TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

EXP. Nº 6.909
CAPÍTULO I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Alberto Eduvigis Almeida Flores, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.763.770, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado Judicial: Abg. Numan Eduardo Ávila Dávila, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.016.898, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 56.309, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Urbanización “El Trapiche”, INAVI, bloque 02, Edificio 02, apartamento Nº 01-03, Municipio Campo Elías del Estado Mérida.
Parte demandada: Magaly Peña Rojas y Jesús Alberto Díaz, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-14.267.497 y V-5.206.363, respectivamente, mayores de edad y civilmente hábiles.
Domicilio: Barrio “Andrés Eloy Blanco”, inmueble N° 4-72, Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Desalojo de Inmueble y Resolución de Contrato de Arrendamiento.
CAPÍTULO II

En fecha 16 de noviembre de 2010, se recibió por distribución, escrito de libelo de demanda, presentado por el abogado en ejercicio Numan Eduardo Ávila Dávila, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Alberto Eduvigis Almeida Flores, a través del cual incoó demanda contra los ciudadanos Magaly Peña Rojas y Jesús Alberto Díaz, por DESALOJO DE INMUEBLE y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados. Se acuerda forrmar expediente, dársele entrada y el curso de Ley correspondiente.
Del anális hecho al libelo de demanda, observa este Tribunal que la parte actora, entre otras cosas, expuso:
CAPITULO III
PETITORIO
De la naturaleza misma de la acción propuesta, así como las facultades legales anteriores especificadas se puede deducir lo siguiente: Las facultades que le asiste y le ampara para ejercer en nombre y representación de mi mandante la acción por DESALOJO, por falta de pago en los cánones de arrendamiento especificados, así como también en el incumplimiento de las demás cláusulas indicadas anteriormente y en fuerza de las consideraciones que anteceden, razón (ratio) por la cual, del análisis de los hechos narrados resulta evidente que la acción ejercida es de desalojo por incumplir las cláusulas del mismo y consecuencialmente se proceda al desalojo del inmueble arrendado, es por lo que ocurro a usted muy respetuosamente con el carácter antes indicado, para DEMANDAR como formalmente DEMANDO a los ciudadanos MAGALY PEÑA ROJA y JESÚS ALBERTO DÍAZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-4.489.774 V-5.206.363, para que convenga:
PRIMERO: en dar por resuelto el referido contrato de arrendamiento, y en consecuencia en DESALOJAR Y HACER ENTREGA DEL INMUEBLE objeto de arrendamiento, que vienen ocupando con el carácter de arrendatarios los ciudadanos MAGALY PEÑA ROJA y JESÚS ALBERTO DÍAZ, antes identificados, en una vivienda propiedad de mi mandante, ubicada en la calle principal del Barrio Andrés Eloy, casa signada con el N° 4-72, Parroquia Milla del Municipio Libertador, Estado Mérida, totalmente desocupado de personas y cosas, y en las mismas condiciones de habitabilidad que se le dio en arrendamiento. SEGUNDO: en pagar la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (9.600,oo Bs) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2010, lo equivalente a dieciséis (16) meses, a razón de seiscientos (600,oo Bs.) por mes. TERCERO: En pagar las costas y costos del proceso calculados prudencialmente por el Tribunal. (subrayado del Tribunal).

Llama la atención a esta Juzgadora, que la parte actora demanda el DESALOJO DEL INMUEBLE dado en arrendamiento y a su vez, pide la resolución del contrato que vinculó a las partes, invocando para ello el artículo 34, literales “a”, “b”, “d”, “e”, “f” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, considera pertinente transcribir el contenido de dicha norma.
Artículo 34 L.A.I.:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, como en el caso que nos ocupa.
En el presente caso, el demandante pretende poner término a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, como fue establecido previamente por él en su libelo de demanda, por medio de una acción de desalojo, solicitando a la vez la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, siendo que cuando hablamos de la resolución de un contrato, el mismo debe ser a tiempo determinado.
Ante tal disyuntiva, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Exp. Nº C-2004-000220, dejó sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

(...) El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato (...)

La acción de desalojo prevé en sus literales “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f” y “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene los supuestos para la procedencia del desalojo; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tiene acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está, si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.
Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381, del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…”

En tal sentido, lo anterior revela que estamos en presencia de una acumulación prohibida de pretensiones que, como tal, impide al Juez admitir la demanda, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley (artículos 78, 81, ordinal 3º y 341 del CPC), con la cual reprodujo una subversión procedimental, y por las razones expuestas, la presente acción debe ser declarada INADMISIBLE, por haberse acumulado indebidamente tales pretensiones (“desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento” y “resolución de contrato de arrendamiento”), las cuales se ventilan por procedimientos distintos. Así se declara.
CAPÍTULO III

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el abogado en ejercicio Numan Eduardo Ávila Dávila, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Alberto Eduvigis Almeida Flores, contra los ciudadanos Magaly Peña Rojas y Jesús Alberto Díaz, por DESALOJO DE INMUEBLE y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley (artículos 78, 81, ordinal 3º y 341 del CPC). Así se decide.-
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los ocho días del mes de diciembre del año dos mil diez. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 6.909, en el Libro L-10 y se publica la anterior decisión, siendo las 09:30 a.m. y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Srio,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-