REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, veintiséis de noviembre de dos mil nueve 199º y 150º Jurisdicción Civil Vistos con informes de la parte actora -I- De la demanda En el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana ALEJANDRA SOFIA GONZALEZ, titular de la Cédula de Identidad número 784.984, representada por los abogados BLANCA ROMERO y JHON HENRY RICHARDS TANG, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 52.822 y 75.141, respectivamente, en contra de la ciudadana IVETTES JOSEFINA CAÑA SUAREZ, titular de la Cédula de Identidad número 10.048.840, patrocinada por los abogados ANTONIO SILVERIO VELAZQUEZ y ROSANA PEREIRA DE VELAZQUEZ, inscritos en el mencionado instituto bajo los números 10.014 y 85.198, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que entre ella y la ciudadana IVETTES JOSEFINA CAÑA SUAREZ, desde hace aproximadamente 11 años se estableció verbalmente (y por consecuencia de esta forma de contratar, obviamente no existe contrato escrito alguno de arrendamiento), una relación arrendaticia sobre un inmueble propiedad de su propiedad ubicado en el sector 3, vereda 24, casa 8 de la urbanización El Perú de esta ciudad, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento de ciento cinco bolívares (Bs. 105) el cual para la fecha de la presentación de la demanda está estipulado en la suma de doscientos bolívares (Bs. 200) pagaderos por mensualidades vencidas. Afirma que en el mes de marzo de 2008, al momento de recibir el canon de arrendamiento le comunicó a la arrendataria que necesitaba el inmueble para ocuparlo por tratarse de la única vivienda que posee y durante los años en que ha durado el arrendamiento ha vivido con su hermana, pero como está sometida a diálisis por problemas renales, debe mudarse del lugar donde actualmente están viviendo, pidiéndole de mutuo acuerdo fijaran un plazo que prudencialmente estimó en seis meses contados a partir del 5 de abril de 2008, hasta el 5 de septiembre de ese mismo año. Indica que en respuesta a su solicitud verbal, la arrendataria procedió a suspender los pagos del canon de arrendamiento, negándose a recibirla en su casa, por lo que ante esta circunstancia, pasados casi 12 meses sin percibir pago alguno, acudió a la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, planteando su caso, quienes procedieron a citar a la arrendataria, y en fecha 12 de marzo de 2009, celebran un acta convenio donde acudió conducida por la arrendataria quien en todo momento estuvo asistida de su abogada con la desventaja que la arrendadora tiene casi 80 años de edad y ante el temor de que si no firmaba el acuerdo perdería su casa, aceptó las leoninas condiciones contenidas en el acta 014-2009 donde falseando la verdad se dejó sentado que la arrendadora le había pedido la desocupación del inmueble a la arrendataria en fecha 5 de diciembre de 2008, cuando lo cierto es que la desocupación la pidió el 5 de abril de 2008 cuando recibió el último pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008 de manos de la arrendataria, donde le pidió además la entrega del inmueble para dentro de los seis meses siguientes, es decir para el día 5 de marzo de 2008. Manifiesta que estas afirmaciones se evidencian de las consignaciones arrendaticias que como se puede apreciar, los meses de abril y mayo fueron consignados directamente por ante este Juzgado y desde entonces la arrendataria no había tenido ningún trato o comunicación con la arrendadora, haciendo las consignaciones a su antojo extemporáneamente y procediendo a manipular y amedrentar a su antojo a la arrendadora, quien firmó lo que le propusieron en el acta ante el temor infundado de que el no hacerlo le llevaría a perder su casa, todo ello inducido por la arrendataria prevaleciéndose de que es una persona que tiene 80 años de edad, quien no conforme con ello la trasladó desde la Alcaldía hasta el Palacio de Justicia para que firmara la notificación de las consignaciones arrendaticias y una vez que obtuvo su cometido en un taxi hasta su lugar de residencia. Expresa que en el acta convenio 014-2009 se le otorga a la arrendataria una prórroga por tres años a su conveniencia, contados a partir del 5/12/2008, fecha esta que a su decir fue notificada, considerando Primero: Que es falso que la propietaria arrendadora le hiciera la solicitud de desocupación el 5 de diciembre de 2008, porque para esa fecha no tenían trato alguno, los cánones de arrendamiento se estaban depositando en este Tribunal, siendo el último de ellos que se entregó personalmente a la arrendadora el día 5 de abril de 2008 correspondiente al mes vencido de marzo de 2008, fecha en la que le fue pedida la desocupación, lo que motivó una ruptura en el trato y comunicación hasta el día en que se firmó el acta en la Alcaldía. Aduce que la prueba más evidente está inserta en el folio 6 del expediente FPO2-S-2008-003866, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria donde el Tribunal deja constancia que en fecha 8 de junio de 2008, consignó un total de cuatrocientos bolívares a nombre de Alejandra Sofia González, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008. Considera que la Alcaldía no es un órgano autorizado para pasar por encima de la ley y otorgar prórrogas. La prórroga legal como su nombre lo indica está establecida por la ley específicamente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Luego de transcribir una cita doctrinal expresa que no lo tiene ni puede ejercerlo (el derecho a prórroga legal) el arrendatario que no tenga el contrato por escrito, y no solo escriturado, sino que además conste allí su duración por tiempo determinado, pues de no constar tal determinación de nada sirve la escrituración, resultando a todas luces leonina y arbitraria la prórroga legal que por tres años se le otorga por mandato de la alcaldía a la arrendataria. Impugnó el acta convenio 014-2009, emanada de la Alcaldía, reservándose el derecho de pedir la nulidad del referido acto administrativo por los órganos competentes. Impugnó las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria a favor de la arrendadora, por ante este Juzgado y luego de especificar las mencionadas consignaciones, impugnó las efectuada mediante planilla 11233805 de fecha 9 de enero de 2009, por la suma de ciento veinte bolívares (Bs. 120) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, en la cual se puede apreciar que no hizo mención del mes de junio y además pagó a su antojo los meses a su decir desde julio hasta diciembre, y la impugna por cuanto no contiene las previsiones formales y legales para considerarla como legítimamente efectuada y por ser total y absolutamente extemporánea. Igualmente impugnó las consignaciones efectuadas mediante planilla 11235720 de fecha 13 de marzo de 2009, por la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), correspondiente a los meses de enero y febrero de 2009 por cuanto no contiene las previsiones formales y legales para considerarla como legítimamente efectuada y por ser total y absolutamente extemporánea. Arguye, luego de citar y explicar el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, que cuando se trata de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el arrendatario puede consignar fuera del lapso de los 15 días previstos en el citado artículo 51 y se encontrará solvente si no deja transcurrir esos dos meses dentro de la previsión de las normas especiales (art. 34 al 51 de la LAI), lo cual significa que tiene un lapso legal de dos meses más 15 días continuos para consignar dos mensualidades vencidas y aún así será considerado en estado de solvencia. Alega que en el presente caso, no obstante a la serie de prerrogativas que ha gozado y goza la arrendataria, entre otras, pagando la írrita suma de Bs. 200 mensuales, por mensualidades vencidas, aunado a la leonina e improcedente prórroga que pretende disfrutar, ha efectuado las consignaciones después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado incurriendo en la denominada preclusión consignataria por cuanto ha sido efectuada después de extinguido el plazo legal de los 15 continuos previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, luego de haber precluído el plazo establecido en el artículo 34 de la misma ley y que hasta la fecha de presentación de la demanda la arrendataria adeuda por cánones insolutos la suma de tres mil bolívares (Bs. 3000) por concepto de loa cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas a razón de doscientos bolívares por cada mes, habiendo dejado de pagar dieciséis meses continuos de arrendamiento. Por último, luego de explicar las obligaciones de los arrendatarios, procede a demandar, en nombre de su representada a la ciudadana IVETTES JOSEFINA CAÑA, en lo siguiente: Primero: En que el contrato verbal que tienen ambas se efectuó sin determinación de tiempo. Segundo: En que por consecuencia de la falta de pago temporánea de los cánones de arrendamiento que debió pagar en cumplimiento de su obligación como arrendataria está incursa en la causal de desalojo previstas en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia se demanda la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo del inmueble y la entrega inmediata del mismo a su propietaria arrendadora en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, lo que incluye, pero no se limita, a las instalaciones eléctricas, grifos de agua, cerraduras, pinturas de techos y paredes, y demás accesorios del inmueble. Tercero: Por vía de acción accesoria, a la presente demanda de desalojo, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, por los daños y perjuicios causados, demanda el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, de los meses vencidos de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) por cada mes vencido, así como los que se sigan venciendo hasta que le sea entregado el inmueble a su representada, sin que esto signifique bajo ninguna circunstancia, aceptación tácita de extender o prorrogar el contrato. Demanda así mismo los daños y perjuicios contractuales que se causen desde el día de interposición de esta demanda hasta la fecha de la definitiva entrega del inmueble objeto de esta demanda. Cuarto: Por tratarse de una deuda de valor, demanda la corrección monetaria de las sumas demandadas hasta la fecha definitiva en que su mandante obtenga la satisfacción de su pretensión con la entrega definitiva del inmueble, en perfectas condiciones de uso y habitabilidad. Finalmente demanda las costas y costos del presente procedimiento judicial. Se estimó la presente demanda en la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000), equivalente a 54,54 unidades tributarias. -II- De la contestación de la demanda En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la accionada opuso, en primer lugar, las siguientes cuestiones previas: 1.- La contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, arguyendo que en el presente caso nos encontramos ante un libelo de demanda donde la accionante se limitó a efectuar una serie de señalamientos (impugnaciones) en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos, pero nunca llegó a señalar cuáles fueron los meses que supuestamente dejó de pagar la arrendataria, elemento indispensable para que tenga aplicación la causal prevista en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Manifiesta que nunca interpuso la acción de desalojo de inmueble como lo prevé la ley, antes por el contrario demanda a su representada por ejecución voluntaria o forzosa del desalojo del inmueble sin haber existido un juicio previo y la existencia de un fallo contra al cual no puedan interponerse recurso alguno, ni menos aún hizo señalamiento expreso a las dos mensualidades consecutivas a que se contrae el supuesto de hecho previsto en el literal “a” de la norma citada y en consecuencia la acción invocada por la accionante carece de fundamento legal para su admisión. 2.- La cuestión previa contenida en el numeral 9° del artículo 346 ejusdem, esto es, la existencia de la cosa juzgada, ya que según Acta Convenio N° 014-2009, de fecha 12 de marzo de 2009, suscrita ante la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, las ciudadanas SOFIA GONZALEZ ALEJANDRA y CAÑA SUAREZ IVETTES JOSEFINA, quienes libres de todo apremio y coacción, como quedó expresamente señalado en dicha acta, se obligaron a dar estricto acatamiento a lo convenido por ambas partes. Luego de transcribir el contenido de los particulares inmersos en la mencionada acta, manifiestan que queda evidenciado que las personas que lo suscriben, se corresponden con las partes intervinientes en este proceso, que el inmueble sobre el cual versa la controversia es el mismo referido en el convenio y por último existe plena identidad de causa entre la propuesta en el juicio actual, en el cual se ha opuesta la cosa juzgada y lo ventilado ante la División de Inquilinaria mencionada, resultando en ambos casos que la causa es la misma. Posteriormente opone como defensa de fondo que cursan por ante este juzgado los expedientes (1) el formado con motivo de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento hecha en su debida oportunidad por la ciudadana IVETTES JOSEFINA CAÑA SUAREZ a favor de la parte arrendadora ALEJANDRA SOFIA GONZALEZ, según expediente FP02-S-2008-003866, solicitud que surgió como consecuencia de la negativa de la arrendadora de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, específicamente el mes de abril y mayo el cual fue ofrecido por su representada en la fecha de su vencimiento, se consignó escrito ante la U.R.D.D. en fecha 26 de mayo de 2009 y posteriormente ratificado en escrito definitivo de fecha 6 de junio del mismo año, oportunidad en la cual se consignaron dos cheques de gerencia del Banco Caroní cada uno por la suma de 200 bolívares fuertes y que corresponden como se dijo anteriormente a los meses de abril y mayo de 2008 y (2) el formado con motivo de la supuesta y pretendida acción de desalojo según expediente N° FP02-V-2009-001175, con los cuales se evidencia que existe entre ambos expedientes continencia, íntima conexión que hacen procedente su acumulación de conformidad con el numeral 1 del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por existir identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente, pero las consecuencias finales del proceso siempre estarán referidas a las partes litigantes, sea en este juicio o de cualquier otro que se interponga con relación al contrato de arrendamiento existente entre las partes en litigio y solicita la acumulación de ambos expedientes. Expresa que su representada ha pagado por concepto de cánones de arrendamiento, en depósitos hechos en la cuenta de ahorros N° 0067380060055689 de Banfoandes, Agencia Ciudad Bolívar, cuya titular es la accionante, la cantidad de tres mil ochocientos bolívares (Bs. 3800), suma que está dividida entre 200 bolívares, representan el pago correspondiente a 19 mensualidades o cánones de arrendamientos que comprenden los periodos del año 2008 y 2009 como se detalla a continuación: Año 2008: meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre. Año 2009: meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre, lo que demuestra su solvencia absoluta. Manifiesta que la intención que siempre ha mantenido su representada, desde el día primero de diciembre de 1997, oportunidad en la cual celebró el contrato de arrendamiento con la accionante de mantener su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento para extinguir la obligación, llamada en doctrina la intención de pagar, el cual es un elemento esencial del pago, el cual debe concurrir con la ejecución de la obligación, es el ánimo o deseo de su poderista de mantenerse solvente como efectivamente se encuentra hasta el mes de octubre de 2009. Reconocen los siguientes hechos: a) Que ambas (partes) celebraron en fecha 1 de diciembre de 1997 un contrato de arrendamiento, el que inicialmente fue por el término de seis (6) meses, pudiendo renovarse a condición de las partes. Que desde esa fecha hasta la presente han transcurrido 11 años y 9 meses lo que debe interpretarse que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, hecho que no requiere ningún esfuerzo mental para reconocerle tal condición. b) Que el canon de arrendamiento vigente para la fecha de la demanda es la suma de doscientos bolívares (Bs. 200). Negaron los siguientes hechos: Todos los hechos narrados en el libelo por cuanto no se ajustan a la realidad. Esgrime que la parte actora miente al señalar (sic) “…obviamente no existe contrato escrito alguno de arrendamiento…”, como es igualmente incierto que el canon de arrendamiento establecido en el supuesto “contrato verbal” fuese la suma de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105) cuando la realidad fue otra como ha quedado demostrado en el documento marcado “G” donde el canon fue establecido en la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000) para esa época. Que su representada adeude el pago correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, por cuanto el pago fue realizado en su debida oportunidad aún más la solvencia de la arrendataria está acreditada en los autos hasta el mes de octubre de 2009, inclusive. La causal invocada por la accionante en su libelo de demanda cuando textualmente señala (sic) “…en consecuencia demanda la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo del inmueble…” causal esta que no aparece contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que el Tribunal debe declarar su inadmisibilidad. -III- De la cuestión previa sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta Como punto previo al pronunciamiento de fondo, debe este juzgador pronunciarse sobre la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción opuesta por la parte demandada de la siguiente manera: La parte accionada opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, alegando que la accionante se limitó a efectuar una serie de señalamientos (impugnaciones) en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos, pero nunca llegó a señalar cuáles fueron los meses que supuestamente dejó de pagar la arrendataria, elemento indispensable para que tenga aplicación la causal prevista en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además que nunca interpuso la acción de desalojo de inmueble como lo prevé la ley, sino que demanda por ejecución voluntaria o forzosa del desalojo del inmueble sin haber existido un juicio previo y la existencia de un fallo contra al cual no puedan interponerse recurso alguno, ni menos aún hizo señalamiento expreso a las dos mensualidades consecutivas a que se contrae el supuesto de hecho previsto en el literal “a” de la norma citada y en consecuencia la acción invocada por la accionante carece de fundamento legal para su admisión. Para decidir el Tribunal observa: Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. En efecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que: (...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada... Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. Se quiere significar con ello que, para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción interpuesta; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil, así como también el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo permite demandar el “desalojo” por las causales allí enumeradas. En el caso de autos se observa que no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada. Por el contrario, la acción deducida por el demandante (desalojo) lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la misma, específicamente en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, la demandante sí señala expresamente en su escrito libelar –y los reclama en su petitum-, que los cánones adeudados corresponden a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, demandando el pago correspondiente, encuadrándose este supuesto al previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la citada ley como causal de desalojo por haber dejado de cancelar el arrendatario dos (o más) mensualidades consecutivas. Con respecto a la mención de la parte actora de demandar “la ejecución voluntaria o forzosa del Desalojo (sic) del inmueble y la entrega inmediata del mismo”, que sirvió también de fundamento a la demandada para oponer la presente cuestión previa, se observa que dicha expresión no es más que la consecuencia directa de la sentencia a dictar, es decir, ante una eventual sentencia declarada que acoja la pretensión de la actora, el paso primero es decretar la ejecución voluntaria y en caso de incumplimiento decretar la ejecución forzosa, y no por ello debe declararse la inadmisibilidad de la acción, pues ello sería un rigorismo y formalismo jurídico. Basta con que se desprenda claramente la intención de la parte actora de demandar el desalojo y se encuadre en una causal de las previstas en la ley para que sea admisible la demanda y en el presente caso claramente se observa que la parte actora demandante acciona por desalojo contra la arrendataria, fundamentándose en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora (desalojo), debe este Juzgador declarar improcedente la presente cuestión previa. Así se declara. -IV- De la cuestión previa sobre la cosa juzgada Igualmente la parte accionada opone la cuestión previa del ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la cosa juzgada, alegando que según Acta Convenio N° 014-2009, de fecha 12 de marzo de 2009, suscrita ante la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, las ciudadanas SOFIA GONZALEZ ALEJANDRA y CAÑA SUAREZ IVETTES JOSEFINA, quienes libres de todo apremio y coacción, como quedó expresamente señalado en dicha acta, se obligaron a dar estricto acatamiento a lo convenido por ambas partes, manifestando que las personas que lo suscriben, se corresponden con las partes intervinientes en este proceso, que el inmueble sobre el cual versa la controversia es el mismo referido en el convenio y por último existe plena identidad de causa entre la propuesta en el juicio actual, en el cual se ha opuesto la cosa juzgada y lo ventilado ante la División de Inquilinaria mencionada, resultando en ambos casos que la causa es la misma. Para decidir el Tribunal observa: El literal 3° del artículo 1.395 del Código Civil dispone: La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son: 3° La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma cosa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. Cuando el citado artículo se refiere a que es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa y que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior, significa que es imprescindible que haya habido una sentencia previa, dictada en un juicio anterior a aquél en el cual se hará valer la cosa juzgada. Dicho en otras palabras, solo un acto dictado por un órgano jurisdiccional (sentencia), actuando en los límites de su competencia, es capaz de producir cosa juzgada. La cosa juzgada no puede provenir de órganos administrativos, pues ellos no tienen jurisdicción para dirimir las controversias entre los particulares. En el sub iudice se observa que si bien es cierto los municipios tienen competencia para la “aplicación de la política referente a la materia inquilinaria”, conforme lo establece el literal 2 del artículo 56 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, sin embargo dicha competencia no los faculta para dirimir controversias entre los particulares, pues se repite, los únicos órganos dotados de jurisdicción para resolver estas controversias son los tribunales de la República. Perfectamente pueden los municipios servir de mediador, a través de su respectiva Dirección (inquilinaria) como en el caso de autos, para tratar de que los particulares resuelvan extrajudicialmente sus diferencias, y dictar las ordenanzas, acuerdos, reglamentos, decretos o resoluciones relacionados con “la política inquilinaria”, pero bajo ningún respecto sus actos causan “cosa juzgada” pues ésta sólo puede provenir de un acto dictado por los órganos jurisdiccionales. Ahora, si bien es cierto lo anterior, también es cierto que las transacciones efectuadas entre las partes tienen la misma fuerza que la cosa juzgada proveniente de las decisiones proferidas por los órganos jurisdiccionales, como lo establecen los artículos 1.718 del Código Civil y 255 del Código de Procedimiento Civil. Quiere decir ello, que el acta convenio en referencia, podría llegar a producir cosa juzgada, no por tratarse de un acto administrativo, ya que, como se sostuvo anteriormente, éstos no producen cosa juzgada y evidentemente que dicha acta no reúne los requisitos de tal (acto administrativo), sino por tratarse de un acuerdo efectuado entre las partes para precaver un litigio eventual, el cual, si llegase a cumplir los requisitos exigidos por la ley, evidentemente que si podría tener la misma fuerza de la cosa juzgada. En efecto, nada obsta a que los particulares celebren acuerdos transaccionales por ante los órganos administrativas, pues al contrario, cada Alcaldía cuenta con una Dirección que se encarga de encarrilar, extrajudicialmente, los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario y a tal efecto ambas partes concurren a un acto (reunión) que podría culminar sin ningún tipo de acuerdo, en cuyo caso las partes deben acudir ante los órganos jurisdiccionales para dirimir sus controversias o bien podrían celebrar un acuerdo transaccional que tendría perfecta validez siempre y cuando no atente contra el orden público o contra alguna disposición legal. En el caso de autos, es necesario, para que el convenio efectuado entre las partes ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar tenga la misma fuerza de la cosa juzgada, que reúna los mismos requisitos exigidos por el literal 3° del artículo 1.395 del Código Civil, esto es –mutatis mutandi-, que la cosa objeto del litigio sea la misma sobre la cual transaron las partes; que la demanda esté fundada sobre la misma causa que dio origen a la transacción; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que tenían en referencia al acuerdo transaccional. En relación a la cosa objeto del litigio, es indudable y evidente que se trata del mismo inmueble el referido en el convenio y el identificado en esta causa, es decir, la casa 8, de la vereda 24, del sector 3 de la Urbanización El Perú de esta ciudad; lo mismo sucede con la identidad de las partes, es decir, son las mismas a que se refiere el acuerdo transaccional y las intervinientes en este proceso y ambas tienen el mismo carácter indicado en el convenio (arrendador-actor y arrendataria-demandada). Sin embargo, no sucede lo mismo con la causa petendi (causa de pedir) a que se refiere el artículo citado, pues la causa que da origen a la presente demanda de desalojo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora, elemento éste que no fue mencionado en el convenio de marras, pues en éste sólo se menciona, como motivo de la reunión, una “solicitud de desocupación” por parte de la propietaria hacia la arrendadora, sin hacerse mención a la razón de tal “solicitud de desocupación” y sin que exista un solo elemento de juicio que siquiera haga presumir que dicha solicitud se deba a la falta de pago de los mismos cánones reclamados mediante este proceso. Quiere ello decir que en el presente caso no se encuentra lleno el extremo de identidad entre la causa que originó el convenio en referencia y la causa de pedir en que se fundamenta este juicio. En atención a lo expuesto, y sin perjuicio de la validez o no del convenio realizado por las partes de este juicio, ante la Dirección Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, cuyo examen de fondo hará este Tribunal al pronunciarse sobre el mérito de la controversia, se declara improcedente la cuestión previa de cosa juzgada opuesta por la parte demandada. Así se decide. -V- Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por ALEJANDRA SOFIA GONZALEZ contra IVETTES JOSEFINA CAÑA, fundamentándose la parte actora en la falta de pago por parte de la arrendataria, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) mensuales, causal ésta previstas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por haber consignado algunas de esas mensualidades en forma extemporánea por ante este juzgado, alegando que entre ambas partes existe un contrato verbal a tiempo indeterminado desde hace aproximadamente 11 años. Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, admitiendo, igualmente, que dicha relación es a tiempo indeterminado, como también el canon de arrendamiento actual señalado por la actora (Bs. 200 mensual), por lo que se relevan de pruebas estos hechos; pero se excepciona alegando que el contrato se inició de forma escrita y posteriormente se convirtió en tiempo indeterminado y que se encuentra solvente en los cánones reclamados por la actora, por haberlos consignado por ante este Tribunal ante la negativa de la arrendadora a recibir el pago respectivo. Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas de la parte actora 1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 10 al 12) documento de propiedad del inmueble en litigio, instrumento éste cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la condición de propietaria arrendadora de la parte actora no es un hecho controvertido en este proceso y, por tanto, relevado de pruebas. 2.- En relación a las copias fotostáticas certificadas del expediente N° FP02-S-2008-003866, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por la arrendataria a favor de la actora, llevado ante este mismo juzgado y acompañadas por la parte actora junto con el escrito de demanda, este Juzgador observa que conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. 3.- Con respecto al acta convenio N° 014-2009, de fecha 12 de marzo de 2009, celebrado entre la actora y la demandada por ante la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, acompañada también por la parte demandada junto al escrito de demanda, este Tribunal debe hacer las siguientes consideraciones: Los actos entre los particulares están regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, siempre y cuando no atenten contra el orden público o se transgreda alguna disposición constitucional o legal. En el presente caso se observa que, si bien es cierto que ambas partes admiten que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y que en este tipo de contratos la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no prevé la prórroga legal, como expresamente lo indica su artículo 38 -al mencionar que la misma es procedente en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado-, y que en la materia inquilinaria está interesado el orden público, sin embargo nada obsta a que entre arrendador y arrendatario se celebren convenios, siempre y cuando no atenten contra los derechos (irrenunciables) que la citada ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, conforme al artículo 7. En este caso se observa que al tener el carácter de indeterminado el contrato de arrendamiento existente entre las partes, no es válida la prórroga legal a que se refieren éstas en el convenio efectuado, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es tajante al establecer que la prórroga legal procede en los contratos a tiempo determinado, no previendo esta figura (prorroga legal) en los contratos a tiempo indeterminado. Es lógico que la ley no otorgue la prórroga legal en los contratos a tiempo indeterminado, pues en este tipo de contratos no puede saberse la fecha de culminación del mismo. Esto más bien es una ventaja para el arrendatario pues en una relación a tiempo indeterminado puede estar seguro de que no tiene un tiempo fijo para la entrega del inmueble, y que solo podrá ser desalojado si incurre en una de las causales previstas para ello por la ley. Quiere decir ello que cualquier convenio que realicen las partes, si atenta contra los derechos del arrendatario no tiene validez. En este caso se observa que el convenio efectuado entre las partes más bien perjudica es al arrendatario y no al arrendador, pues en la “prórroga” allí establecida tenía un tiempo de entrega del inmueble (3 años) aún cuando estuviese solvente en sus obligaciones. En cambio de no establecerse ese tiempo de entrega (3 años) el arrendatario podría estar seguro que no tendría un lapso de entrega, sino que, mientras estuviese solvente en sus obligaciones la arrendadora no podría demandar el desalojo. No obstante a lo anterior, aún en el supuesto de que tal convenio gozara de validez, ello no impide el ejercicio de las acciones que le otorga la ley a la arrendadora en caso de que la arrendataria incumpla con sus obligaciones. En efecto, el citado convenio –en caso de ser válido- estaría sujeto a que la arrendataria continuara solvente con sus obligaciones. Es decir, si la arrendataria no cancela los cánones arrendaticios, ello faculta a la arrendadora para que demande el respectivo desalojo o la resolución del convenio y en este caso la arrendataria no podría oponer la cosa juzgada proveniente de la transacción celebrada, puesto que la acción incoada proviene de un incumplimiento en las obligaciones como inquilina. No obstante a lo expuesto, este Tribunal considera que el convenio efectuado entre las partes no tiene ninguna validez, por atentar contra lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual solo prevé la prórroga legal en los contratos a tiempo determinado. Así se declara. Pruebas de la parte demandada 1.- La parte demandada produjo en la contestación de la demanda el acta convenio en referencia y copias de actuaciones realizadas en el expediente de consignación arrendaticia FP02-S-2008-3866, ya previamente analizados al valorar las pruebas aportadas por la parte actora a cuyo capítulo se remite. 2.- Igualmente acompañó copia de sentencia proferida por la Sala de Casación Civil de fecha 5 de abril de 2001, la cual no es un medio de prueba que deba valorarse por este Tribunal sino una referencia jurisprudencial para aplicar a un caso semejante. Sin embargo se observa que la referida jurisprudencia no es aplicable al caso de autos pues allí se hace referencia a la cosa juzgada existentes entre dos “juicios” ventilados en “procesos judiciales” diferentes, que no es el caso de autos y por tal motivo no hay nada que valorar. Así se establece. 3.- En relación al contrato privado de arrendamiento acompañado a la contestación de la demanda (folio 70), si bien es cierto no fue impugnado por la parte actora y por tal motivo se tiene por reconocido, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el contenido del mismo en nada influirá en el dispositivo del presente fallo, pues fue promovido para demostrar que la relación arrendaticia se inició en forma escrita y no en forma verbal, como lo asevera la parte actora, siendo ello cierto, es decir, que el contrato de arrendamiento se inició de forma escrita tal como se evidencia del referido contrato. Sin embargo, al convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, como admiten ambas partes, el carácter de escrito o verbal pierde relevancia, pues ello en nada alterará el resultado de la presente controversia, ya que si se determina que la arrendataria incurrió en insolvencia arrendaticia el resultado será el mismo (la declaratoria de desalojo) independientemente del carácter del contrato. Por tal motivo se le otorga valor probatorio solo en relación a que el contrato de arrendamiento se inició en forma escrita. Así se establece. Con respecto a las testimoniales de los ciudadanos LILIBETH DEL CARMEN GUERRA TUNEZ, SARAYS CARIDAD y FLOR MARGARITA ESCALONA, se observa que declararon conocer a la ciudadana IVETTES CAÑA SUAREZ; que ésta ocupa la vivienda objeto de este juicio en calidad de arrendataria y que ambas (arrendadora y arrendataria) celebraron un convenio en fecha 12 de marzo de 2009 por ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar. Como puede observarse estas testimoniales en nada coadyuvan a la resolución del litigio, por cuanto ni la existencia de la relación arrendaticia, ni el carácter de arrendataria de la demandada, ni el hecho cierto de que las partes de este juicio celebraron el convenio ya analizado, son hechos controvertidos, pues ambas partes lo han admitido expresamente. Por tales motivos no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece. Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella. En este sentido el Tribunal observa que al admitir la arrendataria la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora, la carga de la prueba se traslada hacia la demandada, quien debe demostrar las excepciones opuestas. No es a la arrendadora a quien corresponde demostrar la insolvencia de la inquilina, sino que al manifestar la arrendataria estar solvente en el pago, la carga de la prueba se desplaza hacia ella. En relación a la falta de pago de los cánones arrendaticios, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Mientras que el ordinal a) del artículo 34 ejusdem prevé, como causal de desalojo, la falta de pago correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas. Concatenando ambas disposiciones tenemos que el arrendatario puede atrasarse en el pago de dos mensualidades consecutivas y no por ello incurre necesariamente en insolvencia, pues el artículo 51 transcrito permite o le otorga una especie de prórroga al arrendatario para que consigne, por ante el Tribunal competente, los cánones de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Ahora bien, en este caso el juzgador observa que la parte actora incurre en una contradicción en sus planteamientos esbozados en el escrito de demanda, ya que, cuando narra lo relativo a que su representada firmó el acta convenio por temor de perder su casa, expone que: (…) “se dejó sentado que LA ARRENDADORA le había pedido la desocupación del Inmueble (sic) a LA ARRENDATARIA, en fecha 05 de diciembre de 2008; cuando es lo cierto que la desocupación la pidió el 5 de abril de 2008 cuando recibió el último pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008 de manos de la arrendataria (…)” y en forma posterior, en su petitum incluye el mes de marzo de 2008 como mes insoluto. Ante esta duda creada por la misma narración de los hechos por parte de la actora, este Juzgador, en virtud del principio in dubio pro reo, determina que la arrendataria canceló el mes de marzo de 2008 como expresamente lo admite la parte actora en la parte narrativa de su escrito libelar. Así se declara. Con respecto a los meses de abril y mayo de 2008 se observa, del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2008-003866, llevado ante este mismo Tribunal, que la arrendataria introdujo el escrito de consignaciones de las mensualidades de los meses de abril y mayo de 2008 en fecha 6 de junio de 2008, y en fecha 11 de dicho mes procede a consignar el respectivo cheque de gerencia contentivo de la suma ofrecida de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) por cada mensualidad (Bs. 200 cada una), es decir, que la consignación de estos meses (abril y mayo de 2008) fueron realizadas dentro del lapso y con apego a lo previsto en el ya comentado artículo 51 de la Ley, ello sin perjuicio del derecho que tiene la arrendadora de solicitar la entrega del dinero respectivo en el expediente de consignaciones arrendaticias. Así se declara. Sin embargo, no consta en autos pruebas que demuestren que la arrendataria haya cancelado el mes de junio como lo asevera la parte actora, y los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 fueron depositados por la arrendataria en la respectiva cuenta de ahorro aperturada al efecto por este Juzgado en el Banco de Fomento Regional de Los Andes (Banfoandes), en fecha nueve de enero de 2009, como se evidencia de la planilla de depósito N° 11233805 que riela al folio 15 del expediente de consignación arrendaticia mencionado, es decir, es evidente que las consignaciones efectuadas por la arrendataria, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, son manifiestamente extemporáneas por tardías y, por tal virtud, no se puede considerar a la arrendataria en estado de solvencia, ya que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, conforme lo prevé el artículo 56 ejusdem. En consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria, al dejar de cancelar o consignar en forma oportuna (fuera del lapso previsto ex artículo 51), incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas, teniendo la arrendadora el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. En relación a la solicitud planteada por la parte demandada acerca de la acumulación del presente expediente con el expediente de consignación arrendaticia por tener identidad de personas y objetos, este Tribunal observa que, si bien es cierto, ambas causas guardan estrecha relación, por tratarse de las mismas partes y referirse al mismo objeto, sin embargo ambas causas tienen procedimientos totalmente incompatibles que hacen improcedente su acumulación, en vista que este proceso de desalojo se tramita conforme a las disposiciones del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un proceso contencioso, al paso que la causa de consignaciones de cánones de arrendamiento es un proceso de jurisdicción voluntaria o no contenciosa que debe tramitarse conforme a las normas del artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo de declara improcedente la solicitud de acumulación planteada por la parte accionada en el escrito de contestación de demanda. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR las cuestiones previas de prohibición de la lay de admitir la acción propuesta y de cosa juzgada opuesta por la parte demandada y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA SOFIA GONZALEZ en contra de la ciudadana IVETTES JOSEFINA CAÑA. ASI SE DECIDE. En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: Al desalojo del inmueble ubicado en el sector 3, vereda 24, casa 8 de la urbanización El Perú de esta ciudad, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión. Segundo: Al pago de la cantidad de dos mil seiscientos bolívares (Bs. 2.600) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009 (13 meses), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) por cada mes vencido. Tercero: Al pago de la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009 (5 meses), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) por cada mes vencido. Cuarto: Al pago de lo que resulte de la corrección monetaria de las cantidades arribas señaladas, calculadas desde la fecha de sus respectivos vencimientos hasta la presente fecha, conforme a los índices suministrados por el Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiséis días (26) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez., Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS. La Secretaria Acc. MARISELA CABRERA. La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). La Secretaria Acc. MARISELA CABRERA Asunto: FP02-V-2009-001175 Resolución N°: PJ0262009000188