TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

199° y 151º

EXPEDIENTE NRO. 7602

D E M A N D A N T E: VIMECA ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, representada por su Director y representante legal ciudadano Williams J. Ramirez Guzman, asistido por los abogados Jesús Pérez Wulff y Minerva Paola Durán.

D E M A N D A D O: YAJAIRA DEL C. MARQUEZ URBINA Y EME LUIT OCHOA HERNANDEZ.

M O T I V O: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

FECHA DE ADMISION: 14 DE DICIEMBRE DE 2009.

VISTOS .-

L A N A R R A T I V A
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la sociedad mercantil VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 23 de Noviembre de 1984, bajo el Nº24, tomo A-9 y cuyos Estatutos fueron reformados e insertos en la misma Oficina en fecha 23 de Noviembre de 1984, bajo el Nº24, Tomo A-9, y cuyos estatutos fueron reformados e insertos en la misma oficina en fecha 27 de Mayo de 1987, bajo el Nº43, tomo A-1, representada por su Director y Representante Legal, ciudadano Williams José Ramirez Guzmán, titular de la cédula de identidad Nº3.686.628, asistido por los abogados Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº32.369 y 142.439; por Vencimiento de Prórroga Legal; contra los ciudadanos Yajaira del C. Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernandez, titulares de las cédulas de identidad Nº7.979.528 y 8.104.460, en su orden.
La Sociedad Mercantil VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, parte actora, ya identificada, representada por su Director Williams J. Ramirez Guzman, asistido por los abogados Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº32.369 y 142.439, en el libelo de la demanda destaca:
PRIMERO.
En fecha 1º de junio de 2006, mi representada, antes identificada, suscribió por vía privada un contrato de arrendamiento con la ciudadana Yhajaira del Carmen Márquez Urbina, venezolana, mayor de edad, domiciliados en esta Ciudad de Mérida, titilar de la cédula de identidad Nº7.979.528, hábil, mediante el cual le cedió en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la avenida Las Américas de esta ciudad de Mérida, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, sexto piso, distinguido con el número c-1, inmueble que recibió en buen estado según lo establecido en la cláusula séptima del contrato.
Se fijó como canon mensual de arrendamiento la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs.230.000,oo), que la arrendataria debía pagar puntualmente a mi representada por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la oficina de la administradora, habiéndose establecido que en caso de mora en el pago de las mensualidades, debería pagar intereses a la tasa del doce por ciento (12%) anual, o lo que es lo mismo, el uno por ciento (1%) mensual, y serían por su cuenta los gastos de cobranza y los honorarios profesionales que pudieren causarse por gestiones judiciales o extrajudiciales.
Se fijó como duración del contrato un lapso de seis (6) meses contados desde el día 1 de junio de 2006, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que alguna de las partes diere aviso a la otra por escrito y con no menos de treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del término su voluntad de no renovar el contrato.
Se estableció además que los servicios públicos del inmueble serían cancelados por la arrendataria, debiendo presentar la solvencia en el pago al término del contrato y que serán por su cuenta las reparaciones menores que requiera el inmueble y las mayores que pudieren ocasionarse por no haber realizado a tiempo las menores; que el inmueble fue recibido en buen estado y que no podrán realizar en él mejoras o modificaciones en su estructura interna o externa, sin autorización de la arrendadora, no pudiendo cambiar su destino (vivienda familiar) sin autorización expresa; que al finalizar el contrato, deberá devolver el bien en prefecto estado de conservación.
En la cláusula décima primera se estableció que en caso de incumplimiento en la entrega del inmueble una vez cumplida la prórroga legal, si se hubiere practicado el desahucio, la arrendataria debe pagar a la arrendadora por concepto de indemnización la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.50,oo) diarios desde la fecha en que se hizo exigible la entrega hasta su definitiva devolución, libre de personas y bienes y en el mismo perfecto estado que lo recibió, recién pintado y aseado, debiendo cancelar además el cánon de arrendamiento causado.
En garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, se constituyó un fiador solidario y principal pagador el ciudadano Eme Luit Ochoa Hernández, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº8.104.460, de este domicilio y hábil, quien asumió su responsabilidad hasta la oportunidad en que sea entregado el inmueble totalmente desocupado.
La arrendataria se comprometió a cancelar las cuotas de condominio del inmueble, obligándose a presentar ante la arrendadora los recibos correspondientes.
Es el caso que para el momento en que mi representada asumió la administración del inmueble arrendado, ya este era ocupado por la ciudadana Yhajaira del Carmen Marquez Urbina en calidad de arrendataria, desde hacia diez años, razón por la cual siguiendo instrucciones precisas del propietario del inmueble, ciudadano Cyril Xavier Salager Meyer, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº14.400.088, de este domicilio y hábil, mediante telegrama de fecha 24 de octubre de 2006, mi representada notificó a la arrendataria la intención de no renovar el contrato suscrito el 1º de junio de 2006 y cuyo vencimiento era el 30 de noviembre de 2006, telegrama que fue recibido por la misma arrendataria el día 25 de mismo mes y año, según respuesta dada por IPOSTEL-Mérida.
A partir del 30 de noviembre de 2006 y habida consideración que la arrendataria tenía entonces más de diez años ocupando el inmueble, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga que se cumplió el día 30 de noviembre pasado.
La arrendataria no ha hecho entrega del inmueble a pesar de los múltiples requerimientos hechos a ella por mi representada, razón por la que nos vemos en la imperiosa necesidad de plantear la presente acción judicial.
Habiendo vencido la prórroga legal sin que la arrendataria haya entregado el inmueble arrendado, es por lo que en mi precitado carácter de arrendador, vengo a su competente oficio, para demandar, como en efecto formalmente lo hago, por el procedimiento breve, a los identificados arrendatarios Yhajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernández, la primera arrendataria y el segundo fiador y corresponsable de las obligaciones pecuniarias, para que convenga la primera, o a ello la condene el Tribunal:
Primero: En la entrega inmediata del bien arrendado, ya identificado en este escrito, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, hechas las reparaciones necesarias, solvente en el pago de los servicios públicos y cuotas de condominio, por haberse cumplido la prórroga legal arrendaticia prevista en el Literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ambos demandados.
Segundo: Cancelar a mi representada los cánones de arrendamiento que se causen a partir del día 1º de diciembre de 2009, en base al canon establecido en el contrato de Doscientos Treinta Bolívares (Bs.230,oo) mensuales, más el monto establecido como indemnización por demora en la entrega en la cláusula décima primera del contrato, esto es, la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.50,oo) por cada día de retraso en la entrega.
Tercero: En pagar las costas y costos del proceso.
Fundamenta la demanda en los artículos 1, 38, literal d), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1133, 1140, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592, 1594, 1595 y 1616 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de Doscientos Treinta Bolívares (Bs.230,oo), equivalente a 4,18 U.T.
Solicita medida cautelar de secuestro.
Anexa a la demanda: Contrato de Arrendamiento; Contrato de Administración que demuestra la cualidad de mi representada para accionar; Telegrama notificando el desahucio a la arrendataria; Respuesta de IPOSTEL-Mérida participando la entrega del telegrama a la arrendataria; Y documento que acredita la propiedad del inmueble.
Indica su domicilio procesal.

El 02 de Diciembre de 2009, efectuada la distribución de la demanda le correspondió a este Tribunal conocer de la misma, y entonces fue admitida la demanda mediante auto de fecha 14 de Diciembre de 2009, según consta al folio 21 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a los demandados para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose a tal efecto los respectivos recaudos y entregándose al Alguacil del Tribunal para que hiciera efectiva la citación de los demandado, conforme a la Ley, folio 21 y vuelto del expediente.
El 16 de Diciembre de 2009, el ciudadano Williams José Ramirez Guzman, titular de la cédula de identidad Nº3.686.628, en su carácter de Director y Representante Legal de la Sociedad Mercantil VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES, ya identificada, asistido por el abogado Jesús Ramón Pérez Wulff, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº142.439, confiere poder apud acta a los abogados Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, titulares de las cédulas de identidad Nº8.020.737 y 16.443.547, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº32.369 y 142.439….
El 17 de Diciembre de 2009, la abogada Minerva Durán, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº142.439, coapoderada actor, consigna los emolumentos para la elaboración de la compulsa….
El 07 de Enero de 2010, el abogado Jesús Ramón Pérez Wulff, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº32.369, coapoderado actor, consigna copia simple del Registro de Comercio de la empresa “VIMECA”, parte actora en el presente litigio.
El 19 de Enero de 2010, el Tribunal decreta medida preventiva de secuestro conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 27 de Enero de 2010, los ciudadanos Yajaira del Carmen Márquez Urbina y Eme Luith Ochoa Hernandez, titulares de las cédulas de identidad Nº7.979.528 y 8.104.460, codemandados, asistido por el abogado Jose Gregorio Rojas Aranguren, titular de la cédula de identidad Nº15.921.426, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº112.624, de conformidad al artículo 152 del Código de Procedimiento Civil confieren poder apud acta al mencionado abogado Jose Gregorio Rojas Aranguren…. Y ambos codemandados se dan por citados.
El 29 de Enero de 2010, los ciudadanos Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luith Ochoa Hernández, titulares de las cédulas de identidad Nº7.979.528 y 8.104.460, codemandados en el presente litigio, a través de su apoderado judicial abogado Jose Gregorio Rojas Aranguren, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº112.624, consignan escrito de contestación al fondo de la demanda y exponen:
Primero. Convengo que en fecha 1 de junio del año 2006, mis poderdantes Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luith Ochoa Hernandez, supra identificados, suscribieron en su condición de arrendataria la primera y fiador el segundo, un contrato de arrendamiento en forma privada con la empresa VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, Sociedad Mercantil domiciliada en la Ciudad de Mérida, estado Mérida, representada por el ciudadano Williams Jose Ramirez Guzman, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº3.686.628, de mi mismo domicilio y civilmente hábil, mediante el cual le cedió en arrendamiento a Yajaira del Carmen Marquez Urbina, un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la avenida Las Américas, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, sexto piso, demarcado con el Nº6-1, Jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida.
Segundo. Convengo, que en el contrato de arrendamiento indicado en el particular anterior, se fijó como duración del mismo, un término de seis (6) meses, contados desde el día 1 de Junio de 2006, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que alguna de las partes diera aviso a la otra por escrito y con no menos de 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del término su voluntad de no renovar el contrato.
Tercero: Convengo que en fecha 25 de octubre del año 2006, recibí telegrama enviado por la empresa VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, por intermedio de IPOSTEL, telegrama este que fue fechado el 24 de Octubre del 2006, el cual es del tenor siguiente: “Mérida, 24 de 10 del 2006. TELEGRAMA P/C. Sr. (a). “…omissis…”.
Cuarto: Rechazo niego y contradigo que en fecha 01 de Junio del año 2006 mis representados suscribieron por vía privada con la sociedad mercantil VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL., un contrato de arrendamiento, mediante el cual le cedían en arrendamiento a mi mandante Yajaira del Carmen Marquez Urbina, un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la avenida Las Américas de esta ciudad de Mérida, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, sexto piso, distinguido con el NºC-1.
Quinto: Rechazo niego y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que como consecuencia del telegrama indicado en el particular anterior, mis poderdantes se encuentren en el goce y disfrute de una prórroga legal, en virtud que conforme al citado telegrama, el contrato de arrendamiento que suscribí con VICMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, el día 01 de junio del 2006, mediante el cual le cedieron a Yajaira del Carmen Marquez Urbina, un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Las Américas de esta ciudad de Mérida, 6-1, que fue a tiempo determinado, se convirtió en tiempo indeterminado y por lo tanto dicho contrato no es susceptible de prórroga legal, por lo que mal puede la empresa demandante y ese Tribunal subvertir los procedimientos establecidos en una ley especial que rige la materia específica de arrendamientos, aunado de que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que los derechos que esa ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y además son de orden público.
Ahora bien, ciudadana jueza, la doctrina y la jurisprudencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo estatuido en el artículo 335 del Código de Procedimiento Civil es vinculante para las otras salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República, han indicado que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no son susceptibles de la aplicación de la norma contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual es, la prórroga legal; y en el presente caso que nos ocupa, nos encontramos anteriormente indicada, donde se me manifestó que debería entregar el inmueble totalmente desocupado el día 1º de Diciembre del año 2006, pero es el caso que finalizado el contrato el último día del mes de Noviembre del año 2006, la arrendataria VICMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL., continuó recibiendo los cánones de arrendamiento a partir del mes de diciembre del 2006 hasta el mes Noviembre del año 2009, fecha en la cual se nego la parte accionante a recibir los canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre del año 2009, por lo que se han realizado hasta la fecha los correspondientes depósitos en el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, lo cual consta en el Expediente de Consignación Nº596, nomenclatura del mencionado Juzgado, el cual consigno en copia simple…, igualmente consigno en original los recibos de pago por concepto de arrendamiento emanados de la empresa VIMECA; ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, marcados con la letra “b”, por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, dicho contrato se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, surgiendo lo que se denomina en derecho la Tácita Reconducción”.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, expediente Nº04-1845, con Ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, dejó sentado lo siguiente: “omissis”.
Esta Sala en sentencia dictada el 4 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., sostuvo lo siguiente: “omissis”.
En atención a lo anteriormente narrado, se evidencia a simple vista, que ese Juzgado primero de los Municipios Libertador y santos Marquina del estado Mérida, le está violando a mis representados Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luith Ochoa Hernandez, del debido proceso, el derecho a la defensa y normas de orden público consagrados en los artículos 12 en su encabezamiento y 15 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 7, 49 en su encabezamiento y cardinal 1º y 257 de la Constitución.., además debo mencionar los artículos 25, 26, 131 y 255 en su último aparte.
No obstante las violaciones aquí denunciadas que son normas constitucionales y de orden público, las cuales no pueden ser relajadas ni subvertidas por las partes y menos aún por un juez que es garante de la aplicación de las normas constitucionales, este Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, mediante auto de fecha 19 de Enero del año 2010, Decreto medida de secuestro….
Indica su domicilio procesal.

El 03 de Febrero de 2010, los abogados Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº32.369 y 142.439, apoderados judiciales de la parte actora, consignan escrito de promoción de pruebas, riela al folio 127 del expediente.
El 10 de Febrero de 2010, el abogado Jose Gregorio Aranguren, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº112.624, apoderado judicial de los demandados, consigna escrito de promoción de pruebas, riela a los folios 130 al 167 del expediente.
El 11 de febrero de 2010, la abogada Minerva Paola Durán, en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, consigna escrito de conclusiones que riela a los folios 169 y 170 del expediente.
El 24 de Febrero de 2010, precluídos los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 1, 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y artículos 1133, 1140, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592, 1594,1595 y 1616 del Código Civil. Igualmente se observa, que los ciudadanos Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernandez, partes demandadas en el presente litigio, se dieron por citados asistidos por el abogado Jose Gregorio Rojas Aranguren, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº112.624 y posteriormente otorgaron poder apud acta, quedando legalmente citados de conformidad al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia los aquí demandados se pusieron a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna. Y al respecto se observa, que los ciudadanos Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernandez, partes demandadas, procedieron a contestar al fondo de la demandada en el término previsto en la Ley.

THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado por los artículos 1, 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y artículos 1133, 1140, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592, 1594,1595 y 1616 del Código Civil, por la Sociedad Mercantil “VIMECA”, Administradora de Inmuebles e Inversiones SRL, parte actora, representada por Williams José Ramirez Guzmán, a través de sus apoderados judiciales abogados Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº32.369 y 142.439, en el libelo de la demanda expone:
 En fecha 01 de Junio de 2006, mi representada, antes identificada, suscribió por vía privada un contrato de arrendamiento con la ciudadana Yajaira del Carmen Marquez Urbina…, el cual le cedió en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Av. Las Américas, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, Sexto Piso, distinguido con el NºC-1….
 Se fijó como cánon mensual de arrendamiento la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs.230.000,oo)….
 Se fijó como duración del contrato un lapso de Seis (06) meses, contados desde el día 1º de Junio de 2006, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos….
 En garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, se constituyó en fiador solidario y principal pagador el ciudadano Eme Luit Ochoa Hernandez….
 Para el momento en que mi representada asumió la administración del inmueble arrendado, ya este era ocupado por la ciudadana Yajaira del Carmen Marquez Urbina en calidad de arrendataria, desde hacia diez años, razón por la que siguiendo instrucciones precisas del propietario del inmueble, ciudadano Cyril Xavier Salager Meyer, mediante telegrama de fecha 24 de octubre de 2006 mi representada notificó a la arrendataria la intención de no renovar el contrato suscrito el 1º de junio de 2006 y cuyo vencimiento era el 30 de noviembre de 2006.
 A partir del 30 de noviembre de 2006 y habida consideración que la arrendataria tenía más de 10 años ocupando el inmueble, comenzó a correr la prórroga legal establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga que se cumplió el día 30 de noviembre pasado.
 Habiendo vencido la prórroga legal sin que la arrendataria haya entregado el inmueble arrendado, es por lo que en mi precitado carácter de arrendador, vengo a su competente oficio, para demandar, como en efecto formalmente lo hago, por el procedimiento breve, a los identificados arrendatarios Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernandez…, para que convenga o a ello la condene el Tribunal: Primero. En la entrega del bien arrendado…. Segundo. En cancelar a mi representada los cánones de arrendamiento que se causen a partir del día 1º de diciembre de 2009, en base al canon establecido como indemnización por demora en la entrega en la cláusula décima primera del contrato, esto es, la cantidad de cincuenta bolívares (Bs.50,oo) por cada día de retraso en la entrega. Tercero. En pagar las costas y costos del proceso.

Por su parte, los ciudadanos Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernández, partes demandadas, a través de su apoderado judicial abogado Jose Gregorio Rojas Aranguren, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº112.624, en la contestación al fondo de la demanda, exponen:
 Convengo que en fecha 1º de Junio del año 2006, mis poderdantes Yajaira del Carmen Marquez Urbina y Eme Luith Ochoa Hernandez, demandados, suscribieron un contrato de arrendamiento en forma privada con la empresa VIMECA, Administradora de Inmuebles e Inversiones SRL, representada por el ciudadano Williams Jose Ramirez Guzman, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la avenida Las Américas, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, sexto piso, demarcado con el Nº6-1, Jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida.
 Convengo, que en contrato de arrendamiento indicado en el particular anterior, se fijó como duración del mismo, un término de seis (06) meses, contados desde el día 1º de Junio de 2006, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos….
 Convengo que en fecha 25 de octubre del año 2006, recibí telegrama enviado por la empresa VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, por intermedio de IPOSTEL, telegrama este que fue fechado el 24 de Octubre de 2006….
 Rechazo niego y contradigo que en fecha 01 de Junio del año 2006 mis representados suscribieron por vía privada con la sociedad mercantil VIMECA, ADMINISTRADORA E INVERSIONES SRL, un contrato de arrendamiento mediante el cual le cedían en arrendamiento a mi mandante Yajaira del Carmen Marquez Urbina, un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la av.Las Américas, Conjunto Residencial Los Samanes, Edificio J, piso sexto, distinguido con el NºC-1.
 Rechazo niego y contradigo, tanto en los hechos como el derecho, que como consecuencia del telegrama indicado en el particular anterior, mis poderdantes se encuentren en el goce y disfrute de una prórroga legal, en virtud que conforme al citado telegrama, el contrato de arrendamiento que suscribí con VICMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, el día 01 de Junio del 2006…, fue a tiempo determinado, se convirtió en tiempo indeterminado y por lo tanto dicho contrato no es susceptible de prórroga legal, por lo que mal puede la empresa demandante y ese Tribunal subvertir los procedimientos establecidos en una ley especial que rige la materia específica de arrendamientos, aunado de que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que los derechos que esa ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y además de orden público.
 …en razón de la notificación realizada me manifestó que debería entregar el inmueble totalmente desocupado el día 1 de Diciembre del año 2006, pero es el caso que finalizado el contrato el último día del mes de Noviembre del año 2006, la arrendataria VICMECA…, continuó recibiendo los cánones de arrendamiento a partir del mes de diciembre de 2006 hasta el mes Noviembre del año 2009, por lo que se han realizado hasta la fecha los correspondientes depósitos en el Juzgado Segundo de los Municipios del estado Mérida….
 …de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo….

Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demandada y la contestación realizada conjuntamente con las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, todo de conformidad con el artículo 12 del Código Del Procedimiento Civil, que indica:
“los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”
Pero antes de ello, esta Juzgadora procede a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción y determinar si efectivamente se encuentra vencida el disfrute de la prórroga legal correspondiente.
PUNTO PREVIO:
Esta Juzgadora entra al análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o que se convirtió a tiempo indeterminado como lo afirman los demandados en el presente litigio. Ello vista la controversia planteada en relación a la denuncia interpuesta por los demandados, al contestar al fondo de la demanda, que expresan que se violan sus derechos constitucionales al debido proceso, al derecho a la defensa y normas de orden público al admitir la acción interpuesta por vencimiento de prórroga legal; entonces, al contradecir los demandados la fundamentación legal realizada por la parte actora por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por tiempo determinado, entonces el tribunal procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Junio de 2006, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, de la forma siguiente:
Primero: El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01 de Junio de 2006, en la que se estableció lo siguiente:
Cláusula Cuarta: “El término de duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir del día 01 de junio del 2006, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere un aviso a la otra, por escrito, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, manifestando su voluntad de no renovar el contrato”.

Segundo: Esta Juzgadora observa que la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de forma inequívoca al expresar que es un contrato a término, o tiempo determinado, que es renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere un aviso a la otra de no renovación del referido contrato. De manera pues, que la voluntad del arrendador fue establecer prórrogas iguales y sucesivas hasta que se realice aviso de no renovación del referido contrato.
Tercero: En este sentido, esta Juzgadora observa en las actas procesales que la empresa VIMECA; ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, realizó comunicación que le envió la ciudadana Yajaira Márquez Urbina, (arrendataria), por intermedio de la empresa Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), y practicada la misma, entregó acuse de recibo expresando:
“REF A SU TELEGRAMA PC MEADA 9563 DE FECHA 24/10/2006 PARA SRA YAJAIRA MARQUEZ URBINA. SU MENSAJE FUE ENTREGADO EL DIA 25/10/2006 HORA 01:20P.M. FIRMA YAJAIRA MARQUEZ.
ATENTAMENTE. IPOSTEL MERIDA”.
Cuarto: Llegado el término del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se observa que la empresa VIMECA le notificó a la arrendataria, aquí parte demandada, de la NO Renovación del referido contrato. De manera pués, que a la notificación de la no renovación del contrato opera de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia que le otorga la ley al arrendatario.
Cuarto: En relación a los contratos, el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......”
“Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....”
Quinto: En este orden de ideas, se observa que el contrato de arrendamiento suscrito es a término fijo o tiempo determinado y al notificar la no renovación del mismo operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia. Ahora bién, para determinar el lapso que le correspondió al arrendatario disfrutar se debe acatar con lo previsto en el artículo 38 de la LAI y por tanto, debemos partir del inicio de la relación contractual suscrita y del aviso de la no renovación, entonces si la relación contractual se inició el 01 de Junio de 2006 y fue notificada el 24 de Octubre de 2006, le correspondía disfrutar de prorrogar legal de seis (6) meses, la cual venció el 01 de Mayo de 2007. De manera pues, que la parte actora no realizó el desahucio en el tiempo oportuno como lo determina la ley por tanto, operó la tácita reconducción y ASI SE DECIDE.
Sexto: En consecuencia, esta Juzgadora determina que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión suscrito se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado por no realizar el desahucio en tiempo oportuno, operando en consecuencia la tácita reconducción. A pesar de que el actor alega que la arrendataria ocupaba el inmueble con anterioridad a la fecha del contrato no probó tal circunstancia y ASI SE DECIDE.
Séptimo: En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Octavo: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
“........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
Noveno: De las Jurisprudencias citadas, a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción por vencimiento de prórroga legal sólo corresponde a los contratos a tiempo determinado y realizado el disfrute del mismo por el arrendatario, el cual opera de pleno derecho, el lapso correspondiente debe estar ajustado a lo establecido en el artículo 38 de la ley especial que la regula, y una vez vencida ésta y disfrutada plenamente por el arrendatario, debe el arrendador realizar el correspondiente desahucio porque de lo contrario opera la tácita reconducción como lo expresa el artículo 1599 y 1600 del Código Civil.
Décimo: En este orden de ideas, esta Juzgadora no observa en las actas procesales que el actor haya consignado documentos que indiquen o señalen que la arrendataria, aquí parte demandada, haya ocupando el inmueble con anterioridad al contrato suscrito, ello con la finalidad de ilustrar a esta Juzgadora a partir de qué momento ocupaba entonces el referido inmueble la arrendataria, y a falta de documentales (o prueba alguna), esta Juzgadora debe inclinarse a lo ordenado por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”. (Lo destacado es del Tribunal).
Undécimo: Entonces, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción de vencimiento de prórroga legal para un contrato de arrendamiento por tiempo determinado pero que el mismo se transformó en indeterminado al operar la tácita reconducción, siendo lo correcto interponer la acción por Desalojo. Tal situación infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.
Duodécimo: Esta Juzgadora considera de todo lo explanado, que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado pero que se convirtió en indeterminado, por tanto, no encuentra apoyo lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico no existe el vencimiento de prórroga legal cuando el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducciòn. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato ya comentada, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente es intentar la acción por DESALOJO y no una acción de vencimiento de prórroga legal. Igualmente, el demandado al contestar la demanda cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducción, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducciòn sin que el actor haya practicado el desahucio en tiempo oportuno y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es indeterminado y se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.
Décimo Tercero: Por tanto, resulta inoficioso proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por vencimiento de prórroga legal, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el Desalojo, por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por operar la tácita reconducciòn; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: INADMISIBLE la acción incoada por Vencimiento de Prórroga Legal, incoada por la Sociedad Mercantil VIMECA ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES SRL, representada por el ciudadano Williams José Ramirez Guzmán, a través de sus apoderados judiciales abogados Ramón Pérez Wolf y Minerva Paola Durán; contra los ciudadanos Yajaira del C. Marquez Urbina y Eme Luit Ochoa Hernandez; POR FALSA APLICACIÓN AL FUNDAMENTAR LA DEMANDA POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, CUANDO LO CORRECTO ERA EL DESALOJO.
Segundo: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la errónea fundamentaciòn legal de la acción incoada por el actor y ASI SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los Dieciséis (16) días del Mes de Abril de 2010.
LA JUEZA TITULAR:

ABG/PLTGA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 10:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA