REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, doce de febrero de dos mil diez 199º y 150º ASUNTO: FP02-R-2009-000314 Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 29 de enero de 2010, provenientes del Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de ciento cuarenta y tres (143) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 18 de septiembre de 2009, en el juicio de desalojo interpuesto por José Estévez Rodríguez, representado por los abogados Enrique Rodríguez Guillén y Enrique Duerto Maita contra la Asociación Cooperativa CECCOPAR 227, R.L., asistida por el abogado Tomas Garcian. Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente: Que su representado en fecha 27 de junio de 2005 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa Asociación Cooperativa CECCOPAR 227, R.L., debidamente representada por el ciudadano Enrique Alcídes Gutiérrez en su condición de presidente de la junta directiva, el cual tuvo como objeto un local comercial situado en la planta baja del edificio Centro Comercial El Progreso, distinguido con el Nº 9, ubicado en la calle Vidal de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar. Que el tiempo de duración de la relación arrendaticia fue fijado por el lapso de un (01) año, prorrogable siempre y cuando el arrendatario estuviera solvente en el pago de canon de arrendamiento y hubiera un incremento económico sobre el canon de arrendamiento, comenzando a regir el mencionado contrato a partir del 15 de junio y vence el 14 de junio de 2006. Que el canon mensual de arrendamiento fue fijado en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300,00), a efectuarse los primeros cinco días de su vencimiento, que a falta de pago de dos mensualidades dará derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y la entrega del local, totalmente desocupado y libre de toda clase de deudas de servicios públicos utilizados. Que la Asociación Cooperativa CECCOPAR 227, R.L., a la fecha de culminación de la prórroga legal de seis meses del contrato de arrendamiento -14-12-2006, se ha negado a entregar a su poderdante el inmueble arrendado, a pesar de que le notificó en forma escrita y verbal varias veces, en la persona de su presidente ciudadano Enrique Alcídes Gutiérrez Mujica. Que transcurrido el lapso de la prorroga legal la asociación mantuvo ocupado el inmueble por cuya razón la contratación devino en un plazo indeterminado, pagando el mismo canon de arrendamiento estipulado. Que para la fecha de imposición de la presente demanda le adeuda a su representado el pago correspondiente a las mensualidades de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y los meses de enero, febrero y marzo de 2009, adeudándole para la fecha de 05-03-2009 a su representado la cantidad de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,00), por concepto de pensiones de arrendamiento. Que solicitó al Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar certificación de consignación de cánones de arrendamientos, con el objeto de determinar si la asociación estaba depositado a nombre de su representado el monto de los cánones de arrendamiento que le adeuda, establecido en el referido contrato, evidenciándose para la fecha 21-01-2009 que la asociación cooperativa no había realizado ninguna consignación de cánones de arrendamiento a favor de su poderdante. Que transcurrido el lapso indicado con anterioridad la asociación no ha hecho el intento de entregar el local comercial, como tampoco las pensiones pendientes. Que demanda a la Asociación Cooperativa CECCOPAR 227, R.L., por desalojo por incumplimiento de contrato y falta de pago, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a los siguientes: Primero: en desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y entregar en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Segundo: en cancelar por concepto de pago de los daños y perjuicios, causados por la falta de cancelación de las siete mensualidades vencidas, la suma de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,00), más un monto de las mensualidades que se signa venciendo, hasta la real y efectiva entrega del inmueble en litigio. En fecha 10 de marzo de 2009 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada la Asociación Cooperativa CECOOPAR 227, R.L., en la persona de su presidente ciudadano Enrique Alcídes Gutiérez Mujica, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citado, a fin de que diera contestación a la demanda. El día 18 de septiembre de 2009, el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por el ciudadano José Estévez Rodríguez. El 26 de noviembre de 2009, mediante diligencia, el ciudadano Enrique Rodríguez Guillén, en su carácter de presidente de la parte demandada, debidamente asistido por el profesional de derecho ciudadano Alí Vera González, apeló de la decisión dictada en fecha 18 de septiembre de 2009. Apelando nuevamente el mencionado ciudadano en fecha 03 de diciembre de 2009, ratificando nuevamente la apelación en fecha 07 de diciembre de 2009. Y en fecha 22 de enero de 2010 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto a los folios 138, 139 y 140 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD, para su distribución. El día 29 de enero de 2010, mediante auto, este Tribunal fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. ARGUMENTOS DE LA DECISION Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2009-000314 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas: El demandante pretende el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble por el vencimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que tiene por objeto una vivienda cuya ubicación y linderos están señalados en la parte narrativa de esta decisión y, al mismo tiempo, pretende el desalojo por la falta de pago de las pensiones de septiembre a octubre de 2008 y enero a marzo de 2009 sosteniendo que a la terminación de la prórroga legal el contrato se transformó en un contrato sin determinación de tiempo y que el arrendatario continuó pagando la suma de trescientos Bolívares mensuales por concepto de canon del arrendamiento. En la contestación la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, pero adujo que se trata de un contrato a tiempo indeterminado. Para decidir el Tribunal observar: Es una impropiedad pedir la entrega del inmueble arrendado alegando que venció el término estipulado en el contrato y su prórroga legal y, al mismo tiempo, solicitar el desalojo del inmueble afirmando que al vencimiento del término el inquilino continuó habitando el inmueble, pero dejó de pagar unas pensiones del arrendamiento. No obstante que ambas pretensiones persiguen el mismo objeto, la entrega del inmueble, el Juzgador considera que se está en presencia de pretensiones incompatibles porque no pueden coexistir simultáneamente, sino una como subsidiaria de la otra. En efecto, el Juez no podría declarar con lugar la pretensión de cumplimiento por vencimiento del término dictaminando que el contrato que vincula a ambos litigantes es un arrendamiento a plazo fijo y, acto seguido, declarar con lugar la pretensión de desalojo estatuyendo que al vencimiento del contrato y su prórroga legal se produjo la tácita reconducción del contrato el cual se transformó en un arrendamiento sin determinación de tiempo y que el inquilino ha dejado de pagar dos o mas mensualidades. Son excluyentes ambas pretensiones porque un arrendamiento no puede ser simultáneamente a tiempo determinado y a tiempo indeterminado. Pueden coexistir, pero una como subsidiaria de la otra tal cual lo permite el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. El demandante pudo plantear su pretensión de entrega de la vivienda por vencimiento del término y la prórroga legal con base en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, subsidiariamente, para el caso de que esa primera pretensión fuese desechada pedir el desalojo por la falta de pago de dos o más mensualidades conforme a las previsiones del artículo 34 del mencionado texto legal. Es cierto que en la sentencia para resolver tal contradicción siempre se podrá proceder como lo hizo el Juez de Municipio: determinar primero la naturaleza del contrato y luego examinar la pretensión que se avenga con ese contrato. En el sublitis el Juez a quo estableció que el arrendamiento era a tiempo indeterminado y subsecuentemente resolvió la pretensión de desalojo. Esta solución, sin embargo, no es jurídicamente correcta, según lo ve este sentenciador, porque la acumulación prohibida de acciones es una causal de inadmisibilidad que debe ser examinada sin entrar a analizar el fondo de la controversia. Al recibir la demanda el Juez debe realizar un estudio preliminar de las pretensiones para determinar si ellas son contrarias al orden público, las buenas costumbres o una disposición expresa de la Ley y si encuentra que la demanda colisiona con alguna de estas circunstancias objetivas no debe admitir la demanda. Una demanda por resolución de contrato instaurada por el comprador con el argumento de que el vendedor no ha cumplido con su obligación de hacer la tradición de la cosa es incompatible con una pretensión redhibitoria por vicios ocultos de esa misma cosa por la sencilla razón de que es imposible desde un punto de vista lógico que el comprador tenga y no tenga la cosa objeto del contrato en el mismo espacio de tiempo. Ello no puede subsanarlo el juez conociendo del fondo y dictaminado que por cuanto quedó probado que el vendedor si entregó la cosa declara parcialmente con lugar la demanda porque la cosa estaba viciada. En el sublitis no puede pedirse por vía principal que el Juez declare que el 16 de diciembre de 2006 se extinguió una relación arrendaticia por vencimiento de la prórroga legal y también por vía principal que declare el desalojo porque durante los años 2008 y 2009 el inquilino dejó de pagar unas pensiones del arrendamiento. Por las razones que anteceden la demanda incoada por José Estévez Rodríguez esta incursa en la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil por haber acumulado el demandante unas pretensiones que se excluyen mutuamente. DECISIÓN En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara NULOS los actos procesales realizados en el Juzgado de Municipio a partir del auto de admisión de la demanda y, en consecuencia, declara que la demanda por cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por desalojo de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado es INADMISIBLE por haber incurrido el demandante en una inepta acumulaciones de pretensiones. Se revoca la sentencia apelada. Se condena al pago de las costas del juicio a la parte demandante. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los doce días del mes de febrero del año dos mil diez. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel Alfredo Cortés. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve de la mañana. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. MAC/SCH/yinet. Resolución N° PJ0192010000044