TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Visto con informes de la parte demandada.

Demandante: Unidad Educativa, Colegio Arístides Bastidas S.R.L. sociedad comercial inscrita en el registro de comercio, llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito del Trabajo y estabilidad Laboral de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy bajo el Nº 43, folios vto del 142 al 145 Vto. Tomo II de fecha 22 de junio de 1993, representada legalmente por el ciudadano Luis Rafael Quintero Claudeville y Zolila Viñales de Quintero.

Apoderados judiciales: Abgs. América Borjas, Randy Rafael Figueroa Mucett, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.155 y 77.193.

Abogados asistentes: Libia Ríos Martínez y Luis Miguel Piña Viñales inscritos en el IPSA bajo los Nos 51.999 y 118.989 respectivamente.

Demandados: Niria Margarita González Maya y Luis Augusto Garrido Sosa, titulares de las cédulas de identidad Nros 2.572.324 y 819681, respectivamente.

Apoderado judicial: Abg. Yadira Lalinde Miani, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 13.353.

Motivo: Cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta.

Sentencia: Definitiva.

Expediente: Nº 5.420

Conoce este jugado superior recurso de apelación interpuesto el 12/6/2008 por la parte demandante, contra sentencia dictada el 30 de mayo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato con promesa bilateral de compra-venta condenando en costas al demandante.
En fecha 18 de junio de 2008 fue admitido dicho recurso en ambos efectos ordenando remitir el expediente a este Juzgado Superior, donde se le dio entrada el 21 de julio de 2008 fecha en la que se fijó un lapso de 5 días de despacho para la constitución de asociados, de conformidad con lo previsto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil con la advertencia que de no constituirse, las partes deberán presentar informes al vigésimo día de despacho siguiente al recibo de los autos conforme a lo establecido en el articulo 517 eiusdem.
En fecha 7 de agosto de 2008 la parte actora introdujo escrito donde aduce la necesidad del decreto de medida cautelar.
En fecha 29 de septiembre el Abg. Eduardo José Chirinos en su condición de Juez Temporal de este Juzgado Superior se inhibió de conocer la causa por encontrarse incurso en la causal 15 del artículo 82 del CPC, inhibición esta que fue declarada con lugar en fecha 15/4/2009 por lo que, posteriormente a través de oficio de esa misma fecha y con número 110 se solicitó a la Rectoría de esta Circunscripción Judicial dejar sin efecto lo relativo a designación de juez especial.
Corre inserto a los folios 645 al 655 escrito presentado por la parte demandante, que denominó de informes.
En fecha 15 de enero de 2009, quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa, notificando a las partes de tal actuación.
En fecha 25 de febrero de 2009, tuvo lugar el acto de informes, acto al que sólo compareció la parte demandada, siendo agregado su escrito de conclusiones al folio 667.
El día 10 de marzo de 2009 el demandante consigno observaciones a los informes de la contraparte en tres folios útiles.
En fecha 11 de mayo de 2009 se difirió la publicación de la sentencia definitiva.
En la presente fecha, siendo la oportunidad legal, este tribunal procede a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones:

Alegatos de la parte demandante
La representación judicial de la parte actora, Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas S.R.L., adujo:
1. Que el 1 de septiembre de 2003 celebró con los ciudadanos Niria Margarita González Maya y Luis Augusto Garrido Sosa, contrato de opción de compra–venta de un bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada Quinta Villa Latina signada con el Nº 42 y el terreno propiedad de los opcionantes vendedores, según documento privado, cuyo original reposa en el expediente de solicitud de crédito Hipotecario N° 045-600120-6 del “Central Banco Universal C.A”.
2. Que dicho inmueble se encuentra ubicado en la avenida Alberto Ravell, municipio San Felipe del estado Yaracuy, con un superficie de novecientos noventa y ocho metros cuadrados con noventa y ocho centímetros (998,98 Mts2), cuyos linderos son: Norte: en 18, 70 metros que colinda con la propiedad del Doctor Aquiles Longobardi; Sur: en 22,20 metros con huerta de Augusto Bustillos; Este: En 45,70 metros, con propiedad de Victor Medina y Oeste: con 50 metros, con propiedad de Pascualino Circelli, y las mejoras que se dan por reproducidas según documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy bajo el Nº 69, folios 146 fte. al 147, Tomo 3º, PP. 4º Trimestre de fecha 29/11/74; Nº 41, Tomo 10, P:P:, 2º trimestre de 26/6/1996 y Nº 28, folios 1 al 2, Tomo 12ª, P.P. 4º Trimestre de fecha 23/12/1998.
3. Que el término de duración del mencionado contrato fue de 90 días, contados a partir de la fecha de su firma, es decir, 1/9/2003, con una prorroga abierta según la cláusula sexta del referido contrato.
4. Que se estableció como precio total la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo), hoy, ciento cincuenta mil bolívares (bs. 150.000,oo), por lo que solicitó (la demandante) un crédito hipotecario ante la entidad Central Banco Universal C.A., agencia de San Felipe, que fue aprobado el 13 de noviembre de 2003 (según consta información computarizada de la citada entidad financiera bajo el número 005 PHI 045-600120-6, perteneciendo al número de relación interna BSCCCT000158, dentro de plazo preestablecido en el contrato de opción de compra venta).
5. Que una vez aprobado el crédito se notifico a los opcionantes vendedores
de la necesidad de que consignaran titulo supletorio relativo a las bienhechurías construidas sobre el terreno, los cuales constituyen junto al terreno, el bien objeto de compra venta. Que dicho título se hacía necesario para presentar ante la oficina de registro el documento definitivo de venta.
6. Que los opcionantes vendedores, manifestaron en varias oportunidades no tener conocimiento de la existencia de dicho título y ante ello la actora solicitó a la entidad financiera que tramitara la evacuación del mismo, lo cual hizo.
7. Que tramitado por la Gerencia el mencionado documento, fue presentando el documento definitivo de la negociación, acompañado del título supletorio ante la Oficina de Registro, manifestando ésta, que el mismo presentaba un error en su fecha y por tal motivo debía ser corregido.
8. Que como el citado error debía ser aclarado por los vendedores, se les hizo de su conocimiento la situación, siempre asistidos de abogado, pero nunca se obtuvo respuesta favorable al respecto.
9. Que por tal situación la gerencia de la entidad bancaria (agencia San Felipe) prefirió, por solicitud de los compradores, tramitar tal aclaratoria por medio de otro abogado, para no seguir retardando la firma del documento definitivo ante la oficina de Registro.
10. Que presentados los recaudos, el Registro requirió el permiso de construcción, el cual debía ser tramitado por los vendedores (codemandados de autos) ante la Alcaldía correspondiente, quienes hicieron caso omiso a tal obligación, por lo que tuvo la compradora (Unidad Educativa) tramitar los documentos faltantes, lo cual hizo a través de la Gerencia del Banco Central Universal C.A., oficina comercial de San Felipe, cancelando a la entidad financiera todos los gastos relativos a dicha tramitación.
11. Que al momento de estar completos todos los requisitos para la firma del documento definitivo, faltando sólo pagar los aranceles ante la Oficina Subalterna de Registro, información ésta que le fue suministrada a los propietarios del inmueble, éstos asumieron una actitud de indiferencia al llamado efectuado para la protocolización del documento definitivo de venta e hipoteca.
12. Que en vista de la actitud indiferente por parte de los opcionantes vendedores, lo que consecuentemente produjo un natural retardo de la firma del documento definitivo y posible riesgo de pérdida del crédito, es por lo que la compradora (demandante) solicitó por escrito el 13/4/2004 a la entidad bancaria una prórroga por 30 días. Posteriormente solicitó nueva prórroga el 12/5/2004, la cual fue concedida.
13. Que no se le puede imputar responsabilidad por el retardo en el cierre de la negociación, en vista de que todos los documentos faltantes fueron tramitados por la compradora demandante, no obstante ser obligación de los vendedores (demandados).
14. Que desde hace 11 años el demandante y su cónyuge mantiene una relación contractual que en principio fue mediante un comodato de fecha 27/9/93 por un año, para luego establecerse una relación arrendaticia respecto al inmueble referido y que forma parte de la opción de compra- venta; que en un principio se celebró con la ciudadana Niria González Maya y el ciudadano Giovanni Torttolani Di Vito (fallecido) y en la actualidad con los nuevos propietarios del inmueble, ciudadanos Niria González Maya y Luis Garrido Sosa, estableciéndose un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, por lo que el demandante adquiere la preferencia ofertiva establecida en el Código Civil, lo cual fue asumido tácitamente por los propietarios del inmueble.
15. Que dicha situación ha causado detrimento en el patrimonio del demandante, pues la tramitación del referido crédito hipotecario le ha ocasionado al ciudadano Luis Quintero Claudeville, una serie de gastos administrativos, los que asumió por falta de diligencia de los vendedores, quienes han incumplido con sus obligaciones. También, afirma que fue bloqueada la cantidad de Bs. 10.5000.000, de la cuenta de ahorros N° 0158-0045-31, del C.A. Central Banco Universal, a nombre de la U.E. Colegio “Arístides Bastidas”, sin permitir efectuar ninguna operación con dicha cantidad, pudiendo haber producido alguna ganancia con ella.
16. Que por lo anterior, se acogen a la “cláusula Octava del Contrato de Opción a Compra Venta, en la que se estableció que los propietarios se obligan a suministrar a la compradora, toda la documentación requerida para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera, igualmente se obliga a entregar el inmueble objeto de esta Opción a Compra, libre de censos, hipotecas, servidumbres, solvente en todas sus obligaciones tanto de impuestos nacionales, estadales o municipales”, lo que hace prevalecer y le da carácter de obligatorio cumplimiento la cláusula novena del referido contrato donde se estableció: “El incumplimiento del presente contrato por una de las partes, dará derecho a la otra, a demandar a su elección, el incumplimiento o la resolución del mismo, con la correspondiente acción de daños y perjuicios a que hubiere lugar”.
17. Que con estas deshonestas actuaciones por parte de los vendedores, se ha dejado pasar el tiempo de plazo establecido en el referido contrato para concretar la venta y de esta manera alegar el incumplimiento de parte de su representada, evidenciándose de los recaudos anexos al libelo la firme intención del ciudadano Luis Rafael Quintero Claudeville de comprar. Que la conducta de los opcionantes vendedores le ocasionó daños y perjuicios a su patrimonio y transgredió el contrato celebrado y el ordenamiento jurídico vigente.
Fundamento.
Basa la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil.
Petitorio.
Que por haber incumplido con las obligaciones pautadas en la Cláusula Octava del referido contrato, así como por negarse a firmar el documento definitivo, por considerar que el contrato de opción a compra venta había precluido, demanda a los ciudadanos Niria Margarita González Maya y Luis Augusto Garrido Sosa, para que:
• Convengan y cumplan el contrato de promesa bilateral de compra venta, especialmente su clausula novena.
• Cancelen las cantidades de dinero por concepto de indexación, así como la cantidad aproximada de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) (ó Bs.F 50.000,oo) por daños y perjuicios debido a las retenciones y bloqueo de dinero en cuentas bancarias, gastos de honorarios de abogados, gastos administrativos ocasionados para el inicio del proceso que trajo como consecuencia el detrimento elevado en el patrimonio del demandante, por la mora y el retardo en la consignación de los documentos requeridos, específicamente del título supletorio, la aclaratoria y el permiso de construcción.
• Paguen los gastos ocasionados por concepto de costos, así como los honorarios de abogados, establecidos por el ordenamiento jurídico en el 30% de las cantidades demandadas.
• Se practique inspección judicial en la sede del Banco Central Banco Universal Agencia San Felipe, para dejar constancia de la existencia del expediente del crédito hipotecario a favor de la unidad educativa, su contenido, recaudos y original del contrato de opción de compra venta.
• Convengan los demandados en esperar un nuevo plazo para la tramitación de la aprobación del crédito hipotecario para la compra venta del inmueble, en caso de quedar sin efecto y eliminado del sistema de información computarizado de créditos y prestamos del Banco Central Banco Universal durante el tiempo que dure el presente juicio, y se mantenga el precio pactado en el presente contrato de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo) (ó Bs.F 150.000).
Recaudos anexos con la demanda:
• Copia simple de registro mercantil de la unidad educativa.
• Original poder judicial.
• Copia simple contrato opción de compra venta.
• Copia certifica de contrato de comodato de fecha 9/9/93.
• Original de contrato de arrendamiento.
• Copia certificada contrato de arrendamiento.
• Original de informe de crédito hipotecario.
• Informe de relaciones y transacciones bancarias.
• Informe consulta de préstamos aprobados por el banco.
• Copias certificadas de diversos documentos de propiedad del inmueble objeto del presente litigio.
• Copia certificada de nota de debito de liquidación y protocolización.
• Original de documento definitivo de venta - hipoteca expedido por el banco.
• Original de documento titulo Supletorio.
• Original aclaratoria.
• Originales de solicitudes de prorroga de crédito dirigidas al Central Banco Universal, en la persona de su Gerente Mario Reinaguerra.

Defensas de los demandados
Los apoderados de los demandan dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:
1. Que rechazan, niegan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada.
2. Que en el libelo se expone que en fecha 1/9/2003, según instrumento privado, se celebró un contrato con sus representados de opción de compra venta, pero no se dice con quien se celebró el contrato, ni tampoco se acompaño el contrato al libelo.
3. Que es falso que el término de duración del aludido contrato haya sido de noventa días hábiles, ya que el documento establece tres meses. Que el precio total de la negociación haya sido convenido en ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo). Que de acuerdo al contenido del documento de venta marcado “L” que acompaña al libelo, el precio de la venta es de Bs. 230.000.000,oo ó (Bs.F. 230.000).
4. Que niegan que hayan incumplimiento las obligaciones pautadas en la cláusula octava del contrato, por cuanto no tenían la obligación de proveer un documento no existente.
5. Que niegan que se hayan negado a firmar el documento definitivo por considerar que el documento de opción de compra venta había precluido.
6. Que no es cierto que los documentos anexos al libelo sean indubitables, destacando que los que no otorgaron sus mandantes no demuestran veracidad en su contenido, y en cuanto al documento anexo al libelo marcado C, que se encuentran otorgados por sus mandantes o sus causantes, es en el que pudieran tener interés en el proceso. Que dicho documento constituye el contrato de opción a compra venta de fecha 1/9/2003, en el cual sus representados se comprometieron a vender dentro del plazo de tres meses (que venció el 2/12/2003) el inmueble identificado en el documento que contiene el contrato, por la cantidad de Bs. 150.000.000 (ó Bs.F 150.000) que debía pagar la compradora de estricto contado en la fecha de protocolización del documento de compra-venta, y que debió ocurrir a más tardar el 2/12/2003, al no haberse otorgado ninguna prorroga, pues a tenor de la cláusula quinta del referido contrato, cuyo cumplimiento se demanda, no sería válida ninguna disposición que derogue, amplíe o modifique lo acordado en el contrato, sino era expresamente convenida y otorgado por escrito.
7. Que es falso que se les haya notificado a sus mandantes que el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble había sido aprobado el 13 de noviembre de 2003.
8. Que por no haberse verificado la negociación dentro del plazo de tres meses establecido en el documento, sus representados quedaron liberados de la obligación de vender desde el 2/12/2003, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato. Que ello queda demostrado con el supuesto documento de venta, ya que fue presentado, según los recaudos que se acompañan a la demanda, ante el Registro Subalterno el 23/12/2003, cuando ya había precluído la oportunidad fijada por las partes para la realización definitiva de la negociación.
9. Que quedo evidenciado en autos el desinterés de la acciónate en realizar la negociación, ya que quienes la representan son lo que figuran como arrendatarios del inmueble y a pesar de que mensualmente pagaban los cánones de arrendamiento, no hacían comentarios acerca de la negociación contenida de la opción de compra venta, por lo que fueron los accionantes quienes incumplieron la venta proyectada.
10. Que por medio de telegrama el 4/3/2004, sus mandantes (los co-demandados) le participaron al demandante que el término para la realización de la negociación había expirado, siendo el mismo de tres meses, es decir, tres meses después de interpuesta la demanda.
11. Que la demandante pretende que hay correspondencia e identidad en las expresiones de “noventa días hábiles” con “tres meses”, término este último que fue fijado en el contrato en la cláusula sexta relativa a que la prorroga era automática y de término indefinido, lo cual rechazan.
12. Que niega y rechaza que sea obligación de los demandados, proveer al accionante de un titulo supletorio para que se pudiera dar la protocolización de la negociación, ya que anteriormente se realizaron operaciones de afectación tales como constitución de hipoteca y enajenación de derechos, para lo cual no se hizo necesaria la protocolización previa de dicho titulo, no apareciendo mencionado ni en títulos anteriores, ni en el mismo contrato de opción a compra, y que en el supuesto negado de que hubiese sido obligación de sus mandantes consignarlo, los accionantes nunca se lo requirieron.
13. Que la cláusula primera del contrato establece el objeto de la negociación, es decir, un inmueble “casa quinta y el terreno sobre el cual está construida” sin especificar la conformación de la casa quinta, lo cual ha resultado suficiente para la protocolización de documentos anteriores, relativos a la constitución de hipotecas y enajenaciones de derechos.
14. Que niegan que hubiese otorgado mandato al abogado Elio José Zerpa Isea para que los representara en cualquier instancia, por lo tanto ninguna actuación u notificación que se le hayan hecho los compromete.
15. Que niegan cualquier responsabilidad derivada de la solicitud que hizo el demandante en cuanto al crédito al Banco Central Banco Universal C.A., para el pago del precio del inmueble, así como los de tramitación, diligencias, documentación.
16. Que reconocen la relación contractual, primero de comodato y luego de arrendamiento, mantenida desde hace once años con los ciudadanos Luis Rafael Quintero Claudeville y Zoila de Quintero.
17. Rechazan que deban pagar la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, generados por las retenciones de dinero y bloqueo en cuentas bancarias y honorarios de abogados, de que tengan que convenir en el pago de los costos del proceso y honorarios de abogados, en base al 30% de las cantidades demandadas y de que tengan que esperar un nuevo plazo para la tramitación del crédito hipotecario y mantener el precio estipulado en el documento de opción.
Solicitan finalmente que la demanda sea declarada sin lugar, y que al momento de ser condenada en costas se tenga en cuenta de que el precio que debía pagarse por el inmueble era de Bs. 230.000.000 (ó Bs.F 230.000), por lo que el monto que ascendería de honorarios es de Bs. 69.000.000 (ó Bs.F 69.000).

De los informes ante esta instancia
La parte demandada en su escrito de informes adujo que la sentencia apelada, es una decisión ajustada a derecho, por lo que solicita sea confirmada.
Que para la debida precisión, solicita a esta alzada, subsane el error material en que incurrió el a quo al señalar como accionante al ciudadano Luis Quintero Claudeville, cuando lo cierto es que quien accionó fue la sociedad mercantil Unidad Educativa Arístides Bastidas S.R.L. de la cual el mencionado ciudadano es su representante legal, tal como quedó expresado en el encabezamiento del libelo.
En cuanto a la apreciación o no de alguna prueba por parte del tribunal de la causa, le corresponde a este juzgado superior pronunciarse al respecto sin que ello de ninguna forma tenga que acarrear la variación del dispositivo de la sentencia apelada.

Observaciones de la parte demandante a los informes presentados por la parte demandada:
Que la mayoría de las pruebas traídas al proceso, no fueron valoradas por el a quo. Que al valorarse las pruebas el fallo que se dicte será otro por lo que este tribunal no debe incurrir en el mismo vicio de silencio de prueba, como fue el caso de las testimoniales que habiendo sido promovidas oportunamente, no fueron apreciadas el juez de la causa, razón por la cual se violentó el contenido de los artículos 12 y 243 del CPC ya que el sentenciador no se atuvo a lo probado y alegado en autos.
Dice, que no dio valor probatorio al testimonio del Gerente y Sub Gerente de la entidad financiera que tramito el crédito. Que de haber sido valoradas estaría plenamente probado en autos que los demandados habían acordado con la accionante la venta del inmueble donde funciona la unidad educativa y que para la firma del documento definitivo de venta se les solicito la tramitación de cierta documentación que debían consignar, manifestando que no tenían tiempo, configurando así una violación a una de las cláusulas del contrato.
Que quedó demostrado con el testimonio del gerente del banco la fecha en que quedó aprobado el crédito. Que ello se hizo en tiempo oportuno para la realización de la venta en relación al contrato y que los demandados jamás presentaron el documento requerido para la firma definitiva, a pesar de haber ellos asistido al banco en reiteradas oportunidades en las que se les solicitó la presentación de dicho titulo, siendo el mismo gerente del banco quien hizo el tramite, quedando en evidencia la mala fe de los demandados.
En definitiva, solicita la apreciación de todas y cada una de las pruebas promovidas, por ser pertinentes y guardar relación con el hecho controvertido y se les de pleno valor en la definitiva, y que el juez de cognición al no valorar las pruebas los dejó en estado de indefensión.
Que se declare con lugar la demanda que dio inicio al presente juicio.

Del tema a decidir
En el presente caso la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta (de fecha 1/9/2003) aduciendo que hubo incumplimiento de la opción de la parte demandada en lo que respecta a la clausula octava, al no suministrar documentos (titulo supletorio y permiso de construcción) requeridos por la Oficina Subalterna de Registro para proceder a la firma del documento definitivo de venta y al asumir una actitud de indiferencia al llamado que se les hizo para la protocolización del documento definitivo de venta. Por su parte los demandados arguyen a su favor que el tiempo de contrato (tres meses) transcurrió sin que se hubiere verificado la negociación lo que en consecuencia los liberaba del negocio jurídico que habían pactado con la demandante.

Del material probatorio
Presentados por la parte actora
Con la demanda:
Como quiera que estos instrumentos fueron ratificados en la oportunidad de prueba el tribunal procede a examinarlos.
1. Copia fotostática de registro mercantil de la Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas, SRL (marcado A, folios 11 al 14). Se trata de la copia de un documento público (registrado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. De dicho instrumento se evidencia la constitución mercantil de la persona jurídica demandante. Lo dicho es importante destacarlo porque en la narrativa del libelo se identifica de manera indistinta a las personas naturales que la conforman con la entidad mercantil; al punto de señalar en muchas oportunidades al ciudadano Luis Rafael Quintero Claudeville, como la parte demandante, lo cual no es correcto, ya que el sujeto activo de la presente acción es la persona jurídica a quien él representa, esto es Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas SRL. Así se decide.
2. Documento poder (marcado B, folios 15 al 17). Se trata de la copia de un documento público (notariado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. Respecto a este instrumento hay que observar que dicho instrumento fue otorgado por Luis Rafael Quintero Claudeville y Zolita de Quintero, cédulas de identidad Nros. 4.477.635 y 5.456.123 respectivamente en forma personal y no como representante legal de la parte demandante, que es la sociedad mercantil, Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas SRL, lo que constituye técnicamente una ilegitimidad ad proceso que debió ser alegada por la parte demandada en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación, de lo contrario hay que presumir que se ha admitido como buena y legítima la representación que han invocado los apoderados judiciales. Luego, se entiende que los abogados Randy Rafael Figuerda y Americas Borjas Quintero, no obstante que el poder dice que representan a los ciudadanos Luis Rafael Quintero Claudeville y Zoila de Quintero, y como quiera que tal situación no fue impugnado por la demandada se tiene como legítima la representación judicial que se atribuyen en sus actuaciones respecto a la unidad educativa Colegio Arístides Bastidas SRL como parte actora en este juicio. Así se decide.
3. Copia fotostática del contrato opción de compra venta, documento fundamental de la presente acción (marcado C, folios 18 al 20). Como quiera que el documento original fue presentado en el lapso probatorio el tribunal pasa a examinarlo.
De conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez en la interpretación de los contratos se atendrán al propósito e intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.
En tal sentido, el documento fundamental de esta acción lo constituye el documento de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 1 de septiembre de 2003 cuyo texto es el siguiente:
“……PRIMERA: LOS PROPIETARIOS, como únicos dueños, conceden en opción de compra – venta a LA COMPRADORA, para que adquiera con toda preferencia, libre de todo gravamen y por documento público, un inmueble, constituido por una Casa Quinta y el Terreno sobre el cual está construida, que le es propio también y que tiene una superficie de Novecientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados con Noventa y Ocho Centímetros (998,98 Mts2), denominada Quinta “VILLA LATINA”, ubicada en la Avenida “Alberto Ravell”, Municipio San Felipe, del Estado Yaracuy y alinderada de la manera siguiente: Norte: En 18,70 Metros, con Casa del Doctor Aquiles Longobardi; Sur: En 22.20 Metros, con Huerta de Augusto Bustillo; Este: En 45,70 Metros, con Casa de Víctor Medina y Oeste: Con 50 Metros, con Casa de Pascualino Circelli. El inmueble y el terreno son de la única y exclusiva propiedad de LOS PROPIETARIOS por haberlos adquirido a sus únicas y exclusivas expensas, según documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el N° 69; Folios 146 frente al 147. Tomo 3°; Protocolo Primero; 4° Trimestre de fecha 29 de Noviembre de 1974; N° 41, Tomo 10°; Protocolo Primero; 2° Trimestre de fecha 26 de Junio de 1996 y N° 28; Folios 1 al 2; Tomo 12°; Protocolo Primero; 4° Trimestre de fecha 23 de Diciembre de 1998. SEGUNDA: El precio de venta pactado para esta operación es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) que LA COMPRADORA pagara de estricto contado, a través de un Crédito otorgado por la entidad financiera Central – Banco Universal, al momento de la protocolización del documento de compra – venta, por ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva. TERCERA: El plazo convenido para el presente contrato de Opción de Compra – Venta es de Tres (03) Meses, contados a partir de la fecha cierta de la firma del presente instrumento. CUARTA: Si llegado al vencimiento del plazo estipulado LA COMPRADORA, no hubiesen logrado concretar la Compra – Venta del inmueble objeto de este contrato, por causas imputables a ella; LOS PROPIETARIOS, quedan liberados de la presente Opción de Compra – Venta. QUINTA: Las partes contratantes declaran que el presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas para la futura operación, que deberá quedar definitivamente concluida mediante el otorgamiento del documento por ante la Oficina Subalterna de Registro, momento este en el cual se verificara la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación de compra – venta a que se refiere este documento y por tanto no será válida ninguna otra estipulación que derogue, amplíe o modifique esta, si no es expresamente convenida y otorgada por escrito. SEXTA: Si por causas no imputables a las partes intervinientes en el presente convenio, como podría ser el caso fortuito, fuerza mayor o dilaciones justificadas en el órgano crediticio o en el órgano registral correspondiente, no pudiere llevarse a efecto la compra – venta en el término establecido, este término, en principio preclusivo, podrá prorrogarse por un lapso razonable, que las partes deberán fijar de mutuo y amistoso acuerdo. SEPTIMA: Los gastos de registro del presente convenio, así como los gastos de protocolización del documento definitivo de compra – venta, serán a cargo de LA COMPRADORA. OCTAVA: LOS PROPIETARIOS, se obligan a suministrar a la Compradora, toda la documentación requerida para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera. Igualmente se obliga a entregar el inmueble objeto de esta Opción de Compra, libre de censos, hipotecas y servidumbres, solvente en todas sus obligaciones tanto de Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. NOVENA: El incumplimiento del presente contrato por una de las parte, dará derecho a la otra, a demandar a su elección, el cumplimiento o la resolución del mismo, con la correspondiente acción de Daños y Perjuicios a que hubiere lugar. DECIMA: Se designa como domicilio especial, la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales decidimos acogernos para todas las consecuencias que de el se deriven. Se hacen Dos (02) Ejemplares, a un mismo tenor y a un solo efecto. Es Justicia, en San Felipe, a los 01 días del mes de Septiembre del 2003….”

Al examinar la cláusula ocho del contrato de opción de compraventa,la cual ha sido el fundamento de la presente acción para exigir el cumplimiento del mismo, encontramos que la misma contiene dos obligaciones específicas para los propietarios vendedores (ahora demandados) como son: 1. suministrar a la Compradora, toda la documentación requerida para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera y, 2. entregar el inmueble objeto de opción de compra, libre de censos, hipotecas y servidumbres, solvente en todas sus obligaciones tanto de impuestos nacionales, estadales o municipales.
En el caso de autos la parte actora exige el cumplimiento de la primera obligación, por lo que respecto a la segunda (la relativa a los impuestos) no es asunto que aquí se haya demandado. Así se decide.
Ahora bien, respecto a la primera obligación, es claro que está referida a que los propietarios se comprometieron a suministrar toda la documentación requerida pero para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera y no, como lo ha interpretado la demandante, en cuanto a que era su deber suministrar una documentación (titulo supletorio y permiso de construcción), presuntamente requerida por la oficina de Registro para la protocolización del documento definitivo de venta. Tal diferenciación es de real importancia establecerla, por cuanto pareciera que la dinámica probatoria en el presente juicio se ha orientado en ese sentido. De ser así, habría que concluir que las pruebas estuvieron dirigidas a demostrar un hecho inexistente, pues tal circunstancia, interpretada erróneamente por la parte actora, no fue prevenida en el contrato. Así se decide.
4. Copia certificada de contrato de comodato de fecha 9/9/93 (marcado D, folios 21 al 24). Se trata de una copia certificada de un documento público (notariado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. Sin embargo, como dicho instrumento refiere a hechos que fueron reconocidos por la parte demandada como es que entre los ciudadanos Giovanni Tortolani y Niria G. de Tortolani, titulares de las cédulas de identidad Nros 7.905.775 y 2.572.324 respectivamente y los ciudadanos Luis Rafael Quintero Claudeville y Zoila de Quintero, ya identificados se celebró contrato de comodato en fecha 27 de septiembre de 1993, dicho asunto no es materia controvertida.
5. Contrato de arrendamiento (marcado E, folios 25 al 27). Se trata de una copia certificada de un documento público (notariado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. Sin embargo, como dicho instrumento refiere a hechos que fueron reconocidos por la parte demandada como es que entre los ciudadanos Giovanni Tortolani y Niria G. de Tortolani, titulares de las cédulas de identidad Nros 7.905.775 y 2.572.324 respectivamente y los ciudadanos Luis Rafael Quintero Claudeville y Zolita de Quintero, ya identificados, se celebró contrato de arrendamiento en fecha 26 de julio de 1994, dicho asunto no constituye materia controvertida.
6. Copia certificada contrato de arrendamiento (marcado F, folios 28 al 31). Se trata de una copia certificada de un documento público (notariado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. Sin embargo, como dicho instrumento refiere a hechos que fueron reconocidos por la parte demandada como es que entre los ciudadanos Giovanni Tortolani, ya identificado y los ciudadanos Luis Rafael Quintero Claudeville y Zoila de Quintero, ya identificados, se celebró contrato de arrendamiento en fecha 23 de septiembre de 1996, el asunto no constituye materia controvertida.
7. Original de informe de crédito hipotecario (marcado G, folios 32). Como quiera que dicho instrumento fue ratificado en contenido y firma por la persona que lo suscribe en fecha 1 de diciembre de 2004, por lo que, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal pasa a examinarlo. Se trata de una comunicación suscrita por el ciudadano Mario Reinaguerra, en su carácter de Gerente de la entidad bancaria, Central Banco Universal de fecha 20 de mayo de 2004 dirigida al ciudadano Luis Quintero C en su condición de Director Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas donde le informa que el crédito hipotecario Nº 045-600120-6 fue aprobado en fecha 13/11/2003 a nombre de la Institución Educativa para la adquisición del inmueble objeto de este juicio, propiedad de los ciudadanos Niria Margarita Gonzalez Maya y Luis Augusto Garrido Sosa (demandados de autos) según documento de opción a compra firmado el 1de septiembre de 2003.
Señala también que el retraso en la firma del documento definitivo de constitución de hipoteca para poder liquidar el crédito se ha generado por la falta de colaboración de los vendedores en cuanto a consignar los documentos exigidos por la Oficina de Registro de San Felipe, los cuales habrían sido (para la fecha de la comunicación) subsanados faltando sólo pagar los derechos de registro y SENIAT. Finalmente insiste en la premura de realizar la firma antes del 30/6/2004 por cuanto se podría tomar medidas como es la suspensión del crédito.
8. Informe de relaciones y transacciones bancarias (marcado H, folio 33). Como quiera que se trata de un documento privado emanado de tercero (entidad bancaria) según sello húmedo y firma ilegible que se aprecia al margen inferior derecho ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil. Al no cumplirse dicha ratificación el instrumento no tiene valor probatorio. Así se decide.
9. Informe consulta de préstamos aprobados por el banco (marcado I, folio 34). Respecto a este instrumento valen las consideraciones que anteceden por lo cual el instrumento no tiene valor probatorio. Así se decide.
10. Copias certificadas de diversos documentos de propiedad del inmueble objeto del presente litigio (marcado J, folios 35 al 43). Al examinarlos se aprecia que se trata de documentos públicos que no fueron impugnados por lo que el tribunal procede a examinarlos. En primer lugar, en cuanto a su promoción (con la demanda) observa el tribunal que es imprecisa la identificación que hace la parte de los mismos. En segundo lugar, no consta que se haya indicado el objeto de su presentación. Siendo así, no puede el tribunal examinar dichos instrumentos por cuanto podría –en su valoración- colocarse en la posición de parte, al establecer conclusiones subjetivas de los documentos. Razón por la cual tales instrumentos nada prueban que le favorezca. Así se decide.
11. Copia certificada de nota de debito de liquidación y protocolización (marcado K, folio 44). Se trata de un documento privado emanado de tercero (Central Banco Universal) según sello húmedo y firma elegible que se observa al margen inferir derecho. Por ello ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial (artículo 431 del Código de Procedimiento Civil). Al no haberse cumplido tal formalidad el instrumento carece de valor probatorio. Así se decide.
12. Documento definitivo de venta-hipoteca expedido por el C.A. Central Banco Universal, agencia San Felipe (marcado L, folios 45 al 49). Se trata de un documento privado emanado de tercero, pues contiene un sello y firma ilegible al margen izquierdo inferir de la entidad bancaria Central Banco Universal y además el visado de un abogado de nombre Yomerly Peraza, lo cual hace presumir que el documento fue redactado por la mencionada abogado a solicitud de la entidad bancaria. En consecuencia, ha debido ser ratificado por la entidad bancaria mediante la prueba testimonial (artículo 431 del Código de Procedimiento Civil). Visto que dicha formalidad no se hizo el instrumento no puede ser examinado. Así se decide.
13. Copia certificada de documento de titulo supletorio (marcado M, folios 50 a 52). Se trata de una copia certificada de un documento público (notariado) que no fue impugnado, por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, produce pleno valor probatorio. De su contenido se desprende que trata de la expedición por parte del Juez Segundo de Primera Instancia de esta circunscripción judicial de fecha 14 de febrero de 1986 de titulo supletorio de propiedad respecto a las bienhechurías que allí se describen a favor de Niria Margarita González de Tortolani y Giovanni Tortolani Devito.
14. Documento de aclaratoria (marcada N, folio 53). Se trata de un documento privado emanado de tercero, pues contiene firma ilegible al margen superior izquierdo, esto es, el visado de un abogado de nombre Sinahí Rodríguez; luego, a los efectos de su valoración ha debido ser ratificado por dicho abogado mediante la prueba testimonial. Visto que tal formalidad no se cumplió el instrumento no puede ser examinado. Así se decide.
15. Documentos originales y copias de solicitudes de prórroga de crédito (marcados Ñ, folios 54 al 55). Se trata de un documento domestico por cuanto fue escrito por los representantes de la parte actora, y no obstante que presentado a un tercero a esta causa (Central Banco Universal) como quiera que dicha entidad no ratifico mediante la prueba de testigo haberlo recibido; conforme al artículo 1378 del Código Civil, dicho instrumento no hace fe a favor de quien lo ha escrito. Así se decide.

En el lapso de pruebas.
1. En cuanto a la reproducción del mérito favorable de autos este juzgado superior acoge el criterio expresado por la Sala de Casación Social de nuestro Máximo Tribunal en decisión N° 460 proferida el 10 de julio de 2003, en la que estableció:
“…la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolanos (sic) que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”. (Caso Marilis Manzú Gascón Vs. La Sociedad Mercantil Servicios de Emergencias Médicas de Aragua, C.A. SERVIMEDICA, C.A.).

Por lo tanto, esta alzada no admite el mérito favorable de los autos promovido, debido a que ello no constituye un medio de prueba. Así se decide.
También invoca el principio de la comunidad. Al respecto nada tiene que declarar este Tribunal porque técnicamente no constituye un medio de prueba, sino, como bien lo califica la parte actora un principio aplicable a las pruebas del proceso judicial, cuyo contenido y finalidad el juez conoce.
2. Confesión. Invoca la confesión de la parte demandada cuando manifiesta en su contestación: “…Cuestiones estas que aparecen evidenciadas del documento anexado al libelo, marcado con la letra “C” que constituye el contrato por el cual realmente debían ceñirse las partes”.
La confesión, es el testimonio que una de las partes hace contra sí misma. Es el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En sentencia de 21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A.; la sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso de un proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata de fijar son los límites y el alcance de la controversia. Cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La doctrina de la Sala de Casación Civil de fecha 17 de noviembre de 1954, estableció que no toda declaración envuelve una confesión; para que ello exista, se requiere verse sobre un hecho capaz de tener la juricidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Con fundamento a lo expuesto, observa este juzgado que la cita que hace la parte demandante de un fragmento del texto del escrito de contestación no trae implícita ninguna declaración con ánimo de confesar de la parte demandada. Por el contrario, el reconocimiento que hace de la existencia de la convención celebrada no es aquí un hecho controvertido. Razòn por la cual se desestima la la prueba de la confesión. Así se decide.
3. Documental: a. Original de contrato de opción de compra–venta de fecha 1/9/2003 suscrito por las partes. Dicho documento fue examinado supra.
b. Copia de contrato de opción a compra–venta suscrita por las partes. No establece el promovente el objeto de esta prueba, que, vale indicar, había ya presentado en original. En consecuencia, el tribunal se encuentra imposibilitado de determinar su valor probatorio. Así se decide.
c. Copia de contrato de opción a compra – venta suscrita por las partes en fecha 1/9/2003, a los efectos de probar que las partes contratantes estaban de acuerdo en el precio de la venta en el monto de Bs. 150.000.000. No hay duda para esta sentenciadora que el valor de la negociación definitiva de la venta había sido acordado por las partes en la cantidad de Bs 150.000.000,oo, más aun cuando el documento donde se sugiere otro precio (el marcado “L” por la actora) fue rechazado por no tener efectos probatorios. Así se decide.
d. Actas de asambleas de la unidad educativa Colegio “Arístides Bastidas” (ARBA) de fechas 7/11/03, 19/11/03, 05/12/03 y 18/3/04, a los fines de probar que es falsa la afirmación hecha por los demandados en cuanto a que expresan que el actor en ningún momento hizo comentarios acerca de la negociación contenida en dicho contrato. Observa quien suscribe que los instrumentos promovidos como actas de asambleas, no cuentan con el carácter de publicidad, pues, no están debidamente registradas en el Registro Mercantil correspondiente. Luego, constituyen unos documentos privados emanados de terceros, ya que, además de las firmas de los representantes del colegio está la firma de unos terceros que no concurrieron al juicio a los fines de la ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del CPC, por todo lo cual no se valora.
e. Telegrama enviado en fecha 5/3/2004 por los demandados al demandante, con lo cual dice demostrar que la parte demandada miente en la contestación cuando dice que nunca se otorgó una prorroga, obligación que se expresa en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa. Como quiera que este medio fue reconocido por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil se procede a valorar.
Al examinar el texto del telegrama de fecha 5 de marzo de 2004 que dice: “..que el período estipulado para la prorroga expiro de acuerdo al contrato de opción de compra venta y lo conversado verbalmente procederemos a ofrecer el inmueble a terceros” debe interpretarse simplemente como una notificación que hace la parte demandada a la Institución de que habiendo concluido el tiempo del contrato ellos quedaban en libertad de ofrecer el inmueble a terceros. La utilización de la palabra “prorroga” en el telegrama fue mal empleada, pues si hubiera existido prórroga en los términos a que se refiere la cláusula sexta esta debía constar por escrito y con el aval de ambas partes. Así se decide.
f. Comunicación emitida por la ciudadana Niria González a los ciudadanos Luis Quintero y Zoila de Quintero, con el objeto de probar la mala intención de los demandados al desconocer que el abogado Elio Zerpa era quien los asistía en la negociación del inmueble objeto del presente litigio.
Se trata de un instrumento de carácter privado suscrito por uno de los codemandados (Niria González) en el presente juicio, por lo que al no haber sido impugnado se procede a examinar. De él se desprende una preferencia ofertiva que hiciera la ciudadana Niria González (codemandada) del cincuenta por ciento de su propiedad sobre el inmueble objeto del presente juicio fechado 12/12/1996, documento que contó con la asistencia del abogado Elio Zerpa.
Ahora bien, considera el tribunal que el hecho de que el citado abogado haya asistido a la codemandada en una preferencia ofertiva en el año 1996 no puede llevar a la conclusión de que éste abogado sea necesariamente quien la asiste en la negociación objeto de este juicio. En todo caso, si así fuera, ninguna trascendencia tiene esa circunstancia en la presente causa; ya que esta prueba no guarda pertinencia con los hechos controvertidos, como es demostrar si hubo por parte de los demandados incumplimiento de la cláusula octava.
g. Comunicación de los demandantes de fecha 5/3/03 (recibida por los demandados) con el objeto de demostrar la falsedad de lo dicho por los demandados en cuanto a que la demandante nunca quiso arriesgar suma de dinero. Se trata de un documento privado que no fue impugnado por la parte demandada por lo que se procede a su examen. De su texto se extrae que la parte actora manifiesta su voluntad de querer comprar el inmueble, ofreciendo una inicial del precio que ascendía a Bs. 50.000.000.
Ninguna trascendencia tiene esta prueba en la presente causa; ya que no guarda pertinencia con los hechos controvertidos, como es demostrar si hubo por parte de los demandados incumplimiento de la cláusula octava. Así se decide.
h. Estado de cuenta de ahorros Nº 0158-0045-31 de la entidad financiera Banco Central Banco Universal. Vale destacar que el presente documento emana de un tercero ajeno al presente proceso, por lo que debió ser ratificado por vía testimonial, de conformidad con el artículo 431 del CPC, al no haberse cumplido tal formalidad quien suscribe no entra a examinar el referido instrumento.
4. Testigos. En fecha 10 de noviembre de 2004 compareció el testigo Bárbara Mercedes Fuenmayor Querales, titular de la cédula de identidad Nº 10.855.623 (folios 225 y 226) promovido por la parte demandante, el tribunal deja constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado. Al ser interrogada por el promovente procedió a responder: Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Luis Quintero, Niria González y Luis Garrido; que sabe y le consta que la ciudadana Niria González y Luis Garrido acordaron con el ciudadano Luis Quintero vender el inmueble donde funciona la Unidad Educativa, por el costo de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs.F. 150.000.000,oo). Que le consta por que estuvo presente en varias conversaciones entre dichos ciudadanos. Que los demandados tenían conocimiento de que faltaba una documentación por que cuando ellos iban al colegio yo les preguntaba cuando nos iban a llevar la documentación, decían que no tenían tiempo para tramitar documentos. Que estuvo presente cuando le propusieron a los profesores Luis Quintero y Zoila de Quintero la solicitud de crédito.
Al comparecer la testigo Edy Rosa Mendoza Bracho, titular de la cédula de identidad Nº 7.911.654 (folios 227 y 228) estando presente la representación legal del demandante, el tribunal dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado. El testigo contestó de la manera siguiente: que conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos Luis Quintero, Niria González y Luis Garrido, al profesor Luis Quintero, con el cual mantiene una comunicación constante ya que es presidenta de la comunidad educativa. Que le consta y sabe que en fecha 7/11/2003 se instalo la comunidad educativa y se dejo constancia en acta de la solicitud de un crédito bancario. Que también quedo establecido en acta de fecha 19/11/2003 que el crédito solicitado al banco central había sido aprobado. Que también le consta que hubo retraso para el perfeccionamiento de la venta por que faltaban ciertos documentos que la señora Niria y el señor Luis no llevaron. Que sabe y le consta que los propietarios donde funciona la comunidad educativa tenían la intención de venderlo a terceros, consta en acta y se le solicito al profesor Quintero que hablara con los propietarios para que reconsiderara la posición y de no lograrse, recurrirían a otras instancias.
En fecha 1 de diciembre de 2004 comparece el testigo promovido por la parte demandante ciudadano Reinaguerra Moran Mario Martin Ernesto titular de la cédula de identidad Nº 13.797.202. Presentes los apoderados judiciales de la parte demandante. Seguidamente el tribunal le pone de manifiesto un documento inserto al folio 32 de la primera pieza del expediente marcado “G”, manifestando que reconoce el oficio remitido por el Banco, firmado por la supervisora y autorizado por su persona, ya que no estaba presente para firmar. Que conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos Niria González, Luis Garrido y Luis Quintero. Que sabe y le consta que el crédito fue aprobado el 13/11/3003, que los propietarios tenían conocimiento de que el crédito había sido aprobado. Que los propietarios tenían conocimiento de que debían suministrar copias certificadas u originales del título supletorio que demostrara la propiedad del inmueble. Que si es indispensable dicho título para poder protocolizar el documento definitivo. Que es cierto que el banco fue el que tramito el título. Repreguntas: 1° Se le requirió que explique las razones por las que, no obstante, no ser su firma la del documento, se le puso de manifiesto para reconocerlo, a lo cual contestó: Que en el banco hay cinco firmas autorizadas y en su ausencia de alguno, los demás pueden firmar cualquier tipo de documento, previa autorización; que la preocupación radica en que esto se aprobó en el mes de noviembre de 2003 y no se ha firmado el documento definitivo de constitución de hipoteca por falta de recaudos solicitado a los vendedores. 2° Se le requirió que explanara las razones por las cuales afirma que la demora en consignar los documentos requeridos por la oficina de registro de San Felipe, se debió a la falta de colaboración de los vendedores, a lo que respondió que el registro de San Felipe solicito para la protocolización del documento de hipoteca el titulo supletorio debidamente registrado y un permiso de construcción de dicho inmueble del año 76, los cuales se le solicitaron a los vendedores sin ser proporcionados. 3° Que diga si tiene prueba escrita de haberle requerido a los vendedores alguna documentación, contestando que no tiene ninguna prueba de haberle requerido a los vendedores alguna documentación, por cuanto todo fue solicitado verbalmente por su persona. 4° Que señale las circunstancias de tiempo y lugar en la que se le hizo la solicitud a los vendedores de los documentos, expresando que fue aproximadamente hace un año, en su oficina. 5° Que diga si ese requerimiento de documentos que hizo hace un año lo hizo conjuntamente a los ciudadanos demandados o a uno sólo de ellos, contestando que a ambos. 6° Que no fue él quien dispuso que en el documento de venta del inmueble, al cual se refiere el contrato de opción, se incluyera un supuesto titulo supletorio que había sido expedido por un tribunal. 7° Que quien dispuso eso fue el departamento legal del banco. 8° Que es el departamento legal del banco quien señala los lineamientos para la elaboración de los documentos. Que había señalado en la pregunta 4 que los vendedores sabían que era su deber solicitar una copia certificada original del título supletorio que demuestra la propiedad de la casa objeto del presente juicio, contestando que quien solicito el titulo supletorio fue el registro subalterno, que la copia del título supletorio se encuentra en el expediente de crédito que posee el banco.
Seguidamente comparece la ciudadana Aracelys María Jiménez Hernández, titular de la cedula de identidad Nº 11.273.412, testigo promovido por la parte demandante, presentes los apoderados judiciales de ambas partes, procedió a contestar de la siguiente manera: Que conoce de vista, trato y comunicación al demandante y demandados , que se presentaron varias veces en la oficina ya que al señor Luis Quintero se le había aprobado un crédito hipotecario y se entrevistaban directamente con el gerente de la oficina . Que le fue informado al gerente del banco y éste a su vez informo a las partes que el crédito había sido aprobado, que eso fue en noviembre de 2003. Es todo.
Vista la declaración de los testigos promovidos por la parte demandante el tribunal observa que la declaración de todos (que son funcionarios del Banco) gira en torno a un hecho específico: que los demandados no suministraron ni titulo supletorio ni permiso de construcción solicitado por la oficina de Registro para la firma del documento definitivo de venta en tiempo oportuno, los cuales se les había requerido hacía aproximadamente un año (diciembre 2003) por el banco . No obstante, al examinar el contrato de opción de compraventa (documento fundamental) encontramos que esa actividad que se les reclama no es una obligación de los propietarios establecida en las cláusulas del contrato. En todo caso, uno de los testigos reconoce que no tiene como probar que habían requerido a los vendedores documentación alguna. Por otra parte también afirma que la presentación del título supletorio era una exigencia de la oficina de Registro, sin embargo, eso no fue confirmado con ninguno de los otros medio probatorio promovido. Razón por la cual estamos ante una prueba inoficiosa, ya que nada prueba sobre los hechos controvertidos en la causa, como es que era una obligación establecida en el contrato el que los demandados presentaran la documentación requerida por el Registro para la firma del documento definitivo. Así se decide.
5. Prueba de Informes. a. La dirigida a la Oficina Subalterna de Registro Público del estado Yaracuy. Dado que esta prueba fue inadmitida por el tribunal de la causa, razón por la cual nada tiene que expresar esta superioridad al respecto.
b. La dirigida a la entidad financiera Banco Central Banco Universal C.A., a fin de que informe de si para la fecha (esto es, 20/10/04) se encuentra vigente el crédito que fuera otorgado el 13/11/03 por la entidad bancaria a favor de la Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas para la adquisición del inmueble objeto de litigio. La evacuación de esta prueba se encuentra en el expediente a los folios 265 al 475 y de allí se evidencia que la entidad financiera informó que para la fecha (24/11/2004) el crédito bancario, aprobado con anterioridad, se encontraba vigente.
c. Igualmente ratificó la solicitud hecha por la parte demandada, a los fines de que sea remitido el expediente creado en la precitada institución bancaria. Tal expediente, fue remitido a través de la prueba de informes por solicitud de la parte demandada, por lo que será valorado más adelante.

Presentadas por la parte demandada.
En el lapso probatorio
1. En su escrito de promoción de pruebas ratificó y reprodujo los documentos anexos al libelo tales como: a. copia simple del contrato de opción de compra venta marcado “C”, donde aparece como precio del inmueble Bs. 150.000.000,oo y b. documento de venta hipoteca supuestamente expedido por la entidad financiera Central Banco Universal donde se señala el precio del inmueble, donde aparece el precio de la negociación en (Bs. 230.000.000,oo) marcado “L”. Valen aquí las consideraciones establecidas respecto al valor probatorio sobre estos instrumentos. Así se decide.
2. Inspección Judicial. La parte demandada solicitó inspección judicial en la sede del inmueble objeto de litigio, a los fines de demostrar que el inmueble objeto de la demanda y descrito en titulo supletorio (aportado por su contraparte y que data de 14/2/1986) ha experimentado cambios y amplificaciones, es decir, el referido inmueble ha sido modificado desde la fecha en que fue expedido el referido titulo supletorio. Por tal razón, se solicita que deje constancia del número de ambientes diferenciados de los que consta la edificación, del estado de conservación de paredes, pisos techos, del uso que se le da a cada uno de los ambientes, la cantidad de baños y el estado en que se encuentran. Del estado de las áreas de circulación, escalera, garaje y jardines, y que se deje constancia de que esas áreas no son habitaciones sino aulas de clases, cuartos de baños u oficinas. También que deje constancia del tipo de materiales y el estado general que presentan las cercas que delimitan el inmueble con otros vecinos y la avenida o calle pública.
Consta en las actas que el tribunal de la causa se constituyo en un inmueble ubicado en la avenida Alberto Ravell, San Felipe, Qta. Villa latina, entre Avenida Yaracuy y callejón la mosca, estado Yaracuy. Una vez nombrado el experto fotográfico, ciudadano Luis Reinaldo Puertas y presentes los abogados de la parte actora, el tribunal dejó constancia de lo siguiente: el acceso se hizo por una puerta que desde el nivel de la calle conduce a un nivel inferior o sótano, compuesto por dos (2) salones para dictar clase, una oficina administrativa (coordinación) con baño interno, un deposito de área de mantenimiento, una sala para Laboratorio y una sala de estar. En el fondo de esa parte inferior se encuentran dos (2) aulas para salones de clase, una cantina, baños, un deposito y una cancha deportiva. Planta a nivel de la Avenida, a la que se accede por una escalera, contiene los siguientes ambientes: un salón de clase, un salón de lectura, de informática, una oficina de Coordinación de jóvenes y adultos, una oficina de dirección con baño, un área para educación pre escolar con tres (3) aulas, dos (2) salas de baño, un (1) salón de fiesta, un parque recreacional para niños, observándose que tales áreas inspeccionadas así como las aulas presentan buen estado de conservación, mantenimiento y de funcionamiento. Por medio de unas escaleras se accede a otra planta superior constante de seis (6) aulas, una oficina de coordinación de la primera y segunda etapa, un depósito para materiales de oficina, que se observó en buen estado. La apoderada de la parte actora pide al tribunal deje constancia de cómo la planta superior, son mejoras y construcciones realizadas en su totalidad por el demandante, previa autorización de los propietarios, así como en el área del sótano dos (2) aulas, área externa parte alta una escalera, un baño para las niñas, en la cantina escolar se coloco terracota así como su construcción, la jardinería, la placita.
Vista la prueba evacuada el tribunal observa lo siguiente: el título supletorio presentado a los autos a que hace mención la parte demandada, describe las bienhechurías como una vivienda unifamiliar, constante de ambientes característicos de una casa de habitación, inmueble que actualmente, según la presente inspección, presenta ampliaciones, y ambientes y divisiones características a un plantel educativo. No obstante, como quiera que tal asunto no es un hecho controvertido en la presente acción, pues lo que aquí se reclama es el cumplimiento de la cláusula octava por parte de la demandada, nada arroja a favor de la parte demandada. Así se decide.
3. Documentos. a. A los fines de demostrar que no constituye requisito para la protocolización de documento de venta definitivo, la presentación de un título supletorio en lo que al inmueble propiedad de sus representados se refiere, consignan copias certificadas de documentos que en relación a dicho inmueble, sea por gravámenes hipotecarios o por ventas han sido protocolizados marcados “1”, “2”, “3”, “4” y “5”. Como se trata de documentos públicos que no fueron impugnados tienen pleno valor probatorio. Ciertamente, se aprecia de los referidos documentos que para el tramite de registro o protocolización de los mismos, no fue requisito consignar titulo supletorio para concretar las negociaciones a que cada uno se refiere. Así se decide.
b. Copia fotostática de comprobante de ingreso identificada con el Nº de control 36.477 (marcado R) en el cual consta que han pagado hasta el año 2003 dicho impuesto. Dicha prueba se promueve a los fines de demostrar que están solventes en el pago de impuestos (derecho de frente). Tales documentos son de eminente carácter público administrativo, por emanar de una oficina adscrita a la Alcaldía del Municipio Autónomo San Felipe, motivo por el cual son valoradas de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos. Así, al examinarlos se aprecia que tales documentos dan fe del pago por parte de los demandados de los impuestos municipales del inmueble objeto de la presente controversia hasta por todo el año 2003. No obstante, como quiera que tal hecho no es objeto de debate en la presente causa, pues lo que reclama el actor a los demandados no es el cumplimiento de la obligación de los impuestos del inmuebles (obligación que si está prevista en la cláusula octava del contrato) sino la de consignar un titulo supletorio y un permiso de venta que requiere el banco para el registro de la venta definitiva, en consecuencia nada aporta dicha prueba al thema decidemdum. Así se decide.
4. Prueba de informes. a. A los fines de demostrar la veracidad del pago de impuestos municipales alegado (en el literal “A” de su escrito) pide que se solicite informe a la Dirección de Servicios Administrativos del Municipio Autónomo San Felipe sobre si ciertamente esta pago el Derecho de frente hasta el 31 de diciembre de 2003. Tal prueba de informe consta al expediente al folio 229, no obstante valgan las mismas consideraciones hechas ut supra.
b. A los fines de constatar cuales fueron los elementos tomados por la entidad financiera para determinar el precio del inmueble en la cantidad de Bs 270.466.874,03 y los parámetro utilizados para aprobar el crédito a la compradora por la cantidad de (Bs. 150.000.000,oo), así como los documentos aportados por la solicitante. Pide se solicite mediante oficio a la entidad financiera copia fotostática del expediente elaborado por esa entidad con motivo de la solicitud de crédito formulada.
Tal expediente reposa del folio 265 al 475, siendo que del mismo se desprende que la institución bancaria Central Banco Universal, aprobó un crédito hipotecario, el cual se encontraba vigente a la fecha (24/11/2004), donde aparece como solicitante la Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas, y la finalidad del mismo era la adquisición del inmueble donde funciona la unidad educativa. Lo que importa destacar en esta prueba es que la aprobación del crédito hipotecario para los demandantes, se hizo en tiempo oportuno, si se toma en cuenta la fecha de conclusión del contrato de opción que era de tres meses (1/12/2003), por cuanto no hay prueba en autos de que el mismo haya sido prorrogado; en cuanto al valor del inmueble, el documento de opción de compra venta señala (cláusula dos) que esta sería en la cantidad de Bs. 150.000.000,oo. Respecto al valor del inmueble establecido en un documento marcado “L” presentado por la actora, se ratifica aquí que dicho documento no tiene valor probatorio alguno; se reproduce aquí lo que ya se dijo al respecto. Finalmente, del expediente del banco, no se extrae prueba alguna de que la Oficina de Registro haya requerido titulo supletorio para la protocolización del documento definitivo. En todo caso, como ya se establecido suficientemente, este hecho no es una obligación establecida en el contrato de opción a cargo de los demandados, por lo que resulta una prueba inoficiosa en la presente causa. Así se decide.

Consideraciones finales para decidir
1. La parte demandada señala en su contestación que es falso de que el precio de la negociación haya sido de Bs.150.000.000,oo y fundamenta su argumento en documento presentado por la parte actora con la demanda, marcado “L” en donde se estableció la cantidad de Bs 230.000,000,oo o Bs f. 230.000,oo y en consecuencia pide que al momento en que la actora sea condenada en costas se tenga cuenta esta circunstancia. Sobre esta situación nada corresponde señalar por cuanto, la parte que lo solicita no apeló del fallo de primera instancia. Luego, se presume que quien actúa de esa manera quedo conforme con el contenido del mismo, mal puede luego, hacer peticiones ante el superior sobre asuntos contra lo cual no recurrió. Así se decide.
2. Tomando en cuenta los argumentos y defensas expuestos por las partes en el libelo, la contestación y acto de informes, y habiendo examinado todo el material probatorio promovido en esta causa, el tribunal llega a las siguientes conclusiones:
• La parte demandante (Unidad Educativa Arístides bastidas) demanda a los ciudadanos Niria Margarita González Maya y Luis Augusto Garrido Sosa el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta aduciendo que hubo incumplimiento por parte de ellos como vendedores en lo que respecta a la clausula octava, al no suministrar documentos referidos a titulo supletorio y permiso de construcción los cuales –en decir de la demandante- fueron requeridos por la Oficina Subalterna de Registro para proceder a la firma del documento definitivo de venta. También aduce la demandante como fundamento de su acción que los propietarios asumieron una actitud de indiferencia al llamado que se les hizo para la protocolización del documento definitivo de venta.
Ahora bien, al examinar el texto de la referida cláusula octava se desprende de su contenido que la obligación asumida por los demandados, denominados propietarios en el contrato de opción fue la suministrar a la compradora (o sea, la demandante) toda la documentación requerida para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera. No exige expresamente dicha cláusula, ni se infiere de ella, que fuera obligación de los propietarios (demandados) suministrar documentos referidos a titulo supletorio y permiso de construcción a los fines del registro del documento definitivo de venta.
Es más, de la cláusula quinta de la opción se evidencia que las partes previnieron que la opción de compra venta contendría todas las estipulaciones para la futura operación (o sea, la venta definitiva) y en consecuencia acordaron expresamente que no sería válida ninguna otra estipulación que derogue, amplíe o modifique las allí prevenidas, salvo lo que expresamente convinieran por escrito al respecto. Luego, si no se convino en la opción, ni después de esta, en forma escrita, que los vendedores debían suministrar a la compradora tales recaudos (titulo supletorio y permiso de construcción) no puede pretender la demandante exigirles una obligación no estipulada expresamente en el contrato, pues ello si constituye una contravención de lo acordado.
Pero además, la obligación de los propietarios prevista en la cláusula octava (de suministrar toda la documentación requerida para la obtención del crédito solicitado a la entidad financiera) se infiere cumplida y además en tiempo oportuno, según la propia declaración de la parte actora en la demanda y de las pruebas traídas a los autos (ya examinadas). Es decir, tomando en cuenta que la firma de la opción se realizó el 1 de septiembre de 2003 (hecho no controvertido) y que la duración del contrato sería de tres meses (clausula tres), lapso calificado de preclusivo en la cláusula seis; el tiempo del contrato concluía el 1 de diciembre de 2003. Luego, es evidente, que habiéndose aprobado el crédito el 13 de noviembre de 2003 ello se hizo dentro del tiempo del contrato de opción de compraventa.
• Previene la cláusula sexta la posibilidad de establecer una prorroga al tiempo de la opción (que es de tres meses) cuando se trate de causas no imputables a las partes, y se cita, por ejemplo, el caso fortuito, la fuerza mayor o cuando por dilaciones justificadas en el órgano crediticio o en el órgano registral correspondiente, no pudiere llevarse a efecto la compra–venta en el término establecido, siempre que la misma se establezca por un lapso razonable convenido por las partes.
Si bien, la parte actora aduce como alegato que la presentación del título supletorio fue un recaudo necesario, requerido, junto a permiso de construcción, por la Oficina de Registro para el registro del documento definitivo de venta, ello podría haber sido planteado por la demandante como una dilaciones justificadas de la referida oficina, o sea; como una causa no imputable a las partes; sin embargo no hizo valer esta circunstancia y ello, se presume, porque nunca se convino la prórroga escrita a que se refiere la cláusula. Así se decide.
• Tampoco probó la actora que los demandados hayan asumido una actitud de indiferencia al llamado que dicen haberles hecho para la protocolización del documento definitivo de venta, por cuanto no hay prueba de cuando hicieron ese llamado. Solo existe en la demanda, como fecha aproximada la de 13/4/2004 (que fue la oportunidad en que la demandante solicitó una prórroga del crédito ante –dice- la actitud indiferente de los demandados); y en todo caso, para esa fecha –conforme al tiempo estipulado del contrato de tres meses- ya habían quedados liberados los demandados de la obligación de concederles a la actora, en venta, con preferencia el inmueble objeto de litigio; lo cual quedo ratificado con el telegrama que los demandados le remitieron en fecha 5 de marzo de 2004.
• En consecuencia de todo lo expuesto, no habiendo la parte actora probado el incumplimiento de la obligación que demanda a los ciudadanos Niria González y Luis Augusto Garrido Sosa, pues como ya se dijo el debate probatorio se centró en un falso supuesto, ya que del examen del contrato de opción de compraventa (documento fundamental) quedó determinado que la obligación que se pretendía contra los demandados no estaba prevista, ni podía inferirse del texto del contrato; aunado a que la mayoría de las pruebas promovidas fueron desechadas por las razones que se explanan en cada caso, forzosamente se concluye que la acción propuesta es improcedente.
• Tal declaratoria de improcedencia, también hace infundada la pretensión subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.

Decisión
En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 12/6/2008 por la parte demandante contra la sentencia dictada el 30 de mayo de 2008 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.
Se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los veintisiete días del mes de mayo del año dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,
Abg. Thais Elena Font Acuña

El Secretario,
Abg. Juan Carlos López Blanco

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la 3:25 de la tarde.

El Secretario,
Abg. Juan Carlos López Blanco