TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCIÓN CIVIL

ASUNTO: FP02-V-2008-001097
RESOLUCIÓN Nº PJ082008000938.
Vistos, con informes de la parte actora.

PARTE ACTORA:
Ciudadano MIGUEL ANTONIO RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.888.713, abogado, de este domicilio.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA ACTORA:
No constituyó apoderado especial alguno.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadano JUAN RAMON PINO G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.302.762, abogado y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadano LUIS EDUARDO UGAS BACARO, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.117 y de este domicilio.

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DEL LIBELO DE LA DEMANDA:

El demandante ciudadano MIGUEL ANTONIO RONDON, debidamente asistido en éste acto por el abogado: ANDRÉS GEOMAR MANZANO GALITO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 77.530 respectivamente, con domicilio procesal ubicado en el Casa Nro 5, Calle Machado, diagonal al Instituto de Salud Pública del Estado Bolívar, Ciudad Bolívar del Estado Bolívar, procedió a interponer demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano JUAN RAMÓN PINO G, alegando lo siguiente: que es propietario de un bien inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar distinguida con el número 13, la cual está ubicada en el Barrio Los Próceres, Calle José Antonio Páez C/c Santa Rosa, Parroquia Agua Salada, Municipio Autónomo Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, comprendida de los siguientes linderos: NORTE: Calle Santa Rosa con: Dieciséis metros y treinta centímetros (16,30 Mts.); SUR: Familia Cardozo con: veinte metros y ochenta y tres centímetros (20,83 Mts.) ESTE: Familia González con: doce metros y treinta y cinco centímetros (12,35 Mts.) y OESTE: Calle José Antonio Páez, con doce metros y noventa y cuatro centímetros (12,94 Mts.), con una superficie de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO CENTÍMETROS (249,78 Mts.2) y que le pertenece legalmente conforme a los documentos debidamente protocolizados y registrados por ante el Registro Inmobiliario Subalterno del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha: 16 de Junio de 2008, quedando inserto bajo el Nro. 18, Tomo: 22 Protocolo Primero, Trimestre Segundo del año 2008, y bajo el Nro. 19, Tomo 22, Protocolo Primero, Trimestre Segundo del año 2008, es decir los documentos antes identificados son: Titulo Supletorio, y Autorización, los cuales anexó en originales marcados con la letra “A” ambos inclusive. Que la casa se encuentra arrendada por Contrato de Arrendamiento de Palabra de Hecho y de Derecho debidamente otorgada mediante testigos hábiles y vecinos de ese sector Ut supra y por tiempo indeterminado desde el mes de: abril de 2003 al ciudadano: JUAN RAMÓN PINO G., a quien a los efectos de la presente acción, identificó como: EL ARRENDATARIO, que el monto del Canon de Arrendamiento era por la cantidad de: 80.000,00 bolívares desde el mes de abril del año 2003 hasta Febrero de 2004, y que en consecuencia se le aumentó el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo de: 180.000,00 Bolívares mensuales desde el mes de Marzo del año 2005 hasta Diciembre del año 2006 y de Enero 2007 hasta Diciembre 2007 el canon se le fijó por la cantidad de 250.000,00 bolívares normales y para este año; 250,00 Bolívares Fuertes, que en consecuencia EL ARRENDATARIO no constituyó depósito en dinero, cancelándole las mensualidad hasta la fecha de Febrero 2005. Que habiendo existido una relación amistosa de cordialidad, amabilidad, respeto y consideración entre ambas partes, llámese EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO una vez ya con antelación, EL ARRENDATARIO ya identificado le manifestó al ARRENDADOR verbalmente que se iba a atrasar en el PAGO de los cánones de arrendamiento debido a que tenía problemas de índole laboral en su trabajo, pero que al salir de eso se iba a poner al día con los pagos de los referidos cánones de arrendamiento, lo cierto es que transcurrieron seis (06) meses, plazo éste que acordaron y no pagó porque según él no tenia dinero para pagar y ya no estaba trabajando, en consecuencia, le manifestó que pagara lo adeudado por atraso en las mensualidades e igualmente le comunicó que no se fuese a insolventar o atrasar en los pagos de los alquileres del inmueble dado en arrendamiento, de igual manera siempre que el ya antes descrito ciudadano: JUAN RAMÓN PINO G. le cancelaba cada mensualidad vencida, le notificaba que debían hacer un contrato de arrendamiento firmado en la Notaría Pública, pero siempre encontró la negativa por parte de éste ciudadano (EL ARRENDATARIO) de celebrar el contrato formal en la Notaría porque aludía no tener los gastos de pagos del documento y su autenticación. Que en fecha: 30 de marzo del año 2005, el Arrendatario DEJÓ de cumplir con su obligación de PAGAR los canon de Arrendamiento, sin causa ni justificación alguna, a pesar de las múltiples gestiones de cobro desde el mismo momento del incumplimiento del pago del mes de marzo de 2005, el arrendatario no ha cumplido con los cánones de arrendamiento de la casa, desde: Marzo 2005 hasta la presente fecha, es decir que el arrendatario me adeuda las siguientes cantidades:
De Marzo a Diciembre 2005 = 180,00 Bs. x 10 meses = 1.800.00 Bs. F.
De Enero a Diciembre 2006 = 180,00 Bs. F. x 12 meses = 2.160,00 Bs. F.
De Enero a Diciembre 2007 = 250,00 Bs. F. x 12 meses = 3.000,00 Bs. F.
Mes de Enero 2008 = 250,00 Bs. F.

Que el monto total que le adeuda El Arrendatario asciende a la cantidad de: 7.210,00 Bolívares Fuertes; por concepto de Cánones de Arrendamiento atrasados, desde el mes de Marzo 2005 hasta la presente fecha; que tiene un tiempo de atraso de dos (2) años y seis meses, violentando flagrantemente el contenido y alcance de los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de los autos se desprende claramente que el arrendatario ha incumplido así con la cláusula aplicada en derecho contractual a los inmuebles con atraso del pago de los referidos cánones de arrendamiento, para lo cual anexó cuatro (4) recibos de pago marcados con la letra “B” que hizo el demandando de autos correspondientes a los meses de: Noviembre 2004, Diciembre 2004, Enero y Febrero del año 2005, por un monto de: 80.000,00 Bolívares mensuales por concepto de pago de canon de arrendamiento del referido bien inmueble; es decir que, el arrendatario dejó de PAGAR desde el mes de Marzo de 2005 hasta la presente fecha debiendo la cantidad de: 7.210,00 Bs. F.

En virtud de lo antes narrado y en aras de preservar la égida de la lógica y el deber ser de las normas legales y de acuerdo a lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.592 Ordinal segundo 2do de nuestro Código Civil vigente, procedió a demandar como en efecto DEMANDA al prenombrado e identificado ciudadano: JUAN RAMÓN PINO G, en ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO efectivo de palabra, del contrato de arrendamiento, del inmueble suficientemente identificado y por COBRO DE PENSIONES INSOLUTAS; para que convenga o así sea declarado por éste tribunal, y en los siguientes conceptos:
1.-) EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que mantenemos de palabra y/o verbal y de Derecho, con testigos hábiles y vecinos del sector.
2.-) En la cancelación inmediata de la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 7.210,00) por concepto de pago de las pensiones insolutas hasta la fecha actual, correspondientes al periodo: Marzo 2005 al 30-01-2008 y las que se sigan venciendo hasta que ocurra el desalojo definitivo del inmueble; más los gastos de cobranzas.
3.-) En ordenar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento.
4.-) En el pago de las costas que se origine en el presente procedimiento judicial.

DE LAS MEDIDAS CAUTELARES

De conformidad con el contenido y alcance de los artículos 585, 588 y 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que este digno juzgado ordene el DESALOJO INMEDIATO al arrendatario supra, y se comisione al Tribunal Ejecutor de Medidas del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, a los fines de que cumpla la ejecución ordenada por éste juzgado dada la insolvencia reiterada y continua del arrendatario en los pagos de las pensiones (cánones) precedentemente señaladas, que no deja duda alguna de la violación del citado artículo 1.592 del Código Civil vigente.

DEL FUNDAMENTO DE DERECHO

La parte actora fundamenta su acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1, 33, 34 literal a) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.579 y 1.592 ordinal 2 del Código Civil vigente, adminiculado con el artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera a lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA ADMISIÓN
Por auto de fecha 11 de julio de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que diere contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a su citación, en las comprendidas de 08:30 A.M. a 03:00 P.M., librándose a tal efecto la respectiva compulsa para que el alguacil practicara la citación respectiva.
Mediante resolución Nº PJ0182008000567 de fecha 31 de julio de 2008, y a solicitud de la parte actora, el tribunal NEGÓ LA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO peticionada, en virtud de que los autos no se evidencia la existencia de prueba alguna para demostrar que se encuentran llenos los extremos de los artículos 585, 588, y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, para conducir a la sentenciadora a precisar la existencia de los extremos legales para el decreto de la medida cautelar de secuestro solicitada.
Al folio 35, el alguacil deja expresa constancia que la parte demandada no quiso firmar el recibo correspondiente a su citación, por lo que procedió a consignar dicho recibo, librándose a tales efectos boleta de notificación conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, complementándose la citación en fecha 24-09-2008.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada mediante escrito que cursa a los folios 47 al 49, procedió a negar, rechazar y contradecir que el actor sea el propietario del inmueble objeto de arrendamiento e identificado en el libelo de la demanda, ya que el es verdadero propietario del dicho inmueble. Negó, rechazó y contradijo que el actor le haya dado en arrendamiento el referido inmueble de forma verbal y en presencia de testigos, por Bs.80.000.oo, ya que el es el propietario del mismo y por ello rechaza, niega y contradice todos los hechos alegados por el actor en el libelo de la demanda. De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, procedió a desconocer el contenido y firma de los cuatro recibos de pagos marcados con la letra “B” acompañados a la demanda, ya que no celebró contrato alguno. Solicitó que su escrito de contestación sea agregado a los autos.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
A los folios 61 al 66, cursa escrito de pruebas promovido por la actora, ratificando las documentales acompañados a la demanda y promovió como nuevas las marcadas con las letras “B”, “C”, “D” y “E”. Promueve las testimoniales de los ciudadanos YOED CASTRILLO, OSCAR CEBALLOS y GILBERTO PADRINO. Solicitó la oportunidad para que los testigos promovidos reconozcan y ratifiquen el documento marcado con la letra “C” y acompañado al escrito de pruebas. Solicitó la exhibición de los recibos de pagos marcados “F”, oficio sin número de fecha 24 de agosto de 2007 marcado “G” y que su escrito de pruebas sea agregado a los autos, admitido y apreciado en su justo valor.

DE LA ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS
Por auto de fecha 02 de octubre de 2008, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, reservándose el tribunal apreciarlas o no en la definitiva.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
A los folios 3 al 4 de la segunda pieza, cursa escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada, invocando el merito de los autos y muy particularmente el alegato de la propiedad que tiene sobre el inmueble objeto del presente juicio. Promueve y anexa original de título supletorio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 03-09-2008.

DESCONOCIMIENTOS DE LOS DOCUMENTOS CONSIGNADOS POR LA PARTE ACTORA.
Mediante escrito cursante a los folios 16 y 17 de la segunda pieza, la parte demandada, procedió a desconocer los instrumentos privados (recibos) consignados por la parte actora en su escritos de pruebas cursante a los folios 20, 21, 67, 68, 76 al 88 del presente expediente, en virtud de que si el canceló esos cánones de arrendamientos, porque los recibos están en poder del arrendador, llegando a la conclusión de que los mismos fueron fabricados.

Al folio 21 de la segunda pieza, cursa diligencia mediante la cual la parte demandada apela del auto que admite las pruebas promovidas por la actora.

Al folio 24, cursa poder apud acta conferido por el demandado al abogado Luis Eduardo Ugas Bacaro.

Mediante escrito cursante a los folios 33 al 35, la parte actora INSISTE en hacer valer las documentales que acompañó tanto con el libelo de la demanda, como del escrito de promoción de pruebas e IMPUGNA las documentales marcadas con las letras “A” y “B” promovidas por el demandado de autos y se ordene la NULIDAD de los mismos.

Al folio 37 de la segunda pieza, cursa diligencia suscrita por la parte actora, donde solicita se niegue la apelación realizada por la parte demandada, en virtud de que estamos en presencia de un procedimiento especial y breve y la norma no permite ningún tipo de incidencia, si no las admitida por la norma.

DE LA ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS PARTE DEMANDADA
Mediante auto de fecha 13 de Octubre de 2008, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, reservándose su apreciación en la definitiva.

DE LOS INFORMES PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA
Mediante escrito cursante a los folios 43 al 46, la parte actora informa al tribunal que al momento de proceder a demandar al ciudadano Juan Ramón Pino, este se encontraba en MORA con respecto a los cánones de arrendamiento; que el demandado en su contestación a la demanda, sólo se limitó argumentar que son falsos todo los hechos alegados en el escrito de demanda, atribuyéndose un derecho que no le corresponde, ya que procedió dos meses después de habérsele demandado, a fabricar documentos que ya habían sido registrados, solicitando la Nulidad de los mismos.

Estando dentro del lapso legal para dictar sentencia, el tribunal lo hace bajo los siguientes términos:

PRIMERO: Analizadas las actas procésales, este Tribunal pasará primeramente a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato que origina la acción intentada, por cuanto de ella dependerá la decisión que ha de dictarse. La presente demanda pretende la Resolución de un contrato de arrendamiento verbal por falta de pago de las pensiones de arrendamiento.

El Tribunal con respecto pretensión planteada por la actora, es decir, la resolución del contrato de arrendamiento, es preciso acotar que, la resolución del contrato se reclama solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del mismo, ya que en esa situación jurídica se solicita la resolución de la convención por incumplimiento de la obligaciones contractuales tal y como han sido pactadas. En fundamento de lo anterior, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio que este Juzgado hace suyo:
“…Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”.

Así las cosas, tenemos que el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”

Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado ORDEN PUBLICO INQUILINARIO, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

Por otro lado, el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela impone, entre otros, el DEBIDO PROCESO, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, asÍ como también el DERECHO A LA DEFENSA de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.

De la misma manera, el juez, como garante de la legalidad y, a los fines de dictar sentencias ajustadas a derecho, debe velar por la integridad del proceso y por la efectividad de sus decisiones, sin equívocos o ambigüedades, teniendo la justicia como principal objetivo.

Dentro de este orden de ideas, quien suscribe el presente fallo observa que la parte demandante, en su petitorio, demanda formalmente “…por acción de resolución de contrato de arrendamiento efectivo de palabra, ante muchos testigos habiles del contrato de arrendamiento y por COBRO DE PENSIONES INSOLUTAS, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….”.

Al efecto, este órgano jurisdiccional, se permite traer a los autos el criterio generalizado de los más reputados autores patrios en esta materia, cuando se refieren a debido ejercicio de las acciones que se derivan del incumplimiento de los contratantes inquilinarios:

El tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (GUERRERO QUINTERO, Gilberto – TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO- VOLUMEN I – pág. 184.).

Por su parte, el Dr. HERMES HARTIN ha dicho de manera categórica que cuando se trata de arrendamiento determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución y la posibilidad de acumularlas; pero, en el contrato a tiempo indeterminado por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato Verbal” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; o es resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento y Mobiliario… (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000). De lo expuesto, podemos deducir, que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes. Por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia.

Ahora bien, en el presente caso, la indebida calificación de la acción como “Resolución de Contrato Verbal de Arrendamiento”, constituye, a todas luces, una flagrante trasgresión a los conceptos jurídicos y criterios doctrinales acotados, los cuales aún sin ser denunciados por la parte demandada, debe esta jurisdicente aplicar en razón del principio del iura novit curia y la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin: la justicia.

Esta distinción, aparentemente irrelevante, no es tal, ya que surgen diferentes posiciones y nociones jurídicas, no solo en la calificación de la acción, sino en el tratamiento de los litigantes en el decurso del proceso y en la decisión definitiva, amén de la clara y supina ignorancia en la que incurriría el jurisdicente que no logra observar esta diferencia..No es igual el tratamiento que se le debe dar al litigante en un proceso civil que al arrendatario en el proceso inquilinario, siempre protegido por el orden público inquilinario.

Por otra parte, para este tribunal sería un notable desconocimiento del derecho, afirmar el petitorio del demandante como CON LUGAR “la Resolución del Contrato de Arrendamiento Verbal”, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales citados y la jurisprudencia pacífica en esta materia, por todo lo cual esta acción debe ser desechada en derecho. Tomando en consideración que en el presente caso el accionante de autos ejerció la acción de Resolución de Contrato, contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, establecida por el legislador para el caso de incumpliendo de los contratos cuya naturaleza es determinada, es decir, tiene una fecha cierta de terminación, no obstante, según los hechos narrados en su escrito Libelar y las pruebas traídas a los autos, el contrato que pretende resolver es indeterminado, debiendo necesariamente la parte que pretenda la terminación de la relación arrendaticia intentar la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de La Ley especial que rige la materia y que establece: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Así pues, la acción de desalojo que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supone, conforme al texto de esa norma la existencia de una relación locativa verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Además, la Ley establece un conjunto de supuestos taxativos en los cuales procede en desalojo.

En este sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero afirma: “El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”

Debiendo entonces el actor demostrar para su procedencia:
a) La existencia de una relación locativa verbal o escrita por tiempo indeterminado;
b) Los hechos sobre los cuales pretende el desalojo;
c) Que tales hechos se corresponden a uno de los tipos por los cuales se hace procedente el desalojo;
Debe además indicarse que la acción de desalojo por su carácter especial excluye la procedencia de la acción resolutoria de contratos del derecho común, en aquellos casos en los que los hechos constitutivos del incumplimiento están previstos como una causal de desalojo.

Sobre esta base la doctrina nacional, desde la vigencia del antiguo Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y hasta hoy bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha construido una distinción que en términos generales postula que la acción de desalojo procede en el caso de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado y que la acción resolutoria procede en los casos de arrendamiento a tiempo determinado.

En el presente caso nos encontramos frente al hecho de que encontrándonos ante la existencia de un arrendamiento cuya naturaleza es indeterminada, se ha intentado una acción Resolutoria de Contrato, con lo cual la misma se hace improcedente.

No son entonces asimilables la acción de desalojo y la resolutoria, pues no sólo son distintos los supuestos en los que procede, son también distintos sus efectos jurídicos con la primera se busca poner término al arrendamiento y con la segunda el regreso al estado pre-contractual. Para concluir, dada la improcedencia de la acción interpuesta, resulta inútil pronunciarse sobre los demás elementos constitutivos de la controversia pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo.- Y Así se decide.-

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del criterio jurisprudencial ut supra referido, resulta forzoso para esta operadora de justicia declarar inadmisible la demanda incoada por el demandante pretendiendo la resolución judicial del contrato, título de la demanda, que tiene como fundamento le presunta falta de pago de cánones de alquiler a cargo de la parte demandada. En efecto, siendo que la acción de resolución judicial de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, se encuentra excluida por la Ley, salvo que se invoquen causales distintas a las taxativamente establecidas en la citada norma jurídica; en el caso sub judice, la acción de la parte actora es contraria a derecho. Y Así se decide.

SEGUNDO: DISPOSITIVO

Por los razonamientos que anteceden, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR administrando justicia y en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL incoada por el ciudadano MIGUEL ANTONIO RONDON en contra del ciudadano JUAN RAMON PINO G.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso, este Tribunal ordena la notificación de las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas.-

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 27 días del mes de noviembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
La Juez,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.-
La Secretaria Temporal,

HFG/Irassova Sofía Medina.-