TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, tres de mayo de dos mil diez
200º y 151º

Asunto: FP02-V-2010-000035
Resolución: PJ0262010000120

Jurisdicción Civil
Vistos con conclusiones de la parte actora

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por las ciudadanas CELYSMAR DEL ROSARIO PEREIRA CARDOZO y CELISBEY DEL CARMEN PEREIRA CARDOZO, titulares de las Cédulas de Identidad números 14.517.321 y 11.727.207, en sus caracteres de hijas de su causante, ciudadana IBELICE DEL ROSARIO CARDOZO DE PEREIRA, representadas por el abogado ANGEL M. BIAGGI MARCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 68.178, contra la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA, titular de la Cédula de Identidad número 4.977.525, asistida por el abogado MANUEL BRAVO MANRIQUE, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 42.492, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que su difunta madre en vida arrendó un inmueble (apartamento) de su legítima propiedad, ubicado en la urbanización Vista Hermosa II, Bloque 4, Edificio 2, apartamento 0202, de esta ciudad, suscribiendo contrato de arrendamiento con la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA, a tiempo determinado por un año fijo, contado a partir del 15 de mayo de 2003, hasta el 15 de mayo de 2004.

Indican que una vez vencido el contrato, la relación arrendaticia continuó de mutuo acuerdo sin que se hiciera un nuevo contrato de arrendamiento por escrito, convirtiéndose a la fecha en un contrato a tiempo indeterminado, pero si se modificó en el tiempo el canon de arrendamiento, el cual sufrió modificaciones en cuanto al monto del mismo, quedando establecido de mutuo acuerdo el último aumento a partir del 15 de mayo de 2008, vigente hasta la presente fecha en la suma de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350).

Arguyen que desde el 15 de octubre de 2009 hasta el 15 de enero de 2010, es decir, los últimos tres meses, la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales ascienden a la suma de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050), correspondientes al periodo del 15 de octubre de 2009 al 15 de enero de 2010 (3 meses).

Por último expresan que por todo lo antes expuesto demandan a la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA por desalojo, a los fines de que cumpla lo siguiente:
Primero: Desalojar el inmueble, conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Segundo: A que cumpla su obligación de entregar el inmueble, libre de objetos y personas en igual condición de habitabilidad e higiene en que lo recibió al firmar o suscribir el contrato de arrendamiento, así como solvente en el pago de los servicios públicos como agua y luz.
Tercero: A pagar la suma de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050), correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses desde el 15 de octubre de 2009 al 15 de enero de 2010 (3 meses) más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Cuarto: Pagar las costas y costos del proceso.
Se estimó la presente demanda en la cantidad de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050).

-II-
De la contestación de la demanda

En la oportunidad correspondiente la accionada, dio contestación a la demanda, en la forma que este Tribunal se permite sintetizar así:

Negó y rechazó “…lo señalado por la parte actora en lo que respecta, que yo no le pagaba el canon de arrendamiento y que ellos de manera amistosa no lograban obtener el pago de dichos canon (sic), cuando esto es una vil mentira ciudadano juez, no le he cancelado los canos (sic), desde el mes de noviembre hasta la presente fecha por motivos de que ellos es decir la ciudadana Celysmar Pereira, nunca se encontraba en su casa , en Vista Hermosa II las veces que hiba (sic) a cancelarle los canos (sic), sino que, su esposo y su tía me señalaban que ella no se encontraba y que viniera luego, o sino (sic) que ella hiba (sic) hasta el apartamento a buscar el dinero, así me han tenido, hasta la presente fecha, hechos de los cuales demostrare en su oportunidad. Mi solpresa (sic) es que llega una citación, la cual me informan que me habían demandado por falta de pago o incumplimiento de pago de los canos (sic) de arrendamiento, cuando en realidad la falta de pago es por culpa de ellos y no mía, hoy me doy cuenta cual era la intención, pero nunca en siete años que habito dicho apartamento me he insolventado en lo que respecta a los canos (sic) de arrendamiento y al cumplimiento de las clausulas de dichos contratos”.

-III-
Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por CLYSMAR DEL ROSARIO PERERIRA CARDOZO y CELISBEY DEL CARMEN PEREIRA CARDOZO contra CRUZ DEL CARMEN TRISERA, fundamentándose las actoras en que son causahabientes de la ciudadana IBELICE DEL ROSARIO CARDOZO DE PEREIRA, quien arrendó el apartamento objeto de este litigio, ya identificado, a la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA, en fecha 15 de mayo de 2004, hasta el 15 de mayo de 2004, y que al llegar la fecha de vencimiento la relación arrendaticia continuó, transformándose el contrato en uno a tiempo indeterminado, procediendo a demandar en desalojo a la arrendataria, conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes al periodo del 15 de octubre de 2009 al 15 de enero de 2010 (3 meses) .

Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, alegando que los cánones de arrendamientos reclamados por la actora no le fueron cancelados en vista de que las arrendadoras se negaron a recibir dichos cánones.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 4) acta de defunción de la ciudadana IBELICE DEL ROSARIO CARDOZO DE PEREIRA, la cual no fue impugnada en forma alguna en este proceso, y a la que este Tribunal le otorga el mismo valor probatorio que tienen los documentos públicos negociales, por tratarse de un documento público administrativo y no haber sido desvirtuado en forma alguna, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.

2.- Igualmente produjo planilla de declaración de impuestos referente a la sucesión de la ciudadana IBELICE DEL ROSARIO CARDOZO DE PEREIRA (folios 5 al 10) y sus anexos, los cuales no fueron impugnados en forma alguna en este proceso, y a la que este Tribunal, al igual que el documento anterior, les otorga el mismo valor probatorio que tienen los documentos públicos negociales, por tratarse de documentos públicos administrativos y no haber sido desvirtuado en forma alguna, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.

3.- Asimismo, se acompañó al escrito de demanda documentos de propiedad del inmueble en litigio (folios 11 al 16), los cuales, por tratarse de documentos públicos y no haber sido impugnados en forma alguna por la otra parte, se les otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

4.- En relación al documento contentivo del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana IVELICE CARDOZO y CRUZ DEL CARMEN TRISERA, producido con la demanda (folios 17 y 18) este juzgador considera inoficioso su análisis, en vista de que la relación arrendaticia fue admitida expresamente por la parte demandada y por lo tanto es un hecho no controvertido en este proceso y, por tanto, relevado de pruebas. Así se declara.

Pruebas de la parte demandada

1.- En relación a la declaración de los testigos DEL VALLE JOSEFINA LOPEZ DE HERNANDEZ, YESICA DEL CARMEN MARCELLA GARCIA, ADRIANA GONZALEZ DE ARISTIGUIETA y MARIA ANTONIETA JIMENEZ, promovidos por la parte demandada, se observa que declararon conocer a la demandada; que les consta que habita el inmueble en litigio; que les consta que la arrendataria cancelaba el canon de arrendamiento en la casa de las actoras; que acompañaron a la arrendataria cuando iba a cancelar los cánones de arrendamiento y que los consta que las actora se negaron a recibirle el pago de los cánones a partir del mes de noviembre de 2009.

Como puede observarse de las preguntas y de las respectivas respuestas dadas en las declaraciones por estos testigos, se evidencia que fueron promovidos para demostrar la negativa de las actoras en recibirle a la arrendataria el pago de los cánones reclamados en este proceso. En tal sentido, tal como será expresado en la parte motiva de este fallo, al no ser promovidos para demostrar la solvencia en el pago sino para demostrar una justificación en la falta de pago de los cánones reclamados por la parte actora, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, por cuanto la falta de aceptación o recepción en el pago de los cánones arrendaticios no es una justificación legal para dejar de cancelar los mismos, ya que si el arrendador rehusa recibir el pago, el arrendatario puede acudir al procedimiento de consignación arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para no incurrir en insolvencia arrendaticia. Así se declara.

2.- En el lapso probatorio, la demandada acompañó (folio 37) recibo expedido por la ciudadana CELISMAR PEREIRA, al cual este Tribunal solo le otorga valor probatorio en lo referente al monto del canon actual reflejado en el recibo, alegado por la parte actora (Bs. 350), ya que en lo demás, se refiere al pago del canon correspondiente al 15 de septiembre de 2009, como se lee en el espacio destinado al “concepto” del pago”, hecho este que no es controvertido en este proceso, ya que la parte actora reclama el pago de los cánones de arrendamientos desde el 15 de octubre de 2009. Así se establece.

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

Se evidencia del contrato de arrendamiento, acompañado por la parte actora, que la relación arrendaticia se inició entre la ciudadana IVELICE CARDOZO (madre de las hoy actoras) y la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA (demandada), sin embargo, al fallecer la primera de las nombradas, conforme quedó demostrada con el acta de defunción producida por las actoras –ya valorada-, las demandantes se subrogaron en los derechos y deberes de la arrendadora primigenia, por efecto del artículo 1.603 del Código Civil que señala que “el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, estando aquellas en plena facultad de ejercer las acciones que pudieron corresponderle a su causante por motivo de la relación arrendaticia que hoy nos ocupa. Así se declara.

En relación a la falta de pago como causal de desalojo a que se refieren las actoras, este Tribunal observa que, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que al admitir la arrendataria la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, y el monto del canon actual (Bs. 350) como se evidencia del recibo acompañado por la demandada en el lapso probatorio, la carga de la prueba se traslada hacia la demandada, quien debe demostrar las excepciones opuestas.

Ahora bien, la arrendataria admite expresamente que no ha cancelado los cánones de arrendamientos reclamados por la actora, pero se excepciona en que tal falta de pago es imputable a las actoras por cuanto no han querido recibir el pago de los cánones.

A este respecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Como puede observarse, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios contiene un procedimiento especial conforme al cual, ante la negativa del arrendador en recibir el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendatario puede acudir ante los Tribunales de Municipio competentes para consignar los cánones y no incurrir así en insolvencia arrendaticia.

En el sub iudice se observa que la actora fundamenta su acción de desalojo en la falta de pago de los cánones de arrendamiento contados desde el 15 de octubre de 2009, a razón de trescientos bolívares (Bs. 350) mensuales; sin embargo, la parte demandada no produjo ningún tipo de pruebas que demuestre estar solvente en los cánones de arrendamiento desde el citado periodo que abarca desde el 15 de octubre de 2009, pues, al contrario, admite expresamente que no ha cancelado los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, excepcionándose en que tal falta de pago es imputable a las arrendadoras quienes rehusaron recibir el pago.

Sin embargo, tal negativa a recibir el pago por parte de las arrendatarias no es una excepción válida para el arrendatario que incurra en mora, por cuanto el artículo 51, ya citado, como ya se expresó, prevé un procedimiento expedito según el cual, si el arrendador se niega a recibir el pago, el arrendatario puede hacer uso del procedimiento allí establecido para consignar el monto respectivo, en el lapso allí previsto, ante el Tribunal de Municipio competente y así no incurrir en insolvencia arrendaticia.

Por todo ello, al admitir expresamente la demandada que no ha pagado los cánones de arrendamientos reclamados por la parte actora, y al no oponer ninguna excepción válida que justifique legalmente la falta de pago, en consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria, al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes contados a partir del 15 de octubre de 2009, incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas, teniendo las arrendadoras el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por las demandantes debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por las ciudadanas CELYSMAR DEL ROSARIO PEREIRA CARDOZO y CELISBEY DEL CARMEN PEREIRA CARDOZO contra la ciudadana CRUZ DEL CARMEN TRISERA. ASI SE DECIDE.

En consecuencia de lo decidido, se condena a la parte demandada a lo siguiente:

Primero: Al desalojo del inmueble (apartamento) ubicado en la urbanización Vista Hermosa II, Bloque 4, Edificio 2, apartamento 0202, de esta ciudad, propiedad de las actoras, y, como consecuencia de ello, a entregárselo a éstas última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Segundo: A cancelarle a las actoras la suma de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050), correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses desde el 15 de octubre de 2009 al 15 de enero de 2010 (3 meses), a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350) cada mensualidad.
Tercero: A cancelarle a las actoras la suma de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050), correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses desde el 15 de enero de 2010 al 15 de marzo de 2010 (3 meses), a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350) cada mensualidad.
Se condena en costas del proceso a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los tres días (03) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria

ENELIDE ARREDONDO.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria

ENELIDE ARREDONDO