TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veinticuatro de mayo de dos mil diez
200º y 151º

Asunto: FP02-V-2009-001396
Resolución: PJ0262010000152

Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, titular de la Cédula de Identidad número 4.080.518, patrocinada por el abogado DOMINGO JOSE FIGARELLA ANDRADE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 107.302, contra VICTOR RAFAEL PEREZ, titular de la Cédula de Identidad número 8.875.204, representado por el abogado ANDRES L. OCHOA. D., inscrito en el mencionado instituto bajo el número 93.982, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que en el mes de julio de 1999 comenzó una relación contractual verbal arrendaticia a tiempo indeterminado, entre su persona y el ciudadano VICTOR RAFAEL PEREZ, sobre un inmueble de su legítima propiedad, correspondiente a un local comercial con depósito, con su correspondiente garaje, ubicado en la calle Principal de La Sabanita, N° 23, en clavado en un extensión de terreno de sesenta metros (60 mts.) de largo por dieciséis metros (16 mts.) de ancho, conformando un área total de novecientos sesenta metros cuadrados (960 mts2) y el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión que tiene dos mil ciento trece metros con cinco decímetros cuadrados (2.113,05 mts 2) el cual en su conjunto le pertenece.

Afirma que el arrendatario ha incumplido con su obligación, la cual se corresponde con el pago de los cánones de arrendamiento, debido a que, éste ha dejado de cancelarle los cánones convenidos en cuatrocientos bolívares (Bs. 400) mensuales desde la fecha 5 de febrero de 2002.

Indica que aunado a la insolvencia alegada, no le ha permitido realizar mejoras en el indicado local comercial, adeudándole a la presente fecha noventa (90) mensualidades o cánones, lo cual, a razón de la suma arriba indicada (Bs. 400), conforman la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000) hasta la fecha provenientes de los siete años y seis meses.

Por último, esgrime que por todo lo antes expuesto procede a demandar por desalojo al ciudadano VICTOR RAFAEL PEREZ, fundamentando su acción en los artículos 1, 33, 34 literales a), b), c) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.160, 1.591 y 1.167 del Código Civil.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de cuarenta y cinco mil quinientos mil bolívares (Bs. 45.500).

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la parte demandada alega, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda de desalojo, arguyendo que nunca ha celebrado contrato alguno con la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, ya que realmente, en fecha 1 de julio de 1990 celebró contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana LUISA DE SILVAN, con un canon de mil seiscientos noventa bolívares (Bs. 1.690) mensuales y que seguidamente en fecha 8 de julio de 1993 suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con un canon de arrendamiento por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) mensuales.

Indica que luego, en fecha 12 de julio de 1994 firmaron un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con un canon de arrendamiento de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) mensuales y que posteriormente en fecha 7 de noviembre de 1995 el canon de arrendamiento aumentará a diez mil bolívares (Bs. 10.000).

Esgrime que la relación arrendaticia entre la parte demandante y su persona nunca ha existido y que erróneamente esta demanda ha sido admitida lo que provocó la citación errónea de su persona.

Luego de realizar citas doctrinales aduce que se declare con lugar la falta de cualidad de la parte demandante para intentar este proceso, en virtud de que su condición de arrendadora no la tenía al momento de interponerse la presente demanda y que no debe confundirse el carácter de heredera que tiene la demandante sobre el inmueble en litigio para atribuirse el carácter de arrendadora toda vez que quien resulta poseer tal carácter es la sociedad hereditaria.

Por otra parte, negó lo siguiente:
Haber incurrido en una de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que exista relación arrendaticia entre la demandante y su persona.
Que en fecha julio de 1990 fu celebrado entre la parte actora y su persona un contrato de arrendamiento con duración de un año.

Expresa que lo cierto es que la relación arrendaticia que existe tiene por objeto el local comercial ubicado en la calle Principal de La Sabanita, N° 23 de esta ciudad y comenzó el 1 de julio de 1990 en forma verbal por un tiempo fijo de un año y luego se firmó un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual comenzó a regir desde el 8 de julio de 1993 el cual fue suscrito con la ciudadana LUISA DE SILVAN y finalmente es celebrado un nuevo contrato a tiempo indeterminado en fecha 12 de julio de 1994.

Por último manifiesta que actualmente tiene ocupando el local comercial arriba identificado en su condición de arrendatario desde hace mas de diecisiete (17) años y tiene conocimiento que los herederos de la hoy difunta LUISA DE SILVAN de dicho inmueble lo van a vender y solicita que realizado los trámites legales correspondientes por parte de todo los herederos del ya citado inmueble le sea ofrecido en venta por ser acreedor del derecho de preferencia que le asiste y que en caso contrario por el tiempo que tiene ocupando el ya descrito local en lo referente a la prórroga legal le corresponde una prórroga legal de tres (3) años conforme al literal “d” del artículo 38 de la citada Ley.

-III-
De las pruebas producidas, análisis y valoración

Pruebas de la parte actora

1.- Cursa en los folios 7 al 9 del presente expediente, documento mediante el cual la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar da en venta a la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, la parcela de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda objeto de este litigio, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 14 de noviembre de 2007, bajo el número 5, tomo 6, Protocolo Primero del cuarto trimestre de 2007, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, cuestión por la cual, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

2.- Igualmente cursa a los folios 12 al 20 justificativo para perpetua memoria, conocido como “Título Supletorio de Propiedad” sobre el inmueble en litigio, evacuado por ante el Jugado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario, de este Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 1 de diciembre de 2004. Con respecto al valor probatorio de dicho título supletorio, la doctrina y la jurisprudencia patria han sido consecuentes en afirmar que los denominados “títulos supletorios” no son documentos suficientes para probar y justificar el derecho de propiedad.

En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0100 del 27 de abril de 2001, expediente N° 278, ratificando sentencias anteriores del mismo Tribunal, estableció el siguiente criterio:

Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso IRMA ORTA DE GUILARTE contra PEDRO ROMERO, estableció la siguiente doctrina:
“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.
Así lo ha interpretado esta Corte:
‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....”
Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.
De la revisión de la actas, esta Sala constata que en el sub judice no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes.
Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Asi, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:
“...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”.
De las doctrinas transcrita y el estudio detenido sobre los fundamentos de la denuncia y las actas del expediente, la Sala, concluye que el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros.
Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-quinta Nº 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que éllo haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada.
En consecuencia, la recurrida infringió el artículo 1.359 del Código Civil, al darle el valor probatorio contenido en esta norma a un título supletorio, e infringió, por vía de consecuencia, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que basó su declaratoria de con lugar la acción reivindicatoria, en una prueba mal valorada; todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Asi se decide.

Como lo explica la sentencia citada, es menester, para que el Juzgador le otorgue valor probatorio a las justificaciones para perpetua memoria, denominados “títulos supletorios”, que los mismos sean ratificados en juicio a través de los testimonios de las personas que intervinieron en su confección, ya que dichas documentales son actuaciones extrajudiciales preconstituidas y por lo tanto el Juez no puede otorgarle el valor probatorio que merecen los documentos públicos.

Conforme a lo antes expuesto, a pesar de que el título supletorio de marras fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, sin embargo tal protocolización no le quita el carácter de justificativo de testigos y como tal debe ser ratificado en juicio por los testigos que declararon en su elaboración.

En el presente caso este justificativo para perpetua memoria, mejor conocido como “título supletorio”, no fue ratificado en juicio por los testigos que intervinieron en su elaboración, cuestión por la cual este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio al justificativo de testigos producido por la parte accionante para demostrar su propiedad sobre las bienhechurías construidas en la parcela de terreno suficientemente identificada. Así se establece.

3.- En los folios 38 al 59, cursa copia certificada de las actuaciones llevadas ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, las cuales no fueron impugnadas en forma alguna por la parte demandada, y que por tratarse de actuaciones realizadas ante funcionario público competente para ellos, se le otorga el mismo valor probatorio que la ley les otorga a los documentos públicos, conforme a los artículos 1.359 del Código Civil. Así se establece.

4.- Al folio 57 cursa copia fotostática de comunicación de fecha 11 de enero de 2005, dirigida por la parte actora al ciudadano VICTOR PEREZ, recibido en la misma fecha, la cual no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, cuestión por la cual, se tiene por reconocido el citado instrumento privado, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5.- En relación al convenimiento privado de fecha 8 de mayo de 2007 (folio 58) suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, el Tribunal observa que, al tratarse de un instrumento privado y al no ser impugnado en forma alguna por la parte demandada, se tiene por reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en tal virtud se le otorga el mismo valor de los instrumentos públicos, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

6.- Con respecto a la comunicación de fecha 4 de octubre de 2007, dirigida por el abogado Rafael Navarro a la parte demandada, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, ya que el mencionado abogado no es parte en este proceso ni consta en autos sea representante o apoderado de la parte actora. Así se establece.

7.- Asimismo, cursa en los folios 165 al 200 copia certificada del asunto N° FP02-S-2007-004894, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por el ciudadano VICTOR PEREZ a favor de la ciudadana LUISA FRANCISCA SILVAN PARRA, por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, remitidas por el juzgado mencionado, en atención a la prueba de informes promovida por la parte actora.

Con respecto a estas actuaciones se observa que, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- En el lapso probatorio la parte demandada produjo (folio 103) copia certificada del acta de defunción de la ciudadana LUISA AMELIA PARRA DE SILVAN, de la cual se evidencia que la parte actora, LUISA FRANCISCA SILVAN (o SILBAN) PARRA es hija de dicha ciudadana, la cual falleció en fecha 21 de febrero de 2000, y este es el valor probatorio que este Tribunal le otorga a dicha instrumento público. Así se establece.

2.- En relación a los documentos privados de arrendamiento suscritos entre la parte demandada y la ciudadana LUISA DE SILVAN, marcados “B” y “C” (folios 104 y 105), este Tribunal observa que fueron opuestos a la parte actora como emanados de su causante, cuestión por la cual, al no ser impugnados en forma alguna por la parte actora se tienen por reconocidos, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3.- Con respecto a los recibos privados de pago producidos por la parte demandada (Folios 106 al 149), este Tribunal observa que, al igual que los anteriores, fueron opuestos a la parte actora como emanados de su causante, cuestión por la cual, al no ser impugnados en forma alguna por la parte actora se tienen por reconocidos, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4.- En relación a la testimonial del ciudadano ALI ADOLFO BETANCOURT, promovida por la parte demandada, el Tribunal observa que nada aporta para la solución del presente litigio, pues declaró conocer a la parte demandada, a la parte actora y a su progenitora, LUISA DE SILVAN, pero sin añadir ningún otro elemento que ayude a resolver los hechos controvertidos y relevantes en este juicio, como son la relación arrendaticia y la falta de pago alegada por la parte actora, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

DECISION

La parte demandada opone la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, por cuanto, a su decir, nunca ha celebrado contrato alguno con la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, sino que fue con la ciudadana LUISA DE SILBAN, con quien celebró, en fecha 1 de julio de 1990, un contrato de arrendamiento verbal, suscribiendo en forma posterior otros contratos de arrendamiento con la citada ciudadana, la cual fue progenitora de la parte actora.

Para decidir el Tribunal observa:

Se evidencia de los contratos de arrendamientos privados de arrendamientos y de los recibos de pago, ya analizados, acompañados por la parte demandada, que la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio se inició con la ciudadana LUISA DE SILBAN, madre de la hoy actora LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, como consta del acta de defunción producida por la parte demandada.

Sin embargo, no consta en autos que la arrendadora primigenia (LUISA DE SILBAN) sea o haya sido la propietaria del inmueble arrendado, sino que, por el contrario, se evidencia del documento de compra venta entre la Alcaldía y la parte actora, que la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA es la propietaria de la parcela de terreno en el cual se encuentre construida la vivienda en litigio.

Ahora bien, el artículo 549 del Código Civil dispone que “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales”.

En este sentido, a pesar de que el título supletorio acompañado por la parte actora fue desechado como instrumento para demostrar la propiedad sobre las bienhechurías que conforman la vivienda objeto de este juicio, sin embargo, a tenor de lo indicado en el artículo transcrito, la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, al ser propietaria del terreno sobre el cual se encuentran construida la vivienda objeto de este juicio, como previamente fue declarado, por efecto de lo dispuesto en el artículo citado, también es propietaria de la vivienda objeto de este juicio. Así se declara.

En consecuencia, si la relación arrendaticia se había iniciado con la ciudadana LUISA DE SILBAN, quiere decir que siendo progenitora de la parte actora, propietaria de la vivienda, sin que ésta última previamente le hubiese encargado de celebrar ese negocio, la solución lógica es que el acto de ratificación de ese arrendamiento, conforme se evidencia de las actuaciones realizadas ante la Dirección Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y del convenimiento celebrado entre ambas partes en fecha 8 de mayo de 2007 (folio 58), en los cuales el arrendatario reconoció la cualidad de propietaria y arrendadora de la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, produjo los efectos que previene el artículo 1.177 del Código Civil (La ratificación del dueño produce los efectos del mandato en lo que concierne a la gestión, aunque ésta haya sido cumplida por una persona que creía gestionar su propio negocio).

Al haber quedado demostrado que la demandante es la propietaria del inmueble, los actos realizados ante la Alcaldía y en el convenimiento efectuado entre las partes, significan que la propietaria ratificó el negocio realizado previamente por su progenitora y ello conlleva a que se considere que LUISA DE SILBAN arrendó la vivienda en calidad de mandataria de la actora, con las consecuencias propias que a la representación atribuye el artículo 1.169 ejusdem: Los actos cumplidos en los límites de los poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.

Por otra parte, el mismo demandado reconoce, conforme se evidencia palmariamente de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias arriba valorado, que la propietaria y arrendadora actual del inmueble ocupado por el ciudadano VICTOR PEREZ es la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA, parte actora en este proceso, ya que en el escrito de consignación introducido en fecha 2 de octubre de 2007 (folio 171 de este expediente) el demandado textualmente expone que: “La arrendadora de dicho Inmueble (sic) Ciudadana; (sic) LUISA FRANCISCA SILVAN PARRA… se ha negado a recibirme los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre del presente año, por lo cual, ocurro ante Ud.. (sic), para consignar corno (sic) oferta real los mencionados cánones de arrendamiento, cuyo monto arroja la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000)”.

Es decir, si el demandado había celebrado previamente un contrato de arrendamiento con la progenitora de la propietaria, esta relación arrendaticia fue ratificada con la parte actora, pues el demandado admite expresamente, ante un organismo jurisdiccional, que la arrendadora del inmueble es la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA y por tal motivo, este Juzgador llega a la convicción plena que la propietaria y arrendadora del inmueble es la actora ya identificada, y como tal tiene cualidad para sostener el presente juicio, cuestión por la cual, se declara improcedente la defensa de falta de cualidad de la parte actora para sostener este proceso, opuesta por la parte demandada. Así se declara.

Declarado en consecuencia que la actora tiene cualidad para demandar el desalojo del inmueble arrendado, corresponde ahora dilucidar el fondo o mérito del presente asunto de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, en la cual la parte actora fundamenta su pretensión en la falta de pago por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el 5 de febrero de 2002, es decir, noventa mensualidades o cánones, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) causal ésta previstas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado.

Por su parte el demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia que existe sobre el inmueble en litigio, pero argumentando que la misma fue contraída con la ciudadana LUISA DE SILVAN, progenitora de la hoy demandante, por lo que opuso la falta de cualidad de la parte actora, la cual fue desestimada por este Juzgado, pero nada arguyó con respecto a la insolvencia alegada por la arrendadora.

Sin embargo, cursa en copia certificada el asunto N° FP02-S-2007-004894, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por el ciudadano VICTOR PEREZ a favor de la ciudadana LUISA FRANCISCA SILVAN PARRA, por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, remitidas por el juzgado mencionado, en atención a la prueba de informes promovida por la parte actora, por lo que en aplicación del principio de la comunidad de la prueba este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio.

En este estado de cosas, se observa que en fecha 2 de octubre de 2007 el arrendatario consignó ante el mencionado Tribunal, la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) por concepto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2007, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) cada mes, por cuanto la arrendadora se había negado a recibir dichos cánones; en fecha 5 de noviembre de 2007 consigna la suma de doscientos bolívares (Bs. 200) correspondientes al mes de octubre de 2007; en fecha siete de noviembre se notificó a la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA del mencionado procedimiento consignatorio; el 30 de octubre el arrendatario consigna la suma de cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.400) los cuales, a decir del arrendatario, “…cubre desde 3/12/2007 al 3/11/2009 y el 10 de noviembre de 2010 la ciudadana LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA comparece por ante dicho Tribunal a retirar la suma consignada hasta esa fecha por parte del demandado.

En este sentido, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de los pensiones de alquiler.(Subrayado del Tribunal).

Quiere decir la norma citada que la regla general es que el arrendador o propietario puede retirar las consignaciones efectuadas en su favor sin que ello implique renuncia o desistimiento de la acción incoada; sin embargo –y esto constituye la excepción-, si la demanda estuviere fundamentada en la falta de pago de alquiler y el arrendador o propietario retirase los cánones de arrendamiento, por razonamiento en contario, ello constituye un desistimiento de la acción.

En efecto, estando fundamentada la acción de desalojo en la falta de pago de alquileres, si el arrendador o propietario retirase las sumas ofrecidas, el supuesto de hecho (falta de pago) que dio origen a la demanda incoada desaparece, pues sería un contrasentido que el jurisdicente declare procedente el desalojo por falta de pago y al mismo tiempo el arrendatario esté solvente por haber el arrendador retirado las sumas de dinero correspondientes a los meses cuya insolvencia alega en el escrito de demanda.

En consonancia con lo antes expuesto este Tribunal observa que habiendo la parte actora recibido las sumas ofertadas por el consignante (10/11/09), luego de haber interpuesto la presente demanda (14/08/09), sin haber impugnado o haber dicho nada sobre los cánones anteriores a agosto de 2007 (primer canon consignado por el arrendatario), el efecto que ello produce es el indicado en el artículo 1.296 del Código Civil, es decir, se presume el pago de las anteriores pensiones de arrendamiento.

Ahora, si bien es cierto que el arrendatario consignó los cánones correspondientes al periodo de noviembre de 2007 a noviembre de 2009, en fecha 30 de octubre de 2009 en forma extemporánea, no es menos cierto que al haber recibido la arrendataria la suma ofrecida sin haber hecho ningún tipo de reserva, y luego de haber interpuesto la presente demanda de desalojo por falta de pago, el supuesto de hecho que le sirvió de fundamento a su pretensión desaparece con el retiro de dichos cánones.

Por todo lo antes expuesto, y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber retirado la arrendadora los cánones de arrendamiento consignados por el arrendatario, deja de tener fundamento la causal de desalojo por falta de pago prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto se tiene por desistida la acción incoada, pues sería injusto condenar al arrendatario en el desalojo del inmueble por falta de pago y a la vez estar solvente en los cánones de arrendamiento por haberlos recibido la arrendataria. Así se declara.

En relación a las causales de desalojo b), c) y d) del artículo 34 de dicha ley, que también sirvieron de fundamento a la pretensión del actor, se observa que la parte actora no aportó prueba alguna tendiente a demostrar: la necesidad de habitar el inmueble, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación o, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, pues si bien es cierto rielan en las actuaciones levantadas por la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, inspección del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad, en la cual deja constancia de una serie de hechos observados por el funcionario actuante, sin embargo, la misma se efectuó en el año 2003, es decir, seis años antes de la interposición de la presente demanda, sin que conste en autos que el demandado haya o no dado cumplimiento a la misma, pues debió la parte actora promover pruebas en el presente juicio (verbigracia experticia, inspección judicial, etc.), a los fines de demostrar los hechos alegados en su demanda, para no cercenarle el derecho a controlar y contradecir la prueba a la parte actora; por tales motivos el desalojo basado en estas causales tampoco debe prosperar. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por LUISA FRANCISCA SILBAN PARRA contra VICTOR PEREZ. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria.

ENELIDE ARREDONDO.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.).
La Secretaria.

ENELIDE AREDONDO