REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, veintiséis de febrero de dos mil diez 199º y 151º Asunto: FP02-V-2009-001265 Resolución: PJ0262010000051 Jurisdicción Civil Vistos sin conclusiones -I- De la demanda En el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.692, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana IVONNE DEL VALLE QUILELLI ASTUDILLO, titular de la Cédula de Identidad N° 8.886.391, contra la ciudadana YRAIFER SUAHIL SALAS RONDON, titular de la Cédula de Identidad número 13.016.818, asistida por el abogado DANIEL RODRIGUEZ, inscrito en el instituto señalado bajo el número 138.433, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el N° 06, tomo 122, que su mandante celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana YRAIFER SALAS RONDON, por un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 19, que forma parte del edificio denominado “Edelmar”, ubicado entre la Avenida República y la Calle Agosto Méndez de esta ciudad. Expresa que es el caso que en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, se estableció un plazo de duración de un año contado a partir del 1° de octubre de 2005, cuyo lapso inicial expiró el día 30 de noviembre de 2006 y que previo al vencimiento del plazo fijo del contrato, en fecha 5 de julio de 2006, su representada notificó por escrito y personalmente a la arrendataria de la no renovación del precitado contrato de arrendamiento y que a la fecha de finalización del mismo debía entregar el inmueble arrendado, con lo cual cerró la posibilidad de que el referido contrato de arrendamiento se prorrogara de manera indefinida. Manifiesta que en atención a la normativa que rige la materia la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de seis meses, siempre y cuando hubiese estado solvente con el pago del canon de arrendamiento, venciéndose la citada prórroga legal en fecha 30 de mayo de 2007. Arguye que la arrendataria se ha negado sistemáticamente a entregar voluntariamente el apartamento que le fue arrendado, a pesar de que el plazo fijo del contrato y su prórroga legal se encuentran vencidos y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas por su mandante. Luego de transcribir el contenido de los artículos 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa que por todas las argumentaciones expuestas ocurre para demandar a la ciudadana YRAIFER SUAHIL SALAS RONDON, en acción de cumplimiento de contrato para que convenga en entregar a su representada el inmueble que le fue dado en arrendamiento o en su defecto, sea compelida por este Tribunal a lo siguiente: Primero: En entregar totalmente desocupado de bienes y personas el apartamento ya identificado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Segundo: A pagar las costas del proceso. Se estimó la demanda en la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), equivalente a 545, 45 unidades tributarias. -II- De la contestación de la demanda En la contestación de la demanda, la accionada alegó lo siguiente: Admitió que entre la actora y su persona existe una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en la demanda y que el último canon de arrendamiento es por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700) Rechazó que el único contrato de arrendamiento que la vincula con la arrendadora sea el suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el N° 06, tomo 122, con duración de un año ya que lo cierto es que la relación arrendaticia entre la arrendadora y su persona deviene de contrato suscrito por ante la citada Notaría, en fecha 5 de octubre de 2004, bajo el N° 27, tomo 204, cuya cláusula tercera establece una duración de un año fijo, contado a partir del 1 de octubre de 2004 y que el actor yerra cuando explica en el libelo que este último contrato expiró el 30 de noviembre de 2006, siendo la fecha correcta el 30 de octubre de 2006. Negó el argumento que establece el actor referente a la notificación que por escrito realizara la arrendadora a su persona en fecha 5 de julio de 2006, sobre la no renovación del citado contrato de arrendamiento que cerraba la posibilidad de que el mismo se prorrogara de manera indefinida. Transcribe el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios manifestando que trae esto a colación “que (sic) la relación no terminaba con dicha supuesta notificación, porque en todo caso tenía derecho a la prórroga legal que prevé el artículo 38 de la citada Ley. Indica que niega la pretensión que por acción de cumplimiento de contrato interpone la arrendadora contra su persona, toda vez que los requisitos impretermitibles de este tipo de acción no se corresponden con las condiciones del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la demandante y que deba entregar el inmueble objeto de arrendamiento, las costas procesales ni la corrección monetaria. Arguye que de la revisión exhaustiva del libelo de demanda se puede determinar que el accionante omitió el histórico de la relación arrendaticia, por cuanto solo estableció la existencia del último contrato celebrado entre la arrendadora y su persona, cuando lo cierto y verdadero es que el vínculo jurídico es un contrato de arrendamiento que precede al que señaló la parte actora, ya citados anteriormente. Aduce que de lo antes expuesto se evidencia que la duración arrendaticia no es la que se determinó en el libelo de la demanda, sino que la existencia del contrato de arrendamiento señalado con anterioridad hace que varíen necesariamente las circunstancias de la pretensión de la parte demandante y que la relación jurídica tuvo su origen en fecha 5 de octubre de 2004, cuando suscribió el primer contrato a tiempo determinado con la demandante, extendiéndose por un año más cuando se suscribió el segundo contrato en fecha 29 de diciembre del año 2005 y que a partir de esta última fecha, el vínculo jurídico entre las partes perduró en el tiempo en las mismas condiciones en las que fue celebrada, variando el monto del canon de arrendamiento el cual ha sufrido ajustes constantes. Manifiesta que aunque estamos en presencia de un una relación arrendaticia regida por un contrato escrito, que inicialmente tenía la característica de ser a tiempo determinado, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción conforme al artículo 1.600 del Código Civil, argumentando que ciertamente una vez culminado el lapso temporal de duración de los contratos (dos años) y al vencerse, además, la prórroga legal obligatoria (un año según el contenido del artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sin que la arrendadora se opusiera a la ocupación continuada del inmueble por parte de la arrendataria, se verificó una renovación de la relación arrendaticia transformándose el sólo en su orden de duración que ahora es indeterminada como consecuencia de la tácita reconducción. Luego de realizar una cita doctrinal, continúa alegando la parte demandada que el actor en su libelo de demanda establece que su persona se ha negado sistemáticamente a entregar voluntariamente el inmueble arrendado afirmando que tanto el plazo fijo como la prórroga legal se encuentran vencidas, siendo importante resaltar, en primer lugar, que no estamos en presencia de una relación arrendaticia con una duración fija, por una parte, y en segundo lugar, que la vigencia de la relación jurídica tiene hasta la presente fecha una duración de más de cinco años, la cual comenzó el 5 de octubre de 2004 por lo que en todo caso es beneficiario de un lapso de dos años de prórroga legal conforme al literal “c” del citado artículo 38. Indica que la acción intentada en la presente causa evidencia que el demandante pretende la entrega del inmueble como consecuencia de que quedó extinguido el contrato por el cumplimiento del término, es decir, entiende erróneamente la parte actora que el contrato es a tiempo determinado cuando no lo es, lo cual hace su acción de cumplimiento de contrato improcedente y contraria a derecho, transcribiendo citas jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia. -III- Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término del contrato y la respectiva prórroga legal, interpuesta por la ciudadana IVONNE DEL VALLE QUILELLI ASTUDILLO contra YRAIFER SUAHIL SALAS RONDON, fundamentándose la parte actora en que el contrato de arrendamiento a tiempo fijo de un año que se inició el día 1 de octubre de 2005 y culminó el día 30 de noviembre de 2006, y que la prórroga de seis meses que le correspondía a la arrendataria culminó el día 30 de mayo de 2007, manifestando que en fecha 5 de julio de 2006 le comunicó por escrito a la arrendataria “de la no renovación del precitado contrato de arrendamiento y que a la fecha de finalización del mismo debía entregar el inmueble arrendado, con lo cual cerró la posibilidad de que el referido contrato de arrendamiento se prorrogara de manera indefinida”. Por su parte la demandada admitió, tanto la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, que se inició por tiempo determinado, pero argumentando que dicha relación se inició mediante un contrato anterior con duración de un año desde el día 1 de octubre de 2004 y que el último contrato venció el día 30 de octubre de 2006 y no el 30 de noviembre de 2006, como indica la actora, y que al vencerse la prórroga legal de un año conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sin que la arrendadora se opusiera a la ocupación continuada del inmueble por parte de la arrendataria, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por haber ocurrido la tácita reconducción. Y por último indica que la vigencia de la relación jurídica tiene hasta la presente fecha una duración de más de cinco años, la cual comenzó el 5 de octubre de 2004, por lo que es beneficiaria de un lapso de dos años de prórroga legal, conforme al literal c) del citado artículo. Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas de la parte actora 1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 6 al 7) documento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este juicio, que se inició en fecha 1 de octubre de 2005, instrumento éste cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la relación arrendaticia y la existencia misma del contrato ha sido admitida de forma expresa por la parte demandada y, por tanto, relevado de pruebas. 2.- Igualmente acompañó comunicación de fecha 5 de julio de 2006 (folio 8) dirigida por la parte actora a la ciudadana Yraifer Salas Rondón, mediante la cual le notifica que “no le será renovado el contrato de arrendamiento pactado entre usted y mi persona…” “Recordándole que el aludido contrato ha sido fijado por el término de un (01) año, con fecha de inicio el día primero de octubre del año 2.005 en consecuencia culmina el día primero de octubre del año 2.006 y sólo prorrogable, es decir, a voluntad expresa de las partes, según lo establecido en la Cláusula Tercera del antes descrito contrato”, el cual aparece como recibido por la ciudadana Irayfer Salas, en fecha 5 de julio de 2006, y cuyo documento este Tribunal lo tiene por reconocido, al no ser impugnado en forma alguna por la parte demandada, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Pruebas de la parte demandada 1.- En el lapso probatorio, la parte demandada acompañó, copia certificada del documento de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio (folios 40 al 42), autenticado por ante la Notaría Pública Primera de este ciudad, en fecha 5 de octubre de 2004, bajo el N° 27, tomo 104, al cual, por tratarse de documento público, a tenor del artículo 1.357 del Código Civil y no haber sido impugnado en forma alguna por la potra parte, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos. 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece. Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: El hecho controvertido y esencial para la resolución de la litis, se refiere a la vigencia temporal del contrato de arrendamiento, por cuanto la parte actora alega que el contrato continuó siendo a tiempo determinado, es decir, que no se convirtió a tiempo indeterminado, ya que realizó un desahucio antes del vencimiento del contrato (5 de julio de 2006) y habiendo culminado el término de duración del contrato en fecha 30 de noviembre de 2006 y la prórroga legal en fecha 30 de mayo de 2007, procede a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y la entrega consecuencial del inmueble. Al paso, la demandada alega que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por no haber el arrendador hecho oposición a su permanencia en el inmueble una vez culminado el mismo, por lo que no es procedente demandar la entrega del mismo a través de la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Para decidir el Tribunal observa: Conforme se evidencia de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes en fechas 5 de octubre de 2004 y 29 de diciembre de 2005, previamente valorados, la relación arrendaticia se inició en fecha 1 de octubre de 2004 y culminó el día 1 de octubre de 2006 y no el día 30 de noviembre de 2006 ni 30 de octubre de 2006 como afirman las partes actora y demandada, respectivamente, ya que el último contrato, con vigencia de un año se inició el día 1 de octubre de 2005, por lo que tal lapso culminó el día 1 de octubre de 2006, conforme al artículo 12 del Código Civil. Así las cosas, habiendo tenido la relación arrendaticia una duración de dos (2) años, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de un (1) año, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga ésta que culminó el día 1 de octubre de 2007. Así se declara. Ahora bien, el punto álgido a resolver para determinar si el contrato de convirtió a tiempo determinado o por el contrario no ocurrió la tácita reconducción, es verificar si la arrendadora se opuso a la permanencia de la arrendataria en el inmueble una vez fenecido el contrato. En este sentido el artículo 1.599 del Código Civil dispone que “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es decir, que los contratos de arrendamientos celebrados por tiempo fijo –incluyendo en este el lapso de la prórroga legal por aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, concluyen el día previsto en el contrato (si no es procedente la prórroga legal o el arrendatario renunciase a ella) o el día que concluya la prórroga legal, sin que se requiera el respectivo desahucio por parte del arrendador. El desahucio anterior a la culminación del tiempo del contrato (desahucio propio) no tiene relevancia en los contratos a tiempo determinado por cuanto la misma norma establece que una vez llegado el día de finalización del contrato éste concluye sin ningún otro tipo de requisito o actuación de las partes por cuanto éstas tienen pleno conocimiento, por haberse plasmado en el contrato, del tiempo de duración. Menos relevancia adquiere el desahucio (propio) en los contratos a tiempo determinado con la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el artículo 39 establece que vencida la prórroga legal el arrendador puede exigir la entrega del inmueble, e inclusive en este caso procede una especie de secuestro “automático”, ya que el juez lo que debe verificar es que el contrato sea a tiempo determinado y haya culminado el término de su duración y la ley le establece que aquél (el juez) “decretará” –no es facultativo- el secuestro del inmueble, sin necesidad de analizar los supuestos de procedencia de las medidas preventivas a que se refiere el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, los artículos 1.600 y 1.614 del Código sustantivo establecen: 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Estos artículos contemplan la figura de la tácita reconducción, es decir, cuando habiendo culminado el término del contrato de arrendamiento o sus prórrogas convencionales –más el lapso de la prórroga legal a tenor de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, salvo que no sea procedente o que el arrendatario haya renunciado a este beneficio-, el arrendatario continúa en el goce de la cosa sin que medie oposición por parte del arrendador, en cuyo caso el contrato se convierte a tiempo indeterminado. ¿Qué sucede entonces en el caso de que el arrendador, antes del vencimiento del término del contrato o de la prórroga legal, realice el desahucio (propio) pero luego del vencimiento de éste o de la prórroga legal no realiza, en un tiempo determinado, ninguna actividad tendiente a obtener la devolución del inmueble por parte del arrendatario? La solución no es fácil porque el artículo 1.601 del Código Civil establece que habiendo desahucio el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción, pero los artículos 1.600 y 1.614 disponen que si vencido el término del contrato (mutatis mutandi el de la prórroga legal) el arrendador no se opone a la permanencia del arrendatario en el inmueble, el contrato se considera sin tiempo determinado, sin que le otorgue un lapso o término dentro del cual deba desplegar una conducta determinada para considerar que se está oponiendo a que el arrendatario continúe en el goce de la cosa arrendada. En este sentido, una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, del 26 de noviembre de 1.996, en un caso similar al de autos, resolvió la controversia así: Ahora bien, en el presente caso, la arrendadora a pesar de haber realizado el correspondiente desahucio, y la arrendataria haberlo recibido, tal y como consta de los instrumentos cursantes en autos, en períodos posteriores al vencimiento del contrato que regía las relaciones de las partes, producido éste como consecuencia del indicado desahucio, otorgó prórrogas sucesivas en las cuales permitía a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencidas éstas no desplegó una actividad inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues no es sino hasta un año y nueve meses después aproximadamente cuando dirige nuevamente una comunicación a la demandada con el propósito de terminar con la relación arrendaticia existente, en virtud de lo cual, al no haber desplegado ninguna actividad durante el lapso que corrió al vencimiento de la última de las prórrogas otorgadas, dejando transcurrir más de un año y medio sin expresar en modo alguno su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, y por el contrario haber estado durante todo o plazo el arrendatario en el goce de la cosa arrendada, es por lo que el a quo realizó una correcta interpretación de las normas que regulan la materia, al afirmar que en el presente caso el contrato objeto de la acción se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia era improcedente la acción propuesta y así se declara. Véase entonces que aún cuando la ley no establece un término dentro del cual el arrendador deba desplegar conductas determinadas que signifiquen oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble, luego de vencido el contrato, sin embargo ello no quiere decir tampoco que el arrendador goce de un tiempo prolongado, indefinido o eterno para exigirle al arrendatario la entrega del inmueble. En efecto, la Corte citada dictaminó que habiendo transcurrido un año y nueve meses aproximadamente, desde que venció la última de las prórrogas sucesivas que las partes habían convenido luego de haber finalizado el contrato e inclusive luego de que el arrendador hubiese practicado el desahucio, sin que éste (arrendador) hubiese desplegado ninguna conducta destinada a obtener la entrega del inmueble, el contrato se convirtió, debido a su actitud pasiva (del arrendador), en un contrato a tiempo indeterminado. Algo parecido sucede en el sub iudice, pues es evidente que el arrendador practicó un desahucio en fecha 5 de julio de 2006, es decir, tres (3) meses -aproximadamente- antes de que venciera el término pactado en el segundo de los contratos suscritos por las partes (desahucio propio), el cual fenecía el día 1 de octubre de 2006, por lo que en principio pareciera que tiene aplicación lo dispuesto en el artículo 1.601 del Código Civil, según el cual, por haberse practicado el desahucio, el arrendatario no pudiese oponer la tácita reconducción. Sin embargo una vez vencida la prórroga legal, en fecha 1 de octubre de 2007, es en fecha 31 de julio de 2009 (un año y diez meses aproximadamente) cuando el arrendador ejerce una conducta tendiente a obtener la entrega del inmueble por parte del arrendatario, al interponer el presente juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sin que conste en autos que con anterioridad haya ejercido otras actividades destinadas a recuperar la posesión del bien arrendado, luego de vencida la prórroga legal. No solamente a través de interposición de acciones judiciales puede el arrendador oponerse a la permanencia del arrendatario en el inmueble, sino a través de cualquier actividad extrajudicial que de alguna manera haga suponer que se está oponiendo a que el arrendatario siga en el goce del bien, verbigracia con notificaciones o cartas que impliquen un desahucio posterior al vencimiento de la prórroga legal (desahucio impropio), a través de citaciones a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía correspondiente, etc., donde se le haga saber o comunique al arrendatario que no está dispuesto a seguir con la relación arrendaticia para que ésta no se convierta en un contrato a tiempo indeterminado. En este caso el desahucio posterior a la terminación de la prórroga legal (desahucio impropio) sí surtiría efecto porque ello evidentemente constituiría una conducta inequívoca del arrendador en oponerse a que el contrato continúe o se convierta en uno sin determinación de tiempo. Lógicamente siempre y cuando no transcurra un lapso excesivo desde el momento en que se practique el desahucio posterior -o impropio- hasta el momento en que el arrendador ejerza acciones judiciales contra el arrendatario, pues si transcurre, por ejemplo, dos años desde que se realizó el desahucio y el arrendatario continúa en posesión pacífica del inmueble, puede considerarse que ocurrió la tácita reconducción, aún cuando el arrendador haya practicado el desahucio, pues, en este caso deja de aplicarse el artículo 1.601 del Código Civil para adquirir vigencia los artículos 1.600 y 1.614 ejusdem, es decir, que ante la conducta pasiva u omisiva del arrendador, al dejar en posesión del inmueble al arrendatario, el contrato se transforma en un contrato a tiempo indeterminado. En relación a este punto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, tomo I, pág 352, Edit. Livrosca, C.A., Caracas, 2000) expresó lo siguiente: Con fundamento en esos dos principios, el contenido en los artículos 1.599 y 1.601, así como los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, podemos construir algunas precisiones indicativas de la del contrato por tiempo determinado, o la conversión del mismo en otro por tiempo indefinido; y al propio tiempo observa la no colisión con las normas reguladoras de la prórroga legal. 1. El artículo 1.599 contiene el principio de la terminación del contrato por tiempo determinado por el solo hecho del vencimiento del tiempo de su duración. Este principio se aplica siempre y cuando en el contrato no se establezca la del tiempo de duración, pues de haberse estipulado la misma el contrato continuó bajo las mismas circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga convencional, y mientras la prórroga automática convencional exista en su funcionalidad práctica, la prórroga legal no se aplica. El principio ex artículos 1.599 y 1.601 no son de orden público y puede, en consecuencia, dejar de aplicarse bajo el imperio de la autonomía de la voluntad en el sentido anotado. 2. Hecha la aclaratoria que antecede, el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no sólo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya. No obstante, ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1.614, CC) en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a. la del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, o luego de vencido el tiempo prefijado, demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y, b. la u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa del arrendatario y la del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia usado como un consentimiento tácito, y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la . En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado. 3. Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil así como el artículo 34 de LAI, pudieran tal vez dejar cierta duda o incertidumbre en perjuicio del arrendador, al no indicar de qué tiempo dispone el mismo para realizar alguna actividad como indicativa de la no renovación del contrato cuando se vence o agota el tiempo de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley. Ninguna otra norma legal supone esa omisión, quedando la incertidumbre en plena vigencia (…). (…) Entonces, ¿cuál puede ser el tiempo razonablemente disponible por el arrendador para despedir al arrendatario de no haber habido el previo desahucio del artículo 1.601 del Código Civil, al vencimiento de la prórroga legal? En realidad no puede precisarse por las razones expuestas y esencialmente debido a la omisión de nuestro legislador al no preverlo. Es de considerar que aquella oposición -para que el arrendatario no continúe ocupando el inmueble- puede hacerse de inmediato antes del vencimiento de la prórroga legal, o luego del vencimiento de la misma. Inmediatez que no se puede precisar a cuántos días corresponde o equivale, pero que se deduce o sospecha no sea tantos como para suponer que el arrendador carece de interés en la no continuidad de la relación a tiempo indefinido, pues el arrendatario no está obligado tampoco a al arrendador para que dentro de determinado tiempo le haga conocer si tiene o no interés en que le haga entrega del inmueble o en la continuación arrendaticia. Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero que si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que le venía pagando por concepto del canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio en de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la (vid. III, 4.1.3). ¿Por qué? En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI como duración del contrato por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal, constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al del vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 de LAI (art. 12, CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394,CC). Continuar argumentando el autor: En el caso de la prórroga legal, una vez vencida la misma, ¿puede producirse la tácita reconducción? Creemos que sí, pues si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud del secuestro (art. 38, LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción. Ahora bien, el problema insurgente consiste en determinar no sólo de cuánto tiempo dispone el arrendador para realizar aquella actividad o solicitar el secuestro, a fin de impedir la tácita reconducción; y como la Ley nada dice al respecto, mutatis mutandis damos el mismo razonamiento anotado. En los dos casos antes expuestos, ¿tendrá valor una oposición posterior, tendrá valor una oposición posterior al acto consignatorio arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, más los quince días a que se refiere el artículo 51 de LAI, son lo suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble, y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntatis, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después del hecho es necesario). Ante el desinterés o la negligencia del accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción. Tal como lo expresa el autor citado, en apoyo del criterio arriba expuesto, la ley, ciertamente, no establece un plazo dentro del cual el arrendador deba realizar conductas destinadas a obtener la entrega del inmueble arrendado para evitar que el contrato continúe bajo la modalidad de tiempo indefinido. Sin embargo, no deben ser “tantos como para suponer que el arrendador carece de interés en la no continuidad de la relación a tiempo indefinido”. En efecto, aún cuando se haya realizado el desahucio (antes o después del vencimiento de la prórroga legal), el arrendador no debe dejar transcurrir un lapso excesivo sin que realice conductas destinadas a recuperar la posesión del inmueble, pues la ley considera ex artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que si al vencimiento del contrato el arrendatario queda en posesión del inmueble, sin oposición del arrendador, el contrato se considera sin determinación de tiempo, es decir, que se produce la tácita reconducción. Si se permitiese que el arrendador, una vez efectuado un desahucio, permanezca silente o permisivo durante un largo tiempo, ante la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez fenecida la prórroga legal, o el término contractual si ésta no fuere procedente, ello implicaría que nunca se produciría la tácita reconducción porque con el solo hecho de haberse realizado el desahucio el arrendador puede estar uno, dos, tres o más años, sin solicitar la entrega del inmueble y luego demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y pedir la aplicación del artículo 1.601 del Código Civil, alegando el desahucio producido, dos o tres años atrás. Esta no es la intención del Legislador, pues ello implicaría dejar en un estado de incertidumbre indefinida o eterna -a voluntad del arrendador- al arrendatario, quien ante la indiferencia del arrendador una vez vencida la prórroga legal, no sabría si el contrato continuó a tiempo determinado por haberse practicado el desahucio o se convirtió en indefinido ante la inactividad de aquél en su permanencia en el inmueble, pudiendo ser demandado transcurrido varios años luego del vencimiento de la prórroga legal. Aquí entra en juego las disposiciones de los artículos 1.600 y 1.614, del Código Civil, pues, no obstante haberse realizado desahucio, si el arrendador deja en posesión del inmueble al arrendatario y no lleva a cabo ninguna conducta o actividad en un lapso prudencial, luego de vencida la prórroga legal o el término contractual si ésta no fuere procedente, para lograr la entrega del inmueble, el contrato se considera prorrogado y sin determinación de tiempo. ¿Cuál es el plazo que tiene el arrendador para oponerse a la permanencia del arrendatario en el inmueble, luego de vencida la prórroga legal? La ley no lo establece. Lo que es innegable es que no pueden ser muchos meses, y menos años, el tiempo que tiene el arrendador para oponerse a la continuidad en la posesión del arrendatario. Para el autor citado la “…oposición debe surgir de inmediato…” pues si deja transcurrir quince días contados después de un mes de vencida la prórroga legal y el inquilino consigna el canon ante el Tribunal correspondiente, puede llegar a configurarse la tácita reconducción, en razón a la pasividad e indiferencia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble. En el sub iudice se observa que, como se sostuvo anteriormente, si bien es cierto el arrendador practicó un desahucio en fecha 5 de julio de 2006 (tres meses antes de la culminación del contrato), el cual - se repite-, no es necesario en los contratos a tiempo determinado, pues la ley considera que al llegar la fecha de finalización del contrato, éste concluye sin necesidad de desahucio, sin embargo, una vez culminada la prórroga legal (1/10/07), no consta en autos que antes de la instauración de este juicio (31/07/09) –un año y diez meses después del vencimiento de aquélla-, el arrendador haya realizado alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega del inmueble, motivo por el cual, ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, luego de vencido el lapso de la prórroga legal hasta la instauración del presente juicio –lapso éste más que suficiente y excesivo dentro del cual el arrendador pudo haberse opuesto a la permanencia del arrendatario en el inmueble-; ante la conducta permisiva del arrendador, y por cuanto los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y por cuanto en caso de duda debe sentenciarse a favor del demandado, como lo ordena el artículo 254 del Código Civil, este Juzgador considera que en el presente caso el contrato devino en uno sin tiempo determinado, es decir, que se produjo la tácita reconducción, en aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara. Por otra parte, si bien es cierto ninguno de los intervinientes en este proceso alegó algo sobre la cancelación del canon de arrendamiento durante el lapso que medió entre el vencimiento de la prórroga legal y la fecha de instauración de este juicio y que por tanto el juez, en atención a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin embargo, considera este juzgador y llama poderosamente la atención, que si el arrendatario no hubiese continuado cancelando los cánones de arrendamiento, luego de vencida la prórroga legal, el arrendador nada hubiese dicho al respecto. Si el arrendador no hubiese recibido suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento, luego del vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no hubiese podido oponer la tácita reconducción, porque para permanecer en posesión del inmueble y pretender continuar la relación sin tiempo determinado debe estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y aquél no hubiese permanecido inerte durante tanto tiempo, sin haber ejercido la acción correspondiente. Tampoco el arrendatario alegó haber continuado en el pago de los cánones, luego de vencida la prórroga legal. Pero, ante el silencio del arrendador, ello produce una presunción de que el arrendatario no está en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, presunción ésta que, aunado a la permanencia del arrendatario en el inmueble durante un lapso de un año y diez meses, aproximadamente, luego de vencida la prórroga legal, y ante la pasividad y permisividad del arrendador durante ese tiempo, causa convicción a este juzgador de que, efectivamente, en el presente caso se produjo la tácita reconducción, es decir, que el contrato continuó bajo la modalidad de tiempo indefinido, como se expresó anteriormente. Si el arrendador, luego de vencida la prórroga legal, en un lapso prudencial, hubiese ejercido actividades como la presente acción u otra conducta que significase oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble, es indudable que no se hubiese producido la tácita reconducción y la vía idónea para obtener la entrega del inmueble es la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del mismo; pero al declararse en el presente caso que se produjo la tácita reconducción, ante la conducta permisiva y omisiva del arrendador frente a la permanencia del arrendatario en el inmueble, luego de vencida la prórroga legal, es evidente que la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento del término no es admisible en este tipo de contratos (indeterminado) –como así será declarado en la parte dispositiva del fallo-, ya que no tiene tiempo de culminación y solo puede demandarse el desalojo del inmueble, a tenor del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cumplimiento del mismo, por razones distintas al vencimiento del término del contrato; o la resolución por causales diferentes a las establecidas ex artículo 34. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término interpuesta por IVONNE DEL VALLE QUILELLI ASTUDILLO contra YRAIFER SUAHIL SALAS RONDON. Así se decide. Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiséis días (26) días del mes de febrero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez., Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS. La Secretaria Acc. Abg. HELENE LANZ GOLDING La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.). La Secretaria Acc. Abg. HELENE LANZ GOLDING