TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
En el presente proceso incoada por la abogada en ejercicio de su profesión YASNERIS MUJICA, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Abdel Hadi Suleiman contra la ciudadana LUCY DEL CARMEN POLO RAMOS por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, estando dentro del lapso diferido de conformidad con los artículos 251 y 890 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal considera:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 27 de abril de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Yasneris Mújica, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 106.263, domiciliada en la calle El Bosque, B-14, Urbanización Bella Vista, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Abdel Hadi Suleiman, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.516.191, de este domicilio, representación que consta de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 59, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 13 de abril de 2009, ocurrió ante este tribunal para demandar a la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.557.394, domiciliada en la 8ª avenida, entre calles 18 y 19, San Felipe, Estado Yaracuy, quien estuvo asistida del abogado en ejercicio de su profesión Humberto Monserrat Díaz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.106, por DESALOJO de un inmueble propiedad del actor, constituido por una casa, ubicada en la 8ª avenida, entre calles 18 y 19, San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, y alinderada así: Norte: Con terrenos municipales; Sur: Con la 8ª avenida; Este y Oeste: Con casa que es o fue de Julio Medina (f. 1 al 6).
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
Que el día 28 de febrero de 2005, su representado suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos sobre el inmueble identificado al final del párrafo anterior.
Que el lapso de duración del contrato fue pactado en 01 año, esto es, desde el 17/01/2005 hasta el 17 de enero de 2006.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la suma de Bs. 480,oo mensuales.
Que el uso del inmueble arrendado era exclusivamente para la elaboración y venta de comida rápida, venta de bambinos.
Que la arrendataria usa el inmueble como vivienda para ella y sus hijos, modificando de este modo el uso para el cual le fue alquilado.
Que su representado tiene necesidad de ocupar el inmueble y establecer en él el fondo de comercio “Tienda Suleiman”, y que en la actualidad se encuentra ubicado en la avenida Libertador, entre calles 12 y 13, edificio Cristal, planta baja, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Que el día 15 de agosto de 2009 su representado debe desocupar el local comercial donde funciona el fondo de comercio de su propiedad “Tienda Suleiman”.
Que el inmueble propiedad de su representado es apto para continuar con su trabajo.
Que en lo anteriormente narrado fundamentó su pretensión para solicitarle a la arrendataria el desalojo del inmueble arrendado, con base a lo dispuesto en el artículo 34.b) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la suma de SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.6.000,oo).
SEGUNDO: Admitida la demanda el día 29 de abril de 2.009, se le dio el trámite de Ley correspondiente y se acordó citar a la parte demandada, ciudadana, Lucy del Carmen Polo Ramos, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda de autos (f. 15).
Por diligencia de fecha 15 de mayo de 2009, el Alguacil de este Tribunal informó que en esa misma fecha había citado a la demandada de autos, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos (f. 16 y 17).
TERCERO: Mediante escrito de fecha 19 de mayo de 2.009, la parte demandada, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Humberto Monserrat Díaz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.106, llevó a cabo la contestación a la demanda, habiendo consignado en 03 folios útiles la misma en los siguientes términos (f. 18 al 20):
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento se haya vencido el día 17 de enero de 2006, y que el mismo se prorrogó en el tiempo de conformidad con la cláusula segunda.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo señalado en el escrito de demanda, dado que siempre ha cumplido con las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia.
Negó, rechazó y contradijo que haya efectuado cambios en el uso y destino del inmueble arrendado.
Negó, rechazó y contradijo que el inmueble sea usado como vivienda para sí y de sus hijos.
Negó, rechazó y contradijo que haya modificado el inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Negó, rechazó y contradijo que el arrendador Abdel Suleiman tenga necesidad de ocupar el inmueble para establecer su firma mercantil, por cuanto él es propietario de otros inmuebles.
Rechazó el monto en el cual estimó la demanda.
Durante el lapso probatorio las partes tanto demandante como demandada hicieron uso de este derecho y promovieron las que creyeron convenientes.
II
Conforme al esquema establecido en la consideración anterior, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentadas por las partes a objeto de poder decidir en justicia.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Anexos al escrito de demanda la parte actora presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) Acompañó marcado “A”, y que se encuentra agregado a los folios 7 y 8 del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 59, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 13 de abril de 2009, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab otorgó poder a la abogada en ejercicio de su profesión Yasneris Mújica, y así se declara.
B) Acompañó marcado “B”, y que se encuentra agregado a los folios 9 al 11 del expediente, documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe (Hoy Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes) del Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 24, Folios 1 al 2, Protocolo 1º, Tomo 8º, Trimestre 3º, de fecha 30 de septiembre de 1993, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba efectivamente que el demandante, ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab es propietario del inmueble objeto del presente juicio de desalojo, y así se declara.
C) Acompañó marcado “C”, y que se encuentra agregado a los folios 12 y 13 del expediente, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 66, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 28 de febrero de 2005, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que efectivamente entre el ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab y la demandada, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos existe una relación arrendaticia iniciada el día 17 de enero de 2005, y así se declara.
Además de lo anterior, la parte actora durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado a los folios 23 al 28 del expediente, y que se examina de seguida:
D) Promovió el valor probatorio del contrato de arrendamiento que acompañó marcado “C”, de fecha 28 de febrero de 2005, que se encuentra agregado a los folios 12 y 13 del expediente, suscrito entre el demandante arrendador Abdel Hadi Suleiman Sab y la demandada Arrendataria Lucy del Carmen Polo Ramos. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo ya fue valorado en el literal C) anterior, y así se declara.
E) Promovió el valor probatorio expediente de Inspección Judicial Nº 4720, de fecha 06 de marzo de 2009, llevada a cabo por el Juzgado 1º de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que acompañó marcada “A”, y la misma se encuentra agregada a los folios 29 al 43 del expediente, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
La anterior inspección prueba según se desprende del acta levantada por el Tribunal el día 10 de marzo de 2009 lo siguiente: a) Que existe un inmueble objeto de la relación arrendaticia, construido de paredes de bloque, pisos de cemento, techo de acerolit y estructura de hierro, y demás accesorios; b) Que en el inmueble se encontraban para el momento de la inspección, el ciudadano Andrés Camilo Polo Ramos, titular de la Cédula de Identidad Nº V-22.307.329, además de la demandada de autos, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos, así como 02 adultos, 01 adolescente y 01 niño; c) Que en el local inspeccionado funciona el fondo de comercio restaurante Boli Polo; d) Que el inmueble se encuentra dividido en 03 áreas, siendo la 1ª para la atención al público, la 2ª destinada a cocina y la 3ª es una especie de habitación; e) La existencia de 03 camas, 01 ventilador, 01 televisor, 01 escaparate, 01 mueble tipo peinadora.
F) Promovió el valor probatorio de una impresión simple, que acompañó marcada “B”, y la misma se encuentra agregada a los folios 44 y 45 del expediente. Dicha impresión versa sobre los datos de la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos. Con respecto a esta impresión, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, dado que la misma no contiene ninguna certificación sobre la veracidad de la información que contiene, y así se declara.
G) Promovió marcado “C”, y que se encuentra agregado a los folios 46 al 51 del expediente, documento registrado por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 08, Tomo 107-B, de fecha 01 de junio de 2005, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba efectivamente que el demandante, ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab es propietario del fondo de comercio “TIENDA SULEIMAN”, y así se declara.
H) Promovió marcado “D”, y que se encuentra agregado a los folios 52 y 53 del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 45, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 18 de agosto de 2006, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab asumió la obligación de: a) Desocupar y entregar el día 15 de agosto de 2009, un inmueble que tiene arrendado, ubicado en la avenida Libertador, entre calles 12 y 13, edificio Cristal, planta baja, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
I) Promovió marcadas “E”, “F”. “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L”, y que se encuentran agregadas a los folios 54 al 59 del expediente, tomas fotográficas de unos sitios allí reflejados. Con respecto a esta tomas fotográficas, quien Juzga no les concede ningún valor probatorio, dado que, no consta en el expediente la veracidad de las mismas, y así se declara.
J) Promovió la prueba de informes, habiendo solicitado al Tribunal se oficiase a la Oficina del Concejo Nacional Electoral en Yaracuy; a la Coordinación de Registro Civil del Municipio Independencia del Estado Yaracuy y a la Oficina de Fundacomunal. Con respecto a esta prueba, observa quien Juzga que por diligencia de fecha 12 de junio de 2009, y que se encuentra agregada al folio 76 del expediente, la demandante, abogada Yasneris Mújica desistió de la evacuación de las mismas.
E) TESTIMONIALES:
Promovió las declaraciones como testigos de los ciudadanos JOSÉ ABRAHAN TORREALBA GUTIÉRREZ, JONATHAN JOSÉ FIGUROA MILLA y PEDRO ROYERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-23.574.371, V-18.054.360 y V-5.655.973, respectivamente, de este domicilio y civilmente hábiles. Con respecto a estos testigos, se desprende del expediente que solo rindieron declaración José Abrahán Torrealba Gutiérrez y Jonathan José Figueroa Milla, no habiéndolo hecho Pedro Royero.
Los testigos José Abrahán Torrealba Gutiérrez y Jonathan José Figueroa Milla fueron contestes en señalar:
Que conocen de vista, trato y comunicación a Lucy del Carmen Polo Ramos.
Que Lucy del Carmen Polo Ramos se dedica a vender empanadas, jugos y refrescos.
Que Lucy del Carmen Polo Ramos vive en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
De las anteriores declaraciones, se desprende que los testigos conocen a la demandada de autos, Lucy del Carmen Polo Ramos, cual es su lugar de trabajo y a que se dedica.
Ahora bien, frente a la afirmación por parte de los testigos de que Lucy del Carmen Polo Ramos vive en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, quien Juzga observa que los declarantes, apoyan su declaración en el hecho de haber estado comiendo en el local comercial, haber visto llegar los hijos de la demandada al inmueble arrendado, lo que no constituye prueba fehaciente de que viven con su madre en el inmueble arrendado, así como también afirman haber oído a otra persona preguntar si la demandada vive allí y oír que sí, por tanto, estamos frente a un testigo referencial que no constituye plena prueba, por tanto quien Juzga no le concede ningún valor probatorio a las afirmaciones dadas por los testigos referentes al hecho de que la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos vive en el inmueble arrendado, y así se declara.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Anexos al escrito de pruebas que se encuentra agregado a los folios 64 y 65 del expediente, la parte accionada promovió las que a continuación se analizan:
A) Promovió Constancia de Residencia expedida por la Alcaldía del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, de fecha 18 de mayo de 2009, y por ser documento público administrativo, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos tiene desde hace 07 años fijada su residencia en la calle 2, entre avenida Cedeño y calle 1, Nº 55, Barrio Piedra Grande, Sector Ruiz Pineda, y así se declara.
B) Promovió documento privado emitido por el Consejo Comunal del Sector Ruiz Pineda del Municipio Independencia del Estado Yaracuy. Con respecto al anterior documento, se constata que el mismo fue emitido por un tercero que no es parte ni causante en el presente juicio, y que el mismo no fue ratificado por el tercero, esto es, los voceros que suscribieron el documento, mediante la prueba testimonial, por tanto, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
C) TESTIMONIALES:
Promovió las declaraciones como testigos de los ciudadanos RAFAELA ANTONIA RODRÍGUEZ de MONTILLA, ADRIANA ROSA SIVIRA ADJUNTA, CRISTINA NORIS CASTILLO PÉREZ, PEDRO SÁNCHEZ, TOMÁS GUILLERMO ARIAS CORDERO y RAFAEL BENJAMIN OROZCO ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-4.965.606, V-13.095.050, V-12.284.949, V-1.719.029, V-7.908.960 y V-4.479.671, respectivamente, domiciliados en la calle 2 entre avenida Cedeño y 2ª transversal, Nº 49, Barrio Ruiz Pineda, Sector Piedra Grande, Municipio Independencia del Estado Yaracuy y civilmente hábiles. Con respecto a estos testigos, se desprende del expediente que los mismos no rindieron declaración en la oportunidad fijada por el Tribunal.
TERCERO: PUNTO PREVIO.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada rechazó el monto en el cual se estimó la demanda.
Señala el aparte primero del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que “…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.
Habiendo rechazado la parte accionada la estimación de la demanda incoada en su contra, este Juzgador pasa a resolver de la siguiente forma:
Revisada la presente demanda de desalojo, se desprende de la misma que la parte actora la estimó en la suma de Bs. 6.000,oo, no obstante, la parte accionada en la oportunidad de dar contestación rechazó dicha estimación por exagerada.
Ahora bien, revisada las actas procesales, no consta que la parte demandada y opositora a la estimación de la demanda haya aportado prueba alguna que pudiese determinar cuanto ha de ser el monto por el cual se debió estimar la demanda, por tanto, no habiendo probado nada al respecto, considera quien Juzga que se ha de mantener la estimación efectuada por la parte actora y así se declara.
CUARTO: Al examinar los hechos por los cuales la parte actora fundamenta la acción por desalojo de inmueble, las circunstancias alegadas a su favor, así como las excepciones opuestas por la parte accionada, quien Juzga pasa a decidir la cuestión controversial planteada a la luz de los elementos probatorios aportados, de la siguiente manera:
De acuerdo a los términos en que quedó trabada la litis, ampliamente expuesto en la narrativa de este fallo, lo que se discute en el presente caso es la existencia de dos circunstancia claramente determinadas: 1º.-) La necesidad del propietario-arrendador de ocupar el inmueble arrendado, y 2º.-) Si la demandada de autos, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos cambió el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato y que constituye el objeto de la presente acción.
3.1) La abogada en ejercicio de su profesión Yasneris Mújica, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab, ocurrió ante este tribunal para demandar a la ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos, por DESALOJO de un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la 8ª avenida, entre calles 18 y 19, San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, fundamentando su acción en el contenido del artículo 34.b) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3.2) Ambas partes fueron contestes en señalar que entre ellas la existencia de un contrato de arrendamiento, por tanto la relación arrendaticia está plenamente probada, habiendo recaído sobre un inmueble constituido por una local comercial, ubicado en la 8ª avenida, entre calles 18 y 19, San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, y así se declara.
3.3) Alegó el demandante que el inmueble alquilado es de su propiedad. Con respecto a esta afirmación, quien Juzga observa que el demandante acompañó a su demanda documento con el cual probó plenamente dicha afirmación, y fueron valorados en toda su extensión con anterioridad, y así se declara.
3.4) Alegó la parte actora que la relación arrendaticia fue pactada por 01 año, esto es, con inició el día 17 de enero de 2005 y con culminación el día 17 de enero de 2006.
Frente a tal afirmación, la parte demandada se excepcionó, negando que el contrato de arrendamiento se haya vencido el día 17/01/2006, y que el mismo se prorrogó en el tiempo de acuerdo a su cláusula segunda de dicho contrato.
A) La doctrina mayoritaria es conteste en señalar que corre a cargo del Juez calificar el contrato; sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir a determinar el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, tales como:
a.) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis.
b.) Cabria señalar la destinación que tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en esa medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica.
c.) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización.
d.) En los contratos (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, a cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor le parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida.
e.) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
B) Dada la conducta asumida por la parte demandante de accionar esgrimiendo su pretensión con base a lo dispuesto en el artículo 34.b) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y habiendo alegado que el lapso de duración del contrato fue desde el 17 de enero de 2005 con vencimiento el día 17 de enero de 2006, así como vista la excepción opuesta por la demandante de que el contrato se prorrogó en el tiempo, corresponde a este Juzgador en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con las pruebas restantes de autos y la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto de derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
Nos indica el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
C) El Tribunal pasa a determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión –Desalojo de inmueble– con vista a los alegatos de la parte demandante, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes finalizó el día 17 de enero de 2006, o bien, se prorrogó en el tiempo debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente las cláusulas primera y segunda, cuyo tenor es el siguiente: “PRIMERA:…La Duración (sic) del presente Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) es por un (1) año, contado a partir de (sic) 17 de Enero (sic) de 2005 al 17 de Enero (sic) de (sic) año 2006…SEGUNDA:...y una vez que haya expirado la duración del presente contrato será prorrogable siempre que LA ARRENDATARIA acepte las nuevas condiciones del nuevo contrato y en especial el Nuevo (sic) Canon (sic) de Arrendamiento”.
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que las cláusulas "PRIMERA y SEGUNDA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir del día 17 de enero de 2005 hasta el día 17 de enero de 2006, y una vez que haya expirado dicho lapso sería prorrogable siempre que la arrendataria aceptase las nuevas condiciones del nuevo contrato y el nuevo canon de Arrendamiento.
Ahora bien, llegado el día 17 de enero de 2006, fecha de vencimiento del contrato, no consta de autos que las partes de conformidad con la cláusula segunda del contrato que las vinculó en la relación arrendaticia, hayan suscrito un nuevo contrato.
El "término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación", tal como lo previene el artículo 1.211 del código civil, término éste que de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, se ha de contar de la forma siguiente: "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso …Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa".
Por su parte, el artículo 199 del Código de Procedimiento Civil señala que “Los términos o lapsos de años o meses se computarán desde el día siguiente de la fecha del acto que de lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.
El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el mes se entenderá vencido el último de ese mes”.
D) La cláusula primera del contrato que vinculó a las partes señaló la oportunidad del vencimiento del lapso inicial de un año comprendido desde el 17/01/2005 hasta el 17/01/2006, condicionando su prorroga, de conformidad con la cláusula segunda a que se suscribiera un nuevo contrato con un nuevo canon de arrendamiento.
Señala el encabezamiento del artículo 38.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”.
En efecto, el lapso de 01 año inicialmente fijado por las partes estuvo comprendido desde el 17/01/2005 hasta el 17/01/2006, correspondiéndole de conformidad con el artículo 38.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prorroga legal de 06 meses, plazo este que finalizó el día 17 de julio de 2006, sin embargo, encuentra este Juzgador que el arrendador, ciudadano Abdel Hadi Suleiman permitió que la arrendataria Lucy del Carmen Polo Ramos quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil), y así se declara.
3.5) Sostuvo la parte actora, que su pretensión la fundamentaba en lo dispuesto en el artículo 34.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el argumento de que necesitaba que se le entregase el inmueble dado en arrendamiento, en razón de que el fondo de comercio propiedad de su mandante, “Tienda Suleiman” se encontraba establecida en un inmueble que debía entregar el día 15 de agosto de 2009, por tanto le era necesario mudarse al inmueble objeto de la presente acción de desalojo.
En relación con esta afirmación de la parte actora, quien Juzga pasa a analizar este hecho controvertido a fin de determinar la procedencia o no del desalojo con base en el artículo 34.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A) Nos indica el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”.
Ahora bien, como ya quedó establecido con anterioridad, las partes demandante y demandada se encuentran vinculadas mediante una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, con lo cual se cumple la hipótesis planteada en el encabezamiento del artículo anterior.
B) Asimismo se ha de verificar si la parte actora efectivamente tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado para instalar en él la firma de comercio tal como lo contempla el literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
La parte actora probó que era propietaria de la firma de comercio “Tiendas Suleiman” de acuerdo al documento registrado por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, el cual fue valorado con anterioridad en la parte II. PRIMERO. G) de la presente Sentencia, fijándose como domicilio del antes mencionado fondo de comercio la avenida Libertador, entre calles 12 y 13, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Asimismo, la parte actora probó mediante el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, el cual fue valorado con anterioridad en la parte II. PRIMERO. H) de la presente Sentencia, que asumió la obligación de entregar el inmueble ubicado en la avenida Libertador, entre calles 12 y 13, edificio Cristal, planta baja, San Felipe del Estado Yaracuy.
Ahora bien, la parte demandada se excepcionó, alegando que el actor carecía de la necesidad de ocupar el inmueble para establecer su firma mercantil en razón de que era propietario de otros inmuebles.
La excepción opuesta por la parte demandada, conlleva al establecimiento de un hecho nuevo, con lo cual, de acuerdo a la distribución de la carga de la prueba, corresponde a quien afirmó los mismos demostrar su veracidad, por tanto corresponde a la parte demandada la carga de probar su afirmación.
Revisados los autos, se constata que la parte demandada, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos, no demostró su afirmación, esto es, no demostró que el actor, Abdel Hadi Suleiman tuviese en la localidad otros inmuebles en donde pudiese instalar su fondo de comercio “Tiendas Suleiman”, y así se declara.
En razón de lo antes expuesto, quien Juzga considera que se cumple con el supuesto planteado por el artículo 34.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el desalojo, y así se declara.
Ahora bien, el artículo 34.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el desalojo cuando el arrendador demuestre la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad y que se encuentra arrendado, hipótesis que en la presente causa se ha cumplido, por tanto, es forzoso para este Juzgador considerar procedente el desalojo, y así se declara.
3.6) Habiéndose señalado la procedencia del desalojo con base a lo señalado en el artículo 34.b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quien Juzga considera inoficioso entrar a considerar la pretensión formulada por el actor sobre la causal de desalojo prevista en el mismo artículo 34.d) del mismo texto legal, y así se decide.
III
De acuerdo a las consideraciones expuestas este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, basada en el artículo 34, literal b) del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incoada por la abogada en ejercicio de su profesión YASNERIS MÚJICA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 106.263, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Abdel Hadi Suleiman Sab contra la ciudadana LUCY DEL CARMEN POLO RAMOS, quien estuvo asistida del abogado Humberto Monserrat Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 74.106.
En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana Lucy del Carmen Polo Ramos a desalojar y por ende entregar el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 8ª, entre calles 18 y 19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y alinderado así: Norte: Con terrenos municipales; Sur: Con la 8ª avenida; Este y Oeste: Con casa que es o fue de Julio Medina, totalmente desocupado de personas y cosas, al mandatario actor Abdel Hadi Suleiman Sab.
De conformidad con el Párrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la arrendataria Lucy del Carmen Polo Ramos un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil nueve (2.009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luis Humberto Moncada Gil,
La Secretaria,
Abg. Delyn Graciela Matos P.,
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria,
Abg. Delyn Graciela Matos P.,
LHMG/dgmp.
Exp. N°. 2060-09