TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
En su nombre
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente de Ciudad Bolívar
SEDE CIVIL
Ciudad Bolívar, nueve de octubre del año dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: FP02-R-2008-000239 (7443)

PARTE ACTORA: ANTONIO YASARES, español, mayor de edad, identificado con la cedula de identidad número E- 81.608.302, y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YILDA JOSEFINA ACEVEDO MARTINEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 98.914 y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: BODEGÓN LA GRUTA C.A, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo Interino de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el Nro. 70, Toma 38-A, representada por su Presidente CARLOS ALEXANDRO ARREAZA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad Nro. V 10.570.525.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EVELIO GUERRA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, identificado con la cédula de identidad número 13.121.026, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 95.256, y de este domicilio.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

P R I M E R O:

1.1 .- ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:
En fecha 07 de Mayo del año 2008, la ciudadana YILDA JOSEFINA ACEVEDO MARTINEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 98.914 y de este domicilio actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANTONIO YASARES PÉREZ presentó formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de la Sociedad Mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo Interino de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar bajo el Nro. 70 Tomo – 38-A.-

1.2 PRETENSIÓN:
Alega la parte actora que tiene suscrito mediante documento público autenticado, Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, con la Empresa BODEGÓN LA GRUTA C.A, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil SEGUNDO Interino de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Bajo el Nro 70, Tomo 38-A, Representada por su presidente LUISA MARGARITA LOPEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, cédula de identidad Nro. V – 5.533.136, sobre un local comercial, de su exclusiva propiedad, distinguido con el Nro. 05 que forma parte de la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL TEPUY, ubicado entre la Av. Jesús Soto y la Calle Caura, zona urbana de Ciudad Bolívar. Anexa Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra B. Que para la fecha 17 de Abril de año 2.007, su mandante le solicito por escrito, de conformidad con lo establecido en LA CLAUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento, que su mandante manifestó su voluntad de no prorrogar más el referido contrato el cual vencía el 31 de Julio de 2007, puso TERMINO DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO. Y así se demuestra de comunicación por escrito enviada a la arrendataria en fecha 17 de Abril de 2007, anexa copia de comunicación marcada con la letra “C”. Sin embargo la mencionada arrendataria actuando de mala fe violentó la cláusula cuarta y arremetió contra las cláusulas SEPTIMA Y TERCERA que se establecieron de mutuo acuerdo entre su representado y la arrendataria. La cláusula SEPTIMA del referido contrato establece que LA ARRENDATARIA no podrá ceder o traspasar el contrato, ni subarrendar sin la autorización expresa y por escrito del ARRENDADOR, en consecuencia, no podrá LA ARRENDATARIA comercializar o negociar el llamado punto comercial ni pretender la instauración del mismo al finalizar el presente contrato. También esta contenido en la cláusula TERCERA del contrato que la falta de pago por parte de la ARRENDATARIA de dos (2) mensualidades, consecutivas dará derecho al ARRENDADOR a considerar el contrato de plazo vencido pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Pues fue así como la arrendataria cedió el local arrendado a otras personas que su mandante desconoce, puesto que él no fue participe de tal cambio ni mucho menos ha dado su consentimiento. Y es así como a pesar de las gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de Arrendamiento por causa del vencimiento del término como causal de extinción del mismo y muy a pesar de utilizar el desahucio que no es otra cosa que la notificación por escrito del Arrendador a la Arrendataria como es el caso, de no querer continuar el contrato de arrendamiento: La arrendataria y/o las personas a las cuales cedió el local se niegan a abandonar rotundamente el inmueble antes identificado y que actualmente ocupan, a pesar de la manifestación de voluntad en contrario de su representado, lo que significa que al vencerse el término legal de arrendamiento, luego de operarse la notificación o desahucio y haberse quedado el arrendatario o personas no autorizadas por su mandante en el inmueble es considerado como un poseedor de mala fe que opera en el arrendatario. En este caso que demanda. Así mismo, el arrendatario no ha pagado desde la fecha en que se venció el Contrato de Arrendamiento, o sea desde el 31 de Julio del 2007, el canon de arrendamiento establecido. Por lo tanto, cumpliendo instrucciones precisas de su mandante ocurre en nombre y representación de su poderdante para demandar como en efecto demanda a la ciudadana LUISA MARGARITA LOPEZ LOPEZ, Presidenta de la Empresa BODEGÓN LA GRUTA C.A previamente identificada, para que convenga en dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento Suscrito entre ella y su representado, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió, o en su defecto así lo declare el Tribunal, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1167,1599,1618 del Código Civil Vigente. Estima la presente demanda a los fines de determinar la Competencia del Tribunal en 50.000 Bs. F. Así mismo se reserva el derecho de intentar acción contra la demandada por daños y perjuicios que se le esta causando a su representado que se originan por indebida y arbitraria permanencia de la demanda después de vencido el contrato de arrendamiento del inmueble antes indicado. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 599, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil vigente, solicita se decrete y practique medida de secuestro del inmueble arrendado, solicita así mismo la citación de la demandada presidenta de la Empresa BODEGÓN LA GRUTA C.A, ciudadana LUISA MARGARITA LOPEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, cédula de identidad Nro. V – 5.533.136, sobre un local comercial, de su exclusiva propiedad, distinguido con el Nro. 05, para que de contestación a la demanda.

1.3 DE LA ADMISIÓN:
En fecha 20 de Mayo del año 2.008, fue admitida la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por el ciudadano ANTONIO YASARES contra la Sociedad Mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo Interino de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el Nro. 70, Toma 38-A, representada por su Presidente LUISA MARGARITA LOPEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, identificada con la cédula de identidad Nro. V -5.533.136, para que comparezca por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, al segundo (2do) día hábil del despacho siguiente a su citación, a fin de que de contestación a la demanda.

1.4 DE LA CONTESTACIÓN:
En fecha 18 de Julio del 2.008, la parte demandada debidamente asistida por el abogado EVILIO GUERRA BRICEÑO abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 95.256, procedió a realizar la contestación de la demanda de la siguiente manera: DE LOS HECHOS ADMITIDOS: Alega la parte accionante en su escrito libelar y denuncia la violación por parte de su representada de las Cláusulas cuarta, Tercera y Séptima del Contrato de Arrendamiento suscrita entre el accionante y su representada en fecha 24 de Septiembre del 2002, el cual se encuentra Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de esta Ciudad y anotado bajo el número 18, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria en el mencionada año 2002; el contrato es acompañado con el escrito libelar y el mismo lo reconocen en toda su plenitud en este acto, reconociendo en consecuencia la existencia y validez del mismo. DE LOS HECHOS NEGADOS: Niega, rechaza y Contradice tanto en los hechos como en el derecho que su mandante haya incumplido con su obligación de cancelar de manera puntual y plena, el monto del canon de Arrendamiento; Niega, Rechaza y Contradice tanto en los hechos como en el derecho que su mandante haya incumplido con su obligación de no subarrendar, traspasar o ceder el local arrendado a ningún tercero o subarrendatario; del mismo modo niega, rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con su obligación de respetar el término o duración del Contrato de Arrendamiento cuya nulidad se demanda, por cuanto no existe ni ha existido jamás, en los seis (6) años que se ha renovado de manera automática el contrato, la mínima notificación o acuerdo entre las partes del contrato, que indiquen la intención de las mismas de poner fin al mismo, tal como lo establece el mismo contrato en su cláusula cuarta y siempre ha operado en el mismo el silencio de las partes. DE LAS CLAUSULAS DENUNCIADAS POR EL ACTOR: A) Solicita el actor y denuncia la violación por parte de su representada la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, la cual expresa textualmente: “CUARTA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año contado a partir del día 1 de Julio del año 2.002, pero podrá ser prorrogado por periodos iguales de mutuo acuerdo y previa revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiere poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prorrogas deberá notificarlo a la otra parte con tres (3) meses de anticipación por lo menos.- El silencio de las partes equivale a su voluntad prorrogar por el término igual de un (1) año, previa revisión del canon de arrendamiento sobre la base del índice inflacionario señalado por el Banco Central de Venezuela y en el entendido de que el no cumplimiento de esta condición pondrá fin al presente contrato”. El contrato de marras fue suscrito entre su representada y el actor, en fecha 01 de Julio del 2.002, fecha desde la cual se mantiene la relación contractual; así las cosas, puede usted observar que en el cuerpo de la mencionada cláusula se establece que ante el silencio de las partes, el contrato se renueva de manera automática por un período igual de un año en consecuencia el mencionado contrato se renovó automáticamente el 01-07-2003, 01-07-2004, 01-07-2005, 01-07-2006, 01-07-2007 y el 01-07-2008, tal presunción es así por cuanto el actor no ha acompañado ni una sola prueba de que haya existido una renovación escrita del mismo en los años señalados en consecuencia ha operado a plenitud la mencionada cláusula cuarta y por otro lado, el mismo no presenta prueba en contrario por cuanto no existe, es decir, siempre la renovación automática ha sido la forma de renovar el mismo , acordada de manera tácita entre las partes; tomándose como elemento a revisar, solo el monto del canon de Arrendamiento, el cual en la época actual alcanza la suma de UN MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON 00/40 CÉNTIMOS; Es decir, en todos estos años el canon se ha duplicado, cosa que jamás haría el más idiota de los empresarios, AUTO AUMENTARSE un canon o precio de cualquier cosa en detrimento de su propio patrimonio. B) Denuncia de la misma manera el actor, la violación por parte de su mandante de la Cláusula Tercera del contrato ya mencionado, situación que niegan y rechazan de la misma manera en base a las siguientes consideraciones. Establece la cláusula tercera lo siguiente: “TERCERA: El canon mensual de arrendamiento lo constituye la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000.00) que LA ARRENDATARIA pagara a el ARRENDADOR o a quien sus derechos represente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Vale decir, por mensualidades adelantadas, siendo convenio expreso entre las partes que la falta de pago por parte de LA ARRENDATARIA de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a EL ARRENDADOR a considerar el contrato como de plazo vencido pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar según el caso. LA ARRENDATARIA ENTREGA EN ESTE ACTO Y EN ESTA FECHA UN CANON DE QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.00.00) por adelantado, y correspondiente al mes de Julio del 2.002. Para finales del año 2007, el actor se negó a recibirle a su mandante los montos correspondientes al canon de arrendamiento, actitud que tomó sin ningún tipo de notificación, sin pedirle al menos de manera verbal la desocupación del inmueble y mucho menos indicarle la existencia de alguna prorroga legal; ante esta situación, su mandante procedió en fecha 01 de Abril del 2.008 A CONSIGNAR EL RESPECTIVO Canon de Arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la causa signada con el número FP02-S-2008-02013, con lo cual perseguía obviamente no incurrir en algún tipo de mora, que afectase la relación contractual, en prueba de ello consigna en este acto y en Setenta y Ocho (78) Folios útiles Copia Certificada de la mencionada consignación marcada “A”. En este sentido indica que su representada NO INCURRE EN VIOLACIÓN DE LA MENCIONADA CLÁUSULA TERCERA, por cuanto esta al día en sus pagos y así solicita sea declarado en la definitiva. C) Denuncia de la misma manera el actor, la violación por parte de su mandante de la Cláusula Séptima del contrato ya mencionado, situación que niegan y rechazan de la misma manera en base a las siguientes consideraciones: Establece la cláusula Séptima: SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA no podrá ceder ni traspasar el presente contrato ni subarrendar sin la autorización expresa y por escrito EL ARRENDADOR y en consecuencia no podrá LA ARRENDATARIA comercializar o negociar el llamado punto comercial ni pretender la instauración del mismo al finalizar el presente contrato. El presente contrato fue suscrito entre dos personas de derecho privado, a saber una persona natural (el arrendador) y un apersona jurídica (la arrendataria), ello se aprecia del encabezado del mismo, el cual reza de manera textual: “…ANTONIO YASARES PÉREZ, español, mayor de edad. Comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.608.302, quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDADOR, por una parte y la empresa BODEGÓN LA GRUTA C.A Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo Interino de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 14 de Agosto del año 2002 bajo el Nro 70 Tomo 38 – A representada en este acto por su presidente LUISA MARGARITA LÓPEZ LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nro. V -5.533.136, quien en lo adelante ya los efectos se denominará LA ARRENDATARIA, por la otra parte se ha convenido de mutuo u amistoso acuerdo en celebrar el presente contrato de arrendamiento de un inmueble a tenor de la cláusulas siguientes…”. Su representada BODEGÓN LA GRUTA C.A es y siempre ha sido la única arrendataria del mencionado local, jamás su representado ha cedido, traspasado, subarrendado y en consecuencia muchos menos el local que le sirve de domicilio, mal puede entonces el actor, denunciar y alegar una presunta violación de la mencionada cláusula contractual, cuando su representada ha respetado de manera absoluta la misma: señala que la indicación del actor de que su mandante ha cedido de alguna manera el local a terceros desconocidos, es una afirmación falsa y tendenciosa desde todo punto de vista y así lo denuncio en este acto; en ese local funciona su representada de manera permanente y continua, en consecuencia, ni siquiera pudiera hablarse de una cesión parcial y mucho menos de venta de punto comercial alguno, por todo lo cual solicita que el mencionado alegato sea desestimado en toda su extensión y declarado sin lugar en la definitiva. CONSIDERACIONES DE ORDEN LEGAL: Pareciera que la accionante confunde a la persona natural que representó a LA ARRENDATARIA al momento de suscribir el contrato con la persona que asumía la titularidad del mismo, cuando el mencionado contrato es claro, al identificar plenamente a la persona natural, que en ese momento y para ese acto represento a la arrendataria, con la persona jurídica, con la cual se suscribió el mencionado contrato; en ese sentido indica a la accionante que el BODEGÓN LA GRUTA C.A. es una persona jurídica, la cual puede a su vez contener a diversas personas naturales e inclusive a una sola, pero la representación de la misma en un momento determinado puede desencadenar tanto en una persona natural distinta a los accionistas, a los mismos accionistas e inclusive a otra persona jurídica dependiendo todo ello de la naturaleza de la persona jurídica de que se trate, en fin, BODEGÓN LA GRUTA C.A, jamás ha dejado de existir luego de su creación y mucho menos ha cambiado su domicilio y mucho menos ha cedido de modo alguno el local arrendado o el punto comercial a que hace referencia el acto. Señala que su representada jamás ha dejado de cumplir con las cláusulas contractuales que el contrato bilateral suscrito le imponen y así solicita sea declarado por el Tribunal en la definitiva.

1.5 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

De la parte actora:
Al momento de presentar el libelo de la demanda el actor lo acompaño de las siguientes pruebas;
- Reprodujo Copia Certificada del contrato de arrendamiento, marcado con la letra B.
- Anexa copia de la comunicación por escrito enviada a la arrendataria en fecha 17 de Abril de 2007, marcada con la letra C.
En fecha 30 de Abril del año 2008, el actor presento su escrito de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
- Reprodujo el mérito favorable de lo autos.
- Promueve la comunicación hecha a la representante legal de la Sociedad Mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A.
- Promovió el último recibo de pago que hizo la parte demandada.
- Promovió la solicitud de una inspección judicial realizada por la parte demandada a la que se adhiere la parte actora.

De la parte demandada:
- Promueve el merito favorable de los autos.
- Reprodujo Contrato de Arrendamiento suscrito entre el accionante, y la parte demandada en fecha 24 de Septiembre 2.002.
- Reprodujo Copia Certificada del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento seguido por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar que fue signado con el Asunto: FP02-S-2008-02013, acompañado con el escrito de contestación de la demanda en setenta y ocho (78) folios útiles, marcados con la letra “A”.
- Reprodujo Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 20 de Enero del 2.007, marcada con la letra “N”.
- De conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil solicita al Tribunal que se ordene el traslado y la constitución del mismo en la siguiente dirección: Avenida Jesús Soto, Calle Caura, Centro Comercial Tepuy, Local Nro. 05, Planta bajo, zona urbana de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar.

1.6 DE LA SENTENCIA:
En fecha 11 de Agosto del año 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaro en sentencia interlocutoria antes de la definitiva, que la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por ANTONIO YASARES PÉREZ contra de la Sociedad Mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A, es inadmisible, por cuanto: PRIMERO: Anula el auto de admisión de fecha 20 de Mayo del 2008. SEGUNDO: Repone la causa al estado de pronunciarse nuevamente con relación a la inadmisibilidad de la acción por resolución de contrato. TERCERO: Declara inadmisible por ser contraria a una disposición expresa de la ley la demanda incoada por ANTONIO YASARES PÉREZ contra la sociedad de comercio BODEGÓN LA GRUTA C.A. Utilizando como motivación de su sentencia interlocutoria lo siguiente: “…En el caso sublitis se pretende la resolución de un contrato por escrito a tiempo determinado cuya duración inicial fue de un año contado desde el primero de julio de 2002; las partes pactaron su prorroga indefinida por plazo iguales de un año si en los tres meses precedentes al vencimiento del plazo una parte no comunicaba a la otra su voluntad de no continuar la relación. Es decir, las partes convinieron en prorrogar automáticamente el contrato por periodos sucesivos de un año. A juicio de este sentenciador el contrato que vincula a las partes de este juicio es un contrato sin determinación de tiempo porque no es posible saber con plena certeza desde el principio cuándo finalizará el arrendamiento, pues habrá que esperar hasta el último día del noveno mes de cada prorroga para saber si la vigencia del contrato se prolongará en el tiempo. Este elemento de incertidumbre es incompatible con los contratos a tiempo determinado cuya vigencia se conoce desde el principio. En consonancia con el precedente pronunciamiento este Jurisdicente encuentra que la Sala Constitucional reiteradamente ha venido sosteniendo que la acción de desalojo es la idónea para poner fin a un arrendamiento a tiempo indeterminado cuando se invocan alguna de las causales contempladas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así lo ha señalado en las sentencias Nº 00796 del 29/11/2005; Nº 3084 del 14/10/2005 y en particular la Nº 381 del 7/3/2007. A juicio de este Juzgador no es posible que un arrendamiento se renueve automáticamente por periodos de un año indefinidamente y, no obstante, que dicho contrato sea calificado como un contrato a tiempo determinado. En sintonía con la doctrina de la Sala Constitucional considera quien suscribe este fallo que la pretensión de resolución ejercida por la parte actora para poner fin a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es admisible y así lo establece…”

1.7 DE LA APELACIÓN:
En fecha 12 de Agosto del año 2008, la ciudadana YILDA JOSEFINA ACEVEDO, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 98.914, actuando en el carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante el ciudadano ANTONIO YASARES PÉREZ, ejerció el Recurso de Apelación de la anterior sentencia, la cual fue oída en ambos efectos, ordenándose remitir a este Tribunal de Alzada, donde se le dio entrada bajo el Nro. FP02-R-2008-000239 (7443) reservándose el lapso de diez días hábiles para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 30 de septiembre del año 2008, la abogada YILDA ACEVEDO, presento diligencia en la cual expuso el argumento de su apelación, donde expreso lo siguiente:”… El Juez de Primera Instancia, tomo como argumento para su decisión en la presente causa única y exclusivamente las especies de arrendamiento realizado entre las partes, sin pronunciarse sobre un hecho gravísimo, como lo es la violación de las cláusulas del contrato convenido de mutuo acuerdo y expresamente reconocido como legal, pues indistintamente de la especie que el contrato sea clara, es clara la cláusula tercera, que expresa: La falta de pago del canon de arrendamiento, se pondría fin al mismo. Por lo que es por demás insólito que el juez iniciador de la causa guardara silencio al respecto, por lo que pido a usted ciudadano juez. Que en el buen uso de sus amplios conocimientos me ilustre sobre PRIMERO: Como es que el Tribunal A Quo anula su propio auto de admisión; SEGUNDO: Repone la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad y TERCERO: Declara inadmisible la demanda. ¿Dónde queda la seguridad jurídica? Como queda mi representado, cuando el representante del estado es arte y parte en las decisiones?...”

En fecha 06 de Octubre del 2008, el apoderado Judicial de la firma mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A parte demandada en el presente juicio presento escrito de Observaciones al escrito de fundamentación de la apelación de la parte actora, alegando lo siguiente: “…Aduce y denuncia la parte actora, la violación por parte de mi mandante de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento objeto de la litis, situación que no es cierta tal y como puede apreciarse de la redacción de la referida cláusula. Para finales del año 2.007, el actor se negó a recibirle a mi mandante los montos correspondientes al Canon de Arrendamiento, actitud que tomó sin ningún tipo de notificación, sin pedirle al menos de manera verbal la desocupación del inmueble y mucho menos indicarle de la existencia de alguna prorroga legal; ante esta situación, mi mandante procedió en fecha 01 de Abril del año 2.008 a CONSIGNAR EL RESPECTIVO canon de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Municipio, del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la causa signada con el número FP02-S-2008-02013, con lo cual perseguía obviamente no incurrir en algún tipo de mora, que afectase la relación contractual, en prueba de ello, se consigno en el acto de Contestación de la demanda en setenta y ocho folios útiles Copia Certificada de la mencionada consignación marcada con la letra “A”. En este sentido podemos indicar ciudadano Juez, que mi representada NO INCURRE EN VIOLACIÓN DE LA MENCIONADA CLAUSULA TERCERA, por cuanto esta al día con sus pagos y así solicito sea declarado en la definitiva…”

Cumplido con los trámites procedimentales este Tribunal Superior pasa a delimitar el eje principal del presente juicio.

S E G U N D O:

El eje principal de la presente causa versa sobre la demanda interpuesta por el ciudadano ANTONIO YASARES PÉREZ, contra la Sociedad Mercantil BODEGÓN LA GRUTA C.A por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual se fundamenta en el incumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, especialmente las cláusulas SÉPTIMA referida a la prohibición de que LA ARRENDATARIA pueda comercializar o negociar el llamado punto comercial ni pretender la instauración del mismo al finalizar el presente contrato, y la cláusula TERCERA que está referida a que la a falta de pago por parte de la ARRENDATARIA de dos (02) mensualidades consecutivas.

En el caso bajo estudio, habría como primer punto analizar que tipo de contrato rige a las partes, si es un contrato a tiempo indeterminado o uno a tiempo determinado, y así, establecer si procede o no, el Desalojo o es la acción de Resolución de Contrato, la que ha debido ejercer la actora.

En principio y de acuerdo al contrato de arrendamiento previamente promovido y aceptado por las partes, es un contrato a tiempo determinado de una duración de un ( 01) año señalando como fecha inicial del mismo el día 01 de julio del año 2.002, luego acertadamente interpretado por el Juzgador A Quo dicho contrato se convirtió en a tiempo indeterminado según la Cláusula Cuarta: “… El presente contrato tendrá una duración de un (01) año contado a partir del día 01 de julio del año 2.002, pero podrá ser prorrogado por periodos iguales de mutuo a cuerdo y previa revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quisiera poner fin al contrato al vencimiento de su termino o de cualquiera de sus prorrogas deberá notificarlo a la otra parte con tres (03) meses de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual al de un (01) año, previa revisión del canon de arrendamiento sobre la base del índice inflacionario señalado por el Banco Central de Venezuela y en el entendido de que el no cumplimiento de esta condición pondrá fin al presente contrato…”
Una vez vencido el lapso inicial de un año, es decir, en fecha 01 de julio del año 2.003, las partes según lo expresado en la cláusula antes señalada, siguieron rigiendo el contrato pactado y prorrogando de esta manera cada año hasta el año 2.007, en que el actor decidió no prorrogar más el referido contrato.

Los arrendamientos a tiempo indeterminados, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de voluntad unilateral de cualquiera de las partes por incumplimiento de alguna de sus Cláusulas o por el denominado modo genérico como desocupación o desalojo. Los contratos a tiempo indeterminados pueden deshacerse por las partes siguiendo los parámetros establecidos en la ley.

Es cierto como lo dice el A quo que el contrato de arrendamiento objeto de este Juicio, se convirtió a tiempo indeterminado, pero ello no le tronca la posibilidad a la actora de demandar su Resolución como erróneamente lo expresa el A quo, pues, el hecho cierto de que el articulo 34 de la Ley especial de arrendamiento establezca las causas de procedencia de la acción de Desalojo no impide que el actor demande a su criterio conforme al contenido del articulo 1.167 de Código Civil (cumplimiento o Resolución).

Lo que si es cierto, que los contratos a tiempo determinado no pueden ser objeto de la acción de Desalojo contenida en la Ley especial, que solo esta reservada para los contratos a tiempo indeterminado y es ello lo que a querido establecer nuestro máximo Tribunal en reiteradas sentencias.

En efecto, con respecto a la figura de cómo dar por terminado el contrato de arrendamiento, .me permito señalar sentencia N° 796, de fecha 29 de Noviembre del año 2.005, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil. L. Ochoa y otros contra M.J. Vargas.

“….De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la falta de aplicación del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por vía de fundamentación, alega el recurrente:

“…En el presente caso se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción procedente es la de desalojo.
Cuando el artículo 33 de la citada Ley ha diferenciado de manera expresa la acción de desalojo de la acción resolutoria es porque las mismas tienen consecuencias jurídicas diferentes, tal es el caso por ejemplo del Recurso Extraordinario de Casación, mientras las sentencias que declaren acerca de la procedencia o no de la acción resolutoria tiene recurso de casación, las que decidan con respecto a la acción de desalojo no lo tienen, a tenor de lo establecido en el artículo 36 eiusdem.
El artículo 34 denunciado como infringido por falta de aplicación establece que ‘solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…’.
A pesar de la poca claridad de la norma debe entenderse que para dar por terminado un contrato pactado a tiempo indeterminado, la acción judicial que deberá ejercer el interesado es la de desalojo y en ningún caso la resolutoria.
En el caso que no ocupa la parte demandante y nuestro representado han estado contestes en que la relación arrendaticia que tenían era a tiempo indeterminado por lo que la norma aplicable para solicitar su terminación por la vía judicial era la establecida en el artículo 34 de la ley….”.

Para decidir, la Sala observa:
En la presente denuncia el formalizante de la falta de aplicación por la recurrida del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, que en el presente juicio se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando en su criterio, de conformidad con la norma delatada, lo procedente era que se intentase la acción de desalojo. Sobre el punto, la Sala estima oportuno enfatizar que tal como lo alega el formalizante en sus postulados de denuncia, la norma delatada por supuesta infracción de ley en el presente caso, textualmente estipula que “…solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Destacado de la Sala). Quedando evidenciada de la redacción de dicha norma, de una manera indubitable, la intención perseguida por el Legislador con su redacción, cual no puede ser otra que definir los casos en los cuales es posible la utilización del procedimiento de desalojo; lo cual, en modo alguno, puede interpretarse como una prohibición de que se utilicen otras vías o procedimientos judiciales pertinentes a la obtención del fin perseguido. De otra parte, cabe señalar que el argumento fundamental que sirve de base a la presente denuncia, relacionado con el procedimiento aplicable, trata de un alegato de derecho que involucra al orden público, propio de una denuncia por quebrantamiento de formas sustanciales del proceso con menoscabo del derecho de defensa, lo cual constituye un problema de derecho mas no de hecho. En consecuencia, la presente denuncia sustentada en la supuesta falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser desechada por inadecuada fundamentación y formalización indebida. Y así se decide.

De la misma manera me permito señalar sentencia N° 382 , de fecha 01 de abril del año 2.005, Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional, caso R. Romero en amparo, en la cual se estableció lo siguiente:
“… Ahora bien, el decreto sobre desalojo de viviendas de 1.947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario. Así, el articulo 34 del nuevo decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que solo por ellas puedes solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el parágrafo segundo de la disposición en referencia preceptúa: “ queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo.” (…). Así se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del articulo 34…”

Por su parte, el juzgador A quo señala en su decisión como fundamento de la misma, sentencia de fecha 7 de marzo del 2.007 de la Sala Constitucional, que acertadamente se refiere a la declaratoria de inadmisibilidad de una acción de Desalojo derivada de un contrato a tiempo determinado por prohibición de ley, pues como ya se señalo esta acción es exclusiva para los contratos a tiempo indeterminados por los motivos señalados en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento especial, sin que ello signifique que los justiciables bajo la hipótesis de autos, es decir, relacionados por contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado no puedan demandar su Resolución o su Cumplimiento conforme al contenido del articulo 1167 del Código Civil y no por acción de desalojo conforme al articulo 34 de la Ley Especial de Arrendamiento, pues perfectamente lo pueden hacer sin que exista prohibición legal alguna. En efecto, señala la sentencia de la Sala Constitucional que: “…

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.
Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

Ahora bien, después de efectuada la lectura de anteriores jurisprudencias, este Tribunal Superior, considera que la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento es ADMISIBLE como en efecto fue admitida al inicio del procedimiento, y, reponer la causa al estado de admisión para declarar su inadmisibilidad bajo la argumentación de que no se puede demandar la Resolución de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado sino exclusivamente la acción de desalojo, es violatorio de los principios constitucionales contenidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional y 1.167 del Código Civil, lo que obliga a este Juzgador a revocar el auto bajo revisión y ordenar se decida el fondo del asunto por el juzgador A quo, analizado el material probatorio aportado por las partes, y así se establece.
D I S P O S I T I V O:

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por la abogada YILDA JOSEFINA ACEVEDO MARTINEZ, actuando en su condición de apoderada Judicial del ciudadano ANTONIO YESARES PEREZ en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que sigue contra BODEGON LA GRUTA, C.A, Sociedad Mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 70, Tomo 38-A. SEGUNDO: se ordena al juzgado a quo, conocer la acción de Resolución de Contrato y dictar la correspondiente sentencia. En consecuencia queda así REVOCADA la sentencia interlocutoria dictada en fecha 11 de Agosto del año 2.008, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión, notifíquese a las partes por haber salido fuera del lapso legal para dictar la presente sentencia, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-
Dada firmada y sellada en la sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito, de Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar a los nueve (09) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2.008). °198 años de la Independencia y °149 de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Abog. JOSE FRANCISCO HERNANDEZ OSORIO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. ADRIANA ROJAS
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. ADRIANA ROJAS
Exp. FP02. R. 2008. 000239 (7443)