TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, seis de mayo de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: FP02-V-2008-001248
Resolución Nº: PJ02620090042

Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano CARLOS JOSE RUIZ RONDON, titular de la Cédula de Identidad N° 8.898.202, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES E INVERSIONES ELIZABERTH, C.A., representado por el abogado JORGE SAMBRANO MORALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el números 25.138, en contra del ciudadano MIGUEL ANGEL ORNAQUE, titular de la Cédula de Identidad número 6.822.710, patrocinada por la abogada LIUBA AVILA AULAR, inscrita en el instituto señalado bajo el números 53.464, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que consta de documento debidamente protocolizado, que su representada CONSTRUCCIONES E INVERSIONES ELIZABETH, C.A., adquirió un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° B-01 del edificio “Carla”, ubicado en esta ciudad, Parroquia Vista Hermosa, sector avenida “Nueva Granada”, esquina que hacen la Avenida Andrés Eloy Blanco con Nueva Granada, en su sentido Nor-este, frente al Edificio Mundial, el cual tiene un área de construcción de setenta y cinco metros (75 m2) y sus linderos y medidas son: Norte: Fachada Norte del edificio nivel Avenida Nueva Granada; sur: Fachada sur del edificio; este: Fachada este del edificio, propiedad edificio “Gran Sabana y oeste: Apartamento 2-B, pasillo y entrada del apartamento y consta de una habitación con su respectivo closet, una sala de baño y una sala comedor.

Afirma que el inmueble en cuestión lo adquirió su representada con el propósito único de constituir en ese sitio, la sede de su oficina administrativa, para poder cumplir con las actividades acordes con el objeto mercantil, toda vez que carece de una oficina propia para tales fines.

Manifiesta que el mencionado inmueble, para el momento de su adquisición por su representada, se encuentra ocupado en calidad de arrendamiento de forma verbal por el ciudadano MIGUEL ANGEL ORNAQUE y que a los fines de respetarle su condición de arrendatario y por tener derecho preferente de adquirir dicho inmueble, se le notificó en fecha 1 de febrero de 2008, a través de este mismo juzgado, la oferta de venta, con sus condiciones, precio y modalidades.

Arguye que transcurrido como fue el plazo concedido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la referida notificación, la citada ciudadana no notificó bajo ninguna forma de derecho, su voluntad de adquirir el mismo, por lo que vencido dicho lapso, su representada adquirió legítimamente el citado apartamento.

Afirma que como quiera que su representada, ahora subrogada como propietaria arrendadora de dicho inmueble, se encuentra obligada a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, esto es, que estamos en presencia de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuyo desalojo solo puede ser solicitado conforme a las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la mencionada Ley.

Señala que su representada manifestó a su inquilino, en mas de una oportunidad, que el citado inmueble lo adquirió con el propósito único de constituir en ese sitio, la sede de su oficina administrativa, para así poder cumplir con las actividades acordes con su objeto mercantil, toda vez que carece de una oficina propia y apta para tales fines, negándose el arrendatario en cuestión a acceder a un acuerdo en lo que respecta a la entrega del citado apartamento, no obstante de estar en conocimiento de la necesidad que tiene su representada de ocupar el mismo.

Luego de transcribir el contenido del artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expone que el legislador especial en esta materia le otorgó al propietario arrendador el derecho de solicitar el desalojo del inmueble arrendado con fundamento a la necesidad de ocupación, tanto de manera directa como también por la necesidad de algún pariente consanguíneo.

Indica que dicha necesidad viene dada por una circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier categoría, es decir, aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna otra manera y por tal virtud tales razones justifican la procedencia del desalojo.

Aduce que en el presente caso la justificación de desalojo viene dada en la necesidad inminente que tiene su representada de establecer de manera definitiva la sede de su oficina que a la vez serviría de domicilio social de la empresa.

Por último expresa que por las razones expuestas ocurre a demandar en nombre de su representada, en acción de desalojo, al ciudadano MIGUEL ANGEL ORNAQUE, para que convenga en lo siguiente:
Primero: En desalojar y hacerle entrega a su representada del inmueble identificado.
Segundo: Las costas y costos del proceso.

Se estimó la demanda en la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000).

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la representación legal de la parte demandada alega, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Negó y rechazó los siguientes hechos:

Que el demandante adquirió el inmueble donde habita su mandante con el único propósito de constituir en ese sitio la sede de su oficina administrativa, ya que la parte demandante posee otros inmuebles que le pertenecen y ha celebrado contratos de arrendamiento de inmuebles pertenecientes a su propiedad.

Que el demandante carezca de oficina propia para desarrollar su actividad comercial, basándose en la cláusula segunda del documento constitutivo de la empresa demandante, consignado por el apoderado judicial de la demandante, en la cual claramente se observa que el domicilio de la compañía será Avenida Nueva Granada, cruce con Avenida Andrés Eloy Blanco, Edificio Carla, Local N° 2 de Ciudad Bolívar.

Que debido a la condición de arrendatario que posee su mandante, se le haya respetado su derecho preferente a adquirir el inmueble.

Que a su mandante se le haya ofrecido el inmueble que ocupa en la actualidad, por el mismo precio en que fue enajenado, ya que el inmueble en cuestión fue vendido por un precio menos al ofrecido a su poderdante.

Que su mandante no notificase bajo ninguna forma de derecho, su voluntad de adquirir el inmueble en referencia, ya que de manera verbal le informó al ciudadano CARLOS RUIZ RONDON, que si estaba interesado en adquirir el inmueble pero en un precio menos, y no en los ciento cincuenta mil en que se lo ofertaba.

Que el demandante manifestara a su poderdante, en más de una oportunidad, que haya adquirido el inmueble en cuestión, y mucho menos que lo hiciere con el propósito de constituir en ese sitio su sede de su oficina administrativa.

Que su representado en algún momento le haya dirigido improperios al actor y que se haya negado a entregar el apartamento.

Que su poderdante haya tenido conocimiento de la necesidad del actor de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que desconocía la venta realizada a favor del demandante.

Que la justificación de desalojo venga dada de la necesidad inminente que tiene la demandante de establecer de manera definitiva la sede de su oficina, la cual serviría de domicilio social.

Alega que lo cierto es que a su mandante no se le respetó el derecho de preferencia que posee de adquirir el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, ya que se le ofertó por un monto mayor, es decir, ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) y se enajenó en ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000), lo cual claramente se establece en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: el inmueble ha de ser vendido bajo las mismas condiciones y modalidades en que se le ofertó al arrendatario.

Luego de transcribir el contenido de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la citada ley, afirma que la necesidad de ocupar un inmueble dado en arrendamiento por tiempo indeterminado debe ser demostrada, lo cual la será imposible a la parte actora, ya que en el caso de ser cierto su alegato que carece de oficina propia, cómo puede explicar la firma de contratos de arrendamientos a favor de otras personas sobre inmuebles que le pertenecen y que bien pueden servir de base para establecer su oficina, como lo señaló en el libelo de demanda, por lo cual pide se declara sin lugar la presente demanda.

-III-
De las pruebas, análisis y valoración

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folios 5 al 10) copia fotostática del documento constitutivo de la empresa CONSTRUCCIONES E INVERSIONES ELIZABETH, C.A., al cual este Tribunal lo tiene como fidedigno, por no haber sido impugnado por la parte demandada, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, por tratarse de documento público, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

2.- Asimismo produjo copia fotostática del documento (folios 11 al 15) mediante el cual adquirió el inmueble en litigio, al cual este Tribunal lo tiene como fidedigno, por no haber sido impugnado por la parte demandada y en consecuencia, por tratarse de documento público, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, cuestión por la cual se tiene por cierto que la empresa actora es la propietaria del inmueble arrendado. Así se establece.

3.- De igual manera acompañó expediente N° FP02-S-2008-000447, contentivo de notificación judicial practicada por este mismo Tribunal, mediante el cual el antiguo propietario del inmueble, ciudadano CARLOS RUIZ, le ofrece en venta al arrendatario el inmueble en litigio, al cual este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio en este juicio, ya que el hecho controvertido y que verdaderamente es relevante para la resolución de esta litis es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, lo que evidentemente no se desprende de la referida notificación. Así se establece.

4.- En el lapso probatorio la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos JESUS ROBERTO GARCIA, CARLOS DANIEL ROMAN y JOSE GREGORIO POPOVIC, los cuales no se presentaron a rendir declaración testimonial, cuestión por la cual nada hay que analizar con respecto a estos testigos.

5.- En el lapso probatorio se practicó, por solicitud de la parte actora, inspección judicial en la avenida Nueva Granada, cruce con avenida Andrés Eloy Blanco, edificio Carla, Local N° 2, de esta ciudad, mediante la cual se dejó constancia que en el citado local funciona actualmente una empresa denominada “Repuestos El Koreanito, C.A.” en el cual se realizan actividades de venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores y es el mismo que aparece como domicilio de la compañía demandante identificado en la cláusula segunda del documento constitutivo de ésta acompañado con el libelo de demanda, al cual se le otorga valor probatorio en cuanto a que en la actualidad, como se mencionó actualmente funciona en dicho local comercial una empresa denominada “Repuestos El Koreanito, C.A.”, por tratarse de una actuación realizada por este Juzgado, órgano éste facultado para tal acto. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- En el lapso probatorio la parte accionada produjo copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 27 de octubre de 2008, bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 10, del cuarto trimestre de 2008, mediante el cual la empresa actora adquirió un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en la Avenida Andrés Eloy Blanco de la Urbanización San Rafael de esta ciudad constante de mil metros cuadrados, solicitando la exhibición del instrumento original por parte de la empresa demandante, acto al cual la dicha empresa no asistió (sus representantes) en la oportunidad fijada por este Tribunal, cuestión por la cual, por tratarse de copia fotostática de instrumento público que no fue impugnada, se tiene como fidedigna, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de no asistir la parte actora al acto de exhibición, conforme al artículo 436 ejusdem. Sin embargo, del contenido de dicho instrumento solo se evidencia que adquirió una parcela de terreno, no siendo una prueba, por sí sola, que demuestre que la empresa actora posee otro inmueble (local, oficina, casa o apartamento) donde funcionar, ya que en la nota marginal estampada en dicho instrumento solo se menciona que la empresa levantó título supletorio sin especificar a que se refiere dicho título, cuestión por la cual no se le otorga ningún valor probatorio,. Así se establece.

2.- En el mismo lapso probatorio la parte demandada produjo copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 18 de abril de 2008, bajo el N° 38, Protocolo Primero, Tomo 7, del segundo trimestre de 2008, mediante el cual la empresa actora adquirió un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-B del edificio Carla ubicado en esta ciudad, Parroquia Vista Hermosa sector “Avenida Nueva Granada del Estado Bolívar, esquina que hacen las Avenidas Andrés Eloy Blanco con Nueva Granada en su sentido Nor-Este, frente al edificio Mundial, al cual este Tribunal lo tiene como fidedigno, por tratarse copia fotostática de instrumento público que no fue impugnada por la otra parte, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud, por tratarse de documento público se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

-IV-
Decisión sobre el mérito del asunto

El presente juicio trata de una demanda de desalojo, interpuesta por la empresa CONSTRUCCIONES E INVERSIONES ELIZABETH, C.A. contra el ciudadano MIGUEL ANGEL ORNAQUE, fundamentándose la parte actora en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, conforme al literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que carece de una oficina propia donde funcionar, alegando que entre ella y la demandada existe una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado.

Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, alegada por la parte demandante, pero niega que ésta necesite ocupar el inmueble por carecer de una oficina donde funcionar ya que la empresa posee otros bienes de su propiedad donde poder ejercer sus actividades.

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

Para la procedencia de la causal de desalojo, prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (necesidad del propietario o uno de sus parientes dentro del segundo grado de consanguinidad de ocupar el inmueble), el propietario debe demostrar, además de su cualidad de propietario y de la relación arrendaticia con tiempo indefinido, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, es decir que tiene la carga de la prueba de demostrar tal necesidad.

No basta con la simple afirmación de que necesita ocupar el inmueble, sino que debe demostrar en qué consiste tal necesidad, ya sea porque no posee otros inmuebles o que existiendo alguno o algunos no los puede ocupar por las razones que a bien tenga esgrimir, ya que de lo contrario haría depender de su sola manifestación de voluntad, con su solo dicho, el desalojo del arrendatario, cuestión ésta que no fue la intención del legislador, al consagrar dicha causal como procedencia para el desalojo, pues, precisamente, consagró en forma taxativa, en el artículo 34, las causales de desalojo como protección al inquilino en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, para que solo pueda ser desalojado si incurre en alguna de dichas causales.

Así las cosas, considera este juzgador que en el caso sub iudice, la parte actora no produjo una prueba capaz de demostrar fehacientemente la necesidad que dice tener de ocupar el inmueble en litigio, ya que el hecho de que el local que aparece como su domicilio en el documento constitutivo de la empresa esté ocupado por otra persona jurídica (de lo cual dejó constancia este Tribunal en la inspección judicial practicada), no es prueba suficiente de que tenga necesidad de ocupar el inmueble en litigio.

Por el contrario, este Tribunal observa que conforme al documento aportado por la parte demandada (folios 97 al 102), previamente valorado, la parte actora, contrariamente a lo sostenido en la demanda, sí posee un inmueble (apartamento) similar al litigioso, donde poder funcionar, ya que no cursa prueba en autos de que esté arrendado por otra persona o que no esté en condiciones de habitabilidad o alguna otra circunstancia que demuestre no poder ocuparlo y que solo puede ocupar el que hoy reclama.

Así las cosas, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

Conforme a esta disposición legal, es necesario que no exista ninguna duda sobre los hechos alegados por la parte actora para que el juez proceda a declarar con lugar la demanda, ya que si se le presenta alguna o si solo existe un indicio aislado sin que sea corroborado con otros indicios graves y concordantes entre sí o con otras pruebas producidas en el juicio, el juez debe sentenciar a favor del demandado, cuestión por la cual, ante la falta de prueba fehaciente de la parte actora para demostrar la necesidad que dice tener de ocupar el inmueble en litigio, no le queda otro camino a este juzgador que sentenciar a favor de la parte demandada, como expresamente así será expresado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la empresa CONSTRUCCIONES E INVERSIONES ELIZABETH, C.A., contra el ciudadana MIGUEL ANGEL ORNAQUE. Así decide.
Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los (06) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria

ENELIDE ARREDONDO.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.).
La Secretaria

ENELIDE ARREDONDO