REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar ASUNTO: FP02-R-2009-000066 Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 13 de marzo de 2009, provenientes del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de doscientos cincuenta (250) folios útiles por apelación interpuesta por la parte actora de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 12 de febrero de 2009, en el juicio de Desalojo y Cobro de Canones de Arrendamiento interpuesto por Rosa Lombardo de Luca, representada por la abogada Yeli Rivero y Manuela Flores contra Yannariela María Valera Alvarado, representada por los abogados Maribel Maestre y Oswaldo Méndez Villalba. Alega la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente: Que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Yannariela María Valera sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el Barrio Banco Obrero, Grupo 2, casa 5 de esta ciudad, el cual se convino originalmente por un plazo determinado de un año contado a partir desde el 14 de noviembre de 2003 hasta el 14 de noviembre de 2004, transcurrido dicho lapso en el cual el arrendatario se ha mantenido ocupándolo hasta la fecha actual, por cuya razón la contratación devino en un plazo indeterminado. Afirma que dicho inmueble fue dado en arrendamiento para ser destinado como hogar de la arrendataria y que el canon de arrendamiento inicialmente se convino en la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) días siguientes al comienzo de cada mes y que el incumplimiento de dos mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a intentar todas las acciones legales a que hubiera lugar y sin excepción. Aduce que la arrendataria ha hecho caso omiso de la obligación convenida en cuanto a pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, llegando al extremo de presentar mora por concepto del arrendamiento del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria que alcanza a los tres últimos meses de marzo, abril y mayo de 2008, a razón del monto convenido de doscientos bolívares (Bs. 200), lo cual suma un total de seiscientos bolívares (Bs. 600). Afirma que debido a que su representada por motivo familiar se vio en la imperiosa necesidad de fijar su domicilio en la Ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, lo que trajo como consecuencia de vender el inmueble antes identificado, dando preferencia a la ciudadana Yannariela María Varela Alvarado, por cuanto la misma ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, aceptando la misma de adquirir el inmueble, pero es el caso que en fecha 5 de junio de 2007 a través del contrato de opción de compra venta, con un lapso de seis (6) meses para que la arrendataria ejerciera la compra del inmueble la cual no ejerció por no habérsele aprobado el crédito, la misma siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendataria. Señala que la ciudadana Yannariela María Varela Alvarado incurrió en la causal de desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto incumplió con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato de arrendamiento aceptado por ambas partes, correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2008. Que demanda a la ciudadana Yannariela María Varela Alvarado por desalojo y cobro de cánones de arrendamientos y en consecuencia entregue el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió y de no convenir en ello sea condenado a lo siguiente: Primero: En la entrega inmediata del inmueble arrendado, mediante orden de desalojo, libre de personas en el mismo buen estado en que lo recibió. Segundo: En cancelarle los cánones de arrendamientos insolutos que suman la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales cada uno y los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Tercero: En cancelar los intereses de mora. Cuarto: La indexación monetaria. Quinto: Que se realice inspección ocular en el lugar donde se encuentra el local arrendado para hacer constar la veracidad de los hechos narrados y el estado en que se encuentra el mismo (casa de habitación) como prueba de lo solicitado en la demanda. En el lapso de contestación la representación legal de la parte demandada alega los siguientes: Opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Opone la falta de cualidad y la falta de interés de la actora para intentar y sostener el juicio arguyendo que jamás ha celebrado contrato de arrendamiento alguno con la ciudadana Rosa Lombardo de Lucas. Afirma que los últimos cánones de arrendamiento los ha venido pagando en la dirección que se estableció en la cláusula cuarta del contrato. Expresa que plenamente demostrado que la relación arrendaticia sobre el inmueble identificado es con la ciudadana Milagros Josefina Federico Lombardo. Admite que ocupa en calidad de arrendataria el inmueble objeto del litigio y afirma que jamás ha celebrado contrato de arrendamiento alguno con la ciudadana Rosa Lombardo de Luca y lo que si firmó y pactó fue un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Milagros Josefina Federico Lombardo. Aduce que llegado el momento de la finalización del referido contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, operó la tácita reconducción. El día doce (12) de febrero de 2009, el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró: subsanada la cuestión previa de defecto de forma de la demanda opuesta por la parte demandada, sin lugar la demanda intentada por la ciudadana Rosa Lombardo de Luca y con lugar la defensa de falta de cualidad de la parte actora para sostener el proceso, opuesta por la parte demandada. El día 10 de marzo de 2009, mediante diligencia, la ciudadana Yeli Rivero, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada en fecha 12 de febrero de 2009. Y en fecha trece (13) de marzo de 2009 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 248 oyó la apelación en AMBOS EFECTOS y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución. El día 17 de marzo de 2009, mediante auto, este Tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. ARGUMENTOS DE LA DECISION Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2009-000066 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas: La pretensión de la actora es que se condene a la demandada a desalojar un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por haber incumplido aquella su obligación de pagar el canon de marzo, abril y mayo de 2008. En la contestación la arrendataria planteó la cuestión previa de defecto de forma del libelo por haber omitido la contraparte la presentación del instrumento fundamental de la demanda. Esta cuestión previa fue subsanada por la accionante aduciendo que el contrato se había pactado verbalmente. El Juez a quo declaró subsanada la cuestión previa. La demandada planteó la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el juicio de desalojo aduciendo que ella jamás ha pactado arrendamiento alguno con la demandante, sino que ocupa en calidad de arrendataria el inmueble descrito en la parte narrativa de este fallo por virtud de un contrato de arrendamiento a plazo fijo suscrito con la señora Milagros Josefina Federico Lombardo, posteriormente trocado en contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción. El Juez de Municipio declaró sin lugar la demanda declarando la falta de cualidad de la demandante estableciendo entre las conclusiones que le sirvieron de apoyo a su decisión las siguientes: “Ahora bien, este Juzgador considera que la parte actora no produjo ninguna prueba capaz de producir plena convicción en quien decide, de que efectivamente sea la arrendadora del inmueble en litigio. Si bien es cierto está demostrado en autos que es la propietaria, sin embargo, se repite, no existe ninguna prueba fehaciente de que en realidad sea la arrendadora del inmueble, y por tal motivo es claro que al no demostrar su cualidad de arrendadora no tiene cualidad para sostener el presente proceso…” Por su parte la demandante en su libelo adujo que: “Hago de su conocimiento ciudadano Juez, que debido a que mi representada por motivo familiar se vió en la imperiosa necesidad de fijar su domicilio en la ciudad de El Tigre (…) lo que trajo como consecuencia de vender el inmueble antes identificado, dando el derecho de preferencia a la ciudadana: YANNARIELA MARIA VALERA ALVARADO, por cuanto la misma ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, aceptando la misma adquirir el inmueble, pero es el caso ciudadano juez, que en fecha 5 de junio de 2007, a través del contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, tal y como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Primera de Ciudad Bolívar (…), con un lapso de seis (6) meses para que la ARRENDATARIA, ejerciera la compra del inmueble, la cual no ejerció por no habérsele aprobado el crédito, anexo marcado con la letra “B” documento de Opción de Compraventa, la misma sigue ocupando el inmueble en calidad de Arrendataria”. En la cláusula 4ª del contrato de opción que riela en los folios 05 su vto. al 06 se lee: “El bien que se promete en venta el día de la venta definitiva LA PROMITENTE se obliga a tenerla solvente libre de todo tipo de gravamen, libre de deudas de impuestos y tasas establecidas por el ejecutivo nacional, regional o Municipal; al igual que los servicios públicos y por cuanto este inmueble está bajo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y donde LOS ARRENDATARIOS son los COMPRADORES en el presente contrato, se obligan a tener estos servicios públicos solventes; el día de la venta definitiva, quedará el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que ambas partes declaran conocer, extinguido o sin efecto”. El juzgador no comparte los argumentos esgrimidos por el a quo para declarar la falta de cualidad de la demandante. En raras ocasiones sucede que la condición de arrendador y propietario no se reúnen en un mismo sujeto, pero esto no significa que el titular del derecho de propiedad no pueda ejercer las acciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que permitan poner fin al contrato a pesar de que él, formalmente, no haya sido parte del negocio jurídico. Afirmar que el propietario no puede demandar el desalojo de un contrato de arrendamiento verbal porque él no ha sido la persona que cedió el goce del inmueble conduce a una situación absurda que vacía de contenido el derecho de propiedad y que obra como una expropiación de facto ya que el propietario puede aparentemente disponer del inmueble, pero no tendría el uso y goce si, por ejemplo, el arrendador se niega maliciosamente a ejercer la acción de desalojo. En efecto, si se admite el argumento del a quo habrá que preguntarse ¿Qué pasa si el arrendador no quiere, a pesar de la insolvencia del inquilino, pedir el desalojo o si se desconoce su paradero? La respuesta vendría a ser algo así como que el arrendatario gozaría a perpetuidad del inmueble porque el propietario no tiene legitimación para demandar la desocupación y el arrendador o no aparece o no quiere pedir el desalojo. Y cuando se dice que el propietario aparentemente puede dispone del bien se quiere patentizar que difícilmente alguien quiera comprar una vivienda o apartamento habitado por un inquilino que no puede ser desalojado. La solución al problema es distinta. En primer lugar, nótese que en el contrato de opción de compra venta la demandante reconoce que el inmueble lo habita la futura compradora en calidad de arrendataria. La interpretación más lógica es que la demandante convalidó el arrendamiento que en enero de 2004 hiciera la no propietaria Milagros Federico Lombardo. Por su parte, Yannariela María Valera tácitamente reconoció que la actora es la propietaria registral del inmueble desde el año 1972, pues de otro modo no hubiera consentido en comprar el inmueble y pagar el precio a la actora. Si Milagros Federico Lombardo arrendó el enero de 2004 un inmueble que no le pertenecía, sin que previamente la propietaria la hubiera encargado de celebrar ese negocio, la solución que aparece más cónsona con los postulados de un Estado de Derecho y de Justicia es que el acto de ratificación de ese arrendamiento produjo los efectos que previene el artículo 1177 del Código Civil (La ratificación del dueño produce los efectos del mandato en lo que concierne a la gestión, aunque ésta haya sido cumplida por una persona que creía gestionar su propio negocio). Si el Juez a quo dio por demostrado que la demandante es propietaria del inmueble el análisis de la cláusula 4 de la promesa de venta debió servirle para desestimar la pretendida falta de cualidad activa. Ello así, porque conforme al artículo 1177 CC la ratificación del arrendamiento contenida en la promesa bilateral de venta conduce a que se considere que Milagros Federico Lombardo arrendó la vivienda en calidad de mandataria de la actora con las consecuencias propias que a la representación atribuye el artículo 1169 eiusdem: Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último. Por las consideraciones expuestas, este Juzgador establece que la ciudadana Rosa Lombardo de Luca sí tiene legitimación en la causa para pedir el desalojo. En cuanto al mérito de la controversia se observa: La demandada se funda en la falta de pago de tres mensualidades: marzo, abril y mayo de 2008. La insolvencia es un hecho negativo absoluto, por tanto, la carga de la prueba recae sobre la inquilina que debe demostrar que sí pagó los supuestos cánones insolutos. La demandada produjo un contrato de arrendamiento suscrito en enero de 2004 con Milagros Josefina Federico Lombardo (folios 26-27). Este medio de prueba es irrelevante porque ya se dijo que cuando la demandada prometió comprar el inmueble a Rosa Lombardo de Luca y que se extinguiera, al perfeccionarse la venta, el contrato de arrendamiento previo a la promesa tácitamente admitió que la promitente era la propietaria del inmueble. También se dijo que el reconocimiento del arrendamiento celebrado por la no propietaria produjo el efecto previsto en el artículo 1177 CC con lo que la propietaria pasó a ser propietaria-arrendadora con plenas facultades para pedir la desocupación del inmueble por cualesquiera de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos. Los recibos de pago marcados A, B, C y D que cursan en los folios 80 al 83 son impertinentes porque con ellos la promovente pretende demostrar el pago de unas mensualidades distintas (julio-diciembre de 2007 y enero-febrero de 2008) a las denunciadas por la actora. Además, el hecho de que los pagos se efectuaran en el lugar pactado en el contrato de arrendamiento celebrado con Milagros Lombardo es consecuencia lógica de la promesa bilateral de venta pactada entre Rosa Lombardo De Luca y Yannariela Valera en la que se ratificó el arrendamiento del año 2004, que condujo a que Milagros Federico Lombardo se reputara a partir de la ratificación como una simple mandataria de la propietaria. Los testigos Andrea Rojas Lugo (folio 87), Arlene Barrio Medrano (folio 89), Analin Nazareth Ramírez (folio 91) depusieron sobre hechos irrelevantes porque no están controvertidos: Que la demandada vive en la casa Nº 5, calle democracia, Banco Obrero, y que vive allí desde enero de 2004. La demandada tenía la carga de probar que estaba solvente en el pago de los meses denunciados en el libelo, pero ni los testigos ni la prueba documental ofrecida es pertinente. En cuanto a las pruebas ofrecidas por la demandante el Tribunal observa: El contrato de opción de compraventa no fue impugnado en la contestación. Se trata de un documento autenticado cuyo valor probatorio ya ha sido establecido en este fallo. En lo que respecta a los recibos producidos junto a la demanda más allá de cualquier consideración respecto de la validez de unos documentos privados producidos en duplicado, sin firma de la parte a quien se oponen, el Jurisdicente se limitará a señalar que ellos son completamente impertinentes porque ellos se refieren al pago de unas mensualidades de los años 2004, 2005 y 2006 que por esta particularidad nada aportan a favor de la demanda a quien, se insiste, incumbe la carga de probar la solvencia, porque respecto del arrendamiento ya quedó establecido que Milagros Federico Lombardo debe reputarse mandataria de la actora (art. 1177 CC). Los estados de cuenta promovidos en el capítulo II no son idóneos para probar la solvencia de la demandada. El análisis del material probatorio revela que la actora logró comprobar su cualidad para demandar el desalojo en tanto que la demandada no hizo lo propio con la solvencia en virtud de lo cual la pretensión debe prosperar. Así se decide. Por lo que respecta a la pretensión de pago de intereses de mora conforme al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el Tribunal la encuentra ajustada a derecho en virtud de lo cual la demandada deberá pagar los intereses a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras según la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Esta tasa será la que se encuentre en cada periodo mensual generador de intereses que comenzando en abril de 2008 hasta la fecha en que los expertos presenten su dictamen. A tal efecto se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo. En relación con la indexación monetaria de las cantidades adeudadas, el Juzgador estima que este reclamo es improcedente por cuanto la sanción por el retardo en el pago de las pensiones la estableció el legislador en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el pago de intereses a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras. En palabras llanas la deuda por pensiones atrasadas sigue siendo una deuda pecuniaria que no trueca en deuda de valor por efecto de la mora del inquilino. Así se decide. DECISION En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la ciudadana Yeli Rivero, en representación de la parte accionante Rosa Lombardo de Luca contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 12 de febrero de 2009, en consecuencia, REVOCA la sentencia apelada y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por Rosa Lombardo De Luca. Se condena a la demandada Yannariela María Valera Alvarado a desalojar una vivienda ubicada en el barrio Banco Obrero, grupo 2, casa Nº 5 en Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, construida sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de ciento veintiséis metros cuadrados con treinta y nueve céntimos (126,39 m2) y cuyos linderos son; NORTE: calle Democracia con una extensión o medida de siete metros con treinta centímetros (7,30 m), SUR: con vivienda propiedad de Jesús Álvarez y Rosa Campos respectivamente con una extensión o medida de siete metros con treinta centímetros (7,30 m), ESTE: vivienda de Carlos Sotillo con una extensión o medida de diecisiete metros con treinta centímetros (17,30 m) y OESTE: vivienda ocupada por el ciudadano Saverio Cusimano con una extensión de diecisiete metros con treinta centímetros (17,30 m). Se condena a la demandada a pagas las siguientes cantidades: 1. La suma de Bs. F 600,00 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a marzo, abril y mayo de 2008. 2. Las pensiones del arrendamiento que se sigan venciendo a razón de Bs. F 200,00 cada mes contados a partir de junio de 2008 hasta que se produzca la entrega de la vivienda. 3. Al pago de los intereses de mora calculados conforme al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculados a partir de abril de 2008 hasta la fecha en que los expertos presenten su dictamen. Para cumplir con este cometido se ordena realizar una experticia complementaria del fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, al primer día del mes de abril del año dos mil nueve. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel Alfredo Cortés.- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.).- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- MAC/SCh/Yinet. Resolución N° PJ0192009000195