TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCIÓN CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2009-000104
ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2009-000329
RESOLUCIÓN N° PJ0182009000420
VISTOS. “SIN INFORMES”.-

PARTE ACTORA:
Ciudadana: ADALGISA GUEVARA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 797.027 y de este domicilio.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
No constituyó apoderado judicial alguno.-

PARTE DEMANDADA:
Ciudadana: BRUNILDA MARILYN LANAZA CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.854.535 y de este domicilio.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos: MARTÍN ALFREDO LEWIS YÉPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.878 y de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO

PRETENSIÓN
La demandante de autos, alega que en fecha 12-05-2001, celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana: BRUNILDA MARILYN LANZA CONTRERAS, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle Victoria N° 48-9, del Barrio Primero de Mayo de esta Ciudad, de su propiedad, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Heres del estado Bolívar, anotado bajo el N° 15, protocolo Primero, Tomo 6°, Primer Trimestre del año 1969.

Manifestando, que el referido contrato de arrendamiento, se inició por un lapso de seis (6) meses, pero debido que luego del vencimiento del mismo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, se convirtió a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción, sin embargo, en fecha 01-06-2006, procedió a celebrar un contrato escrito -privado- por un lapso de seis (6) meses, una vez vencido, nuevamente la arrendataria continuó ocupando el referido inmueble y así lo ha ocupado hasta la presente fecha, estipulándose en este último contrato, el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 250,00 y en la cláusula octava, se estableció (…)”.

Argumentando, que la arrendataria ha incumplido en reiteradas oportunidades con el pago de los cánones de arrendamiento, en la fecha acordada, como lo es al vencimiento de cada mes, y a la presente fecha adeuda los meses de enero y febrero del presente año 2009 (…)”, en razón de ello, acude a demandar por ACCIÓN DE DESALOJO DE VIVIENDA Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, a la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA CONTRERAS, supra identificada en autos, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en, desalojar el inmueble, que le fuera dado en arrendamiento, en el mismo estado en que le fue entregado.

Los daños y perjuicios, consistente en la cancelación de los cánones de arrendamiento vencidos y los que están por vencerse hasta la total entrega del inmueble, los cuales a la fecha de la consignación de la presente demanda alcanzan la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y los que se continúen generando.
En pagar las costas y costos que genera el proceso.
ADMISIÓN
En fecha 09-03-2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de la parte demandada ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA, para que comparezca por ante el juzgado al (2do.) día de despacho siguiente después de citado, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda, por DESALOJO interpuesta en su contra por la ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO.-

DE LA CITACIÓN
En fecha 12-03-2009, el alguacil titular del juzgado a-quo, consignó diligencia mediante la cual consignó bolete de citación firmada por la parte demandada, ciudadana MARILYN LANZA.-

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 16-03-2009, la demandada de autos, dio contestación a la presente demanda en lo siguiente términos:
“(…) si es cierto que en fecha 12 de mayo del año 2.001, realicé un contrato verbal de arrendamiento con la Doctora: ADALGISA GUEVARA MORENO, de una casa de habitación de su propiedad, ubicada en la calle Victoria No. 48-9 del Barrio Primero de Mayo de este Ciudad y fijamos un canon mensual de arrendamiento de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) actualmente CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. 100,00) (…). Posteriormente, en fecha primero de junio del año 2.006, celebremos un nuevo contrato de arrendamiento por escrito, por un lapso de seis meses y con un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 250,oo), aumentándose la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES, actualmente la suma de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150,oo), violando así la arrendadora, la medida de congelación de alquileres dictada por el ejecutivo nacional (…). En consecuencia, estoy solvente con la cancelación de los cánones de arrendamientos que presuntamente adeudo a la demandante (…); bien sabemos Ciudadano Juez, lo dispuesto en el artículo 63 del Decreto Ley de Alquileres (…). Ciudadano Juez, no es cierto que en forma reiterada yo haya venido incumpliendo con mi obligación de cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante (…) y en este acoto RECONVENGO por reintegro a la demandante: Dra. ADALGISA GUEVARA MORENO, ya identificada, en el sentido de que me reintegre los sobre alquileres que le cancelé, correspondientes desde el primero de junio del año dos mil seis al primero de diciembre del año 2008, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES por mes (30 meses), lo que da un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,oo), los cuales demando en su cancelación o a ello sea condenada por este tribunal, más la cancelación de las costas procesales (…)”.
Seguidamente, en fecha 18-03-2009, el tribunal admitió la reconvención propuesta, ordenando la citación de la demandante reconvenida, a fin de que se sirva comparecer por ante este tribunal, en el segundo día de despacho siguiente, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., con el objeto de que proceda a dar contestación a la reconvención.
En fecha, 20-03-2009, la accionada de autos, le confirió poder apud acta, al abogado MARTÍN ALFREDO LEWIS.
En esa misma fecha, la demandante reconvenida, presentó escrito de contestación, reconociendo que es totalmente cierto, que en fecha 12-05-2001, celebró contrato verbal de arrendamiento sobre una casa de habitación de su propiedad, plenamente identificada en autos, fijándose un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,oo).
Por otro lado negó, rechazó y contradijo, por ser totalmente falso, “(…) que se le haya aumentado DE CIEN MIL A DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, pues lo cierto es que de mutuo y común acuerdo en el mes de junio del año 2003, comenzó a cancelar la cantidad de CIENO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.00) y, posteriormente a ello, en virtud del incumplimiento del incumplimiento reiterado de la demandada reconviniente en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato verbal me vi en la obligación en fecha 13 de octubre del 2005, de demandarla en acción de desalojo, por incumplimiento de seis (6) mensualidades consecutivas, demanda esta que no se culminó, en virtud de que la arrendataria procedió a cancelar las seis mensualidades vencidas y convenimos en que no desalojara el inmueble arrendado y a solicitud de la arrendataria procedimos a firmar un contrato por seis (6) meses estando ésta de acuerdo con un canon de Bs. 250.000,00 mensuales y es así como e n fecha 1 de junio, se procedió a firmar el contrato de arrendamiento y en virtud de su constante incumplimiento, procedí nuevamente a interponer nueva demanda de desalojo (…)”.
Por lo que mal puede alegar violación al decreto de CONGELACIÓN DE ALQUILERES decretado en la Gaceta Oficial N° 37667, de fecha 08 de abril de 2003, puesto que la demandada y la demandante suscribieron el contrato de mutuo acuerdo (…). Es más la demandada hoy reconviniente no solicito en su oportunidad la REGULACIÓN DE ALQUILERES en LA DIVISIÓN DE ASESORÍA JURÍDICA E INQUILINARIA dependiente de la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO HERES DEL ESTADO BOLÍVAR (…)”.

DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
PARTE DEMANDADA:
En fecha 24-03-2009, presentó escrito de promoción de pruebas. Siendo admitido dicho escrito en fecha 25-03-2009.-
PARTE ACTORA:
Ofreció las pruebas que ha bien consideró pertinentes, mediante escrito fechado 31-04-2009. Admitidas por auto de fecha 1°-04-2009.-

En fecha 13-04-2009, el tribunal difirió, para dentro de los días siguientes, el dictamen de la sentencia.-

DE LA SENTENCIA
En fecha 15-04-2009, el tribunal a-quo dictó sentencia definitiva, declarando CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara la ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO, en contra de la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANAZA CONTRERAS, ambas suficientemente identificadas en los autos.-

DE LA APELACIÓN
En fecha 20-04-2009, el co-apoderado de la parte demandada, abogado MARTÍN ALFREDO LEWIS, APELO de la decisión dictada en fecha 15-04-2009, siendo oída la misma en fecha 24-04-2009, en ambos efectos, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta alzada a los efectos de la apelación en comento.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA:
En fecha 27-04-2009, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste tribunal de alzada en esa misma fecha.-

En fecha 14-05-2009, este tribunal dictó auto, fijando el décimo día de despacho siguiente al de hoy para dictar sentencia en el presente asunto.-

Cumplidos los trámites pertinentes ante esta superioridad y siendo la oportunidad legal para pronunciarse sobre el recurso de apelación propuesto, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

PRIMERO: MÉRITO DE LA CAUSA
La presente demanda de desalojo, fue incoada por la ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO contra la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA, alegando que en fecha 12-05-2001, celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana: BRUNILDA MARILYN LANZA CONTRERAS, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle Victoria N° 48-9, del Barrio Primero de Mayo de esta Ciudad, de su propiedad, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Heres del estado Bolívar, anotado bajo el N° 15, protocolo Primero, Tomo 6°, Primer Trimestre del año 1969.
Manifestando, que el referido contrato de arrendamiento, se inició por un lapso de seis (6) meses, pero debido que luego del vencimiento del mismo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, se convirtió a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción, sin embargo, en fecha 01-06-2006, procedió a celebrar un contrato escrito -privado- por un lapso de seis (6) meses, una vez vencido, nuevamente la arrendataria continuó ocupando el referido inmueble y así lo ha ocupado hasta la presente fecha, estipulándose en este último contrato, el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 250,00 y en la cláusula octava, se estableció (…)”.
Argumentando, que la arrendataria ha incumplido en reiteradas oportunidades con el pago de los cánones de arrendamiento, en la fecha acordada, como lo es al vencimiento de cada mes, y a la presente fecha adeuda los meses de enero y febrero del presente año 2009 (…)”, en razón de ello, acude a demandar por ACCIÓN DE DESALOJO DE VIVIENDA Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, a la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA CONTRERAS, supra identificada en autos, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en, desalojar el inmueble, que le fuera dado en arrendamiento, en el mismo estado en que le fue entregado.
Por otro lado la demandada de autos, adujo: “(…) si es cierto que en fecha 12 de mayo del año 2.001, realicé un contrato verbal de arrendamiento con la Doctora: ADALGISA GUEVARA MORENO, de una casa de habitación de su propiedad, ubicada en la calle Victoria No. 48-9 del Barrio Primero de Mayo de este Ciudad y fijamos un canon mensual de arrendamiento de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) actualmente CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. 100,00) (…).
Posteriormente, en fecha primero de junio del año 2.006, celebremos un nuevo contrato de arrendamiento por escrito, por un lapso de seis meses y con un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 250,oo), aumentándose la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES, actualmente la suma de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150,oo), violando así la arrendadora, la medida de congelación de alquileres dictada por el ejecutivo nacional (…). En consecuencia, estoy solvente con la cancelación de los cánones de arrendamientos que presuntamente adeudo a la demandante (…); bien sabemos Ciudadano Juez, lo dispuesto en el artículo 63 del Decreto Ley de Alquileres (…). Ciudadano Juez, no es cierto que en forma reiterada yo haya venido incumpliendo con mi obligación de cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante (…) y en este acoto RECONVENGO por reintegro a la demandante: Dra. ADALGISA GUEVARA MORENO, ya identificada, en el sentido de que me reintegre los sobre alquileres que le cancelé, correspondientes desde el primero de junio del año dos mil seis al primero de diciembre del año 2008, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES por mes (30 meses), lo que da un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,oo), los cuales demando en su cancelación o a ello sea condenada por este tribunal, más la cancelación de las costas procesales (…)”.

Ahora bien, por cuanto la accionante ha aducido la falta de pago y el demandado se ha excepcionado arguyendo que se encuentra solvente, debido al aumento de Bs. 150,oo del canon de arrendamiento, realizado en fecha 1º de junio de 2006, manifestando que la arrendadora violó la medida recongelación de alquileres dictada por el ejecutivo nacional, según documento que acompañó marcado con la letra “A”, correspondiéndole a éste la carga de la prueba conforme lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevén que quien pretende que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, máxime cuando la relación locativa ha sido admitida por ambas partes, de ahí que, ha demostrado la arrendadora la existencia de la obligación, debiendo los arrendatarios probar haber cumplido con la carga que le impone el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil. En virtud de lo cual, pasa esta superioridad analizar las pruebas aportadas por las partes.

SEGUNDO: ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el capítulo primero, invocó el mérito favorable de autos en pro de las prestaciones de su mandante y en especial de los siguientes documentos: a) El documento que cursa a los folios 16 y 17 del presente expediente, con el objeto de demostrar la existencia de los decretos dictados por Ejecutivo Nacional, con los cuales acordó en todo el Territorio Nacional congelar los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas, cuyos montos se estuvieren cancelando para el 30 de noviembre del año 2002, así como sus correspondientes prórrogas sucesivas (…), el tribunal, sobre este medio probatorio, observa que el mismo es emanado de un organismo administrativo -División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar- posee carácter administrativo, el cual se asemeja a los documentos públicos y puede ser atacado por los medios de impugnación que la ley le otorga a éstos, y siendo que no fue desvirtuado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, el tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así expresamente se establece.-
b) Los recibos de cancelación a la demandante, el primero correspondiente al depósito por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Actualmente doscientos bolívares fuertes, de fecha 13 de mayo del año 2001, con el objeto de demostrar, que desde el mes de mayo del año 2001, viene ocupando el inmueble a que hace referencia la demandante, en calidad de arrendataria y con el segundo recibo de fecha 15-08-2001, que inicialmente pagaba a la arrendadora la cantidad de cien bolívares mensuales, en cuanto a estas documentales, este juzgado observa que las mismas son documentos privados, los cuales no fueron negados por la parte adversaria en el lapso legal pertinente, en razón de ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen reconocidas, sin embargo, no es objeto de controversia, la fecha de inicio de la relación arrendaticia, a saber, 12-05-2001 y el canon fijado para esa fecha, vale indicar, en la cantidad cien mil bolívares (Bs. 100.000) –hoy cien bolívares (Bs. 100,oo), por lo que este tribunal, las desechas de la litis. Así se resuelve.-
c) Documento que cursa al folio 19 y su vuelto, en copia a fin de probar, que suscribió con la demandante un contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad, tantas veces mencionado, con un canon de arrendamiento de DOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,oo), al respecto el tribunal observa, que el mismo, no fue desconocido por la parte adversaria, por lo contrario, fue reconocido y traido a los autos en forma original por ésta anexo al escrito libelar, en virtud de lo cual, este juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio y lo tiene por reconocido. Así expresamente se decide.-
d) Los recibos que cursan al folio 20, a fin de demostrar que le cancelaba a la demandante un canon de arrendamiento de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,oo), el primer recibo correspondiente al pago de los meses de octubre y noviembre de 2007 y el segundo al pago de los meses de febrero y marzo de 2008, sobre dichos recibos, este despacho observa que aún cuando los mismos, no fueron desconocidos por la parte actora, no corresponden a los meses aquí demandados y aunado a ello, el hecho a probar con éstos, no es objeto de controversia, por lo que, quien aquí suscribe, manteniendo su valor probatorio, los desecha de la presente controversia. Así plenamente se declara.-

En el capitulo segundo, promovió documento emitido por la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar, marcado con la letra “A”, “(…) con el cual ratifico y demuestro lo expuesto sobre la existencia de los decretos dictados por el Ejecutivo Nacional, con los cuales se acordó en todo el territorio nacional, congelar los cánones de arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas, cuyos montos se estuviesen cancelando para el 30 de noviembre del año 2002 (…)”, a este medio de prueba, el tribunal, le hace la misma valoración realizada en el capítulo primero literal a, del mismo escrito de pruebas de la demandada de autos. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el capítulo I, literal primero, ratificó e hizo valer en toda forma de derecho el contrato de arrendamiento consignado conjuntamente con el libelo de la demanda, en tal sentido, esimportante señalar que con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que, por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Por lo que, quien aquí suscribe considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma, puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil al señalar que tienen su justificación jurídica en que “...como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba, no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba, no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues, el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; y en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por el apoderado judicial de los solicitantes, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues, las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas. Así se decide.-

En el literal segundo, del mismo capítulo de pruebas, promovió, opuso a la demandada reconviniente e hizo valer en toda forma de derecho, las siguientes documentales:
1) Marcada “A”, recibo de consignación del libelo de demanda, de la ACCIÓN DE DESALOJO que en fecha 13-10-2005, interpuso en contra de la demandada reconvincente, el tribunal, vista la prueba en cuestión contentiva de documento público, la cual no fue tachada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de la cual se evidencia la solución de continuidad de la relación arrendaticia del inmueble objeto al caso de marras, por lo que, el tribunal le otorga valor probatorio. Así expresamente se resuelve.-
2) Constancia elaborada por la parte demandada, marcada con la letra “C”, de fecha 24-01-2009, por la cantidad de Bs. 500,oo, correspondiente a la cancelación de los meses de noviembre y diciembre de 2008, en cuanto a la prueba en comento, el tribunal, le hace la misma valoración realizada en el capítulo primero, literal d, del escrito de pruebas de la parte demandada. Así se decide.-

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta superioridad a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, en los siguientes términos:

TERCERO: MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

El tribunal antes de pronunciarse al fondo de la presente controversia, realiza la siguiente acotación:
El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.”

En este mismo orden de ideas, ha venido sosteniendo nuestro máximo Tribunal de Justicia, al señalar, que:
“(…) Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas (…)”.

Asimismo, nuestra doctrina patria ha establecido que, el Orden Público Inquilinario, es “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)
De las posiciones antes transcritas, tanto legales, jurisprudenciales como doctrinales, se infiere que las normas tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales. Así se establece.

Hecha esta aclaratoria con respecto a la materia debatida, este tribunal en segundo lugar, encuentra pertinente precisar que en el caso de autos, se encuentra plenamente demostrado, que la relación arrendaticia se inició en fecha 12-05-2001, a través de un contrato verbal, por un lapso de seis meses, el cual se convirtió a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento por CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) al operar la tácita reconducción, al continuar ocupando el inmueble arrendado por la arrendataria, hoy demandada, desde esa fecha como los años subsiguientes, 2002, 2003, 2004, 2005 y en fecha 1° de junio de 2006, la arrendadora –parte actora- y la arrendataria –parte demandada- suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en forma escrito, establecido un lapso de duración de seis (6) meses, fijando el canon mensual en DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,oo), el cual cursa al folio 04 del asunto principal, convirtiéndose de igual manera a tiempo indeterminado, debido a que vencido dicho lapso, la arrendataria continuó ocupando el bien inmueble arrendado, evidenciándose pues, que existe la solución de continuidad entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, por lo que, resulta procedente invocar la existencia real de un solo contrato, celebrado en fecha 12-05-2001, ya que no fue alegado ni consta en autos, que haya habido desocupación entre uno y otro contrato, y ante la falta de certidumbre en cuanto al tiempo, se considera celebrado sin determinación del mismo.
El referido análisis de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto al tiempo se realizó, pues conforme al artículo 1° de las Resoluciones Nros. DM/N° 152 y DM/N° 046, que en forma conjunta dictaron el Ministerio de la Producción y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo de 2004, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 37.941 del 19 de Mayo de 2004, se mantiene en todo el territorio nacional, los montos de los cánones de arrendamiento para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y, que en ese sentido, el inmueble que ocupa como arrendataria, es un bien inmueble destinado, desde un principio, para vivienda.
Que no obstante, al nuevo contrato de arrendamiento, donde se convino el aumento en el precio del canon, ello no implica una renuncia a la disposición anterior referida, pues al estar congelados los aumentos de precio en el arrendamiento, cualquier estipulación en contrario no es eficaz y por ende, afectada de nulidad; pues la autonomía de la voluntad de las partes, en ese sentido, es superada por la noción de orden público, ya que las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al artículo 7°, son irrenunciables y, las dictadas por el Ejecutivo Nacional, competente por razón de la materia, también son irrenunciables, pues en ese sentido, sus disposiciones están inspiradas en el deber de garantía del bienestar de la población en general y de salvaguarda de los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaratoria como servicio de primera necesidad de los alquileres de viviendas, por lo que, el aumento “convenido” –el pago de Bs. 250,oo diferente al canon estipulado inicialmente, vale indicar, en la cantidad de Bs. 100,oo, violando el decreto de congelación ya referido es ilegal. (Negritas del tribunal)

Ahora bien, es determinante la consideración que, el contrato celebrado por las partes en fecha 01-06-2006, es en primer lugar, contrario no sólo a la resolución conjunta del Ministerio de la Producción y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, sino que también al espíritu, propósito y razón de la citada norma legal de obligatorio cumplimiento, en el sentido que los derechos del arrendatario son irrenunciables.

En segundo lugar, por la ilicitud, ya que, no consta en autos que el organismo competente haya regulado el canon máximo del inmueble a que se contrae el contrato de arrendamiento que dio inicio a la relación arrendaticia objeto de la presente acción, por lo que, no existiendo dicha regulación, no está sujeto a dicho aumento, ya que de acuerdo al artículo 1 de la Gaceta Oficial de fecha 08 de abril del año 2003, publicada en la Resolución Número 036 emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y de Infraestructura, la cual se mantiene vigente a la presente fecha, que ordena mantener en todo el territorio nacional el monto de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, en virtud de lo cual, es concluyente para este órgano jurisdiccional declarar NULO PARCIALMENTE el contrato celebrado en fecha 01-06-2006, en cuanto a la CLÁUSULA SEGUNDA de dicho negocio jurídico. Así expresamente reestablece.-

DE LA RECONVENCIÓN POR REINTEGRO:
Como quedó sentado en el cuerpo de este fallo, tenemos que la parte demandada pretende el reintegro de cantidades excesivas cobradas por la arrendadora (parte actora reconvenida) desde el 01-06-2006 hasta el 01-12-2008, relativas a un inmueble no sujeto a regulación de alquileres, como bien lo denuncia la representación de la accionada reconviniente.

En ese sentido, los artículos 58 y Ss. del Título VIII del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace referencia al reintegro de sobrealquileres, especialmente el artículo 60 eiusdem, desde el inicio del contrato hasta la fecha en que la regulación del organismo respectivo quede definitivamente firme, lo que permite colegir que para que sea demandado el mencionado reintegro es menester que prevenga el acto administrativo regulatorio del inmueble objeto del arriendo y que el mismo goce de firmeza.

No obstante lo señalado precedentemente, en casos como el de autos, donde a pesar de no existir regulación previa del bien locativo, el legislador permite la posibilidad de que el arrendatario proponga una acción de reintegro, ya no fundada en los artículo 58 y Ss. del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino en el artículo 33 ibídem que autoriza, genéricamente, cualquier acción derivada de una relación arrendaticia.

En efecto, el artículo 33 de la Ley especial posibilitó, no sólo la exigencia, judicialmente, del reintegro típico, de sobrealquileres o por depósito de garantía, sino también la acción destinada a lograr el reintegro (atípico) del exceso cobrado por la arrendadora en contravención a las resoluciones o decretos del Ejecutivo Nacional de congelamiento o invariabilidad temporal del alquileres.

Sin embargo, en el acto de contestación de la reconvención la demandante reconvenida, opuso la prescripción de la acción del reintegro argumentada en el artículo 62 de la mencionada ley especial, el cual establece:
“La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años”.
Ello significa que el legislador no quiso que prospere el reintegro de sobrealquileres una vez transcurrido veinticuatro (24) meses. Y visto que la prescripción es el modo de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo y en este caso, se pretende el reintegro de una suma de dinero que la parte demandada reconviniente alegó haber pagado en exceso como sobrealquiler desde el 01-06-2006 hasta 01-12-2008, específicamente la cantidad de Bs. 4.500,oo, por el pago excesivo a la demandante, basándose en distintas resoluciones conjuntas (de congelamiento de alquileres) de los Ministerios de Producción y Comercio (de Industrias Ligeras y Comercio) e Infraestructura, publicadas en Gaceta Oficial números 37.667 (del 08-04-2003), 37-941 (del 19-05-2004), 38.069 (del 19-11-2004), 38.189 (del 18-05-2005), Nº 38-316 (del 17-11-2005) y 38.437 (del 16-05-2006) y por cuanto la prescripción liberatoria establecida en el artículo 62 ejusdem, está condicionada al discurrir del lapso de dos (2) años contados a partir de la fecha del vencimiento de cada una de los pensiones de arrendamiento y no a partir de la fecha de suscripción del contrato como lo pretende hacer valer la demandante reconvenida, pues la obligación de pagar el canon de arrendamiento es de tracto sucesivo y por ende es exigible al vencimiento de cada mensualidad no a partir de la oportunidad en que se pactó la obligación. En el caso sub iudice, denotamos que la reconvención propuesta por la demandada se produjo el 18-03-2009, teniendo entonces que los cánones pagados en exceso ilegalmente, por la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA, desde el 01-06-2006 hasta el 01-03-2007, se encuentran prescritos, no así, el pago de las mensualidades correspondientes a partir del 01-04-2007 hasta el 01-12-2008, no procediendo contra ellos, el efecto de la prescripción alegada. Así plenamente se decide.-

Es bueno puntualizar, que a materia relativa a la fijación de los cánones de arrendamiento se mantiene en muchos países, incluido Venezuela, dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional que, en parte, ha sido delegada en órganos Municipales, sin dejar de ser un asunto de interés colectivo. Tal tratamiento se ha venido dando, especialmente, desde la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres de 1960 (ya derogada).

De acuerdo con el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en los artículos 2°, 29, 30, 31 y 32, el Ejecutivo Nacional puede fijar los cánones de arrendamiento o modificar los porcentajes de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, o intervenir de oficio y fijar la regulación de inmuebles, pues esta materia es asunto de interés publico para el Estado y las funciones administrativas inquilinarias son competencia del Poder Ejecutivo Nacional, considerándose generalmente como “débil jurídico” a los arrendatarios.

De manera que, en razón de lo señalado con antelación, las resoluciones o decretos dictados por el Ejecutivo Nacional dentro su política de protección de derechos sociales, que aluden específicamente al congelamiento o invariabilidad temporal de los alquileres, en modo alguno contrarían las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que se complementan con estas, por lo tanto, si bien las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento rigen para las partes de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, no es menos cierto que el límite de esas convenciones es la ley misma.

Por ello, todo contrato a pesar de ser “ley privada” de las partes, no puede ser contrario a derecho, puesto que estaría sujeto a nulidad. De ahí, que el hecho de que el arrendatario haya suscrito la convención locataria con un canon específico y éste es modificado a pesar de existir un congelamiento de los alquileres, la circunstancia de que el inquilino pague la nueva pensión modificada en modo alguno puede interpretarse como aceptación del novel canon fijado por el arrendador, pudiendo exigir aquel, a posteriori y dentro del lapso legal, el reintegro a que hubiere lugar.
Del contenido de la resolución Nº 37667 publicada el 08-04-2003, se desprende que la misma mantenía incólume los cánones fijados para el 12-05-2001, en el caso de autos, si bien es cierto que para aquella fecha (12-05-2001) aún no existía la congelación de alquileres, no es menos cierto, que el espíritu de la mencionada resolución es la protección económico-social de los inquilinos. De modo que, al ser publicada aquella el 08-04-2003, la misma afecta a todas las convenciones locatarias anteriores a esa fecha, como la señalada con antelación (vigente desde el 12-05-2001), puesto que se trata de una normativa que protege a los arrendatarios y éstos se ven favorecidos con la misma desde su vigencia, lato sensu. Por lo tanto, la resolución Nº 37667 (del 08-04-2003) le es aplicable al presente caso, como ya se ha señalado.

De modo que, con base en las pruebas ya analizadas en su oportunidad, y partiendo de que el canon primigenio era de Bs. 100,oo mensual, el cual fue aumentado a pesar de estar congelado, como se deriva del cuerpo del contrato locativo, suscrito en fecha 01-06-2006, las cantidades pagadas desde el 01-06-2006 hasta el 01-03-2007, se encuentran prescritas y por ende no sujetas a reintegro, no así las sumas pagadas desde el 01-04-2007 hasta el 01-12-2008, que comprende el monto de Bs. 3.150, el cual se discrimina así: 1) Bs. 1.350,oo por el período comprendido desde abril hasta diciembre de 2007; 2) Bs. 1.800,oo por el período desde enero hasta diciembre de 2008 a razón de Bs. 150 bolívares mensuales cobrados en exceso sobre una pensión de Bs. 250, cuando lo que debió pagarse era Bs. 100,oo en virtud de cobrarlo la arrendadora excesivamente entre abril de 2007 hasta diciembre de 2008 a razón de Bs. 250,oo mensuales, cuando el Ejecutivo Nacional había congelado la pensión locataria primigenia de Bs. 100,oo. Tomando en cuenta de que la arrendataria, solicitó el reintegro del pago de sobrealquileres, y siendo que los reintegros previstos en el artículo 63 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “(…) son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, (…)”.

Por cuanto, ha sido criterio pacífico y reiterado de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, el cual esta sentenciadora hace suyo, lo siguiente:
“(…) que no es necesario que conste en los autos la orden de reintegro emanada por el Órgano Administrativo correspondiente, para que los Tribunales en ejercicio de la Jurisdicción Civil, declaren con lugar la compensación que hubiere sido opuesta, debido a que si el pago es indebido con oponerlo el arrendatario basta para que el tribunal se pronuncie sobre el mismo, sin necesidad que tenga que abrirse un proceso aparte que establezca o determine la existencia del reintegro para sólo así opere la compensación puesto que se trata de un derecho concedido por la Ley que no permite renuncia alguna (…)”.

En consecuencia, y en razón a los delineamientos arriba expuestos, debe necesariamente quien aquí suscribe realizar la compensación del excedente de los pagos discriminados en el texto de esta sentencia, a favor de la ciudadana BRUNILDA MARILYN LANZA, a los meses demandados, resultando cancelados los meses de enero y febrero de 2009, quedando una diferencia por la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.950), los cuales serán abonados a los meses subsiguientes, por lo que, este órgano jurisdiccional, considera declarar en el dispositivo de este fallo, parcialmente con lugar la reconvención propuesta, Así será declarado establece.-
(Subrayado nuestro)

Así las cosas, tenemos que la demandante fundamenta la presente acción de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal, el cual establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, con la causal contenida en el literal a) se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, en razón de que la relación arrendaticia que se inició de forma verbal a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber operado la tácita reconducción, en la cual, se pactó el pago del canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de Bs. 100.00, tal como reconocido por ambas partes.

En cuanto al segundo requisito, que es el que precisamente se refiere a la insolvencia del arrendatario, vale señalar –la falta de pago correspondiente a dos mensualidades consecutivas- a saber, la causal invocada por la parte demandante, contenida en el literal a, de la misma norma, al alegar que la demandada incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2009, en virtud de lo cual, según su decir, la demandada le adeuda QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), por concepto de dos (2) meses de canon de arrendamiento, el tribunal observa, que como ya quedó establecido en el texto de este fallo, que la cláusula segunda del negocio jurídico realizado en fecha 01-06-2006, fue declarada nula en virtud, de que la misma infringe lo previsto en el decreto arriba identificado, que contiene la regulación de congelamiento de alquileres, que ha sido ratificado y se encuentra vigente hasta la presente fecha, por lo que, se dejó sentado que el canon de arrendamiento sujeto a pagar es por la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,oo) y no doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,oo), debido que, el referido aumento tantas veces mencionado, es ilegal y en tanto mal puede estar la arrendataria insolvente, ya que de una simple regla aritmética, la misma ha realizado, un pago indebido del canon inicialmente estipulado (Bs. 100,oo). Así tenemos que desde el 01-06-2006 hasta la fecha en que se introdujo la presente demanda pagó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250), mensual, siendo el exceso, ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo) por cada mes, del monto arriba señalado, por tanto, mal podría encuadrar la acción de desalojo, fundamentada en el artículo 34 literal a, de la LAI, y siendo que, los requisitos, señalados deben ser concurrentes, y no siendo ello así, en el caso que nos ocupa, debe ser declarada indefectiblemente, en el dispositivo del presente fallo, sin lugar. Así será declarada.-

DISPOSITIVO:

En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuesto este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:
PRIMERO: Con lugar el recurso de apelación, ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado MARTÍN ALFREDO LEWIS.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de desalojo propuesta por la Ciudadana: ADALGISA GUEVARA MORENO en contra de la Ciudadana: BRUNILDA MARILYN LANZA, todas suficientemente identificadas en autos.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.
CUARTO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 15-04-2009.
QUINTO: No hay condenatoria en costas.-
Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al tribunal de origen.-
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez.

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.
HFG/SM/maye.-
Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.). Conste.-
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.-