de 2006, Primer Trimestre del 2006, siendo el precitado inmueble ofrecido mediante convenio de contrato de arrendamiento a la parte demandada supra identificada. Que la parte demandada ha venido ocupando el inmueble antes mencionado en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo el último canon de arrendamiento pactado y convenido entre las partes la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo); que el arrendatario ha hecho caso omiso en el cumplimiento de la obligación convenida en lo atinente al pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, presentando una mora en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008 a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo) para un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,oo).- Que por todas las razones antes explanadas es que proceden a demandar al ciudadano ANTONIO MÁRQUEZ DA SILVA, antes mencionado, por la ACCIÓN DE DESALOJO, para que convenga en desocupar el inmueble que le fue arrendado y en pagar a su representado los cánones de arrendamientos insolutos, al pago de las costas y costos que pudiera ocasionar el presente procedimiento o en su defecto sea condenado por este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En desocupar y hacer formal entrega al demandante libre de bienes y personas, el inmueble conformado por la parcela de terreno y el galpón sobre el edificado, ubicado en la calle La Mariquita , zona urbana de Ciudad Bolívar. SEGUNDO: En cancelar la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 4.500,oo) por concepto de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio del 2008, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo) cada mes. TERCERO: Pagar las costas y costos procesales.-

DE LA ADMISIÓN:
En fecha 16 de julio de 2008, se admitió cuanto ha lugar en derecho demanda por ACCIÓN DE DESALOJO y se dispone anotarla en el registro respectivo, se ordenó la citación a la parte demandada ANTONIO MARQUES DA SILVA, para que compareciera en el segundo día de despacho siguientes a su citación, a fin de dar contestación a la presente demanda.-

En fecha 22 de julio de 2008 (folio 17), el alguacil ciudadano LUIS MANUEL HERNÁNDEZ, consignó boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA.-

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
En fecha 25 de julio de 2008 la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos explanados, el derecho invocado, el valor de los cánones, la indexación o corrección monetaria y el pago de costas y costos solicitados en la demanda intentada por el accionante en contra de su representado por improcedente, todo debido que hasta la introducción de esta ACCIÓN DE DESALOJO su mandante desconocía que el demandante del presente juicio era el propietario del inmueble en cuestión ya que el mismo sólo cumplía la función de representante de la SUCESIÓN BRUNO GERARDIS desde el mes de octubre de 2006 y el pago de los cánones de arrendamientos los efectuaba su representado directamente en la dirección del arrendador originario, antes citado, ahora la residencia de dicha Sucesión que siempre fue representada por su hija y heredera GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, quien recibía dichos cánones de arrendamientos y le entregaba a su representado los respectivos recibos, aún los firmados por el nuevo representante de la ya tantas veces citada Sucesión.
Ahora bien, de verificarse la propiedad del inmueble (tenido en arrendamiento por su patrocinado por más de dieciocho (18) años, a favor del actor JORGE LUIS RASSI, se ha violado flagrantemente, su derecho mediante subterfugios para acceder a la preferencia ofertiva y al retracto legal, que le acuerda los artículos 42, 43, 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual lo niega, rechaza y contradice por improcedente.
De igual manera rechazo, negó y contradijo que el demandante pudiera solicitar la ACCIÓN DE DESALOJO DEL INMUEBLE que alega en su demanda basándose en lo establecido en el artículo 34 del decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el incumplimiento de su representado en la falta de pago de dos (2) o más mensualidades o cánones de arrendamientos en forma consecutiva, en virtud de que su representado se encuentra totalmente solvente en el pago de dichas pensiones invocadas como insolventes por el actor en su escrito libelar.
Así mismo niega, rechaza y contradice que el demandante pueda solicitar la ACCIÓN DE DESALOJO DE INMUEBLE que aduce en el numeral primero y segundo, por cuanto tiene contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado estando totalmente en estado de solvencia en razón a las consignaciones arrendaticias tal y como fue convenido por las partes, negando, rechazando y contradiciendo igualmente que su representado deba cancelar suma alguna por concepto de corrección monetaria y/o por concepto de costas y costos por estar su mandante completamente solvente y por tratarse de un contrato de a tiempo indeterminado.
Aduce el demandado, que el actor en su escrito de demanda manifiesta, que su poderdante debe cancelar la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 4.500,oo) por no haber dado cumplimiento en pagar oportunamente las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008 a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo), por lo que manifestó que es incierto lo señalado por el actor en su escrito de demanda, toda vez que desde que comenzó esta trayectoria arrendaticia, es decir, desde el día 01 de abril de 1990 con vencimiento para el 31 de diciembre de 1990 y con el consentimiento del arrendador representado, conservó el uso del bien arrendado conviniendo en forma verbal con el ciudadano BRUNO GERARDO MONTILLA que el contrato de arrendamiento sería renovado automáticamente cada año y el canon de arrendamiento sería revisado y aumentado anualmente conforme al índice de inflación, lo cual ha cumplido mi mandante, es decir, ha cancelado religiosamente con dicha pensión. De esta manera y en vista del fallecimiento del señor BRUNO GERARDIS MONTILLA en el año 2000, su hija y heredera ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, tomo la representación de la SUCESIÓN BRUNO GERARDIS, manifestándole a mi representado que el canon de arrendamiento sería aumentado a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. F. 250,oo) mensuales, monto este que se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2004, fecha en la que le comunicaron nuevamente que a partir del mes de enero de 2005 el nuevo canon de arrendamiento sería de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) los cuales fueron cancelados hasta el mes de septiembre de 2006 y en el acto de cada entrega del valor del arrendamiento la representante de la sucesión, ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO le expedía un recibo en señal de conformidad; al consignar el importe del mes de octubre la precitada ciudadana le entrego a la parte demandada un recibo elaborado con anterioridad, que fue firmado por el ciudadano JORGE LUIS RASSI, quien sería de ahora en adelante el representante de dicha sucesión, sin embargo su representado siguió cancelando los cánones de arrendamiento y hasta el día 26 de noviembre de 2007 la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO se rehusó en recibir el pago de las pensiones de arrendamiento exigiendo de manera compulsiva la desocupación del local en un lapso de 30 días debido a que la sucesión había vendido el local, motivo por el cual y ante esta situación mi patrocinado se acogió al procedimiento consignatario conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cumpliendo con los requisitos de ley; siendo aperturado el expediente distinguido bajo el N° FP02-S2007-006230 ante el Tribunal Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en los cuales se efectuaron los siguientes depósitos:
a) El 29/11/2007 pagó la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. F. 1.000, oo) correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2007, mediante cheque de gerencia N° 11004880 a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
b) El 15/01/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de diciembre de 2007, por depósito bancario mediante planilla N° 04009924 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
c) El 31/01/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de enero de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 17339626 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
d) El 05/03/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Febrero de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 17339545 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
e) El 04/04/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Marzo de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 11109683 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
f) El 07/05/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Abril de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 20322337 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
g) El 04/06/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Mayo de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 24576556 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
h) El 04/07/2008 pagó la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Junio de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 23625104 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.

Las consignaciones antes descritas pueden ser verificadas a los folios del expediente distinguido con el N° FP02-S-2007-006230 que lleva el Tribunal Primero del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, evidenciándose a todas luces que su representado ANTONIO MARQUES DA SILVA se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y al no encontrarse incurso en ninguna de las causales que establece la norma para demandar el Desalojo, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado el cual fue interpuesta por la parte actora en el presente juicio es totalmente improcedente y debe la demanda ser declarada sin lugar.
Al folio 230 y su vto. cursa escrito interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio mediante el cual impugna y desconoce de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 429 eiusdem, los instrumentos privados promovidos por la parte demandada los cuales rielan a los folios 134 (marcado “C”), y los instrumentos recibos que cursan a los folios 196 al 217 de la presente causa.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

DE LA PARTE DEMANDANTE:
En fecha 30 de julio del 2008 (folios 33 al 36), en la oportunidad de promover las pruebas el abogado JOSÉ RAFAEL NATERA T., en su carácter acreditado en autos, reprodujo el valor y el mérito favorable de los autos promovió documento privado; promovió la prueba de inspección judicial en la causa FP02-V-2007-006230; promovió la prueba de exhibición de los recibos de pagos; promovió documento privado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; promovió informes donde solicita al Banco Del Sur, Banco Universal el titular de la cuenta N° 0157-0017-33-3817003944 y copia certificada de ambos cheques.-

Por auto de fecha 31 de julio del 2008 (folio 70), se admitieron las pruebas promovidas por el co-apoderado de la parte actora cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, exceptuando las referidas al capitulo II y III.-

DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 11 de agosto del 2008 (folios 73 al 79), en la oportunidad de promover las pruebas el abogado LUIS ADRIAN VALOR ROMERO, en su carácter acreditado en autos, promovió y reprodujo el merito favorable a los autos, reprodujo legajo de constancias de los depósitos efectuados en la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 registrada en la entidad bancaria Banfoandes.-
Por auto de fecha 12 de agosto del 2008 (folio 228), se admitieron las pruebas promovidas por el co-apoderado de la parte demandada cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.-

En fecha 13 de agosto del 2008 (folio 230), el abogado JOSÉ RAFAEL NATERA T., consignó escrito de impugnación y desconocimiento de instrumentos privados promovidos por la parte demandada.-

En fecha 22 de septiembre del 2008 (folio 232), el abogado LUIS ADRIAN VALOR, solicitó se declare sin lugar las pruebas promovidas por la parte actora.-

En fecha 22 de septiembre del 2008 (folio 238), se recibió oficio de la entidad Del Sur, por auto de esta misma fecha se ordenó agregar a los autos los recaudos consignados.-

DE LA SENTENCIA
En fecha 10 de octubre de 2008, el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva, declarando SIN LUGAR la demanda de ACCIÓN DE DESALOJO que incoara el ciudadano JORGE LUIS RASSI, en contra del ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA, todos suficientemente identificados en los autos.-

DE LA APELACIÓN
En fecha 16 de octubre de 2008, el co-apoderado de la parte actora, abogado JOSE RAFAEL NATERA T., apeló de la decisión dictada en fecha 10-10-08, que declara Sin Lugar la acción solicitada, siendo oída la misma en fecha 17-10-08, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 16-10-08.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA:
En fecha 17 de octubre de 2008, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste tribunal de alzada en fecha 20 de octubre de 2008, al presente asunto.-
En fecha 24 de octubre de 2008, este tribunal dictó auto, fijando el décimo día de despacho siguiente al de hoy para dictar sentencia en el presente asunto.-

En fecha 28 de octubre de 2008, el abogado JOSÉ RAFAEL NATERA T., consignó escrito de informes.-

Cumplidos los trámites pertinentes ante esta Alzada y siendo la oportunidad legal para pronunciarse sobre el recurso de apelación propuesto, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

PRIMERO: PUNTO PREVIO:
Debe esta juzgadora por razones de técnica procesal, entrar a analizar la falta de cualidad activa opuesta, por la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, argumentando “(…) Que de acuerdo a la venta antes indicada GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO sólo le vendió al ciudadano JORGE LUIS RASSI la parcela de terreno y no el LOCAL dado en arrendamiento y éste, aún pertenece a la SUCESIÓN GERARDIS. Entonces nos encontramos ineludiblemente en la situación establecida en el numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C.) “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” es decir, que el ciudadano JORGE LUIS RASSI, no podía ejercer la ACCIÓN DE DESALOJO, solicitada (…)”.

Sobre tal defensa, es oportuno traer a colación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valerla falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio (…)”.
(Subrayado nuestro)

De la norma transcrita parcialmente, se evidencia, la oportunidad procesal para ejercer las defensas perentorias, propuestas por la parte demandada, a saber, en el acto de litis contestación.
Siendo que, del escrito contentivo a la contestación de la demandada, no consta, que el demandado de autos, haya ejercido tal defensa, es por lo que, importante indicarle, en sintonía con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que es en la contestación de la demanda donde se traba la litis y donde quedan establecidas las pretensiones de las partes, sin que posteriormente puedan modificarlas, ni los jueces decidir sobre asuntos no sometidos a su conocimiento en la demanda y en la contestación, en virtud, de lo cual, se declara IMPROCEDENTE, tal alegato por extemporáneo por tardío. Así plenamente se establece.-

Decido el punto anterior, pasa este tribunal a decidir el fondo de la presente controversia.-

SEGUNDO: MÉRITO DE LA CAUSA
La presente demanda de desalojo, fue incoada por el ciudadano JORGE LUIS RASSI contra el ciudadano ANTONIO MÁRQUES DA SILVA, alegando que es propietario del inmueble objeto de la presente controversia, ya que lo adquirió a través del documento de compra venta, realizada en fecha 22-03-2006 a la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO y que el mismo viene siendo ocupado en calidad de arrendatamiento a tiempo indeterminado por el demandado, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 81.334.507, siendo el último canon pactado y convenido entre las partes, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) hoy QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), pagaderos por mensualidades vencidas, bien sea en dinero efectivo o en efectos de comercio (cheques).
De igual manera señaló, que el arrendatario “(…) ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2007; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO DEL 2008, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES Fuertes (Bs. f. 500,00) mensuales, lo que totaliza un atraso a la fecha por el orden de los Cuatro Mil Quinientos Bolívares fuertes (Bs. 4.500,00)sólo en lo que respecta a cánones de arrendaticios insolutos, excluyendo por supuesto cualquier otro concepto derivado de esa mora (…)”.
Por otro lado, la representación de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo incoada en su contra intentada por el accionante en contra de su representado por improcedente, argumentando que, “(…) hasta la introducción de esta ACCIÓN DE DESALOJO su representado desconocía que el demandante del presente juicio era el propietario del inmueble en cuestión ya que el mismo sólo cumplía la función de representante de la SUCESIÓN BRUNO GERARDIS desde el mes de octubre de 2006 y el pago de los cánones de arrendamientos los efectuaba mi representado directamente en la dirección del arrendador originario (…)
(…) de verificarse la propiedad del inmueble (tenido en arrendamiento por su patrocinado por más de dieciocho (18) años, a favor del actor JORGE LUIS RASSI, se ha violado flagrantemente, su derecho mediante subterfugios para acceder a la preferencia ofertiva y al retracto legal, que le acuerda los artículos 42, 43, 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual lo niega, rechaza y contradice por improcedente.
Rechazó, negó y contradijo que el demandante pudiera solicitar la ACCIÓN DE DESALOJO DEL INMUEBLE que alega en su demanda basándose en lo establecido en el artículo 34 del decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el incumplimiento de su representado en la falta de pago de dos (2) o más mensualidades o cánones de arrendamientos en forma consecutiva, en virtud de que su representado se encuentra totalmente solvente en el pago de dichas pensiones invocadas como insolventes por el actor en su escrito libelar.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo, que el demandante pueda solicitar la ACCIÓN DE DESALOJO DE INMUEBLE que aduce en el numeral primero y segundo, por cuanto tiene contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado estando totalmente en estado de solvencia en razón a las consignaciones arrendaticias tal y como fue convenido por las partes, negando, rechazando y contradiciendo igualmente, que su representado deba cancelar suma alguna, por concepto de corrección monetaria y/o por concepto de costas y costos por estar su mandante completamente solvente y por tratarse de un contrato de a tiempo indeterminado.
En el mismo acto de contestación, aduce la representación judicial del demandado, que el actor en su escrito libelar manifiesta, que su poderdante debe cancelar la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 4.500,oo), por no haber dado cumplimiento en pagar oportunamente las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008 a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo), por lo que, manifestó que es incierto lo señalado por el actor en su escrito de demanda, toda vez que según su decir, desde que comenzó esta trayectoria arrendaticia, es decir, desde el día 01 de abril de 1990 con vencimiento para el 31 de diciembre de 1990 y con el consentimiento del arrendador representado, conservó el uso del bien arrendado conviniendo en forma verbal con el ciudadano BRUNO GERARDO MONTILLA que el contrato de arrendamiento sería renovado automáticamente cada año y el canon de arrendamiento sería revisado y aumentado anualmente conforme al índice de inflación, lo cual ha cumplido mi mandante, es decir, ha cancelado religiosamente con dicha pensión. De esta manera y en vista del fallecimiento del señor BRUNO GERARDIS MONTILLA en el año 2000, su hija y heredera ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, tomo la representación de la SUCESIÓN BRUNO GERARDIS, manifestándole a su poderdante que el canon de arrendamiento sería aumentado a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. F. 250,oo) mensuales, monto este que se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2004, fecha en la que le comunicaron nuevamente que a partir del mes de enero de 2005 el nuevo canon de arrendamiento sería de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,oo) los cuales fueron cancelados hasta el mes de septiembre de 2006 y en el acto de cada entrega del valor del arrendamiento la representante de la sucesión, ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO le expedía un recibo en señal de conformidad; al consignar el importe del mes de octubre la precitada ciudadana le entrego a la parte demandada un recibo elaborado con anterioridad, que fue firmado por el ciudadano JORGE LUIS RASSI, quien sería de ahora en adelante el representante de dicha sucesión, sin embargo su representado siguió cancelando los cánones de arrendamiento y hasta el día 26 de noviembre de 2007 la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO se rehusó en recibir el pago de las pensiones de arrendamiento exigiendo de manera compulsiva la desocupación del local en un lapso de 30 días debido a que la sucesión había vendido el local, motivo por el cual y ante esta situación mi patrocinado se acogió al procedimiento consignatario conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cumpliendo con los requisitos de ley; siendo aperturado el expediente distinguido bajo el N° FP02-S2007-006230 ante el Tribunal Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar (…)” en el cual se efectuaron los depósitos correspondientes, que cursan a los autos. (Subrayado nuestro)

Ahora bien, por cuanto el accionante ha aducido la falta de pago y el demandado se ha excepcionado arguyendo el cumplimiento de su obligación, corresponde a éste la carga de la prueba conforme lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevén que quien pretende que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, máxime cuando la relación locativa ha sido admitida por ambas partes, de ahí que, ha demostrado el arrendador la existencia de la obligación, debiendo el arrendatario probar haber cumplido con la carga que le impone el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil. En virtud de lo cual, pasa esta superioridad analizar las pruebas aportadas por las partes.

TERCERO: ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
En el escrito de pruebas, la representación judicial de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su mandante, hizo valer su derecho, no sin antes ratificar en toda y cada una de sus partes la instrumental promovida junto al escrito libelar, hasta ahora no cuestionada, impugnada ni desconocida por la contraparte, igualmente invocó a favor de su mandante el mérito favorable de autos en todo aquello que sea ni total ni parcialmente contrario a derecho, sobre este particular, es importante señalar que con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso (…), el tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que, por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Por lo que, quien aquí suscribe considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma, puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil al señalar que tienen su justificación jurídica en que “...como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba, no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba, no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues, el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; y en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por el apoderado judicial del accionante, el tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues, las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas. Así se decide.-

En el capítulo I, con el objeto de demostrar que la parte demandada viene consignando los cánones de arrendamiento a persona distinta del arrendador (su patrocinado), promovió “(…) a título de documento privado, copia del escrito de consignación y demás recaudos (…)”; en cuanto a este medio de prueba el tribunal pasará a analizarlo posteriormente en el cuerpo de este fallo. Así expresamente se resuelve.-

En cuanto a las pruebas contenidas en los capítulos II y III, del mismo escrito de prueba, referentes a la inspección judicial sobre el expediente distinguido bajo el N° FP02-V-2007-006230 y de la Exhibición de los recibos de pagos de alquileres contentivos en el mismo expediente, según el decir del promovente, el tribunal por auto de fecha 31-07-2008 –folio 70- negó la admisión de las mismas, en virtud, de que el prenombrado asunto no se corresponde a lo solicitado. En consecuencia, quien aquí suscribe, considera inoficioso emitir pronunciamiento al respecto. Así se decide.-

En el capítulo IV, con el objeto demostrar el conocimiento que tenía el demandado del hecho de que el propietario-arrendador del inmueble identificado en el escrito libelar, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consignó copias marcadas con las letras “X” y “X1”, de los cheques Nros. 69000162 y 05000170, de fechas 07-08-07 y 11-09-07 (…), a favor de su mandante, por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) y QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), respectivamente –folio 69- sobre las documentales en referencia, el tribunal observa, que las mismas versan sobre documentos privados, y siendo que, las únicas copias que pueden producirse en juicio son la de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en virtud de lo cual, el tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los declara inexistente jurídicamente y por ende sin valor probatorio. Así se resuelve.-

En el capítulo V, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, con el objeto de demostrar la veracidad del librador y cuentacorrientista de los cheques Nros. 69000162 y 105000170, promovidos como documentos privados en el particular anterior, el tribunal, aún cuando la misma fue admitida y evacuada dentro del lapso legal, sin embargo, debido a que las copias marcadas con las letras “X” y “X1”, de los cheques Nros. 69000162 y 05000170 fueron declaradas inexistentes jurídicamente en el capítulo que antecede, por lo que resulta forzoso para quien aquí suscribe desechar de la presente controversia, la prueba bajo estudio. Así se declara.-

De igual manera, anexo al escrito libelar, consignó copia simple del documento contentivo de la compra venta, del bien inmueble objeto de la presente controversia, el cual no fue impugnado por la parte contraria, dentro del lapso correspondiente, en virtud de lo cual, el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el capítulo primero, promovió y reprodujo el mérito favorable de los autos, específicamente los que favorezcan ampliamente a su representado, cuyo contenido dio íntegramente por reproducido, en cuanto a este medio probatorio, el tribunal, le hace la misma acotación realizada a la parte demandada, sobre este particular. Así plenamente reestablece.-

En el capítulo segundo, promovió:
a) Reprodujo el mérito favorable del legajo de constancias de los depósitos efectuados en la cuenta de ahorro N° 0067-3200-1002-0562, registrada en la entidad bancaria BANFOANDES, de Ciudad Bolívar, por concepto del pago de cánones de arrendamiento del local, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, “(…) primero a nombre del Tribunal Primero del Municipio Heres y luego a nombre del arrendador GIOVANNA GERARDIS ALESSIO (…)”, con el objeto de demostrar, que las consignaciones que se hacen ante el tribunal arriba identificado, del cheque de gerencia y de las planillas de depósitos depositados en BANFOANDES y consignados al tribunal, conforme a lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “(…) son demostrativas del ESTADO DE SOLVENCIA”, sobre este medio probatorio, el tribunal, entrará analizarlo posteriormente, en el texto de este fallo. Así expresamente se resuelve.-
b) Copia certificada de la “(…) compra efectuada en fecha 22-06-1966, el ciudadano BRUNO GERARDIS MONTINA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, (…) compra para su FIRMA PERSONAL (…) la parcela de terreno distinguida con el N° 7 ubicada en la zona de ensanche de esta ciudad en el sitio denominado “La Mariquita” (…)”, con el objeto de demostrar, “(…) que la parcela de terreno era propiedad de la firma personal, Oficina de Arquitectura y Construcción (OFARCO) propiedad de BRUNO GERARDIS MONTINA e igualmente quien construyó con dinero de su propio peculio el GALPÓN, construido sobre ella y que es este último inmueble es el que tiene mi representado en arrendamiento”, sobre esta documental, el tribunal, aún cuando no fue tachada por la parte contraria, dentro del lapso correspondiente, conservando su valor probatorio, la desecha del presente procedimiento, por cuanto, la misma no coadyuva a la solución al caso de marras. Así plenamente se decide.-
c) Contrato de arrendamiento, marcado “C”, el cual cursa en original al folio 134 de la pieza principal de este expediente, sobre la referida documental, el tribunal hace las siguientes observaciones:
1.-) La parte demandada, la ofreció con el objeto de demostrar que la “(…) Carpintería Friulana, también representada por el ciudadano BRUNO GERARDIS MONTINA, solo era propietaria de las maquinarias que estaban instaladas en el galpón, pero la parcela de terreno BRUNO GEREARDIS MONTINA a través de su firma personal (…). En consecuencia, solo le arrendó EL GALPÓN, tal como lo establece la CLÁUSULA NÚMERO UNO del contrato de arrendamiento (…)”, al respecto, es bueno señalarle al promovente, que en el caso de marras no se discute ninguno de los puntos señalados precedente, sino la insolvencia del demandado –arrendatario-.
2.-) En cuanto a la impugnación realizada, por la representación judicial de la parte actora, alegando lo siguiente: “(…) IMPUGNO Y DESCONOZCO los instrumentos privados promovidos por la parte demandada (…) que cursan a los folios 134, recaudo marcado “C”, y los instrumentos (recibos) que cursan a los folios (…), toda vez que son instrumentos emanados de tercero (…)”.
Este medio de impugnación procesal, fundamentado en los artículos 444, 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, no se subsume en los supuestos establecidos en las normas en referencia, tratándose del caso que nos ocupa, en razón de que, la misma parte demandada ofreció el medio probatorio en comento a los efectos de dejar determinado entre otras cosas “(…) donde me cede en arrendamiento EL GALPÓN construido sobre la parcela antes identificada, contrato firmado en fecha 01 de abril de 1999 con vencimiento para el 31 de diciembre de 1999 (…)”, de la cual se evidencia la relación arrendaticia con el antiguo propietario (arrendador) -BRUNO GERARDIS MONTILLA- quien falleció, tal como ha quedado establecido en el cuerpo de este fallo, por lo que operó, la subrogación arrendaticia mortis causa, sobre este particular, tanto la doctrina patria como la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, han señalado categóricamente que dicha figura aparece “(…) cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la muerte del locatario (artículo 1.603 del Código Civil) (…)”. Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador -como es el caso que nos ocupa- sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma, lo que ocurrió, en el asunto bajo análisis, recayendo dicha subrogación arrendaticia, en la SUCESIÓN GERARDIS, representada por su hija GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, hecho éste que no fue desconocido por la parte demandada, ciudadano ANTONIO MÁRQUES DA SILVA, en el acto de contestación de la demanda. Así las cosas tenemos, que la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO en fecha 22-03-2006, celebró con el ciudadano JORGE LUIS RASSI, contrato de venta del inmueble objeto de la presente controversia, (el cual ya fue valorado anteriormente, y cuya valoración se da aquí por reproducida) razón por la cual, el nuevo propietario, adquirió los derechos del inmueble en cuestión, aplicándose por ende la subrogación arrendaticia en la persona del nuevo adquirente-arrendador. Así se establece.-

Ahora bien, en virtud, de que nos encontramos ante un procedimiento regulado por normas de orden público -artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- y en la obligación que tienen los operadores de justicia en impartir la misma de manera eficaz, expedita, sin dilaciones, ni reposiciones inútiles, conformando todo ello, la llamada tutela judicial efectiva, consagrada en el artículo 26, concatenado con el artículo 49 de la máxima ley; como directora del proceso -artículo 14 del Código de Procedimiento Civil- y en armonía con el principio iuria novit curia, se le otorga pleno valor probatorio, a la prueba documental en comento, demostrándose con la misma, la fecha de inicio de la relación arrendaticia -1° de abril de 1990-. Así plenamente se decide.-
d) Copia certificada de la venta efectuada el 25 de junio de 2002, por la heredera del causante BRUNO GERARDIS MONTINA, quien falleció en el año 2000, a la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, con la finalidad de demostrar, “(…) que los integrantes de la SUCESIÓN GERARDIS con la finalidad de contravenir e incumplir lo establecido el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en vigencia desde el año 2001, en lo relativo a la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal, que le correspondía por derecho a mi representado, debido a que tenía mas de dos (2) años arrendando (…)”.
e) Copia certificada del Registro Mercantil de la Oficina de Arquitectura y Construcción C.A., marcada con la letra “E”, con el objeto de demostrar que la parcela de terreno y el local sobre ella construido, siempre fue propiedad de la empresa Oficina de Arquitectura y Construcción C.A.
f) Copia certificada de la compra efectuada el 30 de mayo de 2003, por la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO a la ciudadana DEYANIRA RASSI DE GINESTRA, marcada la letra “F”, con el objeto de demostrar, que los integrantes de la sucesión GERARDIS readquirieron la parcela de terreno en cuestión “(…) y con ello se perfecciona el fraude a los derechos de mi representado, sin embargo le seguían aceptando las pensiones de arrendamientos mensuales del local (…)”.
Sobre las documentales, contenidas en los literales “d”, “e” y “f”, el tribunal, aún cuando no fueron desvirtuadas por el actor en la oportunidad correspondiente, conservando su valor probatorio, las desecha de la solución del caso de marras, debido a que no coadyuvan en la presente decisión. Así expresamente se declara.-
g) Copia certificada de la venta efectuada en fecha 22-03-2006, por la heredera, ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO al ciudadano JORGE LUIS RASSI, signado con la letra “G”, con el objeto de demostrar “(…) solo se le vendió al ciudadano JORGE LUIS RASSI la parcela de terreno y no el local, en cuanto a la documental en referencia, tenemos, que no fue tachado por la parte contraria dentro de la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
h) De conformidad con el precepto legal establecido en el artículo 429 de nuestro ordenamiento adjetivo civil, ofreció 31 recibos originales, supra identificados en autos, según legajo marcado con la letra “H”, con el objeto de demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del local, en cuanto a estas documentales, el tribunal observa, que los correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, agosto, octubre, diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, mayo, septiembre, octubre de 2005, enero, febrero, abril, mayo, junio, agosto, septiembre de 2006, fueron impugnados y desconocidos por la representación judicial de la parte actora, mediante de escrito de fecha 13-08-2008, en el lapso legal correspondiente, sumado a ello, los mismos fueron suscritos por un tercero, los cuales debieron ser ratificados en juicio a tenor a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual, se desechan de la solución de la litis.

En cuanto a los meses de octubre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, la parte accionante los reconoce en el escrito arriba señalado, en virtud de lo cual, a tenor a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado los tiene por reconocido y por ende se le otorga pleno valor probatorio. Ahora bien, si bien es cierto, que los mismos no coadyuvan a demostrar el estado de solvencia del demandado de autos, debido a que éstos, no corresponden a los meses aquí demandados, no es menos cierto, que de alguno de ellos, específicamente de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, se lee textualmente, lo siguiente: “(…) Cancelación alquiler galpón en calle La Mariquita del mes de mayo. Propiedad de Jorge Luis Rassi (…)”, de los cuales se evidencian, que el arrendatario –hoy demandado- tenía conocimiento que el inmueble arrendado había sido enajenado a un tercero, que es el punto central en el presente proceso a los fines de determinar la insolvencia alegada. Así se resuelve.-

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales se fundamentará la presente decisión, en los siguientes términos:

TERCERO: MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

El tribunal antes de pronunciarse al fondo de la presente controversia, realiza la siguiente acotación:

En el caso de autos tenemos, que la representación judicial de la parte demandante, afirmó que su representado actuaba en el juicio como propietario del inmueble arrendado, y por ende es el arrendador. Para demostrar tal carácter fue consignado a los autos, copia simple del documento de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del estado Bolívar, en fecha 22-03-2006, bajo el Nº 21, tomo 27 del protocolo primero, primer trimestre del año 2006, cursante a los folios 07 al 09. El cual fue valorado precedentemente, del cual se evidencia, que la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, supra identificada, actuando con el carácter de Directora General de la Empresa “Oficina de Arquitecturta y Construcción”, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano JORGE LUIS RASSI, el inmueble objeto de la presente controversia.-

Corolario a lo anterior, dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. (Subrayado del tribunal)

En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó: “(…) Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico (…)”.

Ahora bien, observa esta juzgadora que en el presente caso, el apoderado actor en su escrito libelar, señaló que el ciudadano ANTONIO MÁRQUES DA SILVA, se encontraba ocupando el inmueble tantas veces mencionado en calidad de arrendatario, a tiempo indeterminado, quien fue categórico al señalar que durante varios años, tenia ocupando el inmueble en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado -el cual, se convirtió en indeterminado, folio 143 y su vuelto de la pieza principal, ya analizado en el texto de este fallo- suscrito entre BRUNO GERARDIS MONTINA, en su carácter de representante de la empresa CARPINTERÍA FRIULANA, S.R.L. (difunto) y el ciudadano ANTONIO MÁRQUES -hoy demandado- subrogándose el carácter de arrendador, en la SUCESIÓN GERARDIS, representada por la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESIO.

Así las cosas, tenemos que de autos se desprende que en fecha 22-03-2006, la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, supra identificada, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano JORGE LUIS RASSI, el inmueble objeto de la presente controversia, tal como se desprende del documento de compra venta, que corre a los folios 07 al 09 en copia sencilla, así como cursa en copia certificada a los folios 191 al 194, documental ésta ya analizada, cuyo valor probatorio se da aquí por reproducido, conocimiento de tal venta, que al decir del arrendatario, tal como consta del escrito de consignación, fue el 26 de noviembre de 2007 “(…) se trasladó hasta la residencia de mi actual arrendadora ubicada (…) y mi arrendadora antes identificada me dice que no va a recibir el dinero y que me tenía que irme del local en treinta (30) días por que ella había vendido el local (…)”, por lo que, en fecha 29-11-2007, ocurrió por ante un Juzgado del Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial, a hacer la consignación arrendaticia a favor de la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO –antigua propietaria- pidiendo la notificación de ésta. Observando esta juzgadora, que con base a la norma especial (artículo 20 LAI) y del documento de compra venta, cuya valoración legal, ha quedado establecida anteriormente, se desprende que efectivamente el ciudadano JORGE LUIS RASSI, es el propietario del inmueble objeto de la presente demanda, y que el mismo se subrogó en la condición de arrendador del descrito bien inmueble, el cual es ocupado como inquilino, por el ciudadano ANTONIO MÁRQUES DA SILVA –hoy demandado-.
La subrogación consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por ello el nuevo propietario sucede al arrendador en los deberes y derechos que le corresponden frente al inquilino a partir de la compra venta o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, conforme a lo establecido en la norma arriba señalada; lo que hace que el arrendador ahora sea el comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales. Las exigencias para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son: 1) Que exista una relación de arrendamiento; 2) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado; 3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida.

En este orden de ideas, se debe puntualizar, que en el caso de marras, conforme a los elementos traídos a las actas procesales, están dados los requisitos antes mencionados y, como quiera que, no consta en autos que el arrendatario hubiera ejercido el retracto legal contemplado en el Título VI, Capítulo II de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a criterio de esta jurisdicente, se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio, ciudadano JORGE LUIS RASSI. Así se establece.-

Ahora bien, hecho los delineamientos que anteceden, tenemos:
Primero: En cuanto al señalamiento hecho por la representación judicial del demandado, en el acto de contestación, así como en el escrito de consignación arrendaticia, ofrecido como prueba fundamental en este proceso, el cual corre anexo al folio 85, y que a continuación se transcribe: “(…) hasta el 26 de noviembre de 2007, fecha en que se trasladó a la dirección de la sucesión, dirección donde normalmente pagaba los cánones de arrendamiento (…) correspondientes a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE DE 2007 y la representante de la SUCESIÓN GERARDIS, ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, se rehusó a recibirle a mi patrocinado el pago de la pensión de arrendamiento y exigió de manera compulsiva a que tenía que desocupar el local dentro de un lapso de treinta (30) días, debido a que la sucesión había vendido el local (…), en consecuencia, mi mandante se vio precisado a utilizar el Procedimiento Consignatario que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de evitar la mora arrendaticia o como modo liberatorio con fines de la solvencia (art. 56 de la Ley)”.
Observa este tribunal superior, de lo antes transcrito, que el mismo accionado expresa haber tenido conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, así como reconoce, que se vio precisado a utilizar el procedimiento consignatario que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a los fines de evitar, la mora arrendaticia por la negativa de la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, a recibirlos.

Segundo: De igual manera, el mismo accionado, ofreció como medio probatorio un legajo de recibos de los pagos de los cánones de arrendamiento signado con la letra “H”, ya analizados y valorados anteriormente, dándose aquí por reproducido, de los cuales se evidencian, que la parte demandada tiene conocimiento de la venta del inmueble en cuestión, desde el mes de mayo de 2007 –y no desde el 26-11-2007 como lo alegó este en su escrito de contestación y reconoció en el escrito de consignación arrendaticia- y por lo tanto de la subrogación arrendaticia operada en el presente caso.

En razón de ello, alegada la insolvencia del accionado y actuando quien aquí juzga, de conformidad con el principio iuria novit curia, pues estando planteado el hecho del conocimiento de la venta por parte del demandado, habiendo presentado éste pruebas que determinan claramente que tenía conocimiento del negocio jurídico en cuestión, desde el mes de mayo de 2007, y no en la fecha determinada en el expediente que contiene el depósito de los cánones de arrendamiento reclamados, ofrecidos igualmente en el lapso probatorio, concluyendo esta juzgadora en la insolvencia alegada, al verificarse de que las consignaciones arrendaticias se hicieron a nombre de la anterior propietaria y no a favor del nuevo adquirente. Conclusión ésta que se llega después de efectuar, el análisis de las actas procesales, evidenciándose tal conocimiento de los mismos dichos del demandado, en su escrito de contestación, escrito de pruebas y sus respectivos anexos. Así se establece.-

En este orden de ideas, se hace necesario traer a colación lo establecido por nuestro Máximo Tribunal de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20-05-2005, expediente N° 04807, en la cual se dispuso:

“(…) En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)”.
“(…) En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ al ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado (Sic) Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITES, con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana YOSAIRA CUICAR MORALES, pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San Fernando de Apure. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal (…)”.
En el caso que nos ocupa, tenemos que, siéndole aplicable la jurisprudencia supra invocada, resulta evidente que no puede beneficiarse el demandado con el criterio arriba explanado, ya que como quedó evidenciado del reconocimiento del accionado, que entre la fecha en que éste se entero de la venta y la data de la consignación de los cánones de arrendamiento ya tenía conocimiento de la venta, razón por la cual, debió hacerlas a nombre del nuevo propietario.-
(Resaltado nuestro)

En este mismo orden de ideas, debe esta alzada, concluir que, siendo el arrendatario quien alega en el acto de contestación de la demanda y reconoce en el lapso probatorio a través de las pruebas supra mencionadas, tener conocimiento de la venta realizada al demandante sobre el inmueble del cual es arrendatario, resulta claro que su reconocimiento hace plena prueba en su contra, en el sentido, de que estando en conocimiento del prenombrado negocio jurídico -venta- indistintamente de las acciones que él podía ejercer en su carácter de arrendatario (preferencia ofertiva- retracto legal); mal podía hacer las consignaciones a nombre de la antigua propietaria, debido a que, tenía pleno conocimiento, que ésta ya no era la dueña del inmueble en referencia, por lo tanto dichas consignaciones tenían que ser depositados a nombre del nuevo adquirente, a los fines de que el tribunal, los pusiera a su disposición.

Es importante destacar, que la validez de las consignaciones arrendaticias están sujetas al cumplimiento de los requisitos esenciales que se refieren los artículo 51, 53 y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento, que sea por el monto íntegro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir, entre otros.-

Para el caso en estudio, es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de las pensiones hayan sido realizadas a favor de la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, aún después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a la subrogación arrendaticia, ya que el elemento clave para determinar la validez de éstas, en este caso, es que fue conocido por el arrendatario el cambio de propietario -tal como quedó sentado en el cuerpo de este fallo- por el hecho de su alegato, en el escrito de contestación y el reconocimiento que de ello hace al ofrecer las documentales que forman parte del acervo probatorio. De modo que, el pago consignatario efectuado a favor de la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, debe reputarse como no válido, pues el arrendatario conocía del acto que originó el cambio de arrendador y al haberse producido el hecho de la subrogación en la persona del nuevo adquirente del inmueble, debió haberlas hecho a nombre de éste, a tal efecto el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, señala: “(…) el pago por consignación efectuado a la orden o beneficio de un tercero es ineficaz (…)”, Tomo I, página 471. En consecuencia, del análisis precedentemente realizado, tenemos que la consignación en comento, no está hecha conforme a las previsiones de los artículos 51, 53 y 54 ejusdem, y por ende la misma no está legítimamente efectuada. En consecuencia, es forzoso para esta jurisdicente declarar insolvente al ciudadano ANTONIO MÁRQUES DA SILVA. Así plenamente se decide.-

Así las cosas tenemos, que el actor ha ejercido una acción de desalojo, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, con la causal contenida en el literal a), se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, como se desprende de autos, en virtud del contrato de arrendamiento, que inicialmente se realizó por escrito y a tiempo determinado, el cual se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber operado la tácita reconducción, en el que, progresivamente se ha incrementado el pago del canon de arrendamiento mensual, pactándose el último en la cantidad de Bs. 500.00, tal como fue alegado por el actor en su escrito libelar y reconocido por el demandado en el acto de litis contestación; operando la subrogación arrendaticia, en la persona del ciudadano JORGE LUIS RASSI, con motivo de la compra venta realizada en fecha 22-03-2006, de la cual tuvo conocimiento el arrendatario, ciudadano ANTONIO MÁRQUES, desde el mes de mayo de 2007, tal como quedó sentado en el cuerpo de este fallo.-

En cuanto al segundo requisito, que es el que precisamente se refiere a la insolvencia del arrendatario, vale señalar –la falta de pago correspondiente a dos mensualidades consecutivas- de igual manera se cumple, como ya quedó determinado anteriormente, que el accionado está insolvente en razón de la declaratoria de INEFICACIA del expediente de consignación arrendaticia, que produjo en el lapso probatorio, por las razones arriba señaladas y las cuales se dan aquí por reproducidas; y por cuanto que, tales requisitos exigidos deben ser concurrentes y siendo ello así, en el caso que nos ocupa, forzosamente la presente demanda debe ser declarada con lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.-
(Subrayado del tribunal)

Ahora sí finalmente, tiene esta juzgadora como fundamento jurídico pertinente de la pretensión del actor y de la acción que nos ocupa, la invocación del artículo 34 en su literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con respecto a los hechos alegados, y además como perfectamente suficientes y reconocidos y en consecuencia de ello, como instrumentos fundamentales: el contrato de arrendamiento, donde se deriva la relación arrendaticia inicial entre BRUNO GERARDIS MONTINA –difunto- en su carácter de representante legal de la empresa CARPINTERÍA FRIULANA, S.R.L. y el ciudadano ANTONIO MÁRQUES –demandado- el documento de compra venta del inmueble arrendado, perfeccionado entre la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO –en representación de la SUCESIÓN GERARDIS- y JORGE LUIS RASSI, dando a lugar a la subrogación arrendaticia (en la persona del comprador, ya identificado), como consecuencia del no ejercicio del retracto legal arrendaticio por parte del demandado.

Como quiera entonces, que los aspectos narrados y alegados por las partes intervinientes, fueron analizados a través de las pruebas evacuadas y valoradas en el texto de este fallo, es por lo que, la acción propuesta debe prosperar y consecuencialmente declarada con lugar, en los términos que se harán constar en la dispositiva que prosigue. Así se declara.-

DISPOSITIVO:
En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuestos este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:
Primero: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la parte actora.
Segundo: CON LUGAR la acción de desalojo propuesta por el ciudadano: JORGE LUIS RASSI en contra del ciudadano: ANTONIO MÁRQUES DA SILVA, todos suficientemente identificados en autos. En consecuencia, se ordena al demandado:
1) A desocupar y hacerle formal entrega al demandante, libre de bienes y de personas, el inmueble conformado por la parcela de terreno y el galpón sobre él edificado, ubicado en la calle La Mariquita, zona urbana de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del estado Bolívar, con una superficie de OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (873,99 mts.2), siendo sus linderos y medidas particulares los siguientes: NORTE: Con parcela N° 8, que es o fue propiedad del Sr. Karma, en cuarenta y cinco metros cuadrados con cincuenta centímetros (45,50 mts.2); SUR: Con terreno que es o fue del Sr. Jorge Ruiz Alcalá, en treinta y nueve metros cuadrados con setenta centímetros (39,70 mts.2); ESTE: Su frente, calle La Mariquita, en diecinueve metros cuadrados con cincuenta centímetros (19,50 mts.2) y OESTE: Casa y terreno que es o fue del Dr. Teodosio Valdivieso, en veintidós metros cuadrados con cincuenta y cuatro centímetros (22,54mts.2), el cual es propiedad, del ciudadano JORGE LUIS RASSI, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, anotado bajo el N° 21, Tomo 27°, Protocolo Primero, de fecha 22-03-2006.
2) En cancelar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), por concepto de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2008, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00).
3) La correspondiente indexación monetaria, del monto arriba señalado, hasta la fecha de entrega material del inmueble, para lo cual es necesario practicar una experticia complementaria del fallo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante un experto que nombrará el tribunal A-quo en su oportunidad.

Tercero: Se REVOCA en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 10-10-2008.
Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, del juicio principal, a tenor a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al tribunal de origen. Líbrense oficios.-
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
La Juez.

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.
HFG/SM/maye.-