REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, uno de febrero de dos mil diez 199º y 150º Asunto: FP02-V-2009-001045 Resolución Nº: PJ0262010000032 Jurisdicción Civil Vistos sin conclusiones -I- De la demanda En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano LUIS HERMILO DOMINGUEZ ACOSTA, titular de la cédula de identidad N° 4.978.945, representado por los abogados CARLOS LUIS SANCHEZ, JORGE SAMBRANO MORALES, VANESSA HERRERA y EDUARDO DE PACE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.684, 25.138, 132.384 y 138.552, respectivamente, en contra del ciudadano FELIX HUMBERTO SILVA RIVAS, titular de la cédula de identidad N° 8.892.649, representado por la defensora judicial designada por este Tribunal, abogada NOEMI DUARTE BLANCO, inscrita en el mencionado Instituto bajo el número 8.889.426, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que consta de documento privado de fecha primero de enero del año 2000 que cedió en arrendamiento al ciudadano FELIX HUMBERTO SILVA RIVAS, un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 114, ubicada en la calle Libertad, a una cuadra de la plaza Centurión, sector Casco Histórico, de esta ciudad, la cual forma parte de un grupo de tres viviendas que se encuentran enclavadas sobre una parcela de terreno de su propiedad la cual tiene una superficie aproximada de cuatrocientos veintiséis metros cuadrados (426 m²), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: con la casa de Ramón Tapia, con 24,80 metros; sur: Con calle Arauca, con 25, 50 metros; este: con calle Libertad, con 17,80 metros; y oeste: con casa de Domingo Gastardi, 16,15; conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 13 de julio de 1999, bajo el número 28, tomo 56, posteriormente inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Heres del Estado bolívar, en fecha 9 de febrero de 2009, bajo el número 2009.374, asiento registral 1 uno del inmueble matriculado con el número 299.6.3.1.43, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009. Manifiesta que el tiempo de duración de la relación arrendaticia inicialmente fue fijado por el lapso de un año, contado a partir del día primero de enero del año 2000 y que la pensión mensual de arrendamiento con fue fijada inicialmente en la suma de sesenta bolívares (Bs. 60), la cual debía ser cancelada en dinero efectivo, por mensualidades vencidas, los últimos días de cada mes, comprobándose la solvencia del pago de las mensualidades a través de recibos emitidos por el arrendador. Relación arrendaticia que se pactó con la condición expresa de que el contrato se celebró de manera estrictamente personal entre las partes, por lo que el arrendatario se obligó a no ceder, ni traspasar el contrato, ni sub-arrendar el inmueble sin su consentimiento expreso. Aduce que transcurrido el lapso temporal inicial de duración de dicho contrato, el inquilino continúa ocupando el inmueble en cuestión y se transformó la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y durante la vigencia del contrato el arrendatario le canceló regularmente las mensualidades generadas con ocasión del referido contrato de arrendamiento; situación de regularidad de pago que se prolongó hasta el mes de noviembre de 2008, fecha en que suspendió los pagos de manera definitiva, incurriendo en un estado de insolvencia que se mantiene hasta la fecha de presentación de esta demanda. Indica que desde el mes de noviembre de 2008 el arrendatario ha dejado de cancelarle las pensiones arrendaticias correspondientes al mes diciembre el año 2008 y las pensiones arrendaticias correspondientes a cada uno de los seis meses transcurridos del año 2009, valga decir, que para la fecha de interposición de la presente demanda el arrendatario adeuda siete pensiones arrendaticias, resultando infructuosas todas las diligencias extrajudiciales para lograr el cobro de dichos cánones. Luego de transcribir el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que el arrendatario para la fecha de interposición de la demanda, adeuda siete pensiones arrendaticias, valga decir que ha dejado de cancelarle las pensiones de arrendamiento correspondientes al mes de diciembre de 2008 y las pensiones correspondientes a cada uno de los seis meses transcurridos del año 2009; resultando dicha relación arrendaticia a tiempo indeterminado, no cabe la menor duda que el supuesto de hecho establecido en esta demanda se encuentra amparado en la disposición legal antes transcrita, lo que le da derecho a intentar la acción del desalojo. Por último esgrime que por todo lo antes expuesto procede a demandar, en acción de desalojo y cobro de pensiones arrendaticias (por así permitirse ambas pretensiones sin que constituya inepta acumulación) al ciudadano Félix Humberto Silva Rivas, en su condición de arrendatario, para que convenga o de lo contrario sea condenado a los siguientes pedimentos: Primero: En desalojar y consecuencialmente hacerle entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, ya identificado. Segundo: En cancelarle las pensiones de arrendamiento insolutas que comprenden desde el mes de diciembre de 2008, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009; a razón de 60 bolívares cada mes, lo cual asciende al momento de la interposición de esta demanda a la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420), y en cancelarle las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado. Tercero: En entregarle a su mandante las respectivas solvencias de servicios públicos. Cuarto: En cancelar las costas y costos procesales. Se estimó la presente demanda en la cantidad de setecientos veinte bolívares (Bs. 720), equivalentes a 13,09 unidades tributarias. -II- De la contestación a la demanda En la contestación de la demanda, la defensora judicial designada en este proceso ante la incomparecencia personal del demandado, abogada Noemí Duarte Blanco procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera: Manifiesta, en primer lugar, que trató de contactar a su defendido a fin de que le instruyera sobre las circunstancias y hechos que le permitieran o contribuyeran a ejercer de mejor manera su defensa, lo cual resultó imposible. En tal sentido, con la intención de demostrar los intentos de localizar a su defendido, produce dos comunicaciones marcadas “X” dejadas en la dirección de habitación señalada en el libelo de demanda. Aduce que comoquiera que debe ejercer la defensa encomendada procede a contestar la demanda los siguientes términos: Rechaza niega y contradice que su representado tenga suscrito un documento privado con el actor y que este referido a un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 114, ubicada en la calle Libertad a una cuadra de la plaza Centurión, sector Casco Histórico de esta ciudad. Expresa que de igual manera rechaza, niega y contradice que la referida vivienda forme parte de un grupo de tres viviendas que se encuentran enclavadas sobre una parcela de terreno propiedad privada del demandante y que además posea una superficie aproximada de 426 m² y con los linderos indicados por el actor en la demanda. Rechaza, asimismo, que el actor sea propietario del inmueble identificado en la demanda ya que la prueba de propiedad no se acompañó al libelo de demanda en original y que el tiempo de duración de la relación arrendaticia haya sido fijada inicialmente por el lapso de un año contado a partir del día primero de enero de 2000. Igualmente rechazó que la pensión mensual de arrendamiento haya sido fijada inicialmente en la suma de sesenta bolívares y que los cánones de arrendamiento debían ser cancelados en dinero efectivo, por mensualidades vencidas, los últimos días de cada mes, comprobándose la solvencia del pago de las mensualidades a través de recibos emitidos por el arrendador; que el contrato de arrendamiento se haya celebrado de manera estrictamente personal entre las partes por lo que su defendido se obligó a no ceder, ni traspasar el contrato, ni subarrendar el inmueble sin el consentimiento expreso del actor; que su representado desde el mes de noviembre de 2008 haya suspendido de manera definitiva el pago de los cánones de arrendamiento, incurriendo de esa manera en estado de insolvencia que mantiene hasta la presente fecha; que su defendido no haya cumplido con su obligación de pagarle al actor las pensiones de arrendamiento correspondientes al mes de diciembre de 2008 y la de los meses de en enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, a razón de 60 bolívares por cada mes; que su defendido deba cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, a favor del actor y que dicha suma ascienda a la cantidad de 420 bolívares, y cancelar las pensiones que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble arrendado. Rechazó también que todos los argumentos planteados por el actor en la demanda estén basados en la ley de arrendamientos inmobiliarios y que además puedan servir de fundamento al actor para ejercer la acción de desalojo en contra de su defendido; que el tribunal deba condenar a su defendido a desalojar y en consecuencia hacer entrega del inmueble descrito, el cual habita en su condición de arrendatario; que su representado deba ser condenado por este tribunal en el pago de las pensiones arrendaticias insolutas correspondientes al mes de diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009 a razón de 60 bolívares lo cual asciende a un gran total de 420 bolívares y las que se sigan generando hasta la total desocupación del inmueble arrendado; que su representado deba entregar recibo alguno con la finalidad de probar la solvencia de los servicios públicos; que su representado deba ser condenado en el pago de los costos y costas procesales que generen el presente procedimiento y que la acción intentada por el actor en contra de su defendido pueda ser declarada con lugar y en consecuencia pueda ser ordenado por el tribunal el desalojo del inmueble donde habita. -III- Del mérito de la controversia de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, en la cual el actor fundamenta su pretensión en la falta de pago, por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamientos correspondientes desde diciembre de 2008, hasta la fecha de interposición de la demanda, (junio de 2009), a razón de sesenta bolívares (Bs. 60) mensuales, causal ésta previstas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe una relación arrendaticia escrita que se inició a tiempo determinado pero que por haber continuado el arrendatario ocupando el inmueble, dicha relación se convirtió a tiempo indeterminado. Por su parte, la defensora judicial del demandado, negó todos y cada uno de los hechos alegados por el actor, negando que su defendido tenga suscrito un contrato de arrendamiento con el actor, es decir, que negó la existencia misma de la relación arrendaticia y que éste último sea propietario del inmueble objeto del presente juicio. Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas de la parte actora 1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó documento de venta entre su persona y el ciudadano HERMILO DOMINGUEZ SOANE, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 13 de julio de 1999, bajo el número 28, tomo 56, posteriormente inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Heres del Estado bolívar, en fecha 9 de febrero de 2009, bajo el número 2009.374, asiento registral 1 uno del inmueble matriculado con el número 299.6.3.1.43, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009, al cual, por no ser impugnado en forma alguna en este proceso, y al tratarse de un documento público conforme lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, teniéndose como cierto que el actor es propietario del inmueble identificado. Así se establece. 2.- Asimismo, el actor acompañó a la demanda, documento de arrendamiento suscrito entre su persona y el ciudadano FELIX HUMBERTO SILVA RIVAS, y que tiene por objeto el inmueble cuyo desalojo se solicita en este proceso, propiedad del demandante. En relación a esta documental, se observa que el mismo pertenece al ámbito de los denominados instrumentos privados, ya que no aparece autorizado por ninguna autoridad pública autorizada para darle fe pública al mismo, cuestión por la cual se le debe dar el tratamiento previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento. Tal como lo indica el artículo transcrito, es necesario que la parte a quien se le opone un instrumento privado como emanado de ella, manifieste “formalmente” si lo reconoce o lo niega, sin que ello signifique utilizar fórmulas sacramentales como expresamente lo ha reconocido la jurisprudencia patria. Es decir, no debe haber ninguna duda en que la parte no promovente exprese su intención de negar el documento que se le opone. En el sub iudice se observa que si bien es cierto la defensora judicial negó que su defendido “tenga suscrito un documento privado” con el actor, sin embargo, a juicio de este sentenciador, tal expresión no cumple con el extremo previsto ex artículo 444, ya que “formalmente” no expresa si lo reconoce o lo niega, cuestión por la cual se le debe aplicar el efecto previsto en el citado artículo, es decir, se tiene por reconocido y en tal virtud este Tribunal le otorga el mismo valor probatorio de los documentos públicos, conforme al artículo 1.363 ejusdem. Así se establece. Pruebas de la parte demandada 1.- La representación judicial del demandado, al momento de dar contestación a la demanda, acompañó sendas comunicaciones de fechas 11 y 14 de diciembre de 2009, dirigidas a su defendido, las cuales si bien cierto no guardan relación con lo debatido en este juicio, cuestión por la cual se desechan como probanza en este proceso, sin embargo las mismas demuestran que la defensora designada, a juicio de quien decide, agotó las vías a su alcance para contactar a su defendido a los fines de que éste le suministrara argumentos y pruebas necesarias para enfrentar el proceso instaurado en su contra y este es el tratamiento que se les da a las referidas comunicaciones. Así se establece. Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella. En este sentido el Tribunal observa que en principio el actor tenía la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostiene tener con el demandado, la cual quedó cumplida, conforme se evidencia del documento privado de arrendamiento, al cual previamente este juzgador le otorgó pleno valor probatorio, es decir, que entre él y el demandado ciertamente se celebró un contrato de arrendamiento por escrito que conforme a su cláusula cuarta se inició en fecha primero de enero de 2000 y que tenía un lapso fijo de duración de un año, con un canon mensual de sesenta bolívares (Bs. 60) y que por no haberse demostrado que el arrendador se haya opuesto a la permanencia del arrendatario en el inmueble, el mismo se convirtió en a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción conforme lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara. Así las cosas, probada la existencia de la relación arrendaticia y la obligación del arrendatario de cancelar los cánones mensuales por la suma indicada (Bs. 60), la carga de la prueba se traslada al demandado, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios señalados por el actor. Sin embargo, la parte demandada no acompañó ninguna prueba tendiente a demostrar que esté solvente en el pago de los meses de diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, cuestión por la cual la pretensión del actor debe prosperar por ser evidente que el arrendatario está insolvente en el pago de los mencionados cánones y, en consecuencia, a juicio de quien decide, el arrendatario incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano LUIS HERMILO DOMINGUEZ ACOSTA contra el ciudadano FELIX HUMBERTO SILVA RIVAS. ASI SE DECIDE. En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: Al desalojo del inmueble (casa) distinguido con el número 114, ubicada en la calle Libertad, a una cuadra de la plaza Centurión, sector Casco Histórico, de esta ciudad, la cual forma parte de un grupo de tres viviendas que se encuentran enclavadas sobre una parcela de terreno propiedad del actor, la cual tiene una superficie aproximada de cuatrocientos veintiséis metros cuadrados (426 m²), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: con la casa de Ramón Tapia, con 24,80 metros; sur: Con calle Arauca, con 25, 50 metros; este: con calle Libertad, con 17,80 metros; y oeste: con casa de Domingo Gastardi, 16,15, y, como consecuencia de ello, a entregársela al demandante, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión. Segundo: Al pago de la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar desde el mes de diciembre de 2008 a junio de 2009 (7 mensualidades), a razón de sesenta bolívares (Bs. 60) mensuales. Tercero: Al pago de la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar desde el mes de julio de 2009 a enero de 2010 (7 mensualidades), a razón de sesenta bolívares (Bs. 60) mensuales. Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, al primer día del mes de febrero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez., Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS. La Secretaria Acc. Abg. HELENE LANZ GOLDING. La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). La Secretaria Acc. Abg. HELENE LANZ GOLDING