REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Asunto Principal: FP02-V-2008-000839 ANTECEDENTES El día 26 de mayo de 2008 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), escrito continente de la demanda de cumplimiento de contrato incoado por Juan Carlos Ollarves Ruiz, asistido por los abogados Helios Herran Arancibia y Odilette Ollarvez contra Ernestina Decan Manosalve y Carlos Lee Guerra, asistidos por los abogados Carlos Luís Sánchez y Jorge Sambrano Morales, todos debidamente identificados en autos. Alega la parte actora en su escrito: Que los ciudadanos Ernestina Decan Manosalve y Carlos Lee Guerra se comprometieron a venderle y él a comprarles el inmueble constituido por una parcela de terreno y casa quinta edificada sobre la misma, ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, edificado en la Calle Los Ángeles, manzana Nº 2, parcelas 1 y 2 de la Urbanización Andrés Eloy Blanco, zona urbana de Ciudad Bolívar. Que dicha parcela está identificada con las siglas P4, consta de un área de 222,10 metros cuadrados y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: Norte: con la parcela Nº 3 de la Urbanización Andrés Eloy Blanco, con 10,05 metros; Sur: que es su frente, con Calle Los Ángeles, con 10,05 metros; Este: casa propiedad de Amelia de Balza con 22 metros; y Oeste: con la parcela Nº 3 del Conjunto Residencial Las Acacias con 22 metros. Que la casa-quinta es una vivienda unifamiliar de dos (02) plantas, tipo Town house, con un área de construcción de 80,62 metros cuadrados en la planta baja y 80,25 en la planta alta. Que como precio de la venta se estableció en la cláusula segunda del contrato, la suma de cuatrocientos veinte mil bolívares fuertes (Bs.F. 420.000), cancelados de la siguiente manera: Por concepto de cuota inicial el monto dinerario equivalente al cincuenta por ciento (50%) del precio venta, valga decir, la cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 210.000) fraccionados así: la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 50.000) que entregó en calidad de reserva a los vendedores, mediante cheque girado contra el Banco Banesco, emitido el día 28 de noviembre de 2007, Nº 48524010, la suma de ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000) en el momento de la firma del documento, los cuales pagó en esa oportunidad; y la suma de ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000) que serían cancelados en un plazo improrrogable de treinta (30) días, contados a partir de la firma del contrato mencionado, los cuales pagó el día 25 de enero de 2008, mediante cheque girado contra el Banco Banesco Nº 24524018; y el saldo restante, es decir la suma de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 210.000) que deberán ser cancelados en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, mediante el financiamiento obtenido al efecto de la institución bancaria que a bien tenga elegir. Que el plazo convenido para la compra-venta fue estipulada en la cláusula tercera de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, lapso que podrá ser prorrogado a voluntad de las partes contratantes. Que luego de haber firmado el convenio de compra-venta, gestionó con toda la diligencia del caso, el financiamiento del saldo deudor por ante el Banco del Tesoro, Banco Universal, ubicado en la Ciudad de Caracas, que presentó todos los recaudos exigidos por el Banco, entre ellos, la contratación de un perito para el avalúo del inmueble, así como la certificación de gravamen emitida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar. Que el día 25 de abril de 2008, fue informado por el Banco del Tesoro que el crédito solicitado había sido aprobado, por lo que procedió de inmediato a notificárselo a los vendedores en la persona de la señora Ernestina Decan Manosalva; y se trasladó a la sede de dicha institución bancaria a retirar el documento definitivo de compraventa en la oportunidad en que la institución le informó que ya estaba elaborado y debía retirarlo. Que al regresar de Caracas, le pidió a la señora Ernestina Decan Manosalva la forma 33 cancelada, quien sorpresivamente le manifestó que para hacerle entrega de la misma , debía pagarle de inmediato el IPC sobre el saldo deudor, alegando que dicha casa costaba más. Que él trató de explicarle que con el convenio de compraventa no le correspondía pagar IPC, ya que el crédito había sido aprobado dentro de los 90 días hábiles acordados. Que habiendo cumplido con todas y cada una de las obligaciones establecidas en el convenio de compraventa, los vendedores le han manifestado su decisión irrevocable de no firmar el documento definitivo de compraventa. Que los ciudadanos Ernestina Decan Manosalva y Carlos Lee Guerra, no solo se han negado irrevocablemente a otorgar el documento de compraventa, sino que, le han manifestado “que ni que les pague el IPC, ni que un Juez de la República los obligue a cumplir mediante sentencia definitivamente firme, ellos cumplirían” y que el dinero entregado por él a cuenta del precio, se lo devolverán en noventa (90) días hábiles. Que solicitó notificación judicial de los ciudadanos Ernestina Decan Manosalva y Carlos Lee Guerra, correspondiéndole al Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito Judicial. Que demanda a los ciudadanos Ernestina Decan Manosalva y Carlos Lee Guerra por cumplimiento de contrato para que procedan a efectuarle la transmisión de la propiedad del inmueble objeto del convenio de compra-venta al precio convenido, como es, cuatrocientos veinte mil bolívares fuertes (Bs.F. 420.000), descontando el pago hecho a cuenta del precio, o de no ser así, para que el Tribunal condene a los mencionados ciudadanos a lo siguiente: Primero: Al cumplimiento inmediato de la opción de compraventa, contenida en el contrato celebrado el 27 de diciembre de 2007, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 83, tomo 148 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es el inmueble señalado en dicho contrato, obligándolos a transferirle la propiedad del inmueble al precio convenido y establecido en el contrato. Que ofrece pagar de contado con el crédito aprobado, en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, la suma de doscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 200.000). Segundo: Para que convengan o así lo declare el Tribunal. Que para el caso de que los demandados no den cumplimiento a la sentencia, se produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, como título de propiedad. Tercero: Al pago de las costas y costos del juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados. El día 27 de mayo de 2008 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para que diera contestación a la demanda. El día 05 de junio de 2008 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por los ciudadanos Ernestina Decan Manosalva y Carlos Lee Guerra, en su carácter de parte demandada. El día 07 de julio de 2008 los ciudadanos Carlos Luís Sánchez y Jorge Sambrano Morales, en su condición de coapoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: Que contradicen en parte la demanda. Que no es cierto que sus representados se hayan negado a tramitar la denominada forma 33. Que no es cierto que sus representados sorpresivamente manifestaran al demandante que para entregarle la forma 33, debía pagar de inmediato el IPC sobre el saldo deudor. Que no es cierto que sus representados le hayan manifestado al demandante su decisión irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra-venta. Que no es cierto que sus representados hayan desconocido las estipulaciones previstas en el convenio de compra-venta y en especial las contenidas en la cláusula tercera. Que no es cierto que sus representados hayan manifestado que se niegan a cumplir el contrato en cuestión, ni que les pague el IPC, ni que un juez de la República los obligue a cumplir mediante sentencia definitivamente firme. Que no es cierto que sus representados hayan manifestado que el dinero entregado por el demandante se lo devolverían en noventa días hábiles. Que no es cierto que sus representados se nieguen a cumplir el otorgamiento del respectivo documento definitivo de compra-venta. Que no es cierto que sus representados hayan incurrido en la inejecución de la obligación asumida de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, con lo cual han impedido dar cumplimiento al contrato. Alega como cierto que ambas partes celebraron un contrato de opción de compra-venta del inmueble descrito por el demandante, por el precio señalado de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000) cuyo pago se convino hacer efectivo en dos partes, a saber: el cincuenta por ciento (50%), por concepto de cuota inicial, dividido a su vez en tres (3) pagos parciales; y el cincuenta por ciento (50%) restante, en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Que también se convino en beneficio de ambas partes, un plazo de noventa (90) días hábiles para ejercer dicha opción, plazo que podía ser prorrogado a voluntad de las partes por una sola vez y por el mismo lapso de noventa (90) días. Que el comprador demandante no ejerció la opción de compra dentro del plazo convenido en dicho contrato, toda vez que no firmó u otorgó el documento definitivo de compra venta dentro del lapso comprendido entre el día 27 de diciembre de 2007 y el día 09 de mayo de 2008. Igualmente la parte demandada reconviene a la parte actora por resolución de contrato, para que convengan o en su defecto así sea establecido por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Que incumplió la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta suscrito con sus representados, y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 27 de diciembre de 2007, bajo el Nº 83 del Tomo Nº 148 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría durante el año 2007; al no otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble identificado supra, en el lapso comprendido entre el día 27 de diciembre de 2007 y el día 09 de mayo de 2008. Segundo: Que ante el incumplimiento de su obligación contraída con sus representados de otorgar el documento definitivo de compra venta en el lapso de noventa (90) días hábiles contados a partir del día 27 de diciembre de 2007, procede legalmente la resolución del contrato de opción de compra venta que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 27 de diciembre de 2007, bajo el Nº 83 del Tomo Nº 148 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría durante el año 2007. Tercero: Que procede legalmente el pago a sus representados de la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000), pactada como cláusula penal, por concepto de daños y perjuicios, conforme al contenido de la cláusula cuarta del contrato suscrito con sus representados y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 27 de diciembre de 2007, bajo el Nº 83 del tomo Nº 148 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría durante el año 2007, por lo que dicha suma podrá ser retenida del monto de la cuota inicial cancelada. Cuarto: En cancelar las costas procesales derivadas del proceso. Admitida como fue la reconvención en fecha 10 de julio de 2008 y habiendo fijado el Tribunal el quinto (5to.) día de despacho siguiente, la parte actora reconvenida el día 17 de julio de 2008 presentó escrito dando contestación a la reconvención de la siguiente manera: Convino que es cierto que celebró un contrato de opción de compra venta que tiene por objeto un inmueble propiedad de los reconvinientes, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta edificada sobre la misma, ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, edificado en la Calle Los Ángeles, Manzana Nº 2, parcelas 1 y 2 de la Urbanización Andrés Eloy Blanco, zona urbana de Ciudad Bolívar. Convino que el precio de venta fue establecido según la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta en la suma de cuatrocientos veinte mil bolívares fuertes (Bs.F. 420.000), que fueron cancelados de la siguiente manera: Por concepto de cuota inicial el monto dinerario equivalente al cincuenta por ciento (50%) del precio de venta, valga decir, la cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 210.000) fraccionados así: la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 50.000) que entregó en calidad de reserva a los vendedores, mediante cheque girado contra el Banco Banesco, emitido el día 28 de noviembre de 2007, Nº 48524010; la suma de ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000) en el momento de la firma del documento de compra venta, los cuales pagó en esa oportunidad y la suma de ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000) que serían pagados en un plazo improrrogable de treinta (30) días, contados a partir de la firma del contrato mencionado, los cuales pagó el día 25 de enero de 2008, mediante cheque girado contra el Banco Banesco Nº 24524018. Que conviene en que el saldo restante, es decir, la suma de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 210.00) se comprometió a pagarlo en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, mediante el financiamiento obtenido al efecto de la institución bancaria que a bien tenga elegir, quedando obligado a tramitar la obtención de dicho financiamiento con toda la diligencia del caso. Conviene en que en el contrato de opción de compra venta, y así como expresamente lo confiesan los demandados reconvinientes en su reconvención, fue pactada por un lapso de noventa días hábiles a partir de la fecha de autenticación ante la Notaría Pública, lo cual se suscribió el día 27 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el Nº 83, tomo 148 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes que el contrato de opción de compra venta se prolongó en el tiempo hasta el día 9 de mayo de 2008. Niega, rechaza y contradice que los demandados reconvinientes no tuvieran noticias de él, hasta el día 9 de mayo de 2008, ya que no es cierto que en esa fecha supuestamente le haya informado de la aprobación del crédito por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000). Niega, rechaza y contradice que les haya expresado a los vendedores el día 9 de mayo de 2008 que contaba con las influencias necesarias para lograr el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, tuviera lugar ese mismo día. Niega, rechaza y contradice que haya citado a los vendedores el día 9 de mayo de 2008 ante la sede de la Oficina Inmobiliaria para la firma del documento, que a la vendedora la llamó para que recordara entregarle la planilla forma 33, que ya se le había solicitado. Niega, rechaza y contradice que la demandada reconviniente luego de la supuesta certeza que dijo tener de la fecha de la firma que debía producirse el 14 de mayo de 2008, le haya solicitado el IPC y mucho menos que ello haya producido en su persona una reacción desproporcionada y que de manera grosera le haya dicho a gritos que le iban a vender por las buenas o por las malas porque contaba con una hermana que ejerce la profesión de abogado. Niega, rechaza y contradice que haya incumplido ninguna obligación a que se comprometió en la opción de compra venta, toda vez que los reconvinientes tratan de confundir y salirse por la tangente del problema al expresar que él no cumplió con la compra venta dentro del lapso de los 90 días hábiles de vigencia de la opción, que dicho lapso se estableció para la obtención del crédito hipotecario, no para la total y definitiva formalización de la venta ante el Registro. Niega, rechaza y contradice el alegato esgrimido por los demandados reconvinientes de que ambas partes se impusieron contractualmente que el documento definitivo de venta se protocolizaría, a más tardar el 09 de mayo de 2008, sin que exista constancia en autos que esa fecha haya sido extrapolada por la conducta misma de las partes, lo que da lugar a demandar la resolución del aludido contrato de opción de compra venta. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión de los reconvinientes señalada en las secciones II-2 del derecho y II-4 de la pretensión de la reconvención o mutua petición en todos sus ordinales primero, segundo y tercero. Llegado el momento para promover pruebas en fecha 29 y 31 de julio de 2008 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2008-000839 el Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las consideraciones siguientes: El actor pretende el cumplimiento de una promesa bilateral de compraventa que dice haber pactado con los demandados mediante documento autenticado el día 27 de diciembre de 2007. Los demandados en su contestación admiten la existencia del contrato, la fecha de autenticación y el plazo dentro del cual, a su decir, debía perfeccionarse la venta (90 días). Ambas partes están contestes en que el plazo de 90 días vencía el 9 de mayo de 2008 y que ese día el actor presentó en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el documento definitivo de compraventa. Los demandados admiten que su contraparte pagó la cantidad de doscientos diez mil Bolívares Fuertes (Bs.F 210.000) equivalente al cincuenta por ciento del precio de la venta. Es un hecho no controvertido que el documento definitivo de venta no se otorgó el 9/5/2008, siendo fijado su otorgamiento para el 14 de ese mismo mes. Los demandados admiten que no pudieron obtener la denominada “planilla forma 33” el 9/5/2008 cuando fueron requeridos por el comprador demandante. Los demandados sostienen que el comprador está obligado a pagar la cantidad adicional que resulte de la corrección del precio inicialmente pactado conforme a lo que resulte de la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) desde la fecha de autenticación del contrato de opción. En su libelo, la parte actora adujo que a pesar de no estar conforme con la aplicación de la cláusula de valor (IPC) aceptó pagarla para no perder el crédito aprobado para la adquisición de la vivienda al amparo de la Ley del Deudor Hipotecario. Afirma que a pesar de haber aceptado pagar la diferencia resultante del aumento de valor del inmueble por la aplicación de la cláusula de valor y de así comunicarlo a los vendedores, éstos se negaron rotundamente a otorgar el documento definitivo de venta. Los demandados también admiten que el último de los 90 días estipulados en la promesa (9/5/2008) su contraparte canceló mediante cheque bancario la suma de diez mil bolívares fuertes. Para decidir este Tribunal observa: El argumento fundamental del actor es que los demandados rehusaron otorgar el documento definitivo de venta rechazando el pago del saldo del precio debidamente ajustado conforme a la cláusula de valor pactada en la promesa bilateral. De acuerdo con lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Esto lo repite el artículo 1354 del Código Civil. Los demandantes afirman un hecho negativo, cual es que sus contendientes no quisieron aceptar el pago del precio. Esto llevaría a pensar que la carga de prueba se trasladó a los demandados que debían demostrar el hecho afirmativo contrario: que sí aceptaron el pago del precio. Pero esta conclusión no es exacta porque los demandados en su contestación se excepcionaron alegando el incumplimiento del actor a su obligación de pagar el precio, esto es, imputan al accionante un hecho negativo: no haber pagado el precio (debidamente ajustado) en el tiempo convencionalmente pactado. Del anterior razonamiento resulta que al actor correspondía la carga de probar que de su parte sí hubo la intención de cumplir con su obligación, es decir, pagar doscientos diez mil bolívares fuertes que era el saldo deudor en la fecha en que debió otorgarse el documento definitivo. Por lo que concierne a la procedencia del ajuste por inflación –cláusula de valor- esta es una cuestión que deberá abordarse a posteriori, es decir, primero habrá que determinar si el demandante tiene derecho a exigir el cumplimiento de la promesa. En caso de que la respuesta sea afirmativa se resolverá si los demandados tenían el derecho a retardar el cumplimiento hasta tanto el comprador pagara el precio originariamente convenido y la mayor suma resultante de la aplicación de la cláusula de valor. Una primera aproximación al problema, superficial, conduce a una solución que parece incuestionable y que la contempla el artículo 1306 del Código Civil. El artículo 1306 establece que: “Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor” Es la sentencia que se dicta al final del procedimiento de oferta y depósito regulado en los artículos 819 al 828 del CPC que declara procedente la oferta la que va a servir de medio de prueba (documento público) de liberación del deudor, en nuestro caso el actor, y de que cumplió oportunamente con el pago tal cual lo exigían los demandados. Sin embargo, la oferta y subsiguiente depósito por la autoridad judicial no pasa de ser una respuesta ilusoria al problema puesto que como reza un conocido apotegma “a nadie puede obligarse a hacer lo imposible” y, en este caso, el actor no podía ofrecer el pago del precio por una razón notoria: él no estaba en capacidad de hacer la oferta por no disponer de la cantidad necesaria para cumplir íntegramente su obligación ya que dependía de la aprobación de un préstamo por una entidad financiera, circunstancia conocida y aceptada por los demandados al pactar el así llamado contrato de opción de compra venta de inmueble en cuyas cláusulas 3ª y 4ª se menciona que el comprador debe obtener la aprobación de un crédito hipotecario por una entidad financiera dentro de los 90 días siguientes a la autenticación del contrato. La solución es, pues, algo más compleja. Veamos. No es un hecho controvertido que la parte actora presentó el último día del lapso el documento contentivo del contrato de venta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria a fin de proceder a su otorgamiento. Esa presentación fue tempestiva porque en la cláusula tercera se estableció que los noventa días obraban en beneficio de ambas partes, siendo la finalidad del lapso que el comprador obtuviera de una institución financiera un préstamo por cantidad equivalente a la fracción no pagada del precio. En el folio 125 cursa una comunicación del Banco del Tesoro, suscrita por su consultora jurídica, en respuesta a unos informes promovidos por la parte actora, en la que esa institución del Estado Venezolano refiere que el 21 de abril de 2008 le fue aprobado un crédito hipotecario a Juan Carlos Ollarves Ruiz, titular de la cédula de identidad Nº 9.882.875. Esta información no fue impugnada por los demandados por cuya virtud se considera fidedigna; además, el informante es un ente que encuadra dentro del complejo orgánico que conforma la Administración Pública descentralizada lo que refuerza la credibilidad de la prueba. Hasta aquí pueden establecerse dos hechos cuya verdad no admite discusión: a.) La condición suspensiva a la que fue supeditada la tradición del inmueble vendido se verificó oportunamente: que una entidad financiera concediera al comprador un préstamo destinado a completar el pago del precio. b.) Antes que venciera el plazo fijado en la promesa bilateral el comprador presentó ante el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria el contrato de venta definitivo para su otorgamiento. Esto último lo admiten los codemandados. Es sabido que en las operaciones de venta de inmuebles cuyo precio ha de pagarse con préstamos concedidos por instituciones financieras, tales préstamos deben estar garantizados con hipotecas (véase, por ejemplo, el artículo 60 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat) por cuyo razón, en la práctica, la tradición se verifica mediante el otorgamiento de un documento que funde en uno solo las estipulaciones particulares de la venta, las que rigen el préstamo y las propias de la hipoteca. Por este motivo, los vendedores debieron conocer al acudir al Registro de la Propiedad Inmobiliaria que la presentación del documento de venta era demostración inequívoca de que el comprador había obtenido el préstamo hipotecario dentro del plazo estipulado. A juicio de este sentenciador el que se haya diferido el otorgamiento del contrato de venta para el día 14 de mayo de 2008, apenas 5 días después del vencimiento del plazo, a pesar de que el comprador se comportó diligentemente obteniendo el crédito hipotecario, pagando los aranceles de registro, presentando el ejemplar del documento sujeto a inscripción registral y, por si fuera poco, pagando a los vendedores diez mil bolívares fuertes a cuenta del precio de la venta, todo esto dentro de los 90 días fijados en la promesa bilateral, no autoriza a los demandados a pretender que operó la prórroga del lapso, por tanto, que su contraparte estaba obligada a soportar el ajuste por inflación y que su negativa, justificada, los autorizaba a negarse a efectuar la tradición del inmueble en la forma prevista en el artículo 1488 del Código Civil. La defensa de los demandados, en cuanto a que el actor debía pagar el precio indexado (cláusula de valor), es ajena a la letra del contrato y es contraria a la buena fe contractual. Ajena al contrato por cuanto la cláusula 3ª no dice que en el plazo allí previsto debía otorgarse el documento de venta. La cláusula en cuestión reza: (el Juzgador subrayará las expresiones que a su juicio son determinantes para interpretar correctamente la cláusula): “El plazo de la opción de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de NOVENTA (90) Días hábiles, contados a partir de la fecha de la autenticación de este documento, lapso que podrá ser prorrogado a voluntad de los contratantes, siempre que dentro de dicho lapso no se haya obtenido la aprobación del crédito hipotecario que se propone tramitar El Comprador por ante una entidad financiera o entidad bancaria, por una causa ajena a su responsabilidad; en el entendido que sólo se prorrogará por una sola vez y por el mismo lapso de Noventa días hábiles. Es igualmente entendido que, en el supuesto que opere la prorroga contemplada en este contrato, las partes aceptan que el precio de venta del inmueble ofertado será ajustado al índice de Precios al Consumidor (IPC) oficial sobre el saldo deudor y desde la fecha de la firma del presente contrato. En todo caso, la negociación se podrá celebrar en cualquier fecha del lapso inicial o de su prórroga, en función de la aprobación del crédito hipotecario referido. Todos los gastos de esta negociación inclusive los de la redacción de Documentos y cualquier otro que deban hacerse como habilitaciones, traslados, etc., serán por cuenta de El Comprador”. La letra de contrato es clara. El plazo de noventa días fue estipulado en beneficio de ambos contratantes, es decir, los promitentes disponían hasta el último día del plazo para cumplir con sus respectivas obligaciones (diligenciar el crédito hipotecario el futuro comprador y los futuros vendedores entregar las solvencias, constancias de habitabilidad, documento de parcelamiento, etcétera) por lo que el demandante tenía derecho a disfrutar hasta el 90º día para que se cumpliera la condición a la que de común acuerdo con los vendedores había subordinado el perfeccionamiento de la venta. Es de resaltar que en la común intención de los contratantes el plazo se estipuló para que dentro de él se cumpliera con una condición: la aprobación de un crédito hipotecario por parte de una entidad financiera con el cual el comprador pudiera pagar el saldo del precio. Es la voluntad declarada en el contrato a la que debe atenerse este sentenciador por cuya virtud no es posible interpretar que el comprador estaba obligado a pagar el precio del inmueble dentro del plazo de vigencia de la promesa. Además, es un verdadero contrasentido afirmar que dentro del plazo de noventa días el comprador u optante debía pagar el precio porque si esto fuera así entonces el contrato ya no sería una promesa de venta que es la exacta naturaleza del negocio que pactaron las partes sino una venta perfecta cuyo efecto inmediato sería que la parte demandante deba reputarse propietario del inmueble porque la falta de pago del precio no es óbice para el perfeccionamiento de este contrato conforme al artículo 1161 del Código Civil. Desde esta perspectiva, de concluirse que lo pactado por las partes fue una venta –contrato que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes- el demandante, si insiste, debiera reputarse propietario dotado como tal de una acción –artículo 1167 CC- para exigir a los demandados el cumplimiento de su obligación de efectuar la tradición real (art. 1487 CC) y la documental (art. 1488 CC). Y se afirma que de haberse estipulado que dentro del plazo debía otorgarse el documento definitivo ya no estaríamos en presencia de una promesa sino de una venta perfecta entre otras razones porque en ninguna cláusula del contrato se lee que las partes hayan derogado convencionalmente la aplicación del artículo 1161 CC expresando inequívocamente que la venta se perfeccionaría al otorgarse el documento definitivo. De ahí que, si se aceptara que dentro del plazo contemplado en la cláusula 3ª debía otorgarse el documento en cuestión habrá que concluir que estamos ante una venta perfecta y que el demandante ya es propietario del inmueble puesto que el otorgamiento no sería otra cosa que la ejecución de una de las obligaciones principales de todo vendedor, la de hacer tradición, ejecución que supone que el dominio del inmueble ya ha sido transferido al comprador demandante. El sentenciador quiere hacer hincapié en este argumento. Si se da la razón a los demandados de que el plazo previsto en la cláusula 3ª era, en la común intención de los contratantes, el tiempo dentro del cual el comprador estaba obligado a pagar el precio entonces ya no estaremos en presencia de una promesa de venta sino ante una venta perfecta por encontrarse llenos los principales elementos de este negocio jurídico: consentimiento libre de dos sujetos de derecho plenamente capaces en relación con la cosa vendida, al precio que debía pagarse y la modalidad como debía realizarse ese pago. Sin embargo, no puede calificarse el contrato en comentario como una venta porque en la común intención de las partes el plazo de noventa días era un término dentro del cual debía acaecer un evento futuro e incierto: la aprobación de un préstamo por una entidad financiera. Esto se colige de la redacción de la cláusula 3ª que en absoluto hace referencia a que el precio deba pagarse en el tiempo allí estipulado y lo confirma la cláusula 4ª en la cual al pactarse una especie de cláusula penal se estipula expresamente que el comprador incurriría en incumplimiento si dentro del plazo en cuestión incumpliere, por culpa o negligencia, la obligación asumida en la cláusula primera referida al compromiso de comprar el inmueble. En otras palabras, el comprador debía ejercer la opción en el plazo fijado en el contrato so pena de tener que indemnizar a los oferentes dentro de los límites cuantitativos contemplados en la cláusula penal. El contrato celebrado por los litigantes es una promesa de venta porque allí se subordinó la futura venta no a una prestación que pudiera exigirse al demandante sino a un evento futuro e incierto –una condición- cuyo acaecimiento no dependía de la sola voluntad del actor (la aprobación de un préstamo por un banco u otra entidad financiera). Ya en una anterior oportunidad este Juzgador se refirió a la diferencia entre una promesa de venta (comúnmente llamados contrato de opción de compra) y una venta propiamente dicha. Lo hizo en una causa en la que el apoderado de los demandados fungió de representante judicial de la parte actora (exp. FP02-V2003-000789). Por considerarlo de interés se reproducirán los párrafos de aquél fallo en los que se trató el punto. “…Ese compromiso refleja la voluntad del propietario del inmueble de transferir la propiedad y la voluntad del comprador de adquirir el inmueble y pagar el precio; contiene también la perfecta identificación del bien así como el precio convenido. En definitiva, el compromiso contiene todos los elementos de una venta difiriéndose el acuerdo sobre el plazo en que se pagaría el precio pactado y la fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de venta. Como lo refleja el compromiso bilateral la fijación de un plazo obedece únicamente a la voluntad de los contratantes de que en un tiempo perentorio el comprador obtuviera los documentos necesarios para proceder a la protocolización del título de propiedad. Así pues, el Juzgador encuentra que en el compromiso bilateral están presentes todos los elementos que definen una venta: la voluntad del propietario de vender, la voluntad de su contraparte de comprar, el bien objeto de la operación de traslación del dominio, y el precio. La Sala de Casación Social en una sentencia distinguida con el código alfanumérico RC020 del seis de febrero de 2003, con relación a las promesas bilaterales de compraventa estableció lo siguiente: “En tal sentido la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no este sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido. (…) En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tendido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85 pág. 550-551, por medio de la cual indicó…” Aplicando las enseñanzas de la Casación Social se puede apreciar que el único requisito al cual quedó sometido el compromiso bilateral de compraventa es que el comprador, así denominado en el contrato, obtuviera los recaudos y solvencias necesarias para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo para lo cual contaba con un plazo de diez días hábiles luego de lo cual disponía de un plazo adicional de tres días hábiles para “introducir y hacer fijar la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna correspondiente”. Como puede observarse, los requisitos estipulados en el compromiso dependían exclusivamente de la voluntad del comprador quien debía ser lo suficientemente diligente para pagar los impuestos municipales y nacionales que pesan sobre la propiedad de inmuebles y, al mismo tiempo, obtener los comprobantes que demostraran que sobre el inmueble no pesaban cargas por concepto de servicios públicos no satisfechos. En otras palabras, lo que las partes difirieron fue el acto de protocolización del documento que recoge las estipulaciones de la venta; ello, hasta tanto el comprador obtuviera las comprobantes exigidos en las leyes para que determinado documento tenga acceso al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esa conducta que en el compromiso se le exigía al comprador como único requisito para el registro de la venta no era una condición que impidiera la traslación de la propiedad y el pago del precio convenido. En efecto, condición es todo acontecimiento futuro e incierto que no depende de la voluntad de las partes, esa es la definición que se extrae de la interpretación concatenada de los artículos 1197 y 1202 del Código Civil. (…) Lo pactado en el contrato denominado compromiso bilateral de compraventa antes que una condición de la que dependiera la traslación de la propiedad y el pago del precio era en verdad una obligación pura y simple a cargo del comprador. Nuestra doctrina y jurisprudencia patria recalcan que la condición es un acontecimiento futuro e incierto y tal incertidumbre impide que el acreedor pueda exigir su cumplimiento. En este sentido, existirá una promesa de compraventa, o compromiso bilateral, cuando el propietario se obliga a vender y el otro contratante se obliga a adquirir un bien sometiendo tal compromiso al acaecimiento de una condición suspensiva, ya que es esta clase de condición la que impide la existencia de la obligación mientras no se cumple el hecho futuro e incierto, verbigracia, el comunero que se obliga a vender un bien pro indiviso si luego de practicada la partición dicho bien le es adjudicado en plena propiedad o también, el propietario que se obliga a vender a una persona que se obliga, a su vez, a comprar sujetando la operación a que en un plazo determinado el futuro comprador obtenga un crédito de una institución financiera que le permita pagar el precio. (…) Cuando el hecho pactado en el contrato no suspende la venta ya que él versa sobre circunstancias no esenciales a la existencia del contrato, por ejemplo, el plazo para pagar el precio o el momento en que deba hacerse la tradición, y, además, el acreedor puede exigir su cumplimiento, estamos en presencia de una obligación cuyo incumplimiento da lugar a las correspondientes acciones por cumplimiento o resolución del contrato tal cual lo permite el artículo 1167 del Código Civil. Lo que caracteriza a la obligación es que ella implica una relación mediante la cual una persona se compromete frente a otra a observar una determinada conducta; si la obligación es pura y simple ella puede ser exigida de inmediato por el acreedor. El sentenciador reitera una vez más los criterios expuestos en el precedente mencionado supra y por vía de inferencia establece que el plazo de 90 días pactado en la promesa bilateral de venta no es otra cosa que el tiempo durante el cual debía verificarse la condición suspensiva a las que las partes sometieron la obligación de concluir el contrato de venta. Es cierto que en la cláusula segunda los contratantes convinieron que el saldo del precio –doscientos diez mil Bolívares- sería cancelado en la oportunidad de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, pero de esta estipulación no puede colegirse que el plazo para pagar el precio y otorgar el documento definitivo era el mismo pactado para la obtención del préstamo. Eso no lo dice la cláusula en comentario, no lo dice la cláusula 3ª, ni ninguna otra del contrato. Ante una conclusión como la que ha delineado el Tribunal la defensa validamente podría cuestionar que si el plazo fijado en la cláusula 3ª no se aplica al pago del precio entonces los propietarios se encontrarían en una situación de manifiesta desigualdad puesto que pasados los 90 días no sabrían cuando se haría exigible el pago lo que podría aprovechar el comprador para retardar la ejecución de su obligación indefinidamente. La desigualdad invocada sería apenas una ficción. Obsérvese que la parte final de la cláusula 3ª hace recaer los gastos de redacción del contrato definitivo en manos del comprador, pero no establece plazo para esa redacción. El momento del pago debe coincidir con el momento del otorgamiento del documento definitivo según la cláusula 2ª, pero al no haber fijado las partes ese plazo como si lo hicieron para que acaeciera la condición cobra vigencia lo previsto en el artículo 1212 del Código Civil cuyo texto es el siguiente (el subrayado es agregado de este Tribunal): “Cuando no haya plazo estipulado la obligación deberá cumplirse inmediatamente, si la naturaleza de la obligación o la manera como debe ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal”. Así pues, si el comprador hubiera intentado retardar maliciosamente la redacción del documento definitivo los compradores habrían podido solicitar al juez civil la fijación de un término para que el comprador cumpla con su obligación, para la cual el legislador arbitró un procedimiento expedito, inmerso en el campo de la jurisdicción voluntaria, dentro del cual sin necesidad del contradictorio, el juez previa citación del comprador en la forma prevista en el artículo 900 del CPC, fijará dicho término con arreglo a un standard jurídico de razonabilidad. La fijación del término ex art. 1212 CC pertenece a la jurisdicción voluntaria porque allí no existe contención entre los contratantes. El citado que maliciosamente niegue la existencia del contrato estaría de hecho obrando contra sí mismo puesto que su negativa liberaría al vendedor de su obligación de hacer la tradición o de restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio desde luego que si el contrato nunca existió tampoco puede haber existido pago alguno. En cambio, si el citado admite la existencia del contrato, pero alega haber ejecutado ya la obligación el juez tendría que sobreseer el asunto conforme al artículo 901 del CPC quedando despejado el camino para que los vendedores demandaran la resolución de la promesa de venta y la indemnización de perjuicios en cuyo caso la carga de la prueba recaerá en el comprador demandado. El artículo 895 del CPC es claro: el juez, actuando en sede de jurisdicción voluntaria, interviene en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas de conformidad con las disposiciones de la ley y del presente Código. La argumentación hilvanada a lo largo de este fallo la considera necesaria el Tribunal para hacer hincapie en que no puede atribuirse falta alguna al demandante que teniendo un legítimo derecho a disfrutar hasta el último de los 90 días del plazo previsto en la cláusula 3ª del contrato para obtener de una entidad financiera la aprobación de crédito hipotecario comprobó que antes del vencimiento del plazo: i) obtuvo el financiamiento del Banco del Tesoro ii) fue diligente en la redacción del contrato definitivo de venta; iii) comunicó a los vendedores el cumplimiento de sus obligaciones (obtención del préstamo y redacción del contrato de venta). El que la firma del contrato de venta no haya podido verificarse dentro del lapso de 90 días, fijándose por el Registrador una fecha apenas distante de seis (6) días del vencimiento de dicho lapso, no puede reputarse un incumplimiento de tal envergadura que justificara la exigencia de los demandados de que su contraparte soportara el incremento del precio. Ello así, porque el plazo de la promesa se estableció con miras a que el futuro comprador obtuviera los recursos económicos que le permitieran pagar el precio. Así se deduce de las expresiones utilizadas en la cláusula 3ª: “…lapso que podrá ser prorrogado a voluntad de los contratantes, siempre que dentro de dicho lapso no se haya obtenido la aprobación del crédito hipotecario que se propone tramitar el comprador por ante una entidad financiera o institución bancaria…” O la otra: “..En todo caso la negociación se podrá celebrar en cualquier fecha del lapso inicial o de su prórroga, en función de la aprobación del crédito hipotecario referido…” Según se desprende de los términos empleados por los contratantes la conclusión de la venta se hizo depender de que en un término preciso el demandante obtuviera un préstamo bancario, no de que en dicho término se pagara el precio. De manera esquemática se puede afirmar que los vendedores se obligaron de acuerdo con esta fórmula: “Nosotros prometemos vender el inmueble X si dentro de los 90 días siguientes a la autenticación de esta promesa un banco u otra entidad financiera le aprueba un préstamo al comprador”. Además, una condición es por definición un evento incierto, al comprador no se le podía exigir que el otorgamiento del contrato de venta se realizara dentro de lapso de duración de la promesa primordialmente porque al ser incierta la condición suspensiva a la que se supeditó la venta el comprador no podía saber cuando se aprobaría el préstamo en cuestión. Por si los anteriores argumentos no bastaran el Juzgador quiere llamar la atención sobre el texto de la cláusula 4ª en la que las partes regularon la responsabilidad por la no celebración de la venta. Según esta cláusula la cantidad de 21.000 Bolívares fuertes fueron aportados en calidad de garantía por la celebración de la venta aceptando el futuro comprador que si incumplía las obligaciones pactadas en la cláusula 1ª dentro del plazo establecido en la cláusula 3ª por culpa o negligencia suya esa suma podría ser retenida en su provecho por los propietarios del inmueble. En otras palabras, en el contrato se previó que dentro del plazo de 90 días siguientes a la autenticación de la promesa debía perfeccionarse la venta. Ostensiblemente se excluyó la cláusula 2ª que estipula la forma como debía pagarse el precio. En vista que la venta es un contrato que se perfecciona por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (art. 1161 CC), cuya eficacia no depende que se pague el precio, entonces habrá que concluir que si el accionante obtuvo dentro del término estipulado un préstamo del Banco del Tesoro y consignó el ejemplar del documento definitivo de venta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria no puede endilgársele incumplimiento alguno. Desde esta perspectiva, el que dicho instrumento no haya sido firmado en la fecha fijada por el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria y la subsecuente falta de pago del saldo deudor son faltas imputables a los demandados. En efecto, la inscripción en el Registro Inmobiliario es una formalidad instrumental con fines probatorios que es exigida por el legislador –artículo 1920 CC- para que ciertos negocios por razones de seguridad jurídica puedan ser oponibles a terceros. Por tanto, al ser la venta un negocio consensual cuando el demandante obtuvo el financiamiento bancario y consignó el ejemplar del documento de venta ante el Registrador puede predicarse respecto de él que se comportó como un buen padre de familia que es la conducta que le exige el artículo 1270 CC. Obiter dictum, el demandante pretende que la sentencia condene a los demandados a cumplir con la promesa de vender el inmueble tal cual se obligaron mediante contrato autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 27/12/2007 y que, en caso de incumplimiento, la sentencia sirva como título traslativo de la propiedad conforme al artículo 531 del CPC. En la parte dispositiva este Juzgador condenará a los demandados a concluir el contrato de venta según lo pactado en la promesa de venta, pero advirtiendo al actor que el día que concluya el lapso de cumplimiento voluntario debe existir constancia auténtica en los autos de que ha cumplido su prestación tal cual lo ordena el artículo 531 del CPC. Esta constancia autentica se obtiene bien porque en las propias actas del expediente, o bien ante un Notario o un Registrador Público, las partes, demandante y demandados, hagan constar que el pago se ha efectuado. Finalmente, el Juzgador quiere destacar que por haber alegado el demandante en su libelo que estaba dispuesto a pagar el ajuste del precio (cláusula de valor) no puede entenderse que se trata de un hecho admitido que lo obliga a pagar la mayor suma que resulta de la aplicación de los índices de precios al consumidor al saldo deudor. No es un hecho admitido porque los demandados lo negaron en su contestación. Y no puede tomarse como una confesión por cuanto cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi” (Sala de Casación Civil, fallo del 3/8/2004, Nº 00794). EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN Resuelta la pretensión del actor este Juzgador de seguidas examinará la reconvención que plantearon los demandados con miras a obtener la resolución de la promesa. Afirman los reconvinientes que el demandante se obligó a otorgar el documento definitivo de compraventa a más tardar el 9 de mayo de 2008; luego, al no otorgar el documento en cuestión dentro de ese lapso incurrió en un incumplimiento que origina la resolución de la promesa. Este jurisdicente no comparte esa afirmación. Conforme al artículo 1488 el otorgamiento del título de propiedad es una obligación a cargo del vendedor que es el mecanismo usual de hacer la tradición de los inmuebles. Por tanto, si de acuerdo con el artículo 1486 CC una de las obligaciones principales del vendedor es hacer la tradición, la afirmación de los reconvinientes es inconciliable con este precepto legal. No es posible aceptar un argumento que supondría trasladar la obligación de hacer la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del título de propiedad al comprador. La verdad es que el comprador se obligó a soportar los gastos de la redacción del título de propiedad (cláusula 3ª) que es cosa distinta. Los gastos de redacción del documento implican el pago de los honorarios del abogado redactor, pago de contribuciones y similares. Es lo que se denomina gastos de escritura que son puestos por el artículo 1491 CC a cargo del comprador. En el contrato de opción no se dice que el otorgamiento del título de propiedad es una obligación que asumió el demandante. Ello no es posible porque, reiterase, esa es una obligación principal de los vendedores según el artículo 1488 CC. El otorgamiento no es otra cosa que la autenticación (mediante su firma) de un documento traslativo del dominio que cumpla con los requisitos necesarios para su inscripción el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Si lo que los reconvinientes quisieron expresar es que su contraparte estaba obligado a presentar el documento en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en los 90 días siguientes a la autenticación de la promesa el Tribunal igualmente desestima un argumento de esa índole ya que, como se estableció al resolver la demanda, el plazo en cuestión se estableció para que se verificara la condición suspensiva a la que las partes supeditaron la venta. En cualquier caso, el actor sí presentó el documento de venta en el plazo acordado. La obligación de redactar el documento y pagar el saldo del precio quedó sin un término expreso dentro del cual debía ejecutarlas el demandante debiendo, en consecuencia, los vendedores solicitar del juez la fijación de un término conforme a lo previsto en el artículo 1212 del Código Civil (cuando no haya plazo estipulado la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la ejecución, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal (…)). En efecto, como el pago del precio dependía del otorgamiento del título de propiedad cuyos gastos de escritura y presentación ante el Registro Público eran de cargo del comprador y por cuanto el propio acto de otorgamiento estaba subordinado a que ambos contratantes, y el prestamista, concurrieran a firmar dicho título habrá que concluir que por la manera como debía ejecutarse la obligación la fijación del término debía hacerla el Juez. Si se admitiera la tesis que sostienen los reconvinientes en cuanto a que dentro del lapso de los 90 días siguientes a la autenticación de la promesa su contraparte debía pagar el precio íntegro si no quería verse obligado a soportar el incremento del precio por causa de la aplicación de la cláusula de valor, la resolución sería igualmente improcedente. De acuerdo con el artículo 1167 CC en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos. Es necesario, pues, que el deudor incurra en un incumplimiento de la obligación a su cargo. La cuestión, sin embargo, a pesar de su aparente simplicidad no esta exenta de complejidades. El incumplimiento que da lugar al resarcimiento tiene que ser imputable al deudor y, además, debe revestir cierta gravedad. Para que el juez pronuncie la resolución del contrato que es la sanción prevista en caso de inejecución por alguna de las partes no basta cualquier incumplimiento; es menester que el incumplimiento sea grave, que sea culposo y, además, que el demandante haya cumplido a su vez con sus propias obligaciones o, por lo menos, que demuestre haber estado dispuesto a cumplirlas. La Sala Político Administrativa en un fallo del 10/2/1994 (Ramírez & Garay, tomo CXXIX) cuya vetustez no significa que haya perdido vigencia, realizó las siguientes consideraciones doctrinarias: “Considera la Sala que, en aquellos supuestos en que las obligaciones de las obligaciones se presenta simultáneamente, o cuando la ejecución de las obligaciones del actor en resolución debió haber precedido en el tiempo a la del demandado, no puede hablarse de incumplimiento cuando la configuración de la consecuencia se debe a la inexistencia del presupuesto que las partes habían estimado como causa. En otras palabras, no puede admitirse, en salvaguarda de los principios de reciprocidad, equidad y diligencia en el cumplimiento, previstos en los artículos 1134, 1264 y 1270 del Código Civil, que una parte se queje del incumplimiento cuando ella misma no ejecuta la obligación a su cargo…” La cita es valedera porque si las partes supeditaron el perfeccionamiento de la venta a un evento incierto –la obtención por el comprador de un préstamo hipotecario- dentro de los 90 días siguientes a la autenticación de la promesa, acaeciendo la condición tempestivamente, habiendo satisfecho el demandante los gastos de redacción del contrato de venta y las tasas por servicio autónomo de registro, como se infiere del hecho no controvertido de que presentara el documento en el día último del lapso, lo que correspondía es que los vendedores cumplieran con su obligación de hacer la tradición y simultáneamente el comprador pagar el saldo del precio según la previsión del artículo 1493 del Código Civil. El artículo 1493 dispone que: “El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio…” Esta disposición no puede leerse desconectada del artículo 1212 del CC en cuanto a que si no hay plazo para el pago y por la manera como debe ejecutarse la obligación (obtención previa de un préstamo) no es posible el cumplimiento inmediato, el plazo lo debe fijar el Tribunal. El artículo 1493, por otra parte, no puede interpretarse como una autorización para que el vendedor se niegue a otorgar el título de propiedad si antes el comprador no paga el precio. Dicho precepto se refiere a la entrega de la cosa, es decir, a la tradición real a la cual aluden los artículos 1264 y 1487 CC., los cuales son aplicables tanto a muebles como inmuebles puesto que es sabido que el vendedor no se libera con la mera tradición documental que contempla el artículo 1488 eiusdem. Además, las partes pactaron expresamente (cláusula 2ª) que el pago del saldo se efectuaría en la misma oportunidad en que se otorgara el documento definitivo de compraventa. En el caso sublitis, una vez que acaeció el evento al cual los contratantes supeditaron la venta, los demandados no podían negarse a otorgar el documento definitivo aduciendo que el comprador debía soportar el aumento del precio en aplicación de una cláusula de valor pactada en caso de que la condición suspensiva no se verificara en el plazo convenido. Al negarse a otorgar el documento de propiedad infringieron la obligación de vender el inmueble cuando el comprador obtuviera el préstamo hipotecario y, por vía de consecuencia, impidieron al demandante cumplir con su obligación de pagar el precio, la cual sólo podría ser ejecutada cuando el Banco del Tesoro liquidara el préstamo, operación que estaba subordinada, por supuesto, a que se otorgara el contrato de venta sin el cual el demandante estaba impedido de constituir la hipoteca que garantizara al banco la devolución de las sumas prestadas. Como ya se dijo en otro capítulo de esta decisión, los compradores no tenían derecho a la indexación del precio porque en la cláusula 3ª de la promesa de venta ese mecanismo de ajuste por inflación de la obligación pecuniaria a cargo del comprador dependía de que éste dentro de los 90 días hábiles siguientes a la autenticación de la promesa no hubiera obtenido un crédito hipotecario de una institución financiera. En efecto, la cláusula en cuestión establece que: “El plazo de la opción de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de noventa días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, lapso que podrá ser prorrogado a voluntad de los contratantes, siempre que dentro de dicho lapso no se haya obtenido la aprobación del crédito hipotecario que se propone tramitar El Comprador por ante una entidad financiera o institución bancaria, por una causa ajena a su responsabilidad; en el entendido que sólo se prorrogará por una sola vez y por el mismo lapso de noventa días hábiles. Es igualmente entendido que, en el supuesto que opere la prórroga contemplada en este contrato, las partes aceptan que el precio de venta del inmueble ofertado será ajustado al índice de precios al consumidor (IPC) oficial sobre el saldo deudor y desde la fecha de la firma del presente contrato. En todo caso, la negociación se podrá celebrar en cualquier fecha del lapso inicial o de su prórroga, en función de la aprobación del crédito hipotecario referido…” De acuerdo con la extensa argumentación construida a lo largo de esta sentencia considera este Jurisdicente que la parte reconviniente no tiene derecho a pedir la resolución del contrato habida cuenta que ella misma desatendió la ejecución de las obligaciones asumidas en virtud de la promesa de venta. Así se decidirá en la parte dispositiva de la sentencia. En los informes presentados ante esta instancia, los apoderados de los demandados adujeron en uno de los párrafos finales del escrito presentado el 25/11/2008 que: “Dentro de este orden de ideas, se debe considerar que la firma no realizada el 9 de mayo de 2008, término modal fijado para la concretización de la venta definitiva, constituye causa suficiente para considerar resuelto el contrato y partiendo del principio de que el término para que pueda ser considerado como causa única de la resolución contractual debe ser esencial, por así haber establecido las partes en el citado contrato de opción a compra” En el párrafo supra copiado se condensa el núcleo de la defensa que sostiene los accionados. Ya en este fallo se han expuestos los motivos que llevan al Juzgador a considerar que el plazo estipulado en la cláusula 3ª fue fijado para que el comprador obtuviera un préstamo de una entidad financiera. A esto se debe agregar que es falso que en el contrato se haya pactado que dicho término era esencial debido a que ninguna de las cláusulas del contrato se menciona tal acuerdo. Por el contrario, lo que se colige de la cláusula 3ª es que la posibilidad de prorrogar la vigencia de la promesa en caso de que el comprador llegado el 90º día no hubiera podido hacerse beneficiario de un crédito hipotecario obedece a que el término en cuestión no fue considerado en la común intención de los contratantes como esencial a efectos del perfeccionamiento de la venta. Por si los motivos esgrimidos no bastaran el sentenciador considera prudente apuntar que la inejecución de la obligación per se no es suficiente para declarar la extinción del contrato. Es menester que el incumplimiento sea grave. En este sentido, Melich Orsini, citado por la defensa, (La Resolución del Contrato por Incumplimiento, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2003, pág.) entre nosotros ha afirmado que: “La todavía escasa experiencia que ha tenido nuestra jurisprudencia en la aplicación del artículo 1167 del CC., y la simplicidad o tosquedad de la doctrina venezolana que se ha planteado la cuestión, hace que no podamos apoyarnos en ella para resolverla con el necesario margen de seguridad que sería deseable. Con todo, me inclino a creer que, a medida que el número de contratos y de los consecuentes conflictos que ellos suscitan vayan aumentando en correlación con el creciente desarrollo económico del país, nuestros tribunales resultarán también enderezados por las circunstancias y por la aspiración a realizar una mayor aproximación a la idea de justicia, a encuadrar sus decisiones dentro de los moldes tradicionales de la teoría de la resolución legal, esto es, condicionando el pronunciamiento de la misma a la comprobación por la parte agraviada, de una cierta gravedad en el incumplimiento alegado como fundamento de la acción. Las razones que me llevan a pensar así son las siguientes: (…) como dice TREITEL: (…) El principio individual más importante que se utiliza para controlar la acción de resolución es esta y en otras situaciones similares, es de que tal acción sólo es admisible si el incumplimiento alcanza un cierto grado mínimo de seriedad. En una u otra forma tal principio existe en todo sistema legal…” (El subrayado es puesto por este tribunal) En sintonía con tan autorizada doctrina este Jurisdicente no puede admitir que habiendo previsto los contratantes la posibilidad de prorrogar por 90 días adicionales la vigencia de la promesa y que el plazo inicial beneficiaría a ambas partes que se considere causa suficiente para sancionar el retardo del demandante con la extinción del contrato una demora de seis días en la fecha fijada para la firma del contrato, fecha que es determinada por el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria, circunstancia ésta que conduce a que el retardo no pueda imputarse al demandante porque él introdujo en tiempo hábil el documento en el Registro Inmobiliario, el último día del plazo. La demora de 6 días no puede calificarse de grave puesto que si los demandados inicialmente atisbaron la posibilidad de prorrogar su promesa por 90 días adicionales a la espera de que acaeciera un evento incierto ¿con qué argumento serio podían negarse a soportar un retraso de seis días cuando ya tenían certeza de que la condición se había verificado? El hecho que definitivamente descarta que el incumplimiento del demandante pueda catalogarse de grave y definitivo o que los demandados hayan perdido interés en la conclusión del contrato es que ese mismo día nonagésimo recibieron un pago de diez mil bolívares fuertes de manos del demandante, cantidad que completaba el cincuenta por ciento del precio pactado. Con esta conducta demostraron que persistía su interés en el perfeccionamiento de la venta a pesar de que pudieron prever, no obstante las supuestas promesas de su contraparte, que por ser el último día del lapso seguramente no se efectuaría el otorgamiento del documento definitivo. Por las razones expuestas a lo largo de este capítulo este sentenciador establece que ninguna de las condiciones necesarias para pronunciar la resolución han sido acreditadas en este caso y, por tanto, la reconvención debe rechazarse. DECISIÓN En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por Juan Carlos Ollarves Ruíz contra Ernestina Decan Manosalve y Carlos Lee Guerra. En consecuencia, se condena a los demandados a concluir el contrato de venta en los términos pactados en la promesa bilateral autenticada en la Notaría Pública 1ª de Ciudad Bolívar el día 27 de diciembre de 2007, bajo el número 83, tomo 148 cuyo objeto es el inmueble descrito en la parte narrativa de este fallo, desestimándose la procedencia del ajuste por inflación con base en los Índices de Precios al Consumidor llevados por el Banco Central de Venezuela. Asimismo, se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por Ernestina Decan Manosalve y Carlos Lee Guerra contra Juan Carlos Ollarves Ruíz. Se condena a los demandados al pago de las costas de la demanda y la reconvención. Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel Alfredo Cortés.- La Secretaria, Ab. Soraya Charboné.- En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once y quince de la mañana (11:15 a.m.).- La Secretaria, Ab. Soraya Charboné.- MAC/editsira.- Resolución N° PJ0192009000134.