REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR ASUNTO: FH02-X-2009-000022 ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2009-000190 El día 16 de febrero de 2009 se decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la vivienda identificada con el Nº 3-A, con una superficie de 175,93 metros cuadrados, ubicada en la calle Chacaito, sector la Sabanita, conjunto residencial Esplendor, cuyos linderos son: Norte: Diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con casa y solar de Cesar Villalobos; Sur: Diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con calle interna; Este: Dieciséis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela Nº 2A; y Oeste: Dieciséis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela Nº 4A, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, de fecha 05 de junio de 2008, bajo el N° 34, folios 128 al 130, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, Tomo 23 del año 2008. Se ordenó oficiar lo conducente al Registrador de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Heres del Estado Bolívar. El día 03 de marzo de 2009 el abogado Rachid Ricardo Hassani en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora ciudadanos Enrique de Jesús Rivas Berra y Nailet del Valle Campos Machado, consignó copia del oficio recibido por el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria de la medida decretada por este Tribunal. El día 23 de abril de 2009 la abogada Patricia S. Salazar C., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Waldemar Herrera Bedoya (El Propietario) y Nancy Mirella Cedeño Bottino (La Promotora), presentó diligencia haciendo formal oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada y ejecutada de la siguiente manera: Que hace formal oposición a la medida decretada, porque a su decir, ésta, no reúne ninguno de los requisitos establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, alega que no existe la presunción del buen derecho ni el riesgo de ilusoriedad del fallo por cuanto el documento suscrito por las partes es un documento preparatorio de una venta futura que no se refiere a un inmueble no identificado que se construiría en el Conjunto Residencial Esplendor, que no estaba construido y se encontraban en trámite los permisos de Ley, como quedó establecido en el contrato. Para decidir el Tribunal observa: En la oportunidad de decretar la medida cautelar el Juzgador estableció que los recibos de pago producidos por los demandantes valorados prima facie, demostraban de modo presuntivo que los actores han pagado unas cantidades a los demandados por la adquisición de un inmueble cuya venta fue prometida por estos últimos. En su escrito de oposición la parte demandada admite la existencia de un contrato preparatorio de venta consignando en copia fotostática un ejemplar del contrato no autenticado en el cual se lee que las partes pactaron un precio de ciento veinticinco mil Bolívares fuertes (Bs.F 125.000,00). Sin entrar a valorar la eficacia del contrato preparatorio de venta el Juzgador considera que la presunción de buen derecho sí se encuentra satisfecha, a despecho de los alegatos de la demandada. En efecto, si existen medios de prueba y alegatos que presuntivamente demuestran que las partes pactaron la venta futura de un inmueble, así él no estuviera construido, y que los demandantes pagaron unas cantidades por esa promesa, opción o contrato preparatorio. La presunción de buen derecho se refiere a la mera probabilidad de que la pretensión sea acogida por la sentencia definitiva, es decir, que ella no sea manifiestamente infundada, que sea verosímil de que el demandante tenga la razón y así pueda ser reconocido en la decisión de mérito. El Juez no va a examinar si la pretensión es procedente puesto que esto es materia que debe ser resuelta en una etapa ulterior del procedimiento. En el caso sublitis, la parte actora produjo un contrato privado de “oferta de venta” en copia fotostática, la cual fue rechazada por este Tribunal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Pero sucede que en el escrito de oposición la parte demandada admite la existencia del contrato en cuestión, alegando que se trata de un contrato preparatorio de oferta de venta de un inmueble no identificado. Es decir, el contrato presumiblemente sí fue suscrito por los litigantes de este proceso. El juicio de probabilidad que debe hacer el juez se reduce a determinar que ante un documento que aparenta ser un contrato el demandante tendría el derecho que le confiere el artículo 1167 del Código Civil para demandar su ejecución (cumplimiento) o su resolución. La categoría de contrato en la que encuadra y si están dados los requisitos para que proceda la demanda es asunto que está fuera de los límites de ese juicio de verosimilitud. Es verdad que en la oferta preparatoria de venta no se individualiza el inmueble ofrecido a los demandantes, pero no debe olvidarse que junto a la pretensión de cumplimiento acumuló una pretensión de indemnización de daños por la suma de cien mil Bolívares (Bs.F 100.000,00) que también está prevista en el artículo 1167 CC. Nuevamente se debe recordar que no es esta la etapa en la que se va analizar si esa pretensión cumple con los requisitos de procedencia previstos en el ordenamiento jurídico. El Juez únicamente verifica que tanto en el caso de que se pretenda el cumplimiento como la resolución es posible reclamar la indemnización de daños y que pasado el lapso pactado en la promesa, 60 días, sin que conste haberse perfeccionado la venta u otro contrato sobre un inmueble de la urbanización Esplendor los demandantes presumiblemente tienen el derecho a reclamar una compensación económica por la pérdida patrimonial que dicen haber experimentado con lo que queda satisfecho el primero de los requisitos de procedencia de las medidas cautelares típicas. En cuanto a peligro de ineficacia del fallo este Tribunal al decretar la medida preventiva señaló lo siguiente: Peligro de ilusoriedad del fallo. Si bien los actores no produjeron un medio de prueba de esta circunstancia limitándose a manifestar su temor de que la sentencia se haga ilusoria debido a la facilidad con que los demandado pudieran traspasar el inmueble, este sentenciador por máximas de experiencia conoce que en los contratos de opción o promesas de venta generalmente se estipula un plazo de vigencia de la oferta pasado el cual los promitentes se consideran libres de su obligación y autorizados para ofrecer el inmueble a terceros. Este conocimiento que deriva de una máxima de experiencia, la cual puede ser suplida oficiosamente por el juez, determina que el requisito de la probable inejecución del fallo definitivo se considere satisfecho. Así se decide. Al lado del razonamiento precedente el Juzgador encuentra que sí existe en el expediente un medio de prueba que justifica la necesidad de mantener la prohibición de enajenar y gravar con base en un juicio de probabilidad que permite inferir que los inmuebles que conforman la urbanización Esplendor están destinados a la venta, situación que podría degenerar en la ineficacia de un eventual fallo que condene a los demandados a concluir esa futura enajenación a la que se contrae la promesa preparatoria cuya ejecución se demanda. En efecto, los demandantes pretenden obligar a los demandados a cumplir su promesa de venderles un inmueble en el predicho urbanismo, por ende, cualquier medio de prueba que haga verosímil que los accionados tienen la intención de enajenar todos los inmuebles de ese urbanismo establecería una presunción de que si no se decreta la medida de prohibición de enajenar y gravar un hipotético fallo favorable a los actores difícilmente podría ejecutarse. Ese medio de prueba es la copia fotostática del documento de parcelamiento inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 5 de junio de 2008 (cuaderno principal, folios 12 y sgtes) del cual se desprende que Waldemar Herrera Bedoya, codemandado, manifestó su intención de destinar a la venta las parcelas que conforman el denominado parcelamiento Esplendor ubicado en calle Chacaito, Nº 54, sector La Sabanita, distinguidas con los códigos 1A; 2A; 3A; 4A; 1B; 2B; 3B y 4B conforme a la Ley de Ventas de Parcelas. Es el caso que ese documento de parcelamiento es indispensable para proceder a la venta de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública conforme a los artículos 1º y 2º de la Ley de Venta de Parcelas. Es decir, hay en el expediente un medio de prueba que prima facie, sin perjuicio de que pueda ser desvirtuado en el debate probatorio del juicio principal, comprueba de que los accionados, o por lo menos uno de ellos, estarían ofreciendo públicamente en venta las parcelas del urbanismo Esplendor de la calle Chacaito, Nº 54, sector La Sabanita, incluyendo la parcela 3A, sobre la que recayó la prohibición de enajenar y gravar, que de concretarse harían por completo inejecutable una eventual sentencia que condene a los demandados a concluir el contrato de venta como lo prometieron, por lo menos en la forma prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En su escrito de promoción la apoderada de los demandados alega que los demandantes no cumplieron sus obligaciones y que la promesa fue rescindida y así les fue comunicado. Resulta que la rescisión del contrato y el incumplimiento de los actores son presupuestos materiales de la sentencia de fondo que no pueden ser analizados en esta incidencia. Se trata de pronunciamientos que tocan al fondo y que escapan de la materia a que se contrae este fallo interlocutorio. Recuérdese que lo que exige el artículo 585 del CPC es una presunción de que se tiene el derecho y del peligro de inejecutabilidad de la decisión. Si el Juzgador decide que la promesa preparatoria de venta o la opción de compra fueron rescindidas por incumplimiento de los demandantes adelantaría opinión sobre el mérito del pleito y el juicio principal no tendría razón de ser. En el escrito de promoción de pruebas de esta incidencia, la apoderada judicial de los accionados hizo valer en el capítulo primero unos documentos privados presentados por su contraparte con el objeto de demostrar el incumplimiento de los demandados y que con la opción a compra se le dio una oportunidad a Enrique Ribas Becerra para que no perdiera el dinero entregado conjuntamente con Nailet Campos Machado y, finalmente, la intención de sus representados de no continuar con la negociación y cumplir con la devolución del dinero. El incumplimiento y la supuesta terminación del contrato de opción no puede esgrimirse para desvirtuar la presunción de que los actores tienen derecho a pedir la ejecución de la promesa por las razones expuestas a lo largo de este fallo: tales tópicos con propios de la sentencia de fondo. La inspección ocular (capítulo II del escrito de pruebas) realizada por un Notario Público en BANFOANDES para demostrar que los demandados cumplieron con entregar una documentación a los actores así como un supuesto fraude procesal en esta causa, es materia por completo irrelevante. El fraude procesal no puede probarse en la incidencia a que se refiere el artículo 602 del CPC., y el que los litisconsortes pasivos hayan cumplido con entregar unos documentos para la gestión del préstamo bancario u otra finalidad relacionada con la promesa preparatoria de venta en nada desvirtúan el peligro de ineficacia del fallo y que los demandantes posiblemente tienen el derecho de reclamar judicialmente el cumplimiento de la promesa de venta. Así se decide. DECISIÓN En mérito de las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la oposición efectuada por la abogada Patricia Salazar en representación de Waldemar Herrera Bedoya y Mirella Cedeño Bottino; en consecuencia, se confirma la medida de prohibición de enajenar y gravar la vivienda identificada con el Nº 3-A, con una superficie de 175,93 metros cuadrados, ubicada en la calle Chacaito, sector la Sabanita, conjunto residencial Esplendor, cuyos linderos son: Norte: Diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con casa y solar de Cesar Villalobos; Sur: Diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con calle interna; Este: Dieciséis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela Nº 2A; y Oeste: Dieciséis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela Nº 4A, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, de fecha 05 de junio de 2008, bajo el Nº 34, folios 128 al 130, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, Tomo 23 del año 2008 Se condena a los demandados al pago de las costas de la incidencia. Notifíquese a las partes la presente decisión dictada fuera del lapso de ley. Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los nueve días del mes de junio del año dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las DOS Y CUARENTA Y CINCO minutos de la tarde. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné MAC/SCH/silvina.- Resolución Nº PJ0192009000356.-