TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. EL VIGIA, SIETE DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ.
199° Y 151°
VISTOS CON INFORMES:
Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (hoy en día Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía), por los Abogados en ejercicio JORGE ELIESER ESCALANTE ROPERO y OSCAR OMAR ESCALANTE ROPERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.781 y 30.550, respectivamente, en su condición de Apoderados Judiciales de los ciudadanos MIRYAN LUCILA TERNERA ZAMBRANO, JOSE IGNACIO GUERRERO CAMARGO y OSCAR FERNANDO CARMONA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.915.550, 1.578.828 y 13.676.922, en su orden, según el cual interpusieron formal demanda conforme a lo establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en concordancia con las normas aplicables al Derecho de Preferencia, como lo es el Retracto Legal, establecido en los artículos 1546, 1547 y 1548 del Código Civil, contra la Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA) en la persona del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, titular de la cédula de identidad Nº V-6.191.913, quien es su Director Gerente y Representante Legal, en su calidad de vendedor y contra el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.060.020, en su calidad de comprador, a fin de que se subrogue a los demandantes en las mismas condiciones y términos en que el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, compró el inmueble ubicado en la Avenida 14 con calle 5 de esta ciudad de El Vigía, Estado Mérida, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni, de fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre.
Mediante auto de fecha 18 de abril de 1994 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), en la persona del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, en su condición de Director-Gerente y Representante Legal, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, en su carácter de vendedor y del ciudadano FERNANDO RAMIREZ, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, en su carácter de comprador, para que comparecieran por ante el Tribunal dentro de los veinte días siguientes a la citación del último de los demandados, más un día que se les concedió como término de distancia, a dar contestación a la demanda. Para la citación de los demandados se comisionó al Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante oficio Nº 3840.
Dicha comisión fue recibida por el Juzgado Comisionado, en fecha 25 de abril de 1994, habiendo sido infructuosa la práctica de la citación personal, por lo cual el Apoderado Judicial de los demandantes solicitó en fecha 14 de julio de 1994, al Juzgado Comisionado que se acordara la citación de los demandados mediante Carteles. Dicha solicitud fue acordada en fecha 18 de julio de 1994 por el Juzgado Comisionado, ordenándose la citación de los demandados por medio de carteles para ser publicados en dos diarios de circulación regional.
En fecha 09 de agosto de 1994, el Apoderado Judicial de los demandantes consignó los ejemplares de los diarios donde fueron publicados los carteles de citación, los cuales fueron agregados en la misma fecha por la Secretaria del Tribunal, así como también se dejó constancia de haber fijado uno de los carteles en la Avenida 4, calle 21 y 22 Edificio San Judas Tadeo, piso 1, Apto 2.
En fecha 07 de noviembre de 1994, fueron recibidos en el Tribunal de la causa los recaudos de la comisión librada para la práctica de la citación de los demandados.
En fecha 29 de noviembre de 1994, el abogado JESUS RIGOBERTO GUILLEN UZCATEGUI, se dio por citado en nombre del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, anexando poder. En la misma fecha el mencionado Apoderado Judicial otorgó poder al Abogado Alvaro José Varela Angulo para gestionar el presente juicio.
En fecha 02 de febrero de 1995, el Abogado JORGE ESCALANTE, Apoderado Judicial de los demandantes, solicitó el nombramiento de Defensor Judicial para el codemandado FERNANDO RAMIREZ, en razón de haber transcurrido el lapso para comparecer a darse por citado.
En fecha 14 de febrero de 1995, el Tribunal acordó notificar al abogado JAIRO CHACON, para que compareciera por ante el Tribunal a manifestar su aceptación o excusa, habiendo sido debidamente notificado en fecha 06 de marzo de 1995.
En fecha 08 de marzo de 1995, compareció por ante este Juzgado el abogado JAIRO CHACON y manifestó su aceptación al cargo de Defensor Judicial, siendo debidamente juramentado por el Tribunal.
En fecha 06 de abril de 1995, el Abogado JORGE ESCALANTE, Apoderado Judicial de los demandantes, solicitó al Tribunal que ordenase la citación del Defensor Judicial del codemandado FERNANDO RAMIREZ.
En fecha 18 de abril de 1995, comparece el Abogado JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, en su carácter de coapoderado judicial de la empresa demandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS C.A., dándose debidamente citado del presente juicio, consignando el respectivo poder.
En fecha 26 de abril de 1995, el Tribunal acuerda librar recaudos de citación al Defensor Judicial designado, habiendo sido citado en fecha 28 de abril de 1995.
Mediante escrito de fecha 01 de junio de 1995, el Defensor Judicial del codemandado FERNANDO RAMIREZ, consignó contestación a la demanda, constante de tres (03) folios útiles y diez (10) anexos.
Mediante escrito de fecha 07 de junio de 1995, el Apoderado Judicial de la empresa codemandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA, consignó contestación a la demanda, constante de tres (03) folios.
En fecha 10 de agosto de 1995, el Apoderado Judicial de la empresa codemandado INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (01) folio útil, el cual fue agregado en fecha 20 de septiembre de 1995.
En fecha 19 de septiembre de 1995, el Apoderado Judicial de los demandantes, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (01) folio útil y diez (10) anexos.
En fecha 09 de octubre de 1995, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de no haberse trabajado en el Expediente por no haber papel sellado.
En fecha 10 de octubre de 1995, el Apoderado Judicial de los demandantes consignó el papel sellado.
En fecha 18 de octubre de 1995, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por parte de la empresa codemandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA, salvo su apreciación en la definitiva. Igualmente el Tribunal admitió las pruebas promovidas por el Abogado JORGE ESCALANTE, en su condición de Apoderado Judicial de los demandantes, salvo su apreciación en la definitiva. Para la evacuación de la prueba de Posiciones Juradas ordenó la citación de los demandados, librándose las respectivas boletas. Las mencionadas Boletas de citación fueron devueltas sin cumplir por imposibilidad de localizar a los demandados.
Mediante auto de fecha 12 de marzo de 1996, se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente, para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En fecha 17 de abril de 1996, el Abogado JORGE ESCALANTE, en su condición de Apoderado Judicial de los demandantes, consignó escrito de informes, constante de dos (2) folios útiles.
En esta misma fecha, el Abogado JULIO CESAR NEWMAN, en su condición de Apoderado Judicial de la parte codemandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA, consignó escrito de informes, constante de dos (2) folios útiles y un (1) anexo.
En fecha 16 de mayo de 1996, el Abogado JORGE ESCALANTE, en su condición de Apoderado Judicial de los demandantes, consignó escrito de observaciones a los informes de la parte codemandada, constante de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 23 de mayo de 1996, el Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, fijó para sentencia dentro del lapso de sesenta días calendarios consecutivos.
Por auto de fecha 23 de junio de 1996, el Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, difirió por exceso de trabajo el pronunciamiento de la sentencia, dentro del lapso de treinta días calendarios consecutivos.
En fecha 16 de septiembre de 1997, la suscrita Secretaria dejó constancia que no se había trabajado en dicho Expediente por no haber consignado las partes el papel sellado.
Mediante diligencia de fecha 02 de marzo de 1998, el apoderado judicial de la parte codemandada, consignó cinco (05) folios de papel sellado.
Mediante auto de fecha 22 de mayo de 2000, por cuanto se produjo una falta absoluta del Juez natural ciudadano JESUS MANUEL MARTOS RIVAS, se avocó al conocimiento de la causa el ciudadano JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, vista la designación efectuada por la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial, como Juez Provisorio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y posteriormente mediante acta de fecha 22 de mayo de 2000, el Juez designado se Inhibe de conocer la presente causa, por haber patrocinado judicialmente a la parte demandada, acordándose por auto de esta misma fecha, convocar al Primer Conjuez de este Juzgado ciudadano ANTONIO RAMON PEÑALOZA. En fecha 18 de septiembre de 2000, el Primer Conjuez acepta el cargo y presta el juramento de Ley, declarando con lugar la inhibición y ordena notificar a las partes para la reanudación de la presente causa, notificándose a las partes mediante Boletas fijadas en la cartelera de este Juzgado. Posteriormente, en fecha 05 de octubre de 2001, el Primer Conjuez renuncia al cargo. Seguidamente este Tribunal en fecha 13 de noviembre de 2001, vista la renuncia presentada por el Primer Conjuez convoca al Segundo Conjuez Abogado ALEXIS GONZALEZ, quien en fecha 29 de noviembre de 2001, acepta conocer la presente causa y ordena notificar a las partes para la reanudación de la misma. La notificación de la parte demandada fue acordada en la ciudad de Mérida, librándose las respectivas Boletas, las cuales fueron remitidas mediante oficio Nº 0982 al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Posteriormente, en fecha 09 de junio de 2005, renuncia al cargo de Segundo Conjuez. Mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2005, debido a la renuncia del Segundo Conjuez, este Juzgado acuerda convocar al Tercer Conjuez, Abogado NORIS BONILLA VARGAS. En fecha 25 de octubre de 2005, fue devuelta sin cumplir por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Maquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida la comisión relacionada con la notificación de los codemandados. En fecha 06 de marzo de 2006, la Tercer Conjuez, Abogado NORIS BONILLA VARGAS manifestó su Excusa para conocer la presente causa, motivado a que simultáneamente al cargo de Tercer Conjuez ejerce el cargo como Secretaria de dicho Juzgado, existiendo exceso de trabajo. Mediante auto de esta misma fecha, este Jugado admite dicha Excusa por considerar que se encuentra fundada en motivo grave, y por cuanto no existe Suplente o Conjuez a quien convocar para suplir la falta absoluta, se acordó solicitar a la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia que se nombre un Juez Especial. Dicha solicitud fue ratificada en fechas 18 de abril de 2007, 13 de agosto de 2007, 13 de diciembre de 2007 y 03 de abril de 2008.
En fecha 15 de abril de 2008, la Comisión Judicial designa como Juez Accidental a quien suscribe YAMILET FERNANDEZ CARRILLO, abocándome al conocimiento de la presente causa en fecha 18 de junio de 2008, librándose las respectivas Boletas de notificación a las partes. La notificación de la parte demandante se efectúo mediante Boleta, la cual fue dejada en su domicilio procesal, con la abogado CRISTINA GUERRERO, en fecha 27 de octubre de 2008; la notificación de los demandados se efectuó mediante Boletas fijadas en la cartelera de este Juzgado, por cuanto no consta domicilio procesal, las cuales permanecieron fijadas desde el 17 de noviembre de 2008, siendo retiradas el 08 de diciembre de 2008.
Reanudada como se encuentra la presente causa, este Tribunal Accidental procede a decidir de la siguiente manera:
TÉRMINOS EN LOS CUALES SE DESARROLLÓ LA PRESENTE CONTROVERSIA:
DE LA PRETENSION DE LOS ACTORES:
Los demandantes en el libelo de la demanda alegaron lo siguiente:
1) Que son arrendatarios de los locales números 3, 4, 5 y 6 desde hace más de dos (2) años de un inmueble ubicado en la Avenida 14 con calle 5 de la ciudad de El Vigía, Estado Mérida, donde funcionaba el cine “Luna” y el cual denomina su Arrendador Centro Comercial Luna, dicho inmueble es propiedad de la empresa mercantil INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 1974, bajo el Nº 1362, con documento de cambio de denominación inscrito por ante el mismo Registro de Comercio, en fecha 18 de marzo de 1975 bajo el Nº 1462, siendo el Director Gerente y Representante Legal de dicha empresa el ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL.
2) Que el Representante Legal de la empresa ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, delegó la administración de dicho inmueble en la persona del ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.000.423, con quien los demandantes celebraron contrato verbal de arrendamiento por más de dos (2) años. Dicho contrato se fue consolidando y prorrogando con el tiempo, por cuanto, los demandantes fueron cumpliendo con sus obligaciones como arrendatarios, en especial a lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento.
3) Que en forma sorpresiva los demandantes se enteraron que el ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, representante legal de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), dio en venta al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.060.020, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni del Estado Mérida, en fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, el bien identificado en dicho documento como Nº 2 ó 2º, es decir, el inmueble donde funcionaba el cine “Luna” de esta ciudad de El Vigía, en cuyo interior se encuentran los locales 3, 4, 5 y 6 que los demandantes ocupan como arrendatarios.
4) Que dicha negociación se hizo a espaldas de los demandantes, sin tomar en cuenta el Derecho Especial de Preferencia, que ha sido violentado en contra de los demandantes, pues ni JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, en representación de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), propietaria de dicho bien para la fecha 16 de marzo de 1994, ni el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVA, administrador de dicho inmueble, ni el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, nuevo propietario a partir del día 16 de marzo de 1994, nunca pusieron en conocimiento a los demandantes de tal negociación, ni les ofrecieron en venta, como privilegiados en su carácter de arrendatarios para que adquirieran en propiedad el bien inmueble en cuestión, o manifestaran por escrito su desinterés en adquirirlo.
5) Que se enteraron los demandantes que la venta se realizó, porque días antes de la misma, el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, intentó que cada inquilino firmara un Contrato de Arrendamiento, donde en sus cláusulas UNDECIMA y DECIMA SEGUNDA preparaban la vía legal para después vender el inmueble alegando que los inquilinos en ese contrato habían renunciado al Derecho de Preferencia, y así mismo dándole a un nuevo adquiriente la posibilidad de solicitar la desocupación en dos (2) meses, contrato que no fue firmado por los demandantes, pues existía contrato verbal de arrendamiento por más de dos (2) años. Alegaron que otro inquilino si llegó a firmar ese contrato y como el referido contrato hacia alusión a un caso de enajenación, es cuando los demandantes realizan una investigación en la Oficina Subalterna de Registro Público con sede en El Vigía, detectando en esta forma la venta que ya se había realizado.
6) Alegan los demandantes que se encuentran amparados por distintas normas que regulan la materia, entre ellas:
a) Por lo establecido en el Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, señalando que los demandantes tenían el derecho para comprar en su condición de inquilinos y ocupantes del inmueble por un período superior a dos (2) años.
b) El Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas remite al Código Civil en lo que respecta a las normas aplicables al Derecho de Preferencia, como lo es el Retracto Legal, establecido en los artículos 1.546, 1.547 y 1.548 del Código Civil, donde se establece que los demandantes tienen el derecho de subrogarse en las mismas condiciones en que se realizó la venta al citado comprador.
c) Igualmente en lo establecido en el Artículo 1.547 del Código Civil, por cuanto ni el vendedor, ni el comprador dieron aviso a los demandantes de que se vendería el inmueble por el precio y bajo los términos mencionados en el documento de venta.
7) Que por las razones antes expuestas acuden a este Tribunal a demandar a la Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA) en la persona del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, quien es su Director Gerente y Representante Legal, en su calidad de vendedor y al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, en su calidad de comprador, a los fines de que: Primero: Se subrogue a los demandantes en las mismas condiciones y términos en que el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, compró el inmueble objeto del presente litigio. Segundo: Que la venta que se realizó se declare Nula a objeto de que el inmueble se le venda a los demandantes, en los mismos términos en que se realizó la venta. Tercero: En el pago de una indemnización por daños y perjuicios que asciende a la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy en día QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. F. 15.000,00), y que se corresponde con la cantidad por la cual estimaron la presente demanda. Cuarto: En el pago de las costas y costos del presente proceso que estime prudencialmente este Tribunal.
8) Los demandantes establecieron su domicilio procesal y señalaron al Tribunal las direcciones de los demandados.
CITACION DE LOS DEMANDADOS:
En fecha 18 de abril de 1995, el Abogado JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, se dio por citado en nombre y representación de la codemandada Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), consignando poder que acreditare tal condición.
En fecha 28 de abril de 1955, se efectuó la citación del Abogado JAIRO CHACON, en su condición de Defensor Judicial designado por el Tribunal, por cuanto fue imposible efectuar la citación personal del demandado ciudadano FERNANDO RAMIREZ, luego de efectuarse la debida citación por carteles.

CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Estando dentro de la oportunidad legal el Abogado JAIRO CHACON Defensor Judicial del ciudadano FERNANDO RAMIREZ, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
1) Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra del ciudadano FERNANDO RAMIREZ.
2) Que es cierto que el demandado FERNANDO RAMIREZ, compró a la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), de manera pura y simple, perfecta e irrevocable los siguientes bienes: 1) El edificio donde funcionaba el Cine “Los Andes”, hoy Cine “Andino” de la población de El Vigía, ubicado en jurisdicción del Municipio Autónomo Alberto Adriáni del Estado Mérida y el terreno en donde está construido, y 2.- El edificio donde funcionaba el Cine “Luna” de la expresada población de El Vigía, y los lotes de terreno en donde está ubicada la construcción señalada anteriormente así: Lote (A) con un área aproximada de setecientos setenta y cinco cuadrados con nueve centímetros (775, 09 m2), Lote (B) con área total de ciento ochenta y seis metros cuadrados con veintisiete centímetros (186,27 mt2) y Lote (C): con un área total de cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados con treinta y ocho centímetros (489,38 mts.).
3) Que el precio de la venta efectuada al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, fue por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy en día DOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 2.000,00), que el vendedor a través de su Representante Legal declaró haber recibido.
4) Que consta del documento que al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, se le traspasó la plena propiedad, dominio y posesión de los bienes que se le vendieron, quedando la vendedora obligada a responder por el saneamiento.
5) Que los locales comerciales signados con los números: 3, 4, 5 y 6, actualmente ocupados por los demandantes en calidad de arrendatarios, forman parte del inmueble señalado en el citado documento, en el numeral segundo (2) dentro de sus áreas de terreno y que dichos locales solo son parte del referido inmueble, que a su vez es parte del objeto de una compra-venta, donde el comprador FERNANDO RAMIREZ, adquirió en propiedad varios bienes, entre ellos los señalados por los demandantes.
6) Negó que el demandado FERNANDO RAMIREZ haya incurrido en daños y perjuicios en contra de los demandantes, ya que legalmente la obligación de notificar a los arrendatarios, que el inmueble arrendado está en venta, para que estos puedan ejercer su Derecho de Preferencia para adquirir el inmueble arrendado, corresponde es al Vendedor o propietario del inmueble arrendado, es decir, a El Arrendador.
7) Que de conformidad con el documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni, de fecha 05 de abril de 1994, bajo el Nº 13, Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre, el codemandado FERNANDO RAMIREZ, vinculó al patrimonio de la empresa INVERSIONES RINGUISEN I.N.R.I.N.S.A. SOCIEDAD ANONIMA, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, inscrita en el Registro de Comercio de Mérida bajo el Nº 33, Tomo A-5, del Primer Trimestre del año 1994, todos los bienes inmuebles y muebles adquiridos según el contrato de compra señalado.
Por su parte, estando dentro de la oportunidad legal el Abogado JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, en su carácter de Co-apoderado Judicial de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
1) Que los inquilinos de apartamentos, habitaciones u oficinas que formen parte de un edificio sin documento de condominio, no tienen preferencia para comprar el inmueble del que los apartamentos, habitaciones u oficinas formen parte, por cuanto el Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, excluye expresamente tal derecho para los inquilinos de este tipo de arrendamientos.
2) Que los demandantes no pueden con fundamento en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas demandar un derecho del que la misma norma los excluye, pues, la interpretación de una disposición legal no puede hacerse solo en base al supuesto que lo favorece, sin considerar el resto de la norma, tanto mas cuanto, la misma contiene supuestos que limitan y excluyen el ejercicio del derecho que consagra.
3) Que rechaza y contradice la acción intentada contra su representada, en razón de que la condición de arrendatarios de los locales 3,4, 5 y 6 de dicho inmueble, no los legítima para demandar el derecho a ser preferidos en la venta del inmueble integrado por los locales que ocupan, pues el Derecho de Preferencia solo puede ser ejercido por quienes sean arrendatarios de un inmueble cuando su propietario esté dispuesto a venderlo y siempre que el arrendamiento cumpla con las condiciones siguientes: a) que el arrendamiento hubiere durado por más de dos años; b) que el arrendatario haya ejecutado mejoras que excedan del 5% del valor del inmueble, cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años; c) que estuviere solvente en las pensiones de alquiler y d) que no se trate de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio.
4) Que el arrendatario que solo tiene Derecho de Preferencia sobre el inmueble arrendado (habitaciones, apartamentos u oficinas) no puede pretender subrogarse en los derechos del comprador del inmueble, en el cual la habitación, el apartamento o la oficina que ocupa, solo forma una parte, vale decir, los inquilinos parciales de un inmueble, solo tienen los derechos que la ley les otorga sobre el inmueble que ocupan en arrendamiento, y siendo este solo una parte del inmueble objeto de la enajenación, mal podrían reclamar derecho sobre la totalidad del inmueble.
5) Que en el supuesto negado de que llegara a reconocerse judicialmente tal derecho al inquilino parcial del mismo, se estaría declarando con lugar una acción no propuesta como sería la división de dicho inmueble.
6) Que el edificio donde funcionaba el Cine Luna, no está sometido a la Ley de Propiedad Horizontal y por consiguiente no tiene documento de Condominio, por no haberlo declarado así su propietaria para entonces, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
7) Que los actores son totalmente incoherentes en su petitum, pues en las conclusiones, del escrito libelar, demandan lo siguiente: a) Que se subrogue a los demandantes en las mismas condiciones y términos en que el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, compró el inmueble. b) Que la venta que se realizó se declare nula a objeto de que el inmueble se venda a los demandantes, en los mismos términos en que se realizó. Que tales demandas, hacen improcedente esta acción, pues en el supuesto negado de la declaratoria de nulidad de la venta, a cual contrato podrían subrogarse los demandantes, siendo que el mismo dejaría de existir en la vida jurídica, por haber sido declarado nulo.
9) Que por no tener nada que objetar con respecto a los hechos explanados en el libelo, con fundamento en el artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 1º y 2º, pide al Tribunal, que la presente causa sea decidida como de mero derecho.
PRUEBAS DE LOS ACTORES:
Los actores consignaron libelo de demanda constante de cuatro folios (04) y noventa y dos (92) anexos, contentivos de los siguientes documentos:
1) Copia fotostática del Acta constitutiva y documento de cambio de denominación de la sociedad mercantil INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS, COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 1974, bajo el Nº 1362, con documento de cambio de denominación inscrito por ante el mismo Registro de Comercio, en fecha 18 de marzo de 1975, bajo el Nº 1.462, constante de cinco (5) folios. Esta Juzgadora observa, que los presentes instrumentos no fueron impugnados por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la existencia jurídica de la sociedad mercantil INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), en consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
2) Copia fotostática del poder especial otorgado al ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, administrador del inmueble, por el ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, constante de un (01) folio. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la facultad del ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, para administrar inmuebles propiedad del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, en consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
3) Copia fotostática de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, identificados de la siguiente manera: Recibos correspondientes al local Nº 3, ocupado por la ciudadana MIRYAN LUCILA TERNERA ZAMBRANO, constante de veintisiete (27) folios. Recibos correspondientes al local Nº 4, ocupado por el ciudadano JOSE IGNACIO GUERRERO CAMARGO, constante de veintiocho (28) folios. Recibos correspondientes a los locales Nros. 5 y 6, ocupados por el ciudadano OSCAR FERNANDO CARMONA, constante de veinticuatro (24) folios. Los mencionados recibos fueron consignados por la parte actora en copia simple, según se evidencia en los folios 13 al 91 ambos inclusive, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada, por lo cual se excluyen las copias de los instrumentos privados simples, esto es, antes de su reconocimiento, en razón de lo expuesto esta Juzgadora no les otorga valor probatorio a las copias de los recibos anteriormente señaladas. Así se decide.
4) Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni del Estado Mérida, en fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, constante de tres (03) folios. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la venta del inmueble por parte del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, en representación de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, en consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
5) Copia fotostática del contrato sin firmar entre el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO y el ciudadano IGNACIO GUERRERO, constante de dos (02) folios. El mencionado documento fue consignado por la parte actora en copia simple, según se evidencia en los folios 95 y 96 del presente expediente, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada, por lo cual se excluyen las copias de los instrumentos privados simples, esto es, antes de su reconocimiento, en razón de lo expuesto esta Juzgadora no le otorga valor probatorio a las copias del documento anteriormente señalado. Así se decide.
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora, promovió las siguientes:
1) Valor y mérito jurídico de lo alegado en autos y de las actas procesales en cuanto favorezcan a mis poderdantes. Considera esta Juzgadora, que esta promoción efectuada de manera genérica, sin señalamiento expreso y preciso de las actas del expediente a que se refiere, no se trata propiamente de un medio de prueba por cuanto, coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar hechos y circunstancias favorables a la parte promovente, por lo cual se desecha como medio probatorio. Así se decide.
2) Copia fotostática certificada del documento contentivo de un contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, actuando como coapoderado del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, y el ciudadano EFRAIN CARREÑO, donde le dan en arrendamiento el local Nº 2 del Centro Comercial Luna, que es el mismo centro comercial donde los demandantes tienen ubicados sus establecimientos comerciales, constante de tres (03) folios. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la suscripción de un contrato de arrendamiento entre el ciudadano EFRAIN CARREÑO con el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, en representación del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, sobre el local Nº 2 del Centro Comercial Luna. En consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
3) Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni del Estado Mérida, en fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, expedida por el Registrador Subalterno del Municipio Alberto Adriáni, constante de seis (06) folios. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la venta del inmueble por parte del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, en representación de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), al ciudadano FERNANDO RAMIREZ. En consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
4) Promovió la absolución de posiciones juradas a los demandados JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL y FERNANDO RAMIREZ. De las actas que conforman el presente Expediente se puede evidenciar que la presente prueba no fue evacuada, motivo por el cual no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
5) El derecho de preguntar y repreguntar a los testigos que promueva la parte demandada. De las actas que conforman el presente Expediente se puede evidenciar que la parte demandada no promovió testigos, así como tampoco hubo lugar a repreguntar a testigos, motivo por el cual no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS:
El Abogado JAIRO CHACON RAMIREZ, en su carácter de Defensor Judicial del codemandado ciudadano FERNANDO RAMIREZ, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, consignó los siguientes documentos:
1) Copia fotostática del documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni, de fecha 05 de abril de 1994, bajo el Nº 33, Tomo A-5, del Primer Trimestre del año 1994, constante de tres (03) folios. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la vinculación del inmueble por parte del ciudadano FERNANDO RAMIREZ a la empresa INVERSIONES RINGUISEN SOCIEDAD ANONIMA, I.N.R.I.N.S.A. En consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
2) Copia fotostática del documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida, de fecha 16 de marzo de 1.994, registrado bajo el N 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, primer trimestre, constante de tres (03) folios. Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la venta del inmueble por parte del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, en representación de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), al ciudadano FERNANDO RAMIREZ. En consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
3) Copia fotostática del documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Alberto Adriáni, de fecha 25 de mayo de 1975, registrado bajo el Nº 123, Protocolo Primero, Tomo Primero, constante de cuatro (04) folios.
Esta Juzgadora observa que el presente instrumento no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace fe pública de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la venta del inmueble por parte del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, en representación de la empresa ELIZABETH CHARABAT COMPAÑÍA ANONIMA, a la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA). En consecuencia le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
El Abogado JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la empresa codemandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), durante el lapso de promoción de pruebas consignó escrito contentivo de lo siguiente:
- Promovió el mérito favorable de los autos, y de manera especial los alegatos que sirven de soporte a la contestación de la demanda. Considera esta Juzgadora, que esta promoción efectuada de manera genérica, sin señalamiento expreso y preciso de las actas del expediente a que se refiere, no se trata propiamente de un medio de prueba por cuanto, coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar hechos y circunstancias favorables a la parte promovente, por lo cual se desecha como medio probatorio. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
El Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, norma vigente para la época de la interposición de la presente demanda, establecía: “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco (5%) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.
Parágrafo único: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo”.
La jurisprudencia patria estableció en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 05 de mayo de 1999, caso: R. El Halabi contra I.T. Figueredo y otra (Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 320), que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, en concordancia con los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, se tienen las siguientes premisas:
1) El “tanteo legal inquilinario”, es la manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis de una venta proyectada sobre ese bien. Constituye elemento esencial la notificación previa que el propietario del bien arrendado estaba obligado a hacerle al inquilino de las condiciones de la venta proyectada, de modo de que este último pudiera ejercitar su derecho de adquisición preferente, establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo.
2) El “retracto legal inquilinario”, es la manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis de una venta perfeccionada (ya consumada) sobre ese bien. Constituye la consecuencia jurídico sancionatoria dispuesta por los ordenamientos jurídicos, para el supuesto de que al inquilino se le haya lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario. Es decir, que solo en caso de que el propietario del bien arrendado, lesione el derecho de tanteo legal, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal establecido en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, por remisión expresa del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
En el caso bajo estudio encontramos lo siguiente:
1) Tal como se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida, de fecha 16 de marzo de 1.994, registrado bajo el N 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, primer trimestre, el cual obra agregado en copia certificada a los folios 177 al 182 del presente expediente, y al cual se le otorgó pleno valor probatorio, el ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, en representación de la Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), dio en venta al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, los siguientes bienes: 1) El edificio donde funcionaba el Cine “Los Andes”, hoy Cine “Andino” de la población de El Vigía, ubicado en jurisdicción del Municipio Autónomo Alberto Adriáni del Estado Mérida y el terreno en donde está construido, cuyos linderos y longitud aproximada son los siguientes: Frente, en longitud de veinte (20) metros con la anteriormente llamada “Carretera Panamericana”, hoy avenida principal (Bolívar); un costado, en longitud de treinta y tres (33) metros con calle nueva; por el otro costado en igual longitud a la anterior, propiedad que es o fue de Carmen Olivo, y por el fondo, en igual longitud a la de el frente, propiedad que es o fue de Victor Páez; y 2) El edificio donde funcionaba el Cine “Luna” de la expresada población de El Vigía, y los lotes de terreno en donde está ubicada la construcción señalada anteriormente así: Lote (A) con un área aproximada de setecientos setenta y cinco cuadrados con nueve centímetros (775, 09 m2) y alinderado así: por el frente, con la avenida 14, por el fondo con vivienda de Néstor Zambrano, por el lado izquierdo con terreno que es o fue de la Municipalidad Alberto Adriani, y por el lado derecho con la calle 5. Lote (B) con área total de ciento ochenta y seis metros cuadrados con veintisiete centímetros (186,27 mt2) alinderado y medido así: por el frente, en longitud de nueve metros (9 mts.) con la calle que lo separa de la Plaza Bolívar; por el fondo en longitud de diez metros con cuarenta centímetros (10,40m) propiedad que es o fue de la Municipalidad Alberto Adriáni; por el lado derecho, en longitud de diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 m) con propiedad que es o fue de Teodoro Arellano, y por el lado izquierdo en igual longitud a la anterior, propiedad que es o fue de Ernesto Zambrano, y Lote (C): con un área total de cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados con treinta y ocho centímetros (489,38 mts.) de forma irregular, comprendida en los siguientes linderos y medidas: por el frente en longitud de treinta y dos metros (32 mts.) con la calle 6; por el fondo, en longitud de treinta y un metros con noventa y cinco centímetros (31,95 mts.) con propiedad que es o fue de la Municipalidad Alberto Adriáni, por el lado derecho: en longitud de doce metros con diez centímetros (12,10 mts.) con propiedad que es o fue de Atilio Rodríguez y por el lado izquierdo: en longitud de quince metros con cincuenta centímetros (15,50 mts.) la avenida 14, y 3ra.
2) Los demandantes alegan que en el interior del bien inmueble identificado como Nº 2 de dicho documento de venta, es decir, en el inmueble donde funcionaba el Cine Luna, se encuentran los locales 3, 4, 5 y 6 que ocupan como arrendatarios.
De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que los demandantes, poseen la condición de arrendatarios por más de dos (2) años, de los locales comerciales identificados con los números 3, 4, 5 y 6 del inmueble ubicado en la avenida 14 con calle 5 de esta ciudad de El Vigía, habiendo quedado demostrado en autos tal carácter, al haber sido reconocido expresamente por la parte codemandada INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), en su contestación de demanda, al señalar que no tienen nada que objetar con respecto a los hechos explanados, es decir, reconocen la condición de arrendatarios, por más de dos años de los locales comerciales que forman parte del inmueble objeto del litigio, reconocen su solvencia, así como también reconocen la venta, es decir, ni la relación arrendaticia existente entre las partes, ni la venta realizada sobre el inmueble ubicado en la Avenida 14 con calle 5 de esta ciudad de El Vigía, Estado Mérida, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni, de fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, han sido controvertidas; pero por su parte los codemandados han negado y rechazado la legitimación de los demandantes para demandar el derecho a ser preferidos. Así mismo el codemandado FERNANDO RAMIREZ, reconoce la compra efectuada, y rechaza la nulidad de la misma, por cuanto los locales ocupados por los inquilinos forman parte del inmueble adquirido.
Es decir, la controversia se circunscribe a determinar si los demandantes, en su condición de arrendatarios de los locales comerciales, gozan o no del derecho de preferencia para adquirir el inmueble objeto del presente litigio y en caso de gozar de tal derecho, si reúnen los requisitos para su exigencia.
El artículo 1.546 del Código Civil establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
Así mismo, el artículo 1.547 del Código Civil establece: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.
De lo expresado en los artículos antes citados, pueden evidenciarse los requisitos de la acción por retracto legal:
a) Que la cosa tenga varios dueños y que no admita una cómoda y fácil división sin menoscabo.
b) Que la cosa haya sido traspasada en propiedad a un extraño a la comunidad, gracias a una venta o dación en pago;
c) Que la cosa en comunidad no haya sido ofrecida previamente en venta a los otros condueños (arrendatarios en este caso);
d) Que la subrogación se haya limitada en el tiempo.
El Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas estipulaba la aplicabilidad de la acción contenida en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, a los arrendadores que hubieren vendido el inmueble arrendado sin ofrecerlo previamente al arrendatario que cumpla ciertas condiciones. Esa acción se ha denominado Retracto Legal Arrendaticio, que consiste en el derecho del expresamente designado por la Ley, de adquirir la propiedad de la cosa arrendada, en caso de ser adquirida por un tercero, subrogándose en los derechos y obligaciones del adquirente (tercero) en los mismos términos y condiciones previstos en el contrato.
De las disposiciones establecidas tanto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, como de los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, se desprende, lo siguiente:
El arrendatario tiene un derecho preferente a los fines de adquirir el inmueble que ocupa, cuando el arrendamiento hubiese durado más de dos años y se encontrare solvente con sus obligaciones.
Por otra parte, el referido Decreto Legislativo contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal arrendaticio tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil; se trata de una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En tal sentido, la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 15 de marzo de 1990; caso: Bar Restaurant Buenaventura, S.R.L., contra Antonio Díaz Alonso, (citada por el autor Hermes Harting, en su obra: “El Arrendamiento”, Año 1996, pág. 62), sostuvo que: “Si bien es cierto, el derecho de preferencia abarca solo la cosa arrendada, sin embargo, en el caso de especie el arrendador propietario pretende enajenar la totalidad del inmueble de su propiedad, dentro del cual está incluido el local comercial sobre el cual se pretende ejercer el derecho preferencial. Siendo esta la situación, evidentemente en el caso que se analiza no tiene cabida el derecho alegado, por cuanto la pretendida enajenación abarca la totalidad de la propiedad, y en este caso cabría el supuesto establecido en el artículo 1.546 del Código Civil… “Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo…” De aceptarse la tesis del actor, hoy recurrente, y se le reconociera su derecho de preferencia a adquirir en propiedad el local comercial ocupado en calidad de arrendatario, se dividiría el inmueble que se pretende enajenar, menoscabando el derecho de propiedad del tercer adquirente…”
En este mismo sentido, en reciente sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, (Caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid c.a. y Carmen Cecilia Caballero, sitio web: www.tsj.gov.ve) se estableció que: “el referido parágrafo del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita. La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido”.
Del análisis exhaustivo del citado documento de venta se puede apreciar que el ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, representante legal de la empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA), dio en venta al ciudadano FERNANDO RAMIREZ, no solo el inmueble donde funcionaba el Cine Luna, inmueble en cuyo interior se encuentran los locales comerciales arrendados, más el local comercial Nº 2, arrendado al ciudadano EFRAIN CARREÑO, según se evidencia de copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JOSE ALBERTO OLIVO, actuando como apoderado del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN, el cual obra a los folios 173 al 176, ambos inclusive, al cual se le dio pleno valor probatorio; sino también dio en venta el inmueble donde funcionaba el Cine Los Andes y otros lotes de terreno que aparecen señalados expresamente en el mencionado documento de venta, lo que contribuye a evidenciar que los locales comerciales que poseen los demandantes forman parte integrante del inmueble objeto de venta, es decir, que los locales identificados con los números 3, 4, 5 y 6 ocupan una porción de la totalidad del inmueble, por lo tanto esta situación no se ajusta con el derecho preferente establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas en concordancia con lo establecido en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, debido a que el inmueble fue vendido en su totalidad, por cuanto el arrendatario de habitaciones, apartamentos, u oficinas no podría ejercer el retracto legal, ya que la cosa no podría dividirse cómodamente o sin menoscabo.
Por otra parte, y según lo ha señalado el autor Hermes Harting, en su obra ya citada “El arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia”, Año 1996, pág. 62; que en la época de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27/09/1947) no existía posibilidad de enajenación separada de apartamentos, oficinas o locales, integrantes de un inmueble, por lo cual la única forma de venderlo era en su totalidad. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal (15/09/1958), tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, había que considerar que la norma no podía ser aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento u oficina; tal criterio fue señalado en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 18 de octubre de 1999, caso: Comercial Robert´s c.a., contra Said Nicolás Rahal.
En el presente caso, no se evidencia de las actas que conforman el expediente, que se haya registrado documento de condominio, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente.
Es importante destacar que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, hace referencia a “habitaciones, apartamentos u oficinas”. En tal sentido, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en la ya citada sentencia de fecha 12 de abril de 2005, caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid c.a. y Carmen Cecilia Caballero, estableció que “el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas sólo excluye de su aplicación los locales comerciales o industriales respecto del procedimiento de desalojo, mas no de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria vigente para aquel entonces”, por lo cual esta Juzgadora considera que dentro de la normativa establecida en el parágrafo único del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, referente a “habitaciones, apartamentos u oficinas”, si se puede incluir a los locales comerciales, por cuanto la mencionada sentencia señala expresamente que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria. Sin embargo, tal como quedó establecido anteriormente, el retracto legal no procede si el propietario ha vendido la totalidad del inmueble del cual forman parte integrante los locales comerciales arrendados.
Por todo lo antes expuesto, esta Juzgadora concluye que no se encuentran llenos los requisitos de procedencia de la acción de retracto legal inquilinaria deducida en esta causa, anteriormente enunciados en este fallo, por cuanto, habiéndose vendido el inmueble en forma global, le es aplicable lo dispuesto en el parágrafo único del citado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la época de la interposición de la presente demanda, y por ende los ciudadanos MIRYAN LUCILA TERNERA ZAMBRANO, JOSE IGNACIO GUERRERO CAMARGO y OSCAR FERNANDO CARMONA, no tienen derecho al ejercicio del retracto legal inquilinario.
En otro orden de ideas, es preciso señalar, que la parte actora en el libelo de la demanda solicitó lo siguiente: “Que la venta que se realizó según documento mencionado anteriormente, se declare Nula a objeto de que el inmueble se le venda a nuestros poderdantes, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma”. Tal como fue establecido anteriormente, el retracto legal inquilinario supone la subrogación del arrendatario en el lugar del adquirente, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta. Ahora bien, es condición indispensable en materia de retracto legal la existencia de un contrato de venta válido, que posibilite al retrayente hacerse de la condición jurídica del tercero adquirente, en ese mismo contrato, por cuanto lo que se persigue es la subrogación del inquilino ejercitante del derecho de preferencia que consagraba el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero esa subrogación no implica la nulidad de la negociación celebrada. En consecuencia, es improcedente la solicitud de los actores como inquilinos ejercitantes de ese derecho de preferencia, para que se declare la nulidad de la venta, debido a que tal nulidad no está contemplada como efecto del ejercicio de tal derecho, aunado a que en el presente caso no procede la acción por Retracto Legal Inquilinario.
En orden a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CON SEDE EN EL VIGÍA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta en fecha 18 de abril de 1994, por los Abogados en ejercicio JORGE ELIESER ESCALANTE ROPERO y OSCAR OMAR ESCALANTE ROPERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.781 y 30.550, respectivamente, en su condición de Apoderados Judiciales de los ciudadanos MIRYAN LUCILA TERNERA ZAMBRANO, JOSE IGNACIO GUERRERO CAMARGO y OSCAR FERNANDO CARMONA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.915.550, 1.578.828 y 13.676.922, en su orden, contra la Empresa INVERSIONES Y REPRESENTACIONES PANAMERICANAS COMPAÑÍA ANONIMA (INREPACA) en la persona del ciudadano JEAN CHARLES RINGUISEN REVEL, titular de la cédula de identidad Nº V-6.191.913, quien es su Director Gerente y Representante Legal, en su calidad de vendedor y contra el ciudadano FERNANDO RAMIREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.060.020, en su calidad de comprador, por retracto legal inquilinario, sobre un inmueble ubicado en la Avenida 14 con calle 5 de esta ciudad de El Vigía, Estado Mérida, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Alberto Adriáni, de fecha 16 de marzo de 1994, registrado bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre. Así se decide.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara sin lugar la solicitud de subrogación. Así se decide.
TERCERO: Se declara improcedente la solicitud de nulidad de venta. Así se decide.
CUARTO: Se declara sin lugar la solicitud de daños y perjuicios. Así se decide.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
SEXTO: De conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.
PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.
DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

LA JUEZ ACCIDENTAL,

YAMILET FERNANDEZ C.
LA SECRETARIA,

ABG. NORIS BONILLA VARGAS