TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, diecisiete de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: FP02-V-2008-000135

Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por los ciudadanos EDGAR JOSE MENDEZ GOITIA y RUBEN MENDEZ GOITIA, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 73.550 y 119.882, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos MIGUEL ANGEL FUENMAYOR RIVAS y MARIA MAGDALENA MONROY de FUENMAYOR, titulares de las Cédulas de Identidad números 2.243.427 y 3.668.791, respectivamente, en contra de la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, titular de la Cédula de Identidad número 585.289, patrocinada por el abogado EYNARD TOVAR PARRA, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 6.340, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que sus mandantes en su condición de propietarios de un inmueble ubicado en la urbanización Vista Hermosa II, manzana 23, casa N° 13 de esta ciudad, convinieron con la Oficina Mattei, Servicios Contables y Administrativos, para que administraran y dieran en alquiler el bien inmueble indicado.

Aducen, igualmente, que existía un contrato de arrendamiento entre la Oficina Mattei, encargada de administrar dicho inmueble y representada por el ciudadano EDMUNDO MATTEI, como el arrendador, y por la otra parte la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, en su condición de arrendataria, siendo dicho contrato realizado en forma privada y firmado por ambas partes el 30 de enero de 2000.

Sostienen que las partes contratantes, es decir, Oficina Mattei y la señora BLANCA ECHEVARRENETA, no renovaron el contrato de arrendamiento ya indicado, convirtiéndose para entonces en un contrato a tiempo indeterminado, y la Oficina Mattei le envió una comunicación en fecha primero de diciembre de 2005 donde se le reiteraba el convenio que de manera verbal, habían sostenido con la Señora Blanca ECHEVARRENETA, donde se le pidió el desalojo y entrega voluntaria de dicho inmueble, y donde la misma señora ECHEVARRENETA se comprometió que en un lapso no mayor de tres meses realizaría entrega formal de la vivienda.

Indican que en virtud de las circunstancias anteriormente narradas y dándole el plazo prudencial conducente para estos casos, al llegar el término de dicho plazo dado a la señora BLANCA ECHEVARRENETA, la oficina Mattei le indicó que no le aceptaría el pago de los cánones de arrendamiento ya que en reiteradas comunicaciones se le solicitó el desalojo voluntario del inmueble y la misma indicaba que el tiempo pactado era muy poco para ella buscar otra vivienda, razón ésta que precipitó a la inquilina a recurrir a la vía judicial, para que en fecha 9 de febrero de 2006 realizara consignación voluntaria por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Afirman que en virtud de la no aceptación de los cánones de arrendamiento por parte de la Oficina Mattei, la ciudadana en cuestión ha venido realizando consignación voluntaria ante los tribunales competentes; que dicha ciudadana realiza consignación de canon de arrendamiento por ante el Juzgado mencionado desde el 9 de febrero de 2006, fecha esta en que es admitida dicha consignación voluntaria, según causa N° FP02-S-2006-000692, que cursa por dicho tribunal, hasta la fecha, siendo todos ellos a favor de NERIDA DE MATTEI.

Alegan que las consignaciones hechas por la arrendataria no cumplen con los requisitos esenciales de la consignación, por cuanto establece el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la pensión de arrendamientos se encuentre vencida y la consignación se haga dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Expresan que en este sentido no sería válida por extemporánea la consignación hecha a destiempo por la citada ciudadana, toda vez que por hacerse sin encontrarse vencido el canon de arrendamiento o por hacerse la consignación con posterioridad a los quince días continuos después del vencimiento.

Aducen que por consiguiente la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, en fecha 21 de febrero de 2006 comienza a realizar la consignación voluntaria consignando los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, pero no realiza las consignaciones de febrero y marzo de 2006, como se puede apreciar en el Libro de Control de Cuentas de Ahorros que por cuaderno separado lleva el Juzgado Segundo de Municipio referente a la causa ya identificada.

Continúan indicando los accionantes que a los fines de demostrar lo antes expresado, en fecha 21 de febrero de 2006 es admitido por el tribunal escrito de consignaciones de cánones de arrendamientos por la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA donde consigna doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) correspondiente a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, en cheque de gerencia N° 00051202 del Banco Provincial, siendo depositado posteriormente en la cuenta mandada a aperturar por el Tribunal en Banfoandes, de acuerdo a depósito N° 2926558.

Manifiestan que no se depositan los meses de febrero y marzo del 2006, sino que en fecha 2 de mayo de 2006 se consigna por parte de la abogada Yeli Rivero cheque de gerencia N° 00055276 del Banco Provincial con fecha 27 de abril de 2006 por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000), hecho éste que consta en el folio 11, donde se observa que dicha consignación fue hecha de manera irregular y se realiza nuevamente en fecha 17 de mayo de 2006, pero por un monto de doscientos mil bolívares, en cheque de gerencia N° 00055864 Banco Provincial con fecha 12 de mayo de 2006.. demostrándose con ello que se cancelaron los meses de abril de 2006 y mayo de 2006 obviándose los meses de febrero y marzo de 2006 y a manera de ilustración realizan relación pormenorizada de los depósitos y meses cancelados:

-Depósitos N° Meses
-2926558 Dic.2005-enero 2006; ------------------------------ febrero 2006.
----------------------------------- Marzo 2006.-5787214 Abril y Mayo 2006.
-2854635 junio 2006.-2852361 Julio 2006.
-6621750 Agosto 2006.-6781695 Septiembre 2006.
-6781696 Octubre 2006.-6781697 Noviembre 2006.
-6781699 Diciembre 2006.-6781698 Enero 2007.
-----------------------------------Febrero 2007.-2633193 Marzo 2007.
-2633192 Abril 2007.-2633190 Mayo 2007.
-2630326 Junio 2007.-2633191 Julio 2007.
-6519974 Agosto 2007.-11073324 Septiembre 2007.
-11073323 Octubre 2007.-17189051 Noviembre 2007.

Aducen que como se puede observar en el esquema anterior, no fueron depositados los meses de febrero y marzo de 2006, falta el mes de febrero de 2007, toda vez que este ultimo, en fecha 2 de febrero se recibe diligencia donde se observa: se consigna vauche de depósito N° 2852354 del 1 de febrero de 2007 donde se indica que corresponde al mes de febrero de 2007, tal como consta en el folio 33, pero en el folio 34, aparece un vauche Banfoandes N° 1947110, donde se lee Tribunal de Protección del Adolescente que no se corresponde al indicado en el folio anterior y por tanto solicitan que se tenga como no válido, quedando demostrado de esta manera que la señora BLANCA ECHEVARRENETA no ha cancelado los meses de enero y febrero de 2006 y tampoco el mes de febrero de 2007, incumpliendo de esta manera con la cláusula sexta del contrato de arrendamiento firmado entre las partes.

Luego de transcribir el contenido de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento alegan los demandantes que en conversación sostenida con la señora BLANCA ECHEVARRENETA la misma indicaba que como el contrato fue firmado el 30 de enero del 2000, a ella le corresponde en la actualidad la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicación ésta que no es cierta ya que no le corresponde prórroga legal.

Posterior a hacer una cita doctrinal además expresan que inútiles e infructuosas como han sido todas las gestiones realizadas tendentes a obtener la desocupación del inmueble, se vieron en la necesidad de solicitar una inspección judicial para verificar el estado actual de la vivienda que se realizó en fecha 6 de noviembre de 2007 a través de este Juzgado, para indicarle a la señora Echevarreneta que necesitaban la casa para habitarla, es por lo que recurren ante esta autoridad para que haga valer los mecanismos que les proporcionan las leyes y que intentan esta acción a tenor de lo establecido en el artículo 34 literal “A” y “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo ya indicado “Up-Supra” (sic) referente a la consignación voluntaria de pago y la falta de cancelación de los meses ya indicados de manera muy específica y debido a que su necesidad imperante que tienen de su vivienda para poder habitarla, motivado a todo ello es por lo que le solicitan a la señora Blanca Echevarreneta que les hiciera entrega voluntaria de la vivienda negándose en todo momento, y es por esta necesidad de vivienda que demandan por acción de desalojo como lo establece el artículo 34 literal “a” y “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último manifiestan que por ello demandan a la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA en acción de desalojo del inmueble ya identificado para que convenga en lo siguiente:
Primero: Resolver y dejar sin efecto el contrato de arrendamiento que se celebró en fecha 30 de enero de 2000 y el cual se convirtió a tiempo indeterminado y a entregarles completamente desocupada de bienes y personal la casa arrendada.
Segundo: Al pago de las costas y costos que el presente procedimiento ocasionare y a todo evento se reservan el derecho de ejercer por separado cualquier acción de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la demanda, bien sea por daños causado a la estructura, disposición del inmueble o por mora en el pago de los servicios públicos prestados en el mismo.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200)

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la parte demandada alega, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Interpuso en primer lugar como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, sobre la base de lo establecido en el artículo 361 segunda parte, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto su persona contrató el día 30 de marzo de 1.985 el arrendamiento de una vivienda marcada con el N° 13 de la manzana N° 23 de la Urbanización Vista Hermosa II de esta ciudad, con la empresa denominada OFICINA MATTEI, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento que a tal efecto se suscribió y posteriormente, vale decir, el 22 de mayo de ese mismo año 1.985, fue reconocido judicialmente por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de esta misma Circunscripción Judicial cuyo original acompaña marcado “A” y del mismo se desprende, que las partes contratantes quedaron definitiva e indefectiblemente constituidas así: como arrendadora la empresa OFICINA MATTEI, y como arrendataria quien suscribe BLANCA ECHAVARRANETA, y por ende solo ellas formaron y forman parte de la relación contractual arrendaticia existente, de la cual se pretende deducir la acción incoada.

Sostiene que el antes aludido contrato inicial fue sustituido en diferentes oportunidades, o lo que es lo mismo, en la medida que fenecían los términos del arrendamiento, siendo para la fecha 30 de enero de 2000, la oportunidad que suscribieron el último contrato (en forma privada), el cual se encuentra vigente en todas y cada una de sus partes, a excepción del tiempo de duración, pues habiendo operado la tácita reconducción, el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado o indefinido, pero las partes, siguen siendo las mismas: OFICINA MATTEI como arrendadora y su persona (la demandada) como arrendataria, situación jurídica ésta que ha perdurado por mas de veintidós años.

Argumenta que su persona se vino a enterar de la identificación de los propietarios del inmueble (aquí actores) fue en fecha 8 de noviembre de 2007 cuando este mismo juzgado procedió a practicar una inspección extrajudicial (que mas que inspección fue un interrogatorio) mostrándole en dicho acto, los documentos que acreditaban la propiedad que tienen los hoy actores sobre el inmueble, razón por la cual en esa misma oportunidad el Tribunal dejó constancia de que la notificada manifiesta que los propietarios del inmueble son los ciudadanos MIGUEL ANGUEL FUENMAYOR RIVAS y MARIA MAGDALENA MONROY DE FUENMAYOR y que el arrendador es la OFICINA MATTEI.

Aduce que la cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, vale decir, es la legitimatio ad causam del derecho romano; es la condición de ser dueño de la acción, del derecho, por ser el único que puede ejercerlo; que aplicado ello al caso que nos ocupa, tiene que llegar a la impretermitible conclusión que los aquí actores, no tienen cualidad para intentar y sostener el presente juicio que en forma por demás temeraria han incoado contra su persona, habida cuenta que nunca ha tenido ningún tipo de contacto con los demandantes, menos aún de carácter contractual del que derive una acción judicial de desalojo de una vivienda que nunca le arrendaron, y que sí lo hizo la empresa OFICINA MATTEI, quien procesalmente hablando sí tiene cualidad para instaurar cualquier juicio inquilinario que pretenda deducir de la relación contractual escrita y por tiempo indeterminado.

Refiere al doctrinario Luis Loreto argumentando que la cualidad no denota un juicio de contenido, sino de relación y considera la cualidad en el sentido procesal, como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción y cabría preguntarse ¿cómo y cuándo la Oficina Mattei le cedió su cualidad a los aquí actores? ¿cómo se subrogaron la cualidad de arrendadores los ciudadanos MIGUEL FUENMAYOR y MARIA MONROY DE FUENMAYOR?

Luego de exponer la anterior defensa perentoria de falta de cualidad de la actora, la parte demandada expone que concluye en afirmar enfáticamente que la parte actora miente y tergiversa a su antojo e interés la secuencia de los hechos ocurridos desde el mismo momento que se constituyó en arrendataria de la vivienda marcada con el N° 13, de la manzana 23, de la urbanización Vista Hermosa II de esta ciudad, ya que su relación arrendaticia con su arrendadora la OFICINA MATTEI, se inició desde el día 30 de marzo de 1.985 cuando privadamente suscribieron un contrato de arrendamiento por el lapso de un año, escritura ésta que fue reconocida judicialmente el día 22 de mayo de ese mismo año 1.985 por ante el Juzgado Superior ya mencionado; posteriormente se suscribieron otros tres contratos privados (referidos al mismo inmueble), fechados 31 de enero de 1.989, 30 de junio de 1.992 y 31 de enero de 1.995, hasta llegar al quinto y último contrato suscrito el día 30 de enero del 2000, actualmente vigente por imperio de la tácita reconducción; que en consecuencia es falso de toda falacia que su relación arrendaticia con Oficina Mattei se iniciara a partir de la fecha de suscribir el último contrato privado (30-01-2000).

Arguye que es falso que su persona hubiere convenido en alguna oportunidad con su arrendadora Oficina Matteti en entregarle el inmueble en plazo alguno y también es falso que esa oficina le envió una comunicación en fecha 1 de diciembre de 2005, como también lo es que en reiteradas comunicaciones le solicitaron el desalojo voluntario de la vivienda y que en forma personal no precisa y desconoce cual fue la causa por la que la OFICINA MATTEI en el mes de enero de 2006, rehusó recibirle el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, incurriendo así en mora accipiendi, lo que con el transcurso del tiempo haría que su persona cayera en mora solvendi, situación ésta que evitó procediendo a efectuar las correspondientes consignaciones arrendaticias y por ello en fecha 9 de febrero de 2006 consignó ante el Juzgado Segundo de este mismo Municipio los cánones correspondientes a los meses de diciembre y enero de 2006, formándose así el expediente N° FP02-S-2006-000692, en el cual ha venido consignando todas y cada una de las mensualidades vencidas, hasta el mes de enero del presente año, lo cual realizó mediante deposito bancario N° 17195442, de fecha 6 de febrero de 2008, siendo totalmente falso que haya dejado de consignar mensualidad alguna, como se evidencia de los 24 recaudos (comprobantes de cheques de gerencia y depósitos bancarios) que anexa en copia simple, dejando expresa advertencia que alguno de ellos se hizo en tiempo hábil para cubrir dos cánones arrendaticios y en consecuencia considera que desde el mismo momento que su arrendadora Oficina Mattei incurrió en mora accipiendi, hasta la fecha de hoy, no ha dejado de cumplir ninguna de sus obligaciones que derivan del artículo 1.592 del Código Civil, ni mucho menos dar motivo conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que hoy sea objeto de la presente demanda de desalojo.

Por último aduce que en lo que respecta a la prórroga legal que a decir de los actores no le corresponde en virtud de no ser un contrato a tiempo determinado, de ello disiente desde todo punto de vista jurídico; que su contratación con la arrendadora Oficina Mattei fue por tiempo determinado; que llegada como fue la fecha de su expiración, operó la tácita reconducción, pasando a ser un contrato indefinido en el tiempo, conforme al artículo 1.614 del Código Civil, pero no por ello, estando solvente y cumpliendo con todas las demás obligaciones contractuales pierde su derecho a tal beneficio, entonces se pregunta ¿es que la tácita reconducción trae como consecuencia que se pierdan sus beneficios y derechos que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios?; que la respuesta correcta es negativa, pues siendo la ley de orden público mal puede interpretarse a conveniencia de una de las partes, por lo que concluye que de conformidad con el artículo 38, literal d) de la ley le corresponde por concepto de prórroga legal un lapso máximo de tres años, de la cual no ha hecho uso, en virtud de que su arrendadora Oficina Mattei no le ha notificado en forma auténtica desde que fecha comenzará a computarse esa prórroga.

-III-
Punto previo sobre la falta de cualidad opuesta

Como punto previo al mérito de la presente controversia debe este Juzgador, pronunciarse sobre la defensa perentoria de la falta de cualidad de los actores para sostener este juicio, defensa esta opuesta por la parte demandada, quien en resumen alega que quien tiene la cualidad de arrendador y puede accionar contra la arrendataria es la empresa OFICINA MATTEI, quien suscribió el contrato de arrendamiento con su persona (la demandada) y no los propietarios hoy actores.

Para dilucidar este punto, debe este Tribunal determinar el carácter con el cual la OFICINA MATTEI contrajo la relación arrendaticia con la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, para así poder determinar si los actores, como propietarios del inmueble, tienen cualidad para demandar el desalojo del mismo.

En este sentido se observa que los contratos de arrendamientos aportados tanto por la parte actora como por la parte demandada (folios 9 y 112 al 116), no fueron impugnados en forma alguna por la parte contraria, por lo que se les tiene por reconocidos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil.

De estos contratos de arrendamiento se evidencia que la persona que suscribe como arrendador del inmueble en litigio es la OFICINA MATTEI (firma personal), a través de su “propietario” EDMUNDO MATTEI.

Ahora bien, no aparece en forma expresa de los contratos de arrendamientos suscritos por la parte demandada con la OFICINA MATTEI, si ésta es propietaria del inmueble arrendado o si actúa por mandato de sus propietarios como comúnmente sucede en la práctica diaria de las actividades inquilinarias con las llamadas empresas administradoras de inmuebles.

Si lo anterior es cierto, también es cierto que en la cláusula DECIMA-SEXTA de todos los contratos de arrendamiento suscritos entre la OFICINA MATTEI y la demandada, textualmente se expresa que “Ni LA ARRENDADORA ni EL PROPIETARIO (A) del inmueble se responsabilizan en manera alguna de los daños que el arrendatario (a) pueda sufrir durante la vigencia de este contrato como consecuencia de robo, escalamiento, incendios, u otros casos fortuitos” (Subrayado, cursivas y negrillas del Tribunal).

Quiere decir ello que la empresa arrendadora reconoce que otra persona, y no ella, es la propietaria del inmueble, pues no tendría sentido que siendo la propietaria colocase tal coletilla de que ni la arrendadora “ni el propietario” se responsabilizan por los daños especificados en la cláusula transcrita, lo que conlleva a deducir a este Tribunal que la empresa arrendadora actúa a través de una figura que se denomina “mandato tácito” consagrada en el artículo 1.685 del Código Civil el cual prevé que ante la falta de un mandato expreso (del cual no cursa prueba en autos) y como consecuencia de la ejecución del mandato por el mandatario se presume que el mandato es tácito.

Es una máxima de experiencia de quien juzga, que las llamadas administradoras de inmuebles fungen, en la mayoría de los casos, como mandatarias de los propietarios, y como tales mandatarias están en lo obligación de rendir cuentas de sus operaciones a los propietarios de los inmuebles (mandantes) y cumplir con las demás obligaciones consagradas en la ley y en los contratos.
Ahora bien, siendo otra persona la propietaria del inmueble, y sosteniendo los actores que ellos son los propietarios del inmueble, observa quien aquí decide, que en el folio 89 al 95 cursa documento en el cual aparece como propietario del inmueble el ciudadano MIGUEL ANGEL FUENMAYOR RIVAS, por virtud de negociación de compra venta efectuada con el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), documento éste protocolizado por ante la Oficina de Registro del Distrito Heres (Municipio Heres) del Estado Bolívar, en fecha 30 de enero de 1.980, bajo el N° 17, Protocolo Primero, tomo sexto del primer trimestre de 1.980.

Si bien es cierto que este documento no fue aportado por los actores ni con el libelo de demanda ni en el lapso probatorio, sin embargo por tratarse de documento público, y por ser éste un procedimiento breve que no tiene un lapso o término para presentar informes, sino que éstos pueden presentarse en cualquier momento antes de dictarse sentencia definitiva, y considerando que el documento fundamental de la demanda es el documento de arrendamiento y no el documento de propiedad (ya que en este caso no se discutió el derecho de propiedad de los actores), en consecuencia este Juzgador le otorga pleno valor probatorio al documento ya citado, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene por cierto que los hoy actores (cónyuges) son propietarios del bien inmueble en litigio. Así se establece.

Así las cosas, el punto álgido a dilucidar en este litigio es si los propietarios de un inmueble arrendado por una empresa administradora a otra persona, tienen o no cualidad para accionar contra el arrendatario.

En este sentido, el juzgador se plantea las siguientes interrogantes: ¿es que acaso el propietario no puede accionar contra el arrendatario, si éste incumple con el contrato de arrendamiento y la empresa arrendadora se niega a interponer alguna acción en contra del arrendatario? ¿Qué sucede en caso de que la empresa arrendadora se extinga, o que muera el mandatario del propietario? ¿Quedaría el propietario sin derecho a accionar?.

Evidentemente no sería lógico deducir que el propietario de un inmueble arrendado por una empresa o particular administrador no pueda accionar en contra del arrendatario, porque de darse el caso de uno de estos supuestos (extinción de la empresa arrendadora, muerte del arrendador no propietario, extinción del mandado, etc.) quedaría el propietario desprotegido en sus derechos e intereses y el arrendatario se quedaría ocupando eternamente el inmueble sin que exista persona alguna con cualidad para demandarlo, aún cuando haya incurrido en incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias.

Considera este sentenciador que siendo las empresas administradoras de inmuebles simples mandatarias del propietario, es lógico concluir que tanto la primera como el segundo tienen cualidad para accionar en contra del arrendatario, más aún cuando en el caso sub iudice, consta en autos partida de defunción (folio 53) en la cual se evidencia que el ciudadano CARLOS EDMUNDO MATTEI ARIAS, cédula de identidad N° 750.008, es decir, el arrendador propietario de la firma personal OFICINA MATTEI, falleció en fecha dos de febrero de 2004, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por tratarse de un documento público administrativo emanado de un funcionario público competente para ello.

Este caso es claramente ilustrativo para explicar y entender que los propietarios sí tienen cualidad para accionar contra el arrendatario aún cuando no hayan suscrito con éste el contrato de arrendamiento. ¿Quiere decir entonces que al fallecer el ciudadano EDMUNDO MATTEI (o Carlos Edmundo Mattei Arias como aparece en el acta de defunción) ninguna persona podría demandar al arrendatario al incumplir este con sus obligaciones arrendaticias?, ¿o es que acaso serían los herederos del arrendador no propietario quienes tendrían la cualidad para demandar al arrendatario?. Esta solución sería ilógica por cuanto al fallecer el mandatario el mandato se extingue, como claramente lo establece el artículo 1.704 del Código Civil y quien tendría perfecta cualidad para accionar sería el propietario del inmueble aún cuando no haya suscrito el contrato de arrendamiento con el arrendatario.

Es claro que los herederos del mandatario están obligados, en caso de muerte de éste último, a proveer lo necesario para proteger los intereses del mandante, como lo indica el artículo 1.712 del Código Civil, pero en este caso, siempre actúan en beneficio del mandante y no en beneficio propio. Por lo que el mandante (en este caso propietario del inmueble) siempre podría y tendría cualidad para proveer, él mismo, lo necesario para salvaguardar sus derechos e intereses.

Pero este juzgador va mucho más allá, por cuanto aún cuando no haya fallecido el arrendador no propietario o aún cuando no se haya extinguido la empresa arrendadora, el propietario puede accionar contra el arrendatario pues, se repite, la empresa administradora arrendadora, actúa por cuenta y a nombre del propietario (salvo que actúe en nombre propio de lo cual no hay prueba en autos). Podría darse el caso también de que la empresa o el mandatario se nieguen a accionar contra el arrendatario; ¿tendría el propietario necesariamente que quedarse de brazos cruzados por cuanto no fue él quien suscribió el contrato de arrendamiento?. En estas circunstancias, considera este Tribunal que puede perfectamente el propietario demandar al arrendatario por el incumplimiento en las obligaciones arrendaticias, aún cuando no haya suscrito el contrato de arrendamiento, pues la empresa arrendadora es una simple mandataria del propietario, y en caso de extinción del mandato por cualquiera de las causas establecidas en el Código Civil, con mucha mas razón lo puede hacer.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal considera que los propietarios actores sí tienen cualidad para accionar en contra del arrendatario, y por tal motivo, se estima improcedente la defensa de falta de cualidad de los actores para sostener el presente juicio, opuesta por la parte demandada. Así se decide.

-IV-
Del mérito del presente litigio. Análisis de las pruebas

Declarado en consecuencia que los propietarios actores tienen cualidad para demandar el desalojo del inmueble arrendado a la parte demandada, corresponde ahora dilucidar el fondo o mérito del presente asunto de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por los ciudadanos MIGUEL ANGEL FUENMAYOR ARIAS y MARA MAGDALENA MONROY DE FUENMAYOR (cónyuges), contra la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, fundamentándose en que la arrendataria no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006 ni tampoco el mes de febrero de 2007, y que el contrato de arrendamiento convenido en un inicio a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado.

Por su parte la demandada niega que se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento mencionados por la parte actora, alegando que todos y cada uno de dichos cánones han sido consignados por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, a través del procedimiento de consignación arrendaticia llevado en el expediente N° FP02-S-2006-0005644, admitiendo que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Pruebas de la parte actora

1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 09) copia fotostática del contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 30 de enero de 2000, el cual ya fue analizado previamente al determinar la cualidad de la parte actora para sostener el juicio, cuestión por la cual se remite al análisis hecho con anterioridad.

2.- Igualmente la parte actora acompañó a la demanda, copia certificada del expediente N° FP02-S-2006-000692, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia interpuesto por la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA a favor de una ciudadana de nombre NEREIDA DE MATTI, cursante por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial. En relación a estas actuaciones, este Juzgador observa que conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

3.- En relación a la inspección ocular extrajudicial practicada por este mismo juzgado sobre el inmueble en litigio, en fecha 8 de noviembre de 2007, y que fuese acompañada por la parte actora junto con el escrito de demanda, el Tribunal observa que en dicha inspección sólo se dejó constancia del estado físico del inmueble, cuestión ésta que no es un hecho controvertido en la presente causa, ya que el hecho verdaderamente determinante para la resolución de la litis es la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora. Por tal motivo no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4.- En el lapso probatorio la parte actora acompañó copia certificada del acta de defunción del ciudadano CARLOS EDMUNDO MATTEI ARIAS, a la cual previamente este juzgado le otorgó pleno valor probatorio, por tratarse de un documento público administrativo.
Pruebas de la parte demandada

1.- Junto al escrito de contestación de la demanda, la parte accionada acompañó, marcados “A”, “B”, “C” y “D” documentos contentivos de los contratos de arrendamiento suscritos entre la OFICINA MATTEI y la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, a los cuales ya previamente este Juzgado les otorgó valor probatorio.

2.- En cuanto a los comprobantes acompañados por la parte actora y que rielan a los folios 117 a 143, este Tribunal considera que por cuanto los mismos cursan en el expediente N° FP02-S-2006-000692, en consecuencia no hay nada que valorar con respecto a estas documentales, ya que del mencionado expediente de consignación arrendaticia es de donde se derivará la solvencia o insolvencia de la arrendataria. Así se establece.

3.- En relación al informe emanado del Juzgado Segundo del Municipio Heres, de fecha 12 de marzo de 2008 (folio 154), según oficio N° 1023-082-2008, y que fuese promovido por la parte demandada, este Tribunal considera que del mismo no se verifica la solvencia o insolvencia de la parte demandada, sino un retraso en la apertura de la cuenta de ahorros ordenada por el dicho Tribunal, por no aportarse en su oportunidad la cédula de identidad de la beneficiaria de la consignación arrendaticia, hecho éste que no es trascendental para la resolución de la presente causa ni imputable a ninguna de las partes, cuestión por la cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4.- Riela a los folios 173 al 178 informe rendido por el Banco de Fomento Regional de los Andes (Banfoandes) a solicitud de la parte demandada, al cual este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que del movimiento de los depósitos efectuados en la cuenta de ahorro aperturada por el juzgado ante el cual se efectuó la consignación arrendaticia, solamente se puede verificar los movimientos hechos desde la apertura de tal cuenta de ahorro (02/05/06), pero no se evidencia la cancelación de los meses denunciados como impagados por la parte actora (febrero y marzo de 2006), ya que los cánones correspondientes a estos meses fueron consignados por la arrendataria en cheque de gerencia directamente ante el Tribunal ante el cual cursa el procedimiento consignatario, por lo que necesariamente del análisis de este expediente es de donde se evidenciará la solvencia o insolvencia de la arrendataria, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio al informe aquí analizado. Así se establece.

-V-
Decisión

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que, tal como se expuso al analizar la cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, a pesar de que los ciudadanos MIGUEL ANGEL FUENMAYOR RIVAS y MARIA MAGDALENA MONROY de FUENMAYOR, no suscribieron el contrato de arrendamiento con la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA, sin embargo al ser la empresa OFICINA MATTEI una simple mandataria de los propietarios, en consecuencia, es claro que entre los actores ya mencionados y la demandada existe la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y con los mismos términos convenidos en los contratos de arrendamiento suscritos entre la citada empresa y la arrendataria, sobre el inmueble en litigio. Así se declara

En consecuencia al estar probada la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del último canon de arrendamiento indicado por los actores (Bs. 100), la carga de la prueba se traslada hacia la demandada, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones cuya insolvencia denuncian los actores.

En el presente caso debe demostrar que los cánones arrendaticios consignados ante el Juzgado de Municipio mencionado cumplieron con las estipulaciones exigidas por la ley para considerar al arrendatario en estado de solvencia, ya que no solamente el arrendatario debe probar que ha cancelado los cánones sino que además los canceló en forma oportuna para ser considerado en tal estado.

Así las cosas se observa que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado del Tribunal).

Por su parte el artículo 56 ejusdem expresa:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Como lo indican los artículos citados para que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia, debe cumplir con las indicaciones exigidas en la ley para las consignaciones arrendaticias, siendo una de éstas exigencias, la de consignar los cánones de arrendamiento, que se ha negado a recibir el arrendador, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Ahora bien, tal como se evidencia del expediente N° FP02-S-2006-000692, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia, la arrendataria consigna ante el Tribunal Segundo del Municipio Heres, en forma tempestiva (dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad) en fecha 9 de febrero de 2006, el monto de doscientos bolívares (Bs. 200) correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, cánones estos que no fueron denunciados como impagados por la parte actora.

Los actores alegan que son los meses de febrero y marzo de 2006 que no fueron cancelados por la arrendataria, así como tampoco el mes de febrero de 2007, hecho éste que es negado por la demandada, al manifestar que está solvente con todos y cada uno de los cánones arrendaticios, por lo que la carga de la prueba incumbe a la arrendataria quien tiene que demostrar que cumplió con las exigencias de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que sea considerada en estado de solvencia.

Para decidir el Tribunal observa:

Del expediente de consignación arrendaticia ya identificado, se evidencia que luego de haber consignado la arrendataria los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006 en fecha 9 de febrero de 2006, es en fecha 2 de mayo de 2006 cuando introduce escrito ante el Tribunal Segundo de Municipio (folio 23 del presente expediente y 10 del expediente de consignación arrendaticia) consignando la suma de cien bolívares (Bs. 100) mediante cheque de gerencia a nombre del citado juzgado, es decir, que aún cuando el Secretario de dicho Tribunal dejó constancia que no se recibió el mencionado cheque de gerencia por cuanto debió haberse emitido a nombre del beneficiario (folio 24 del presente expediente y 11 del expediente de consignación) sin embargo aún cuando hubiese consignado el mencionado cheque a nombre del beneficiario, dicha consignación es a todas luces extemporánea o intempestiva, ya que el mes de febrero de 2006 debió haber sido consignado dentro de los primeros quince días del mes de marzo de 2006.

Es decir, ya sea que se haya consignado los meses de febrero y marzo de 2006 en fecha 2 de mayo de 2006 o en fecha 17 de mayo de 2006 (como consta en escrito que riela al folio 28 del presente expediente y 14 del expediente de consignación arrendaticia), en ambos casos dichas consignaciones son extemporáneas, ya que dichos cánones (febrero y marzo de 2006) debieron haber sido consignados dentro de los primeros quince días del mes de abril de 2006, para no incurrir en la causal de desalojo prevista en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme lo establece el artículo 51 ejusdem.

Por todo lo antes expuesto, considera este Juzgador que las consignaciones hechas por la arrendataria en el mes de mayo de 2006, que corresponderían a los meses de febrero y marzo de 2006, no fueron legítimamente efectuadas, cuestión por la cual no puede este Juzgador considerarla en estado de solvencia, ya que no cumplió con las estipulaciones previstas en el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los dispuesto en los artículos 51 y 56 ya mencionados, por lo que no queda otro camino que estimar procedente la pretensión de lo actores, como así expresamente sería indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

En cuanto a la prórroga legal que alega le corresponde a la parte demandada, considera este Juzgador innecesario un análisis detallado de dicha figura legal consagrada en la ley que rige la materia, ya que el artículo 38 de la misma claramente dispone que la prórroga legal le corresponde al arrendatario en los contratos celebrados a tiempo determinado.

Lejos de ser una desventaja para el arrendatario en una relación a tiempo indeterminado, no ser acreedor del beneficio de la prórroga legal, más bien es una ventaja, ya que el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones arrendaticias tiene la garantía de que no podrá ser desalojado si no incurre en alguna causal de desalojo contempladas en la ley. Garantía ésta que no tienen los arrendatarios en una relación a tiempo determinado ya que, en este caso, una vez culminado el lapso de la prórroga legal, aún cuando no haya incurrido en algún incumplimiento de las obligaciones arrendaticias, puede ser obligado por el arrendador a entregar el inmueble por haber fenecido el término de duración del contrato de arrendamiento y la correspondiente prórroga legal.

La figura de la prórroga legal, se repite, solo es conferida por la ley en los contratos con determinación de tiempo ya que sólo en este tipo de contratos las partes conocen el inicio y la fecha cierta de culminación del contrato. En cambio en los contratos a tiempo indeterminado, por no tener una fecha cierta de culminación, no puede tampoco tenerse certeza de cuando comenzaría la prórroga legal, como así lo expresa el autor Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, Pág. 272, Edit. Livrosca, C.A., Caracas 2000), citado por la parte actora en su escrito de demanda, por lo que evidentemente no le corresponde a la arrendataria el beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Es por esta misma razón que en los contratos a tiempo indeterminado el tiempo de duración de la relación arrendaticia no tiene ninguna relevancia práctica, ya que independientemente de su duración, el arrendatario no goza de la prórroga legal en vista de que este beneficio solo se le otorga a los arrendatarios en un contrato a tiempo determinado, el cual tiene fecha cierta de culminación y solo puede ser desalojado cuando haya incurrido en alguna de las causales previstas en la ley que rige la materia, al paso que en una relación a tiempo determinado el arrendatario puede ser demandado por el cumplimiento del contrato para que haga entrega del inmueble o por resolución del mismo si ha incurrido en incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales.

Valga esta aclaratoria en vista de la controversia planteada entre las partes en el presente litigio, ya que la parte actora alega que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de enero de 2000, mientras que la demandada afirma que se inició en fecha 30 de marzo de 1985. En este sentido, conforme a los contratos de arrendamiento aportados por la demandada (folios 112 al 116), a los cuales ya previamente este Juzgado le otorgó valor probatorio, se evidencia que el primer contrato de arrendamiento fue suscrito entre la empresa arrendadora y la demandada en fecha 30 de enero de 1985, cuestión por la cual esta es la fecha de inicio de la relación arrendaticia, suscribiéndose en forma posterior varios contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos el señalado por la parte actora (30 de enero de 2000), por el lapso de tres (3) meses.

Es decir, que a partir del primero de mayo de 2000, es cuando la arrendataria se convirtió en acreedora de la prórroga legal que ahora reclama, conforme al ordinal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fecha esta en la cual ya estaba en vigencia dicha ley. A partir del 1 de mayo de 2000 a la arrendataria le correspondió un lapso de tres años de prórroga legal, por haber durado la relación arrendaticia mas de diez años, prórroga que culminó el día 30 de abril de 2003.

En consecuencia, la prórroga legal que reclama la arrendataria ya fue gozada por ella a partir del día 1 de mayo de 2000 hasta el 30 de abril de 2003, y a partir de esta última fecha, como consecuencia de haber continuado ocupando la arrendataria el inmueble sin oposición del arrendador, operó la tácita reconducción, conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, o sea, que el contrato para la presente fecha, efectivamente, es un contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.

En relación a la causal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (necesidad de habitar el inmueble por parte del propietario), causal esta también en la que se fundamenta la parte actora para pedir el desalojo, este Tribunal observa que no cursa ninguna prueba en autos que demuestre la necesidad alegada por los actores de habitar el inmueble arrendado, cuestión por la cual la demanda de desalojo solo será declarada procedente en base a la causal a) del artículo citado. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos MIGUEL ANGEL FUENMAYOR ARIAS y MARIA MAGDALENA MONROY DE FUENMAYOR, en contra de la ciudadana BLANCA ECHEVARRENETA. ASI SE DECIDE.

En consecuencia de lo antes decidido se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Se deja sin efecto el último de los contratos de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2000 y que se convirtió a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: Al desalojo del inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Vista Hermosa II, manzana 23, casa N° 13 de esta ciudad, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena la notificación de las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria.

ENELIDE ARREDONDO.
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria.

ENELIDE ARREDONDO.

Resolución Nº P