REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-
ASUNTO: FP02-R-2010-000110
Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 26 de abril de 2010, provenientes del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de trescientos treinta y tres (333) folios útiles por apelación interpuesta por la parte actora de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 11 de febrero de 2010, en el juicio de Desalojo interpuesto por Antonio Rafael Codallo, representado por la abogada Olga Gutiérrez Branchi contra Gilberto Antonio Rodríguez Torres, representado por el abogado Gustavo Gallardo.
Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente:
Que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, el día 15 de mayo de 2006 bajo el Nº 98, tomo 58, que cedió en arrendamiento con opción a compra al ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres, por el término fijo de seis meses, conforme a la cláusula primera del contrato, un inmueble de su propiedad, distinguido con el Nº 44, ubicada en la manzana 8, de la Urbanización Los Próceres de esta ciudad, construida sobre una parcela de terreno constante de 247 m2 de superficie, alinderada así: Norte: En línea recta de diecinueve metros, limita con la casa Nº 45 de la manzana 8; Sur: En línea recta de diecinueve metros, limita con zona de servicio; Este: En línea recta de trece metros limita con la calle 8, que es su frente; y Oeste: En línea recta de trece metros, limita con la casa Nº 8 de la manzana 8; inmueble que le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, el día 4 de noviembre de 2004 bajo el Nº 10, protocolo primero, tomo 11, del cuarto trimestre de 2004.
Indica que igualmente consta en la cláusula segunda del contrato que al celebrarse el contrato de arrendamiento quedó establecido entre las partes que el canon de arrendamiento sería la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300.00) que sería cancelado por mensualidades vencidas los días quince de cada mes y que conforme a la cláusula tercera el plazo de duración de dicho contrato sería de seis meses fijos contados a partir del día 15 de mayo de 2006 y que cumplido los seis meses, el día 15 de noviembre de 2006 el arrendatario continuó ocupando el inmueble y por ende ocurrió la tácita reconducción y el contrato de tiempo determinado pasó a ser a tiempo indeterminado y que pese a las distintas gestiones que ha venido realizando por ante los tribunales a los fines de que el arrendatario hiciera entrega del inmueble de su propiedad totalmente desocupado, han sido infructuosas sus diligencias y hasta la presente fecha no le ha hecho entrega del mismo desocupado y que como quiera que la conducta del arrendatario ha sido contumaz desde hace tres años en no hacerle entrega del inmueble identificado, optando por consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero del Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cánones de arrendamiento que dejó de consignar durante los meses de abril y mayo de 2009.
Expresa que una vez cumplido el lapso de los seis meses el arrendatario se negó a hacerle entrega del inmueble totalmente desocupado pese a que le solicitara, el término de dicho contrato, la entrega del inmueble desocupado y que en virtud de haber quedado sin efecto el contrato de arrendamiento con opción a compra que suscribiera con el demandado, a los fines de asegurarle a sus adolescentes hijos el derecho a tener un techo donde vivir, dio en venta el inmueble de su propiedad a sus adolescentes hijos tal como se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna mencionada en fecha 25 de julio de 2007, bajo el Nº 43, protocolo primero, tomo 8 del tercer trimestre de 2007.
Señala que teniendo en cuenta que el arrendatario se niega a hacerle entrega del inmueble ahora propiedad de sus hijos, causándole con su actitud contumaz una serie de daños y perjuicios que a lo largo del tiempo han repercutido en su patrimonio, toda vez que viene pagando un arrendamiento en la Ciudad de El Tigre, debido a la falta de cumplimiento del arrendatario al no hacerle entrega del inmueble en cuestión y dejar de cancelar el equivalente a los meses de abril y mayo de 2009, negándose hasta la presente fecha de hacerle entrega del inmueble totalmente desocupado.
Arguye que en tal virtud y teniendo en cuenta que dicho ciudadano dejó de consignar el pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2009, en el lapso de dos meses.
Que demanda por desalojo al ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En hacerle entrega del inmueble arrendado ya identificado, totalmente desocupado. Segundo: En convenir que ha incurrido en falta de pago de los meses de abril y mayo de 2009. Tercero: En cancelarle la indexación de la moneda en virtud de la constante devaluación del signo monetario. Cuarto: En cancelar las costas y costos que se originen del procedimiento. Quinto: Estima la demanda en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs 5.000).
El día 09 de junio de 2009 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citado, a fin de que diera contestación a la demanda.
El día 10 de diciembre de 2009 el ciudadano Gustavo R. Gallardo, en su carácter de apoderado judicial ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:
Opuso como cuestiones previas para que sean decidas al fondo de la controversia las de los numerales 3º, 9º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad del apoderado, la cosa juzgada y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Alega que tal como consta de legajo de documentos contenidos en las copias certificadas expedidas por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil del expediente Nº FP02-V-2006-001436, en fecha 06 de diciembre de 2006, el ciudadano Antonio Rafael Codallo demandó a su representado, ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres por cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente por acción de desalojo, fundamentando dicha acción, en el hecho de que su representado había incumplido con la obligación de pagar el precio del inmueble de acuerdo al contrato y que solamente había pagado los cánones de arrendamiento y para que conviniera en la ejecución y cumplimiento del mismo.
En esa contención el demandante acumuló dos pretensiones en su libelo de demanda la primera de las cuales era el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y pagar el precio y la segunda era el desalojo por no haber cumplido, con sus obligaciones legales y contractuales, ambas pretensiones fueron declaradas no ha lugar en la sentencia definitiva por carecer de fundamentación legal.
El día 16 de mayo de 2007 la parte actora apeló de la decisión del antes mencionado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, la cual fue oída en ambos efectos y declarada en definitiva, no ha lugar, confirmando de esta forma el Tribunal de Alzada, la sentencia del Tribunal de Primera Instancia en todas sus partes.
Señala que el día 18-09-2007 el ciudadano Antonio Rafael Codallo, presentó nuevamente demanda por desalojo en contra del ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres, la cual le correspondió por sorteo al Tribunal Segundo de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, fundamentando su pretensión en los supuestos contemplados en el artículo 34, letras a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a dicha contención le correspondió el número FP02-V-2007-969, la cual fue declarada de manera inaudita con lugar, por lo que en fecha 26 de mayo de 2008, el ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Torres, apeló de la decisión, la cual fue oída por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este Circuito Judicial y que dicha apelación fue declarada con lugar a favor de su representado.
Dice que por lo alegado anteriormente, las cuestiones previas opuestas son procedente en derecho ya que el demandante tiene certeza, de que sobre lo reclamado en el libelo de la demanda ha sido objeto de sentencias definitivamente firmes; ya que la cosa demandada en fecha 06 de diciembre de 2006 y posteriormente el 18 de septiembre de 2007 es la misma que se demandó en esta contención, y que esta nueva demanda está fundada sobre la misma causa, que es entre las mismas partes y que las partes vienen a juicio con el mismo carácter que en las ocasiones anteriores.
Promovió y opuso la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor alegada por no tener la ciudadana Olga Gutiérrez Branchi; ya que la representación que se atribuye, toda vez que no tiene el carácter de apoderado judicial de la co-demandante Maira Alejandra Codallo Navarrete, cuya minoridad se aprecia en copia de partida de nacimiento marcada “D”, donde se evidencia que la supuesta adolescente no es tal, ya que nació el día de junio de 1991 lo cual indica que es mayor de 18 años. Y por cuanto no existe en el presente expediente, poder o mandato alguno, que indique que la ciudadana Maira Alejandra Codallo Navarrete, antes mencionada, le diera poder alguno a la ciudadana Olga Gutiérrez Branchi o a su padre ciudadano Antonio Codallo, para que demandara por acción alguna, ya sea por incumplimiento de contrato o por desalojo tal y como lo ha hecho la antes mencionada apoderada ciudadana Olga Gutiérrez Branchi.
Narra que la presente demanda no es procedente toda vez que al haber sido intentadas en varias ocasiones previa a esta contención y declaradas no ha lugar existe por lo tanto la cosa juzgada, razón por la cual al arrendatario, no puede incoársele, nuevamente, esta acción temeraria de desalojo y menos sin prueba de la existencia de que se haya incurrido en falta alguna por su parte.
Rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes los hechos alegados en el libelo de la demanda, en contra de su representado Gilberto Antonio Rodríguez Torres.
Niega, rechaza y contradice lo alegado por demandante en contra de su representado Gilberto Antonio Rodríguez Torres de acuerdo al hecho narrado en el libelo de la demanda donde indica que su representado se negó a la entrega del inmueble pese a que lo solicitara al término de dicho contrato.
Que no es cierto que los nuevos propietarios y su padre tengan necesidad alguna de la vivienda arrendada por el ciudadano Gilberto Rodríguez, por cuanto se evidencia de título supletorio que fuera evacuado por ante el Tribunal Primero Civil, que el demandante y padre de sus dos menores hijos, posee varias viviendas adicionales a la que tiene actualmente arrendada su representado, tal y como se puede apreciar de copias certificadas de titulo supletorio que consignó en el acto marcadas “E” a los efectos legales pertinentes, en tres (03) folios útiles y donde se evidencia claramente que Antonio Rafael Codallo si posee otras viviendas como es el caso de la casa ubicada en la parroquia Marhuanta, calle Monseñor César Ortega, casa s/n del Municipio Autónomo Heres de esta Ciudad.
Rechaza de manera categórica y contundente que su representado en su condición de arrendatario tenga que resolver el contrato de opción de compra venta y arrendamiento celebrado entre ambas partes o a cancelar daños y perjuicios alguno y mucho menos por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) por incumplimiento alguno, pagar indexación y menos aun tenga que pagar costas y costos.
El día once (11) de febrero de 2010, el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró sin lugar la demanda intentada por el ciudadano Antonio Rafael Codallo.
El día 07 de abril de 2010, mediante diligencia, la ciudadana Olga Gutiérrez Branchi, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada en fecha 11 de febrero de 2010. Y en fecha trece (13) de abril de 2010 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 329 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD, para su distribución.-
El día 29 de abril de 2010, mediante auto, este Tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.-
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2010-000110 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:
La pretensión deducida es el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por la falta de pago de las pensiones del arrendamiento durante abril y mayo de 2009.
En la contestación, la demandada planteó la ilegitimidad de la apoderada del actor, la cosa juzgada y la prohibición de la Ley de admitir la acción. Asimismo, contradijo los hechos en que se fundamenta la demanda y negó que los nuevos propietarios del inmueble tengan necesidad del inmueble porque el señor Antonio Rafael Codallo es propietario de varias viviendas en esta ciudad.
En la demanda se afirma que el accionante se vio obligado a vender el inmueble de su propiedad a sus hijos adolescentes para asegurarles el derecho a tener un techo donde vivir, quedando plasmada esa operación en un documento inscrito en el Registro Público el 25-7-2007, bajo el Nº 43.
El inmueble arrendado se encuentra ubicado en la manzana 8 de la urbanización Los Próceres, distinguido con el Nº 44, siendo ésta la vivienda a que se refiere el documento de venta que en copia fotostática fue producido junto a la demanda.
El Tribunal Tercero del Municipio Heres dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la acción de desalojo el día 11 de febrero de 2010. Contra esta decisión se admitió el recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos.
Para decidir este Tribunal observa:
Para estar en juicio se necesitar tener interés; esta es la regla que prescribe el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Sin ese interés no puede haber derecho de acción debiendo el Juez declarar inadmisible la demanda una vez que se ha hecho evidente que el actor carece del necesario interés procesal para reclamar la tutela de su situación jurídica.
La Sala Constitucional en innumerables fallos ha abordado el tema de la falta de interés. En este sentido, en la sentencia Nº 779 del 18/5/2001 expresó en relación con el interés procesal lo siguiente:
…esta Sala considera, que el recurrente no necesitaba de la vía jurisdiccional para resolver el problema o la controversia que se le había planteado, y por ende, no tenía interés procesal, ya que tal como lo señala el maestro Italiano Piero Calamandrei, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil” (Volumen I, La Acción, p. 269, Ediciones Jurídica Europa América, Buenos Aires, 1973) “El interés procesal en obrar y contradecir surge precisamente cuando se verifica en concreto aquella circunstancia que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no puede ser ya conseguido sin recurrir a la autoridad judicial: o sea, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable poner en práctica la garantía jurisdiccional”. El interés procesal surge de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. El interés procesal, es un requisito de la acción, y por lo tanto, constatada esa falta de interés, la decadencia de acción puede ser declarada de oficio, ya que no hay razón para poner en movimiento a la jurisdicción, si la acción no existe.
En sintonía con la doctrina supra copiada, este Jurisdicente considera que el demandante que de entrada admite que no es titular del derecho subjetivo o interés sustancial cuya protección reclama ante los órganos jurisdiccionales es evidente que no tiene interés procesal ya que, o no tiene necesidad de la tutela jurisdiccional invocada, o tal necesidad es sólo aparente. De esta manera, un demandante que afirmándose comodatario incoe una demanda de reivindicación del inmueble que habita carecerá de interés procesal, pues el aparato jurisdiccional del Estado no debe ponerse en marcha si es notorio que al actor no se le va a satisfacer su pretensión porque él admite que no es titular del interés jurídicamente protegido, cual es, en el caso de la acción reivindicatoria, el derecho de propiedad.
Distinta es la situación si el accionante se afirma titular del interés sustancial protegido, pero no prueba en el debate probatorio tal condición, porque en ese caso en la sentencia de fondo el Juez deberá dictaminar la falta de cualidad del actor que es un concepto a tal punto vinculado con el interés que a menudo ambos se confunden.
Lo anterior viene al caso porque en la demanda el actor afirma que vendió la vivienda cuya desalojo pretende a sus hijos adolescentes en prueba de lo cual produjo un documento público que da fe de la alegada venta. Resulta que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
El citado artículo 20 establece las consecuencias de la enajenación del inmueble arrendado. Con la cesión de la propiedad, por cualquier título, los derechos y obligaciones inherentes a la propiedad se trasladan al nuevo propietario quien está facultado para usar, gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones que las establecidas en el ordenamiento jurídico como reza el artículo 545 del Código Civil. Por esta razón, el artículo 552 eiusdem dispone que el nuevo propietario sea el titular del derecho a percibir las pensiones del arrendamiento.
Si el nuevo propietario es quien está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el anterior propietario arrendador es obvio que sólo él, como una manifestación de sus derecho a disponer de la cosa (artículo 545 del Código Civil), tendrá derecho a ejercitar las acciones de cumplimiento, resolución o desalojo que prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sería un absurdo interpretar que el cedente o vendedor conserve el derecho de pedir el desalojo de la vivienda arrendada a espaldas del nuevo propietario que, por efecto de la venta, asume la titularidad de los derechos relativos al uso, goce y disposición del inmueble.
El artículo 1495 del Código Civil prevé que el vendedor está obligado a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida, entre lo cuales se encuentran, por supuesto, los que determinen la existencia de un arrendamiento o un usufructo, verbigracia; tal entrega de títulos y documentos aparejan el derecho a ejercer las acciones derivadas de ellos.
En el caso de autos, el demandante admite que vendió la vivienda arrendada a sus hijos adolescentes, pero ejerce la acción de desalojo en su propio nombre y no en representación de tales hijos, si es que en la fecha en la que se presentó la demanda aún eran adolescentes. La lectura de la demanda no permite descubrir una manifestación clara e inequívoca de que procede en representación de su hijos; por el contrario, en el petitorio se lee que el ciudadano Antonio Rafael Codallo demanda a Gilberto Antonio Rodríguez para que éste le haga entrega de la vivienda Nº 44, ubicada en la manzana 88 de la urbanización Los Próceres; que le cancele la indexación de la moneda y las costas y costos del proceso.
La redacción del petitorio revela que el demandante pretende la vivienda para sí mismo y no para quienes tienen derecho a ella en calidad de propietarios.
Usualmente se admite que se tiene cualidad activa cuando el demandante se afirma titular de un interés jurídico propio, pero salvo supuestos excepcionales, el Juez debe esperar hasta la sentencia definitiva para saber si el actor en verdad tiene la cualidad afirmada en el libelo. Pero, si ya desde el libelo el actor no se afirma titular de ese interés jurídico que hace valer en juicio es obvio que carecerá de interés procesal para proponer la demanda porque en el orden lógico de las cosas no puede haber necesidad del proceso (interés procesal) allí donde se admite que no se es titular del derecho subjetivo o interés jurídico cuya satisfacción demanda. Ya lo expuso magistralmente Luís Loreto en su ensayo LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD:
Muchas de las decisiones de la jurisprudencia nacional en las cuales se ha declarado procedente una excepción de falta de inadmisibilidad por falta de cualidad, son, exactamente juzgadas, excepciones de inadmisibilidad por falta de interés (Véase la obra LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, varios autores, ediciones LIBER, 3ª edición, 2006, página 361).
El Juez de Municipio no debió entrar a conocer del fondo del asunto desde luego que al hacerse patente que el demandante no era el propietario del inmueble porque lo vendió a unos terceros, sus hijos, debió concluir que la acción para poner fin el arrendamiento fue traspasada por acto entre vivos a sus causahabientes y el actor se apersonó al proceso sin interés procesal siendo su demanda inadmisible.
A mayor abundamiento, insistiendo sobre la falta de interés procesal del demandante conviene citar un fallo de la Sala Constitucional, el Nº 956 del 1 de junio de 2001 (caso: Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero), en el cual señaló:
“A juicio de esta Sala es un requisito de la acción, que quien la ejerce tenga interés procesal, entendido éste como la necesidad del accionante de acudir a la vía judicial para que se declare un derecho o se le reconozca una situación de hecho a su favor.
Si teóricamente es irrelevante ir a la vía judicial para obtener la declaratoria del derecho o el reconocimiento o constitución de la situación jurídica, o para preservar un daño, la acción no existe, o de existir, se extingue, si cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional.
(...)
Esta pérdida de interés puede o no existir antes del proceso u ocurrir durante él, y uno de los correctivos para denunciarlo si se detecta a tiempo, es la oposición de la falta de interés. Pero igualmente puede ser detectada por el juez antes de admitir la demanda y ser declarada en el auto que la inadmite, donde realmente lo que se rechaza es la acción y no el escrito de demanda. (...)
En vista que la falta de interés del demandante era manifiesta desde que el actor propuso la demanda el Juez de Municipio debió considerar esta circunstancia para no admitirla y no declarar que era inoficioso analizar el documento de propiedad producido junto con la demanda como lo hizo al analizar las pruebas de la parte actora (punto 3 de la sentencia). Así se decide.
DECISION
En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la ciudadana Olga Gutiérrez Branchi, en representación de la parte accionante Antonio Rafael Codallo contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 11 de Febrero de 2010; por las razones expuestas en la parte motiva, se declara INADMISIBLE la demanda de desalojo interpuesta por Antonio Rafael Codallo contra Gilberto Antonio Rodríguez Torres. Queda así modificado el fallo de la primera instancia.
De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandante.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los dieciocho días del mes de mayo del año Dos Mil Diez. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,
Abg. Manuel Alfredo Cortés
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce y media del mediodía (12:30 m.).-
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
MAC/editsira.-
Resolución N° PJ0192010000263.-
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