REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
ASUNTO: FP02-R-2010-000126
Llegan las actuaciones a este Tribunal en fecha 14/05/2010 provenientes del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de noventa y ocho (98) folios útiles por apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia dictada por el citado Tribunal de Municipio en fecha 15/03/2010 con motivo del juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano Michel Salame Sogbi, representado por el abogado Luís de Jesús Valor contra la ciudadana Mariett del Carmen Arellano Zambrano, representado por el abogado Andrés Ochoa.
Alega la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente:
Que la pretensión consiste en demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal sobre el inmueble de su propiedad ubicado en el Boulevard Bolívar (antes Calle Bolívar) de esta ciudad, frente a la Contraloría General del Estado Bolívar, objeto de contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Mariett del Carmen Arellano Zambrano.
Expresa que en el contrato de arrendamiento privado de fecha primero (01) de enero de 2008 consta que, en calidad de propietario, suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, local Nº 63, ya identificado y que igualmente consta de notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, bajo el Nº FP02-S-2008-7252, el día 16 de diciembre de 2008, que le notificó a la arrendataria su intención sobre: “la necesidad de utilizar el bien inmueble para su uso personal de su hermano, ya que no posee otro disponible, no esta dispuesto a prorrogar el contrato suscrito y que no es otra intención que poner fin al contrato, y consecuencialmente la prórroga que alude la cláusula segunda del citado contrato, a partir de la presente fecha queda sin efecto, debido a que no está dispuesto a cederla, y realizar la presente notificación antes del vencimiento del mismo” y que con esa notificación formal se da inicio a la prórroga legal al que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual debería haberse cumplido el 30 de junio de 2009.
Añade que de acuerdo al contenido de la cláusula segunda se estableció que: “La duración de este contrato es de un año a partir del día 01 del mes de enero del año 2008 y prorrogable si las dos partes lo desean”, de lo cual, y por tratarse de un contrato principal, bilateral, consensual y de ejecución sucesiva, debido a que las partes se obligan recíprocamente, el contrato solo se prorrogaría anualmente si los dos contratantes lo desearan, es decir, que si alguna de las partes no desea renovar el contrato, el otro unilateralmente no puede renovarlo y como consecuencia de ello, estamos ante un contrato a tiempo determinado, el cual se mantuvo en vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2008, debido a que antes del vencimiento del contrato correspondiente (01-01-2008) al 31 de diciembre de 2008, el arrendador le notificó a la arrendataria, en fecha 16 de diciembre de 2008 que no le sería renovado el contrato de arrendamiento.
Arguye que conforme a la cláusula segunda el contrato sería por un año, es decir, que entró en vigencia a partir del primero (1) de enero de 2008 hasta el 31 de diciembre de 2009, y que al cumplir dicho término se considerara el contrato como resuelto de pleno derecho y que sin embargo, por tratarse de un contrato a tiempo determinado de acuerdo a la voluntad de las partes, y en vista que la arrendataria se encontraba solvente para la fecha del vencimiento del contrato, éste se prorrogó legalmente.
Indica que en base a ello, el día siguiente al 31 de diciembre de 2008, fecha de vencimiento del plazo estipulado en la cláusula segunda, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal establecida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Manifiesta que en la cláusula tercera del contrato se estipuló un canon mensual de mil bolívares (Bs. 1000) y que a pesar de haber agotado la vía amistosa para que la arrendataria desocupe al término de la prórroga legal el inmueble o local dado en arrendamiento, ha resultado infructuosa esta pretensión, es decir, que la arrendataria no ha cumplido su obligación de desocupar el local arrendado, el día 30 de junio de 2009.
Que demanda a la ciudadana Mariett del Carmen Arellano Zambrano, por cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Que por haberse vencido la prórroga legal establecida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios venció el 30 de junio de 2009, la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, lo que la hace incurrir en la causal de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, conforme al artículo 33, cumplimiento que implica la desocupación del inmueble, entregándolo libre de personas y bienes, así como en perfecto estado de conservación y habitabilidad, como fue entregado al momento de suscribir el contrato de arrendamiento. Segundo: De conformidad con el artículo 28 de la citada Ley, y la cláusula décima del contrato de arrendamiento, pide se le paguen los eventuales daños y perjuicios a que diere lugar la entrega del inmueble debido a su incumplimiento, que estima la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000). Tercero: A la corrección monetaria del monto de lo demandado. Cuarto: A la entrega de las respectivas solvencias de los servicios públicos. Quinto: Al pago de las costas y costos procesales.
El día 16/10/2009 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadana Mariett del Carmen Arellano Zambrano, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citada, a fin de que diera contestación a la demanda.
En la contestación de la demanda, la accionada alegó lo siguiente:
Admitió que entre la actora y su persona existe la relación arrendaticia alegada por el arrendador, pero manifiesta que existe desde el día 4 de septiembre de 2000.
Niega y rechaza que el día 01/01/2008 fue celebrado entre la parte actora y su patrocinante un único contrato de arrendamiento con duración de un año, pues en fecha 4 de septiembre de 2000 celebraron un contrato de arrendamiento en forma verbal el cual duró bajo esta modalidad hasta el 01/01/2008 fecha en la cual la parte actora le informó a su representada que debía firmarle un contrato de arrendamiento que le estaba representando, procediendo a firmarlo, el cual en su cláusula segunda se menciona el tiempo de duración del contrato y que el mismo es prorrogable si las dos partes lo desean.
Indica que en fecha 01/12/2008, cuando su poderdante le fue a cancelar el canon de arrendamiento a la parte actora, éste se negó a recibírselo informándole a su poderdante que el canon de arrendamiento a partir del primero (01) de enero de 2009 le sería aumentado a la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000), pero en la cláusula tercera se señala el canon de mil bolívares (Bs. 1000).
Afirma que como su patrocinante se negó a cancelar el citado aumento, le solicitó la desocupación del inmueble, alegándole que no le permitía seguir ocupando su local si ella no pagaba la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000) mensuales, razón por la cual su patrocinante en fecha 18 de diciembre de 2008 consigna escrito de solicitud de pago de canon de arrendamiento, el cual le correspondió a este mismo Tribunal, bajo el Nº FP02-S-2008-7372, la cual fue convalidada por la parte actora al no hacer oposición a dicho ofrecimiento y además en fecha 12 de marzo de 2009 la parte actora solicita al tribunal le sea entregado la pensión de arrendamiento de los meses diciembre, enero y febrero por un monto de tres mil bolívares.
Rechazó que a su representada se le haya hecho saber con suficiente anticipación la voluntad de la parte actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento dizque suscrito por ella y que la parte actora necesite el inmueble arrendado para uso personal de su hermano “sin nombre” ya que no posee otro disponible por el hecho cierto que con todos los otros arrendatarios confronta el mismo problema porque estos no aceptan el aumento exagerado en el canon de arrendamiento que la parte actora les quiso imponer.
Expresa que la relación arrendaticia existente entre su mandante y la parte actora que tiene por objeto el local comercial identificado, comenzó en fecha 4 de septiembre de 2000 y no en fecha primero (1) de enero de 2008 y que la parte actora inicialmente en fecha 4 de septiembre de 2000 celebra con su patrocinante un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado el cual en fecha primero (1) de enero de 2008 lo transforma en un contrato de arrendamiento privado con un tiempo de duración de un año el cual será prorrogado si las dos partes lo desean conforme a la cláusula segunda de dicho contrato, es decir, que una sola de las partes no podría decidir unilateralmente si prorrogar o no dicho contrato de arrendamiento.
Por último esgrime que su mandante tiene ocupado el local comercial anteriormente descrito en su condición de arrendataria nueve años y no un año como lo quiere demostrar la parte actora y que en caso contrario, por el tiempo que tiene su patrocinante ocupando el ya descrito local comercial en lo referente a la prórroga legal le corresponden obligatoriamente una prórroga legal de dos años, conforme al inciso “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 15/03/2010 el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por el ciudadano Michel Salame Sogbi.
El día 16/04/2010, mediante diligencia, el ciudadano Andrés L. Ochoa D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada en fecha 15/03/2010. Y en fecha 27/04/2010 el Tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 95 oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.
El día 17/05/2010, mediante auto, este Tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2010-000126 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:
En primer lugar este Juzgador considera necesario resolver si es competente para conocer en alzada de la decisión dictada en primera instancia por un Juzgado de Municipio. Al efecto observa:
El artículo 69, letra B, numeral 4, de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que es competencia de los Juzgados de Primera Instancia Civil conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias civiles decididas en primera instancia por los juzgados de Municipio, así como también de los recursos de hecho.
El 18/3/2009 la Sala Plena dictó la Resolución Nº 2009-0006 mediante la cual modificó las competencias de los Juzgados de Municipio y de Primera Instancia, a nivel nacional, para conocer de los asuntos civiles, mercantiles y de tránsito, de la siguiente manera:
Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T).
En esa resolución se modificó también la cuantía de los asuntos a que se refieren los artículos 881, 882 y 891 del Código de Procedimiento Civil relativas al juicio breve.
Asimismo, se atribuyó competencia con carácter exclusivo y excluyente a los Juzgados de Municipio para conocer de los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida
En vista que el referido acto normativo no modificó la competencia de los Tribunales de primera instancia para conocer en segunda instancia de las decisiones dictadas por los Tribunales de Municipio este jurisdicente afirma su competencia para conocer del presente recurso de apelación y así lo decide.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
El Juzgado 3º del Municipio Heres declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término propuesta por Michel Salame Sogbi contra Marieta Del Carmen Arellano, condenándola a entregar el inmueble Nº 63 ubicado en el Boulevard Bolívar, frente a la Contraloría General del Estado Bolívar.
La demanda fue admitida el 16 de octubre de 2009. En el libelo se afirma que celebró con la accionada un arrendamiento por el término de un año que se inició el 1 de enero de 2008 y concluyó el 31 de diciembre de ese mismo año. Que la prórroga legal culminó el 30/6/2009.
En la contestación la parte demandada negó los hechos afirmados en el libelo alegando que la relación arrendaticia se inició verbalmente el 4/9/2000.
Junto a la demanda la parte actora produjo un documento privado que contiene las estipulaciones del arrendamiento en cuya cláusula primera se fijó la duración del contrato en un año contado a partir del 1º de enero de 2008. Este documento fue reconocido por la demandada en la contestación al afirmar que ese día, 1º de enero de 2008, a requerimiento del propietario su representada procedió a firmar el contrato (folio 34).
En el periodo probatorio la demandada produjo 13 copias de planillas de depósitos bancarios correspondientes a los años 2009 y 2010 y dos copias de cheques de gerencia del año 2009. Estos documentos debido a la fecha en que supuestamente fueron emitidos no son idóneos para comprobar el alegato de que la relación arrendaticia se inició en el año 2000. Así se decide.
La demandada promovió los siguientes testigos:
Carmen Josefina Sánchez (f. 53) dijo conocer a la Sra. Mariett Arellano Zambrano porque esta ciudadana, la demandada, le presta el servicio de guardería de la mercancía en un local frente a la Contraloría del Estado desde al año 2000. Esta fue básicamente su respuesta a las preguntas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª.
Malbis o Marvis Blanco (f. 55) dijo guardar su mercancía donde la Sra. Mariett desde el 5 de octubre de 2000; a las seis (PM) la guarda y a las 8 de la mañana la retira. Así respondió a las preguntas 2, 3, 4, 5 y 6.
Ana Clicerda Piñero Aponte (f. 57) respondió que conoce a la demandada porque desde el año 2001 guarda con ella su mercancía desde la 7 a.m. hasta las 5 p.m., en un local frente a la Contraloría. De ese tenor fueron las respuestas a las preguntas 2, 3, 4, 5 y 6.
Hilda María Chasoy (f. 64) que la demandada le guarda la mercancía desde al año 2006 en un local frente a la Contraloría, por el Boulevard Bolívar.
Los testigos Ysabel Mayerling Rojas (f. 67), Anisber Pérez (f. 68) y Pedro Solís Parra (f. 69), todos promovidos por la parte actora respondieron esencialmente en igual sentido: que conocen a la demandada porque con ella guardan unas mercancías en un local ubicado en el Boulevard Bolívar.
Todos los testigos fueron desestimados por el juez de Municipio por tener interés, aunque sea indirecto, en el juicio sobre la base de que entre ellos y la demandada existe una relación de prestación de servicios que hace sospechosa su imparcialidad como testigos. Este juzgador concuerda con tal apreciación y añade que, además, ninguno de los testigos se refirió al local Nº 63 como el que ha venido ocupando por años la accionada, omisión que impide igualmente valorar sus declaraciones como prueba de que desde el año 2000 la ciudadana Mariett Arellano Zambrano ha venido ocupando en calidad de arrendataria el mencionado inmueble Nº 63. Así se establece.
La parte actora promovió una inspección judicial que no consta que se haya efectuado.
Ante esta alzada la parte accionada promovió la prueba de posiciones juradas. El 3/6/2010 compareció el demandante, previamente citado, para absolver las posiciones que les formuló el apoderado de la Sra. Mariett Arellano Zambrano. Sus respuestas fueron:
1.- El señor Tomasito fue el arrendador del local comercial hasta el año 2007.
2.- La Sra. Mariett le traía el dinero y ella le hacía el recibo a Tomasito.
3.- No conoce de la relación entre la demandada y el Sr. Tomasito.
4.- Que la Sra. Mariett Arellano empezó el 1º de enero de 2008, firmó contrato por mil Bolívares mensuales y venció el 31 de diciembre de 2008.
5.- Todos los recibos anteriores a la firma del contrato los hacía a nombre de Tomás Rivas.
6.- Que nunca supo de la muerte del señor Tomas Rivas porque estaba mal de un tiro que recibió y se enteró a finales de 2007.
7.- Que era cierto que le dieron un tiro y el señor Tomás le iba a pagar.
8.- Que la demandada cancelaba hasta el año 2007 a nombre del señor Tomás.
9.- Que el único contrato que ella firmó fue en el año 2008 a nombre de la demandada.
10.- Que es falso que antes del contrato le haya pedido a la demandada el pago adelantado del arrendamiento.
11.- Que no es cierto que para el 9/4/2007 tenía arrendado el local litigioso a la misma persona con la que firmó el contrato en el año 2008.
12.- Que en el 2008 la señora Mariett comenzó el contrato a nombre de ella.
13.- Que en el año 2000 no conocía a la demandada y los recibos en el 2007 fueron dados por el contrato que tenía con Tomás Rivas.
14.- Que el local siempre estuvo ocupado por el señor Tomás Rivas hasta su muerte que conoció en el año 2008.
Estas respuestas sólo dejan entrever que antes del año 2008 el local comercial Nº 63 estaba arrendado a un señor de nombre Tomás Rivas, ya fallecido, y que la demandada pagaba en su nombre los cánones del arrendamiento.
La demandada tenía la carga de probar su afirmación de que entre ella y el demandante medió un previo arrendamiento verbal que comenzó en el año 2000; sin embargo, no logró demostrar ante el juez de Municipio ni ante este Tribunal tal alegato por cuya virtud la demanda debe prosperar. En efecto, el contrato de arrendamiento que consta en un documento privado reconocido demuestra que las partes establecieron un plazo de vigencia que venció el 31/12/2008, que se prorrogó legalmente por seis meses según lo dispuesto en el artículo 38, letra A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es así que, al vencimiento de la prórroga legal -30 de junio de 2009-, la parte demandante tiene derecho a pedir la entrega del inmueble conforme al artículo 39 del mencionado texto normativo, lo que hizo interponiendo una acción judicial el 9 de octubre de 2009, sin que la demandada haya probado que entre el vencimiento de la prórroga legal y la fecha de interposición de la demanda, haya continuado ocupando el local comercial sin oposición del propietario.
En cuanto a la pretensión de indemnización por daños el Tribunal de Municipio desestimó este pedimento conformándose el actor con dicho pronunciamiento.
DECISION
En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el ciudadano Andrés L. Ochoa D., en representación de la parte accionada MARIETT DEL CARMEN ARELLANO ZAMBRANO contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 15 de marzo de 2010. En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por Michel Salame Sogbi contra Mariett del Carmen Arellano Zambrano.
Se condena a la demandada a entregar el local comercial Nº 63 ubicado en el Boulevard Bolívar, frente a la Contraloría General del Estado Bolívar.
Se condena a la demandada al pago de las costas del recurso. No hay condena al pago de las costas del juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los ocho días del mes de junio del año dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,
Abg. Manuel A. Cortés.-
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné.-
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
MAC/SCH/silvina.-
Resolución N° PJ0192010000290.-
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