TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, diez de marzo de dos mil diez
199º y 151º

Asunto: FP02-V-2009-001640
Resolución PJ0262010000062

Jurisdicción Civil
Vistos con conclusiones de la parte actora

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano LUIS ALFREDO GUTIERREZ TOVAR, titular de la Cédula de Identidad número 2.746.529, representado por el abogado RAFAEL PULIDO FREIRE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 103.018, contra la ciudadana CLARA LUISA COLMENARES DE CASTRO, titular de la Cédula de Identidad número 3.842.877, patrocinada por la abogada ALIDES AIMARA CASTRO BASTARDO, inscrita en el mencionado instituto bajo el número 84.127; alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CLARA LUISA COLMENARES DE CASTRO, en fecha 1 de agosto de 1.998 y prorrogado en dos oportunidades el 30 de enero de 1.999 al 30 de julio de 2.000 y el 1 de febrero de 2.000 al 30 de julio de 2.000, hasta el momento en que por motivos personales, necesitaba de manera inaplazable vender la vivienda que le tenía alquilada, la cual le ofreció en reiteradas oportunidades y el mismo número de veces la rechazó por no estar interesada en comprarla.

Aduce que después de pedirle la desocupación del inmueble, por cuanto tenía un hijo gravemente enfermo y no tenía para cubrir los gastos de su enfermedad, la demandada se negó rotundamente, por cuanto alegaba su derecho que como inquilina tenía.

Manifiesta que en fecha 11 de octubre de 2.007, la arrendataria haciendo uso de su derecho, acudió a la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres en esta Ciudad, donde se levantó el Acta Convenio N° 072-2007, el cual fue aceptado y firmado sin coacción alguna entre las partes, donde se desprende que la demandada de autos se acoge a la prórroga legal y que de manera escrita y ante un funcionario, en este caso la jefa de la División de Asesoría Jurídica de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, se comprometió y se acordó que en fecha 11 de octubre de 2009 desalojaría su casa ya que para ese entonces vencía su prórroga legal, cosa que ha resultado imposible ya que la misma manifestó que no era sino hasta el próximo año cuando desocuparía el inmueble.

Añade que el incumplimiento de esa acta convenio la cual tiene toda la validez la demandada se niega a cumplir y que el contrato transcrito y celebrado ante funcionario de la Alcaldía constituye un contrato perfeccionado y que la demandada no ha querido cumplir por cuanto nunca ha manifestado que lo desocupará, y cuando firmó el acuerdo en la Alcaldía, admitió que cumplida la prórroga legal lo desocuparía.

Por último, luego de citar los artículos 1.160, 1.161, 1.167 y 1.211 del Código Civil, indica que por cuanto la arrendataria incumplió con el acuerdo citado, procede a demandar a la ciudadana CLARA LUISA COMENARES DE CASTRO por cumplimiento de acuerdo convencional, solicitando se le condene a que desaloje el inmueble objeto de esta demanda.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000).

-II-
De la contestación de la demanda

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la accionada afirma que es cierto que existe un contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y el arrendador actor y que es cierto que en fecha 11 de octubre de 2007 su mandante manifestó por ante la Alcaldía del Municipio Heres, División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria, su renuncia al derecho de preferencia ofertiva a comprar la vivienda que ocupa en calidad de arrendataria, propiedad del actor, ya identificada, por cuanto no contaba con los recursos económicos necesarios para comprar dicha vivienda.

Arguye que no es cierto que la relación arrendaticia entre su mandante y el arrendador se haya iniciado en agosto de 1.998 y prorrogado en dos oportunidades para el día 30 de enero de 1.999 al 30 de julio de 2.000 y el 1 de febrero de 2.000 al 30 de julio de 2.000 por cuanto para dicha fecha se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por seis meses con el cónyuge de su mandante, el ciudadano VICENTE CASTRO el cual se extendió hasta el momento de su fallecimiento el día 29 de septiembre de 2.001, lo que lógicamente generó que se extinguiera el contrato de arrendamiento antes mencionado, naciendo así una nueva relación arrendaticia entre su poderdante y el actor, sobre la vivienda objeto de este juicio, es decir, que tras la muerte del ciudadano Vicente Gutiérrez, su mandante continuó en posesión de dicho inmueble desde el 29 de septiembre de 2001, en calidad de arrendataria.

Explica que igualmente es falso que su mandante se hubiera comprometido en desalojar el inmueble en cuestión, el día 11 de octubre de 2009, ya que se evidencia de la citada Acta Convenio que su mandante indicó expresamente en el particular primero: “No me opongo a que propietario venda la vivienda, pues se me hizo la oferta y manifesté no estar interesada en comprar, sin embargo, lo que pido es que se me reconozcan los derechos que tengo, ya que he cumplido con mis deberes de arrendataria, motivo por el cual me acojo a la prórroga que la Ley establece para que desocupe, que según el tiempo que tengo viviendo en el inmueble me corresponden 2 años”.
Manifiesta que se observa de dicha manifestación de su poderdante su intención de renunciar a su derecho de preferencia ofertiva, mas no a su prórroga legal, que es un derecho que nace para el arrendatario que cumple a cabalidad sus obligaciones de arrendatario, el cual es el caso de su mandante, y le impide al ciudadano Luis Gutiérrez desalojarla caprichosamente y que por otro lado se evidencia de la misma acta convenio que en ninguno de sus particulares, el actor le manifestó a su mandante su intención de no continuar con el contrato de arrendamiento existente entre ellos, además de no evidenciarse su notificación y voluntad de que a partir de esa fecha 11 de octubre de 2.007, se iniciaba la prórroga legal para su mandante, sino su única intención clara y fehaciente de expresar su derecho de ofertarle en venta la vivienda.

Alega que aún no ha operado el vencimiento de la prórroga legal, que equivocadamente pretende señalar la parte actora, ya que actualmente su mandante se encuentra en cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, como lo es el pago del canon de arrendamiento, como se desprende de la causa N° FP02-S-2007-6441, llevada por este mismo despacho, ya que ante el propósito de su arrendador de desalojarla violentando sus derechos, se negaba incluso a recibir el canon, lo que obligó a la arrendataria a ofertarlo por ante los órganos jurisdiccionales y que dichos cánones actualmente han venido siendo cobrados por el actor en forma consecutiva y puntal.

Indica que tampoco es cierto que se encuentre vencida la prórroga legal, como quiere hacer ver la parte arrendadora, ya que existe en el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Estado Bolívar, en la solicitud de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia del inicio de la prórroga legal, de fecha 14 de abril de 2008, en la causa signada FP02-S-2008-2142, fecha en la cual fue notificada del inicio de la prórroga legal, la cual es de dos años, por ser su mandante arrendataria desde el año 2001, lo cual en suma de todo ello imposibilita al actora solicitar el desalojo del inmueble.

-III-
Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de un acuerdo celebrado por ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, interpuesta por LUIS ALEJANDRO GUTIERREZ contra CLARA LUISA COLMENARES DE CASTRO, fundamentándose la parte actora en que la relación arrendaticia con la demandada se inició mediante contrato de fecha 1 de agosto de 1.988, el cual se prorrogó en dos oportunidades (30/01/1999 al 30/07/2000 y 01/02/2000 al 30/07/2000), manifestando que en fecha 11 de octubre de 2007 celebraron un convenio por ante la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar mediante el cual la arrendataria se acogió a la prórroga legal y se comprometió a que en fecha 11 de octubre “desalojaría” la vivienda, y una vez llegada esta fecha y ante el incumplimiento de la arrendataria procede a demandar el cumplimiento de tal convenio para que le entregue el inmueble.

Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, sin embargo, alega que primeramente la relación se inició en fecha 1 de agosto de 1.998 entre el actor y su cónyuge, ciudadano VICENTE CASTRO, y luego de su muerte ocurrida en fecha 29 de septiembre de 2.001 la relación entre ellos se extinguió y nació una nueva relación entre su persona y el arrendador a partir de la muerte de su esposo.

Asimismo arguye que es falso que se haya comprometido a desalojar el inmueble arrendado el día 11 de octubre de 2009, ya que en el acta convenio firmado ante la Alcaldía, su intención fue “de renunciar a su derecho de preferencia ofertiva, mas no a su prorroga legal”, alegando igualmente que “aun no ha operado aun (sic) el vencimiento de la prórroga legal” “la cual es de dos años, por ser su mandante arrendataria desde el año 2001”.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 4 al 6) documento de propiedad del inmueble en litigio, instrumento éste cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la condición de propietario-arrendador de la parte actora no es un hecho controvertido en este proceso y, por tanto, relevado de pruebas. Así se establece

2.- Igualmente acompañó a la demanda, contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y un ciudadano de nombre VICENTE CASTRO, en fecha 1 de agosto de 1.998, el cual expresamente fue admitido por la parte demandada, manifestando que era su cónyuge, el cual también se considera inoficioso su análisis. Así se establece.

3.- Con el libelo de demanda el actor acompañó dos comunicaciones de fechas 15 de septiembre de 2005 y 9 de junio de 2007, dirigidas a la arrendataria, mediante el cual le oferta en venta el inmueble arrendado, al cual este Juzgador no le otorga ningún valor probatorio por cuanto la oferta de venta no es un hecho relevante para la resolución del presente juicio. Así se establece.

4.- Con respecto al acta convenio N° 072-2007, de fecha 11 de octubre de 2007, celebrado entre la parte actora y la demandada por ante la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, acompañada también por la parte demandante junto al escrito de demanda, este Tribunal hará el respectivo análisis sobre la validez de la misma en la parte motiva de esta decisión.

Pruebas de la parte demandada

1.- La parte demandada produjo en la contestación de la demanda el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano VICENTE CASTRO, sobre el cual ya este Tribunal manifestó lo inoficioso de su análisis al ser admitido por ambas partes.

2.- Igualmente acompañó copia fotostática simple del acta de defunción del ciudadano VICENTE APOLONIO CASTRO HACHE, la cual se tiene como fidedigna al no ser impugnada por la otra parte, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud, se le otorga pleno valor probatorio en atención a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

Antes de pronunciarse sobre la validez o no del convenio realizado entre las partes en la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en el cual finca la parte demandante su pretensión, debe este Juzgador analizar el carácter del contrato de arrendamiento en base a su temporalidad, es decir, si el contrato continuó teniendo el carácter de tiempo definido o, si por el contrario, se convirtió en uno sin tiempo definido, única forma de determinar la admisibilidad o procedencia de la acción incoada por el arrendador.

Así las cosas, la parte actora alega haber celebrado el contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 1 de agosto de 1998; sin embargo, se evidencia del cuerpo mismo del mencionado contrato que fue celebrado con el cónyuge de ésta, ciudadano Vicente Castro, carácter éste que se desprende del acta de defunción ya analizada.

En este sentido el artículo 1.603 del Código Civil dispone que “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, es decir, que en caso de muerte del arrendador o el arrendatario el contrato no se extingue sino que los herederos de uno u otro se subrogan en los derechos y deberes del fallecido.

La relación arrendaticia continúa con los causahabientes de la parte fallecida con los mismos términos y condiciones que existían antes de la muerte del titular original.

Por tal virtud, contrariamente a lo sostenido por la arrendataria, una vez fallecido el ciudadano VICENTE CASTRO, y al continuar ocupando su cónyuge (demandada) el inmueble arrendado, la relación arrendaticia continuó con ésta última, la cual se subrogó en los derechos y deberes que tenía el arrendatario original desde la fecha de su muerte (29/09/2001), es decir, que la relación arrendaticia ha sido una sola desde que se inició el contrato (1 de agosto de 1.998) hasta la presente fecha. Así se declara.

Ahora bien, para establecer si la relación arrendaticia continuó siendo a tiempo determinado o, por el contrario, se convirtió a tiempo indeterminado, observa este jugador que, tal como lo han admitido ambas partes, y como se evidencia del contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora, el contrato se inició en fecha 1 de agosto de 1.998 por el lapso fijo de seis (6) meses, vencido el cual las partes convinieron en dos prórrogas convencionales que finalizaban el día 30 de julio de 2000, es decir, que la relación arrendaticia, para la fecha de finalización del término contractual –incluyendo las prórrogas convencionales- tuvo una duración de dos (02) años. Así se declara.

Así las cosas, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (…)
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Por aplicación de la disposición citada, habiendo culminado el contrato de arrendamiento –incluyendo las prórrogas convencionales- en fecha 30 de julio de 2000, y teniendo el arrendatario una prórroga legal de un (1) año, es evidente que el lapso de tal prórroga legal culminó el día 30 de julio de 2001, para todos los efectos de esta controversia. Así se declara.

En este mismo orden de ideas, habiendo culminado el lapso de prórroga legal en fecha 30 de julio de 2001, y considerando que ambas partes han admitido que la relación arrendaticia ha continuado hasta la presente fecha, es claro que en el presente caso ocurrió la tácita reconducción, es decir, que el contrato se convirtió, desde aquella fecha (30/07/2001), en uno sin determinación de tiempo, por no haber habido oposición por parte del arrendador a la permanencia del arrendatario en la posesión del inmueble, como expresamente lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara

Dicho esto, debe este Juzgador pronunciarse sobre la validez de la convención celebrada por ante la autoridad municipal así:

Los actos entre los particulares están regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, siempre y cuando no atenten contra el orden público o se transgreda alguna disposición constitucional o legal. En la materia inquilinaria está interesado el orden público; sin embargo, en principio nada obsta a que entre arrendador y arrendatario se celebren convenios, siempre y cuando no atenten contra los derechos (irrenunciables) que la citada ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, conforme al artículo 7.

En el presente caso se observa que, si bien es cierto, ambas partes alegan haber convenido, a través del acta suscrita en fecha 11 de octubre de 2.007, cuyo incumplimiento denuncia el actor, que la arrendataria gozaría de una prórroga legal de dos años, como manifiesta la arrendataria en el particular primero del convenio; sin embargo, en este tipo de contratos –a tiempo indeterminado- la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no prevé la prórroga legal, como expresamente lo indica su artículo 38, al disponer que la misma es procedente en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado.

En esta controversia se observa que al tener el carácter de indeterminado el contrato de arrendamiento existente entre las partes –como fue declarado previamente-, no es válida la prórroga legal a que se refieren éstas en el convenio efectuado, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es tajante al establecer que la prórroga legal procede en los contratos a tiempo determinado, no previendo esta figura (prorroga legal) en los contratos a tiempo indeterminado y ya previamente la arrendataria había gozado de tal prórroga una vez fenecido el contrato en fecha 30 de julio de 2000, como igualmente fue declarado en forma previa, no pudiendo éstas crear una nueva prórroga legal, pues ello, más bien, afectaría los derechos de la arrendataria.

Es lógico que la ley no otorgue la prórroga legal en los contratos a tiempo indeterminado, pues en este tipo de contratos no puede saberse la fecha de culminación del mismo. Esto más bien es una ventaja para el arrendatario pues en una relación a tiempo indeterminado puede estar seguro de que no tiene un tiempo fijo para la entrega del inmueble, y que solo podrá ser desalojado si incurre en una de las causales previstas para ello por la ley.

Quiere decir esto que cualquier convenio que realicen las partes, si atenta contra los derechos del arrendatario no tiene validez.

En el sub iudice este juzgador observa que el convenio efectuado entre las partes más bien perjudica a la arrendataria, pues al vencerse la “prórroga legal” allí establecida, podría el arrendador demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, con la consecuencial entrega del inmueble, aún cuando estuviese solvente en sus obligaciones.

En cambio, de no haberse previsto esta “nueva prórroga legal”, creada por las mismas partes, la arrendataria podría estar segura que no tendría un lapso de entrega, sino que, mientras estuviese solvente en sus obligaciones el arrendador no podría demandar el desalojo.

Por todo lo expuesto, y considerando que en los contratos a tiempo indeterminado no existe la figura de la prórroga legal, este Tribunal estima que el convenio efectuado entre las partes no tiene ninguna validez, por atentar contra lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual solo prevé la prórroga legal en los contratos a tiempo determinado. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de acuerdo convencional interpuesta por LUIS ALFREDO GUTIERREZ TOVAR contra CLARA LUISA COLMENARES DE CASTRO. ASI SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria Acc.

Abg. HELENE LANZ GOLDING

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
La Secretaria Acc.

Abg. HELENE LANZ GOLDING