TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintidós de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO: FP02-V-2008-000408

Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones

-I-
De la demanda

En el juicio de resolución de contrato de arrendamiento y subsiguiente desalojo, interpuesto por la ciudadana: Agustina Velásquez de Amundaray, titular de la Cédula de Identidad N° 487.764, asistida por las ciudadanas CARMEN V. BARBOZA y SORY HERNANDEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 105.314 y 100.326, respectivamente, en contra de la ciudadana MARIA CONCEPCION BETANCOURT, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.899.747, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos, lo siguiente:

Que en fecha 04 de Octubre del año 2006, celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado de forma escrita, con la ciudadana: María Concepción Betancourt, sobre un bien inmueble, constituido por una casa, ubicada en la urbanización el Perú Nº 09, vereda numero 74, sector 04, de esta ciudad, mediante documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 04 de octubre del 2006, asentado bajo el numero 100, tomo 124 de los libros llevados por esa notaria en el año 2006, con un término de duración de seis meses fijos, contados a partir del 08 de octubre del 2006,

Afirma que en fecha 4 de abril de 2006 se venció el contrato de arrendamiento y no fue prorrogado, pero la ciudadana MARIA CONCEPCION BETANCOURT no desalojó el referido inmueble, y que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bsf. 120.oo) mensual, los cuales debían ser canceladas por la arrendataria de manera adelantada a los ocho días de cada mes.

Manifiesta que así pasaron dos meses gestionando de manera amigable la desocupación de la vivienda y en fecha 20 de junio del 2007 convinieron en suscribir la prorroga legal por un lapso de seis (06) meses contados a partir del primero de Agosto del 2007, siendo entendido que durante ese tiempo el canon de arrendamiento permanecería inalterable (Bs. 120), prórroga ésta que también fue obviada por la demandada pues la fecha para el desalojo era hasta mes de febrero pasado (2008), y la arrendataria persiste en ocupar el inmueble, adeudando los meses de febrero y marzo, que asciende a la suma de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bfs. 240,oo), alegando también que necesita la mencionada casa para habitarla por no tener otra casa de su propiedad para ocuparla y vivir con mayor comodidad, ya que reside en una habitación arrimada a un familiar.

Por ultimo, la parte actora, en vista de los planteamientos expuestos, demanda formalmente a la ciudadana: MARIA CONCEPCION BETANCORT por resolución de contrato de arrendamiento y subsiguiente desalojo del bien que ocupa en arrendamiento. Primero: Por incumplimiento y violación de las obligaciones contractuales y legales que se alegan. Segundo: En cancelar las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas a la actora, por la suma de doscientos cuarenta bolívares (Bs. 240) Tercero: En entregar el inmueble distinguido con el numero Nueve (09), ubicado en la Urbanización el Perú Vereda 74, Sector Cuatro de Ciudad Bolívar. Cuarto: En pagar las costas y costos del presente juicio.

-II-
De la contestación de la demanda

Una vez realizadas las gestiones necesarias para la citación personal de la demandada sin lograr ésta, y previo el cumplimiento de las formalidades exigidas por el Código de Procedimiento Civil con respecto a la citación por carteles (expedición, publicación y consignación), se procedió a designar defensor judicial de la demandada al abogado HECTOR SOLARES ODREMAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el N° 29.731, el cual aceptó el cargo y prestó el correspondiente juramento de ley en fecha 6 de Octubre del 2008, consignando escrito de contestación de demanda en fecha 27 de Octubre de 2008, en la cual expuso los siguientes alegatos:

Rechazó, negó y contradijo que en fecha 4 de octubre de 2006 su representada haya celebrado contrato de arrendamiento en forma escrita con la ciudadana AGUSTINA VELASQUEZ DE AMUNDARAY.

Rechazó, negó y contradijo que su defendida deba pagarle a la parte demandante los meses que demanda, de febrero y marzo que equivale a la cantidad de bolívares ciento veinte por mes, que asciende a la suma de doscientos cuarenta bolívares, negó que deba pagar las costas y costo del presente proceso.

Negó, rechazo y contradijo el contrato de arrendamiento escrito que acompaño junto al libelo, negó que este incurso el derecho que se alega basándose en el articulo 34 ordinales A y B.

-III-

De la admisibilidad de la presente demanda

Como punto previo a la decisión de mérito sobre el fondo del presente litigio debe este juzgador pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, aún cuando previamente fue admitida y tramitada, ya que los administradores de justicia, ante la más mínima duda sobre el carácter que tenga una determinada relación arrendaticia al analizar su admisibilidad debe, en beneficio del principio pro actione, darle entrada y admitirla; no obstante a ello, el Juez tiene la facultad, en la oportunidad de sentenciar el fondo de la causa, de revisar nuevamente los supuestos de admisibilidad de la demanda antes de conocer el mérito de la misma, así como también otorgarle la correcta calificación jurídica tanto a la acción como al contrato efectuado entre las partes, con total independencia de la calificación jurídica que éstas le otorguen al contrato existente.

Siendo ello así, en caso de que el contrato hubiese mantenido su carácter de determinado es claro que la demanda de desalojo resultaría inadmisible, ya que este tipo de acciones (desalojo) solo procede en los casos de arrendamientos (verbal o por escrito) a tiempo indeterminado, como expresamente lo indica el encabezamiento del artículo 34 de la Ley, e igualmente, por esta misma razón, las acciones de resolución de contrato de arrendamiento también serían inadmisibles si se fundamentan en falta de pago de cánones arrendaticios en los contratos a tiempo indeterminado.

En consecuencia de ello, como punto previo al fondo de la demanda de desalojo, incoada por el arrendador, debe este Juzgador establecer el carácter de determinado o indeterminado del contrato de arrendamiento convenido entre las partes, ya que de esto depende la admisibilidad o no de la acción interpuesta.

A este respecto, el encabezamiento del artículo 34 citado, establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado. Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, ya que, se repite, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo.

Para decidir el Tribunal observa:

La parte actora en su libelo de demanda, en un primer término pareciera que escoge la vía de la resolución del contrato al señalar en su petitum que demanda a la arrendataria “para que convenga en la resolución de contrato de arrendamiento…” pero inmediatamente añade “…y subsiguiente desalojo del bien que ocupa en arrendamiento y de no ser así se ejecute, conforme a la expiración del lapso de acuerdo a lo establecido en la prórroga legal” (subrayados del Tribunal), y fundamenta la demanda en las disposiciones de los ordinales a) y b) del artículo 34 de la citada Ley, que se refieren a las causales de desalojo y en el artículo 1.167 del Código Civil que se refiere a las acciones de ejecución y resolución de los contratos.

Como puede observarse, la parte actora tiene una confusión entre lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento y la acción de desalojo. Si bien es cierto ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo o, inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo, o inadmisible el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:

5.1 DIFERENCIAS
a. Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 381 del 7 de marzo de 2007 (Zazpiak Inversiones C.A. en amparo, Exp. N° 06-1043), indicó lo siguiente:

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

La mencionada sentencia ratifica decisión anterior de la misma Sala Constitucional, proferida en fecha 24 de abril de 2002 (J.J. Camacaro en amparo, Exp. N° 02-0570, Sent. N° 834) en la cual se expuso:

Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Determinado de esta forma, conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales esbozados, que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo o hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o inadmisible el desalojo en los contratos a tiempo determinado, corresponde ahora a este Juzgador determinar el carácter de determinado o indeterminado del contrato in examine pues de ello dependerá la admisibilidad de la acción incoada..

Para decidir el Tribunal observa:

La parte actora afirma que en fecha 20 de junio de 2007 convinieron en suscribir la prórroga legal por un lapso de seis meses a partir del día 1 de agosto de 2007, es decir que vencía el día primero de febrero de 2008.

Ahora bien, el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

En consecuencia de lo antes expuesto, y tomando en consideración que la parte actora alega que ambas partes suscribieron la prórroga legal por un lapso de seis meses, a partir del 1 de agosto de 2007, y en vista de que ninguna de las partes alegó que el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado, es decir, que haya ocurrido la tácita reconducción, y por cuanto la disposición transcrita dispone que durante la prórroga legal el contrato se considera a tiempo determinado, en consecuencia este juzgador determina que en el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado para todos los efectos siguientes. Así se declara.

En vista de lo antes declarado, es evidente que habiendo culminado la prórroga legal a que hace referencia la parte actora, en fecha 1 de febrero de 2008, y ante el incumplimiento de la arrendataria de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga, lo procedente, en este caso, era demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, la consecuencial entrega del inmueble y el pago de los cánones no pagados como indemnización por haber continuado el arrendatario ocupando el inmueble sin cancelar las respectivas mensualidades, mas no la resolución del contrato, por cuanto al haber culminado éste al vencerse la prórroga legal, ya no existe contrato que resolver, y menos acumular la acción de desalojo el cual sólo es procedente en los contratos a tiempo indeterminado, requisito este indispensable exigido por el artículo 34 de la ley para demandar el desalojo, por lo que necesariamente debe declararse inadmisible la acción incoada, resultando inoficioso entrar a conocer el fondo de la causa relativa a la falta de pago de los cánones de arrendamiento y analizar las distintas probanzas producidas por las partes en este juicio. Así se declara.

Por todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y subsiguiente desalojo interpuesta por la ciudadana AGUSTINA VELASQUEZ DE AMUNDARAY, contra la ciudadana MARIA CONCEPCION BETANCOURT. ASI SE DECIDE.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo, al no haber vencimiento total en este proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintidós días (22) días del mes de enero del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria (t).

MARISELA CABRERA.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria (t).

MARISELA CABRERA

Resolución Nº: PJ02620090004