TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
En su Nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con Sede en Ciudad Bolívar

ASUNTO: FP02-R-2010-000235 (7898)
RESOLUCIÓN OJ0172010000236

Con motivo del juicio de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que sigue la ciudadana ELIZABETH DEL VALLE RIVERO CORREA, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nº 4.078.394, asistida por el abogado ANTONIO SILVERIO VELAZQUEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.014, en contra de la ciudadana DINA ESTHER VEGA GUEVEDO, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nº 24.892.450, subieron los autos a esta alzada en virtud de la apelación realizada por la parte demandante en fecha 20 de julio de 2010, en contra de la sentencia de fecha 14 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

En fecha 28 de julio de 2010, este tribunal ordenó darle entrada en el registro de causas respectivo, reservándose el lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes ejercieran su derecho a presentar informes. En fecha 15 de octubre del año en curso, este tribunal dejó constancia que el 14 del mismo mes y año, se venció el lapso para presentar las observaciones, no haciendo uso de ese derecho ninguna de las partes. En consecuencia, se inició el lapso previsto en el artículo 521 ejusdem

Cumplidos los trámites procedimentales este tribunal pasa a dictar sentencia, bajo las siguientes consideraciones:
En fecha 21 de junio del año 2010, la ciudadana ELIZABETH DEL VALLE RIVERO CORREA presente formal demanda en contra de la ciudadana DINA ESTHER VEGA GUEVEDO por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIENTO.

En fecha 14 de julio del año des mil diez el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar dicta sentencia declarando IMPROCEDENTE LA ACCIÒN PROPUESTA, de la siguiente manera:
“(…) Con vista a la anterior demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO interpuesta por la ciudadana ELIZABETH DEL VALLE RIVERO CORREA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.078.394, debidamente representada por su Apoderado Judicial ANTONIO SILVERIO VELAZQUIEZ, Inpreabogado Nº 3.020.810, contra la ciudadana DINA ESTHER VEGA GUEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.892.450 de este domicilio, esta juzgadora observa lo siguiente: Después de haber realizado una exhaustiva revisión al escrito libelar se puede observar que la acción intentada no se encuentra encuadrada de c0oonformidada a la normativa, ya que existe una mezcla entre la Resolución del Contrato de Arrendamiento y la Acción de Desalojo, siendo frecuente en la práctica la confusión entre ellas. Así tenemos que El Contrato de Arrendamiento puedes ser objeto de resolución artículo 1.167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado, a plazo fijo o de duración indeterminada, siempre que en ésta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativas causas del artículo 34 de la LAI, pues debe ser así la demanda será solo de DESALOJO, como así lo contempla la norma “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales (…)” desprendiéndose del libelo de la demanda y demás actas procésales que las distintas acciones interpuestas se fundamenta en las causales establecidas en el articulo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) debiendo tomar en cuenta la exclusión del derecho de resolución en los contratos verbales o por escrito por tiempo indefinido, cuando el motivo es alguno de los contemplados en el articulo 34 de LAI; puede por otra parte apreciarse el demandante solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento al igual que la entrega del inmueble (Desalojo) por haber dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses Octubre , Noviembre y Diciembre del año 2007, de Enero a Diciembre del año 2008, de Enero a Diciembre del año 2009 y Enero Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2010; atinente a la relación arrendaticia que es a tiempo indeterminado.
En otro orden de ideas el actor se centra en la DESOCUPACION y entrega del inmueble, como bien sucede en las causas de desalojo y que consecuencialmente pudiera suceder en las causas de resolución de contrato de arrendamiento siempre que no sea por alguna de las causales de desalojo indicadas en el articulo 34 LAI como sucede en el caso que nos ocupa, situación que indica que el objeto principal es conseguir la devolución del inmueble a su propietario, sin embargo es necesario accionar correctamente de acuerdo a lo establecido en la norma, Estando así las cosas, no puede esta juzgadora dejar pasar desapercibido tal situación que conllevaría a una subversión del proceso, aun cuando es aplicable en cualquiera de las acciones el procedimiento breve, la normativa que las regula, los efectos y las causas son distintas; pudiendo caerse en ultrapetita y/ o confusión en la sentencia al encuadrarse la causales de la norma de la materia y el petitum de la demanda; por lo cual ante esta situación no debe tramitarse la demanda en los términos expuestos; Pues bien teniendo claro que la acción resolutoria es el derecho que tienen cualquiera de las partes contratantes de poner termino al contrato, a través de la resolución del mismo; El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner termino al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley, Existiendo diferencias de éste con la resolución del contrato por cuanto esta se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo determinado e indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el articulo 34 de la (LAI), no puede dejarse pasar por alto tan significantes situaciones que se desprende del estudio del expediente poniendo en riesgo el debido proceso establecido constitucionalmente, por lo que se puede apreciar entonces, en el caso que nos ocupa que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la parte actora no activó correctamente la acción siendo forzoso concluir en la IMPROCEDENCIA DE LA ACCION, Así se decide.-
En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara IMPROCEDENTE LA ACCION PROPUESTA…”.

Contra dicha sentencia la parte actora ejercicio recurso de apelación en fecha 20 de julio de 2010 mediante escrito en donde expuso lo siguiente:
“(…) APELO en tiempo hábil de la decisión dictada por el Tribunal y me reservo fundamentarla en la debida oportunidad (…)”.

Llegados los autos a esta Alzada la parte actora apelante hizo uso del derecho establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera, arguyendo entre otras cosas:
“(…) En el presente caso Ciudadano Juez, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se fundamenta en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y no en las causales señaladas en forma taxativas contempladas en el ARTÍCULO 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS específicamente la contenida en la letra a) como lo pretende justificar el ad-quo. La ley es sumamente clara cuando se trata de la acción de DESALOJO DE INMUEBLE. Sin embargo NO TRAE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS cuales son las causales que hacen procedente las demás acciones contempladas en el artículo 33 como lo son: …CUMPLIMIENTO O RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, reintegro de sobrealquileres, reintegro…”

Luego de resumirse los términos en que ha quedado plasmada la litis esta juzgadora pasa a emitir su pronunciamiento, en base a las siguientes consideraciones:

La presente acción se refiere “…a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento escrito a tiempo indeterminado y con tal carácter de arrendadora requiere obtener un pronunciamiento judicial que declare resuelto…”, el negocio jurídico celebrado el 08 de noviembre del año 1998, el cual cursa en copia certificada al folio 24 de la primera pieza, no siendo tachado por la parte adversaria, por lo que, de conformidad con el artículo 429 de nuestro ordenamiento adjetivo civil, se le concede pleno valor probatorio, evidenciándose del mismo la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes.

Así las cosas, tenemos que la accionante arguye que la demandada-arrendataria ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2007, incurriendo en el incumplimiento del contrato; por tal motivo solicita la resolución del contrato. Así se establece.-

Ahora bien, esta jurisdicente como directora del proceso está en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, es así que en el presente caso la parte actora incoó su demanda como ya se dijo, a través de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y de una revisión realizada al mismo, específicamente la cláusula cuarta la cual establece:
“CUARTA: El canon de arrendamiento comenzará a partir del mes de Noviembre del año en curso y el término de duración del presente Contrato será de un (1) año, prorrogable por un lapso de tiempo igual del plazo fijo a voluntad de ambas partes contratantes el cual comenzará el día siete (7) de Noviembre del año 1998 (…)

De la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento escrito por un (1) año, contados a partir de 07 de noviembre de 1998, que en la referida cláusula se estableció una prórroga automática, es decir, que vencido el lapso convencional de un (1) año -el cual culminó el 07 de noviembre de 1999- se inició automáticamente la prórroga de un (1) año mas, la cual se venció el 07 de noviembre de 2000, continuando la arrendataria ocupando el inmueble en cuestión hasta la presente fecha, por lo que, se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que se inició a tiempo determinado, convirtiéndose en indeterminado al operar la tácita reconducción, al continuar ocupando el inmueble arrendado la arrendataria, hoy demandada en tal sentido, siendo el contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, tenemos que en caso de incumplimiento de parte del inquilino en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción a intentar deber ser el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siguiendo el hilo de la presente acción, como y a se dijo, estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, iniciándose tal relación contractual el 07-11-1.998, y siendo indeterminado el Contrato celebrado el mismo tendrá fin cuando ambas partes así lo manifiesten o por voluntad de algunas de ellas por ser indeterminado el tiempo de duración de dicho contrato. Así lo ha manifestado la parte actora a lo largo del presente juicio, siendo ello así y resuelto el primer punto, pasamos a verificar el segundo referente a la acción correcta que debió utilizar la parte actora, si es la acción de desalojo o la acción de resolución de contrato.

Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten además una especial forma de terminación: la expresión de voluntad unilateral de cualquiera de las partes por incumplimiento de alguna de sus cláusulas o por el denominado modo genérico como desocupación o desalojo.

En el caso bajo estudio la presente acción se fundamenta en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción, al respecto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 señala lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”.

Determinándose así, que la acción de desalojo se intenta solo, cuando el contrato de arrendamiento es escrito o verbal a tiempo indeterminado, y el inquilino esta incurso en alguna de las causales establecidas en dicha norma.

En tal sentido, cabe destacar esta jurisdicente, que la acción de Resolución intentada por la parte demandante, no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 literal a de la mencionada ley especial; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa (…).”

Sobre este particular, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en Sentencia de fecha 18 de Agosto de 2004, Ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocanto. Exp. N° 1618, estatuye:
“(…) No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.

La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa.”

Ahora bien, quien suscribe observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“(…) En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “(...) en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
(…) En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato (…). En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma (…).”

Con fundamento en la norma 34 literal a de la Ley especial, en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, la cual es de carácter vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y debido que, en el caso bajo examen como ya se dejó sentado, el contrato de arrendamiento en comento, es a tiempo indeterminado tal como fue alegado en el escrito libelar, mal podía la accionante solicitar la resolución de contrato, debido que lo correcto era demandar el desalojo, por tanto es evidente, que la parte actora no incoó la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para esta alzada declarar en el dispositivo de este fallo la INADMISIBLE de la demanda, por ser contraria a derecho la acción intentada por la ciudadana ELIZABETH DEL VALLE RIVERO CORREA contra la ciudadana DINA ESTHER VEGA GUEVEDO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ambas ampliamente identificadas en el cuerpo del presente fallo. Así se decide-.

D I S P O S I T I V A
En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y de Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora.

Segundo: Inadmisible la presente demanda de desalojo.

Tercero: Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 14-07-2010 por el juzgado a quo.

Cuarto: Se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y remítase al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y de Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil diez. Años. 200º de la Independencia y 151 de la Federación.-
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 p.m.-
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/maye.-