REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, doce de febrero de dos mil nueve 198º y 149º ASUNTO: FP02-V-2009-000196 Por recibida y vista la anterior demanda de desalojo interpuesta por los Abogados MARIA ELENA SILVA CONDE y AUDIS AFANADOR, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana NURIS LEONOR RODRIGUEZ, contra el ciudadano IVAN MENDOZA, este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad observa: El encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado. Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, ya que, se repite, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo. En este sentido se observa que la parte actora en su libelo de demanda, alega que celebró un primer contrato de arrendamiento con la parte demandada desde el mes de julio de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2008 y que vencido este contrato procedieron a celebrar una prórroga contractual que regiría desde octubre de 2008 al 31 de diciembre de 2008. Es decir, que tanto el primer contrato como la prórroga contractual de éste se celebró a tiempo determinado. No alega la parte actora que haya ocurrido la tácita reconducción para que estemos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. En relación a este punto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias existentes entre la acción de desalojo y la acción por resolución de contrato, explica: 5.1 DIFERENCIAS a. Según la duración del contrato La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem. b. Según se admita o no el recurso de Casación La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…). c. De acuerdo con el motivo o causa La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador. d. Según la falta de pago del alquiler La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI) e. Con vista al pago por consignación El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem). Determinado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo (aún cuando se tramiten por el mismo procedimiento breve) y que igualmente hacen inadmisible demandar el desalojo en los contratos a tiempo determinado o por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también hace inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, este Tribunal estima que si la parte actora considera que la parte demandada incurrió en falta de pago debe demandar la resolución del contrato con el consiguiente pago de los cánones insolutos y la entrega del inmueble arrendado, siempre y cuando no haya culminado el mismo, ya que si dicho contrato ha culminado y por ende se ha extinguido, no tendría sentido demandar la resolución sino que lo procedente sería demandar el cumplimiento del contrato con la consecuencial entrega del mismo y el pago de los cánones no pagados por el arrendatario. En consecuencia de lo antes expuesto, al mantener el contrato de arrendamiento su carácter de determinado, no era procedente demandar el desalojo, ya que la ley solo permite esta acción en los contratos a tiempo indeterminado, como lo expresa el artículo 34 de la ley, es decir, que al tratarse el contrato analizado de un contrato a tiempo determinado, no encuadra en el supuesto de admisibilidad previsto en la norma citada, por lo que, necesariamente debe declararse inadmisible. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana NURIS RODRIGUEZ contra el ciudadano IVAN MENDOZA. ASI SE DECIDE. No hay condena en costas por la naturaleza de la presente decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los doce (12) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación. El Juez., Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS. La Secretaria (t) MARISELA CABRERA La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.). La Secretaria (t) MARISELA CABRERA Resolución Nº PJ0262009000015