REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, doce de enero de dos mil diez
199º y 150º
Asunto: FP02-V-2009-001352
Resolución N° PJ0262010000007
Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones
-I-
De la demanda
En el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana DEIRIS COROMOTO CASTILLO DE MARIN, titular de la Cédula de Identidad número 3.852.804, asistida por la abogada IRENE A. CROES. G., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 92.777, contra la ciudadana EMANUELA AMONI MATTEUCCI, titular de la Cédula de Identidad número 8.886.663, 10.048.840, asistida por la abogada GEORGETT M. BALEKJI, inscrita en el mencionado instituto bajo el número 113.214, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:
Que es dueña de un bien inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la Urbanización La Paragua, Edificio 4-3-B, apartamento N° 12 de esta ciudad sobre el cual celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana EMANUELA AMONI MATEUCCI, autenticado ante la Notaría Pública Primera de esta Ciudad, bajo el N° 45, Tomo 92, de fecha 18 de septiembre de 2001.
Afirma que en la cláusula segunda de dicho contrato quedó establecido y aceptados los términos y condiciones por ambas partes que el contrato tenía una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 16 de septiembre de 2002 hasta el 16 de marzo de 2003 y que “del mismo modo consta en su Cláusula Segunda, (sic) se acuerda que ‘el presente contrato se trata de la prorroga legal’, prevista en el articulo (sic) 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo la intención de las partes que en este contrato no opere la tacita reconducción o se convierta a tiempo indeterminado.
Arguye que asimismo en la cláusula cuarta del contrato se establece que el canon de arrendamiento queda convenido en la cantidad de ciento setenta y seis bolívares (Bs. 176) mensuales, el cual sería cancelado a partir del 16 de septiembre de 2002, por mensualidades adelantadas dentro de los 05 primeros días continuos siguientes al vencimiento de cada mes y que también se dejó claro en la cláusula sexta que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho a la arrendadora a resolver el presente contrato y solicitar la desocupación judicial del inmueble y a exigir en calidad de compensación por los perjuicios originados con el incumplimiento de este contrato una suma igual al resto de las cuotas que falten por pagar durante el periodo contractual.
Esgrime que conforme a la cláusula décima primera la arrendadora puede dar por terminado el presente contrato por las siguientes causas: 1) Si la arrendataria incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en este instrumento; 2) Si no pagare la pensión de arrendamiento en sus respectivos vencimientos, por una mensualidad; 3) Si cambiara el destino del inmueble arrendado. En todos estos casos la arrendataria pagará las indemnizaciones de daños y perjuicios a que hubiere lugar por su incumplimiento, incluyendo costos y gastos judiciales o extrajudiciales, si se diere el caso.
Manifiesta que a pesar de haberse culminado el contrato de arrendamiento el día 16 de marzo de 2003 la relación arrendaticia entre la arrendataria y su persona todavía existe pese a que en reiteradas oportunidades y de manera verbal le ha manifestado su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, que debía y debe entregarle el inmueble sin prórroga, y que operó la tácita reconducción y el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, ya que la señora Emanuela Amoni hizo caso omiso a las cláusulas establecidas en el contrato y abusó de su buena fe al permitirle vivir todos estos años en su apartamento.
Expresa que para la fecha del 01 de enero de 2007, la arrendataria dejó de cancelar el canon de arrendamiento y hasta la presente fecha (2009), se encuentra en estado de atraso e insolvencia ya que han transcurrido más de seis largos años desde que la ciudadana EMANUELA AMONI MATTEUCCI se comprometió a cumplir con lo establecido en el presente contrato, se obligó aceptando cada cláusula del contrato y que desde el mes de enero de 2007 le está solicitando de forma reiterada que cumpla con las cláusulas cuarta, sexta y décima primera del contrato y desocupe el bien inmueble y que su negativa genera una falta de cumplimiento de la obligación asumida por ella.
Alega que para la presente fecha la arrendataria tiene más de cinco años ocupando el bien inmueble antes descrito y para la presente fecha se encuentra en estado de insolvencia desde enero de 2007 cuestión que la motiva a ejercer las acciones pertinentes a la terminación total y definitiva de la relación arrendaticia y consecuencialmente el desalojo del inmueble y por tal motivo demanda a la ciudadana EMANUELA AMONI MATTEUCCI por desalojo.
Estimó la presente demanda en la cantidad de cinco mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 5.440).
-II-
De la contestación de la demanda
En la oportunidad correspondiente la accionada, dio contestación a la demanda, en la forma que este Tribunal se permite sintetizar así:
Admitió la relación arrendaticia que existe entre la demandante y su persona y que es arrendataria del apartamento ubicado en la Urbanización La Paragua, N° 12, Edificio 4-3-B.
Por otra parte negó la demanda incoada tanto en los hechos como en el derecho, alegando que desde el momento en que “mi mandante se negó a recibir la cancelación de Canones (sic) de arrendamientos mensuales, a pesar de todas las gestiones realizada (sic) por mi persona y por mi hija para que nos aceptara dichos pagos, cosa que fue imposible, porque en los intentos realizados la misma cuando me respondía las llamadas me decía pasa mañana o que no me preocupara porque estaba de viaje, que ella pasaría a recoger los pagos y nunca lo hacía y en vista de todo estas (sic) largas que la misma me daba yo empecé a consignar los pagos por el respectivo Tribunal Tercero de Municipio a su digno cargo ciudadano Juez; desde la fecha 30/10/2007, hasta la presente fecha; que realice (sic) los pagos por el tribunal sólo he recibido atropellos de parte de la demandante, lo que he dicho es cierto tanto que puede ser demostrado ya que el mismo expediente cursa por este tribunal bajo el Nro.- FP02-S-2007-5586”.
-III-
Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas
El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por DEIRIS COROMOTO CASTILLO DE MARIN contra EMANUELA AMONI MATTEUCCI, fundamentándose la parte actora en la falta de pago por parte de la arrendataria, de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de enero de 2007 hasta la fecha, a razón de ciento setenta y seis bolívares (Bs. 176) mensuales, causal ésta previstas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento que se inició a tiempo fijo el día 16 de septiembre de 2002, por seis meses, y que se convirtió a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción.
Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, alegando que los cánones de arrendamientos reclamados por la actora fueron consignados por ante este Tribunal, según expediente de consignación arrendaticia N° FP02-S-2007-5586.
Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Pruebas de la parte actora
1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 5 al 10) documento de propiedad del inmueble en litigio, instrumento éste cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la condición de propietaria arrendadora de la parte actora no es un hecho controvertido en este proceso y, por tanto, relevado de pruebas.
2.- Igualmente acompañó copia fotostática de autorización de alquiler suscrita entre la parte actora y la empresa HORIZON PROPIEDADES, C.A. (folio 13), cuyo análisis, al igual que el anterior, considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la relación entre la empresa identificada y la propietaria del inmueble no es un hecho controvertido y por la tanto es irrelevante para la resolución del litigio. Así se establece.
3.- En relación a la copia fotostática del documento privado de arrendamiento suscrito entre la parte actora (a través de la empresa HORIZON PROPIEDADES C.A.) y la demandada, este Tribunal observa que al ser admitida la relación arrendaticia por parte de la accionada y al no haber sido impugnada en forma alguna la documental mencionada, en consecuencia este Tribunal lo tiene por reconocido, conforme al artículo 444 del Código de procedimiento Civil, otorgándosele pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada
En relación a las copias fotostáticas de los recibos de depósitos bancarios y a las copias fotostáticas de las actuaciones que corren insertas en el expediente N° FP02-S-2007-005586, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por la arrendataria a favor de la actora, llevado ante este mismo juzgado, acompañadas por la parte demandada al escrito de contestación y al de promoción de pruebas, respectivamente, este Juzgador observa que conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:
En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.
En este sentido el Tribunal observa que al admitir la arrendataria la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora, como se observa del escrito de consignación de cánones de arrendamiento que riela en el expediente N° FP02-S-2007-005586, la carga de la prueba se traslada hacia la demandada, quien debe demostrar las excepciones opuestas. No es a la arrendadora a quien corresponde demostrar la insolvencia de la inquilina, sino que al manifestar la arrendataria estar solvente en el pago, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.
En relación a la falta de pago de los cánones arrendaticios, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Mientras que el ordinal a) del artículo 34 ejusdem prevé, como causal de desalojo, la falta de pago correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas.
Concatenando ambas disposiciones tenemos que el arrendatario puede atrasarse en el pago de dos mensualidades consecutivas y no por ello incurre necesariamente en insolvencia, pues el artículo 51 transcrito permite o le otorga una especie de prórroga al arrendatario para que consigne, por ante el Tribunal competente, los cánones de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.
En el sub iudice se observa que la actora fundamenta su acción de desalojo en la falta de pago de los cánones de arrendamiento contados desde el mes de enero de 2007, a razón de ciento setenta y seis bolívares (Bs. 176) mensuales; sin embargo, la parte demandada no produjo ningún tipo de pruebas que demuestre estar solvente en los cánones de arrendamiento desde el citado mes de enero de 2007.
En efecto de un análisis realizado al expediente N° FP02-S-2007-005586, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia, llevado ante este mismo Tribunal, se puede observar que la arrendataria procede a consignar, el día 30 de octubre de 2007, los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón del canon alegado por la arrendadora (B. 176 mensual).
Sin embargo no produjo ninguna prueba que demuestre haber cancelado los cánones correspondientes a los meses de enero a julio de 2007, por lo que es evidente que los cánones de arrendamiento consignados por la arrendataria (agosto y siguientes) no fueron válidamente consignados pues no acompañó prueba alguna de haber cancelado los meses anteriores y, por tal virtud, no se puede considerar a la arrendataria en estado de solvencia, ya que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, conforme lo prevé el artículo 56 ejusdem.
En consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria, al dejar de cancelar o consignar en forma oportuna (fuera del lapso previsto ex artículo 51), incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas, teniendo la arrendadora el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana DEIRIS COROMOTO CASTILLO DE MARIN contra la ciudadana EMANUELA AMONI MATTEUCCI. ASI SE DECIDE.
En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble (apartamento) ubicado en la Urbanización La Paragua, Edificio 4-3-B, N° 12 de esta ciudad, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Se condena en costas del proceso a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los doce días (12) días del mes de enero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez.,
Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria Acc.
MARISELA CABRERA.
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria Acc.
MARISELA CABRERA
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