REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-
ASUNTO: FP02-R-2010-000075
Llegan estas actuaciones a este Tribunal el día 10 de mayo de 2010, provenientes del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de setenta (70) folios útiles por apelación interpuesta por la parte actora de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 26 de febrero de 2010, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesto por Ivonne del Valle Quilelli Astudillo, representado por el abogado César Enrique Duerto Maita contra Yraifer Suahil Salas Rondon.
Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente:
Que se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el Nº 06, tomo 122, que su mandante celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Yraifer Salas Rondon, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 19, que forma parte del edificio denominado Edelmar, ubicado entre la Avenida República y la Calle Agosto Méndez de esta ciudad.
Expresa que de la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, se estableció un plazo de duración de un año contado a partir del 1º de octubre de 2005, cuyo lapso inicial expiró el día 30 de noviembre de 2006 y que previo el vencimiento del plazo fijo del contrato, en fecha 5 de julio de 2006, su representada notificó por escrito y personalmente a la arrendataria de la no renovación del precitado contrato de arrendamiento y que a la fecha de finalización del mismo debía entregar el inmueble arrendado, con lo cual cerró la posibilidad de que el referido contrato de arrendamiento se prorrogara de manera indefinida.
Manifiesta que en atención a la normativa que rige la materia, la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de seis meses, siempre y cuando hubiese estado solvente con el pago del canon de arrendamiento, venciéndose la citada prórroga legal en fecha 30 de mayo de 2007.
Arguye que la arrendataria se ha negado sistemáticamente a entregar voluntariamente el apartamento que le fue arrendado, a pesar de que el plazo fijo del contrato y su prórroga legal se encuentran vencidos y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas por su mandante.
Luego de transcribir el contenido de los artículos 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa que por todas las argumentaciones expuestas ocurre para demandar a la ciudadana Yraifer Suahil Salas Rondon, en acción de cumplimiento de contrato para que convenga en entregar a su representada el inmueble que le fue dado en arrendamiento o en su defecto, sea compelida por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En entregar totalmente desocupado de bienes y personas el apartamento ya identificado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Segundo: A pagar las costas del proceso.
El día veintiséis (26) de febrero de 2010, el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana Ivonne del Valle Quilelli Astudillo.
El día 03 de marzo de 2010, mediante diligencia, el ciudadano César Enrique Duerto Maita, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada en fecha 26 de febrero de 2010. Y en fecha cuatro (04) de mayo de 2010 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 68 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.-
El día 11 de mayo de 2010, mediante auto, este Tribunal fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2010-000075 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:
ACERCA DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR LA APELACIÓN
La demanda de cumplimiento de contrato se admitió el 05/08/2009 siendo estimada su cuantía en quinientas cuarenta y cinco coma cuarenta y cinco unidades tributarias (545,45 UT) por cuya virtud el conocimiento de la demanda en primera instancia correspondió a un Juzgado de Municipio conforme a lo previsto en la Resolución 2009-006 del 18 de marzo de 2009 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia publicada en Gaceta Oficial el 2/4/2009.
La Sala de Casación Civil, en ponencia conjunta de los Magistrados que la conforman, dictó el 10/12/2009 la sentencia Nº REG-00740, en la cual se pronunció sobre el sentido y alcance de la resolución en cuestión en los siguientes términos:
Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, EN CONSECUENCIA, ES OBVIO, QUE LOS TRIBUNALES DE MUNICIPIO, EN VIRTUD DEL PROPÓSITO QUE PERSIGUE LA RESOLUCIÓN, ACTÚAN COMO JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA, EN TODOS LOS ASUNTOS DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA Y NO CONTENCIOSA EN MATERIA CIVIL, MERCANTIL Y FAMILIA DONDE NO INTERVENGAN NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES, MENCIONADOS EN LA RESOLUCIÓN. POR ESE MOTIVO, UNA CONSECUENCIA INDISCUTIBLE, ES QUE LAS APELACIONES QUE SE PROPONGAN CONTRA LAS DECISIONES DICTADAS POR LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO, CUANDO ACTÚEN COMO JUECES DE PRIMERA INSTANCIA, DEBEN SER CONOCIDAS POR LOS MISMOS TRIBUNALES QUE CONOCERÍAN LAS PROFERIDAS POR LOS JUECES DE PRIMERA INSTANCIA, ESTO ES, LOS JUZGADOS SUPERIORES CON COMPETENCIA EN LO CIVIL EN LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, A LA QUE PERTENECE EL JUZGADO DE MUNICIPIO.
Por otra parte, es necesario señalar que las modificaciones a las competencias de los Tribunales de la República, no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino en los asuntos nuevos que se presenten posterior a su entrada en vigencia, es decir, esta Resolución Nº 2009-0006 da ultraactividad (transitoria) a la normativa anterior en relación a los procesos en curso, por ello, tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009.
En virtud de lo antes señalado, la Resolución Nº 2009-0006, emanada de este Máximo Tribunal, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 del 2 de abril de 2009, no es aplicable al presente caso, pues el presente juicio por desalojo se inició en fecha 2 de diciembre de 2008, es decir, antes de su entrada en vigencia.
En consecuencia, esta Sala estima que la normativa aplicable en esta oportunidad es la contenida en el Decreto del Ejecutivo Nacional N° 1.029, de fecha 17 de enero de 1996, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.884, de fecha 22 del mismo mes y año y la Resolución N° 619, de fecha 30 de enero de 1996, publicada en la Gaceta Oficial Nº 35.890, por tanto, en razón de lo establecido en tal Decreto, es evidente que el tribunal competente por la cuantía para conocer del presente juicio por desalojo, en primera instancia, es el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con sede en Maiquetía.
De manera que, en virtud de lo antes señalado, esta Sala de seguidas pasará a pronunciarse sobre el motivo por el cual fue solicitada la regulación de competencia, cual es determinar el tribunal competente para resolver de la apelación ejercida contra una sentencia emanada de un Tribunal de Municipio, y para ello estima pertinente mencionar el contenido del artículo 69 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el cual contiene los deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia. Dicho artículo dispone lo siguiente:
“…Artículo 69. Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
(…Omissis…)
…B. EN MATERIA CIVIL:…
(…Omissis…)
…4º Conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias civiles decididas en primera instancia por los juzgados de Municipio…”. (Negrillas de la Sala).
De la norma precedentemente transcrita, esta Sala observa que los tribunales de primera instancia con competencia en lo civil, deben conocer en segunda y última instancia de las causas decididas en primera instancia por los tribunales de municipio. (Párrafo destacado en mayúsculas y subrayado es obra de este Tribunal).
En la sentencia parcialmente copiada la Sala estableció que para los asuntos no contenciosos los Juzgados de Municipio actuarán como Tribunales de Primera Instancia y de los recursos intentados contra sus decisiones conocerá en alzada el Juzgado Superior correspondiente. Por argumento en contrario, en los asuntos contenciosos se aplica lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 69 que atribuye competencia a los Jugados de Primera Instancia para conocer en alzada de las causas e incidencias civiles decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio.
Así pues, el recurso de apelación contra la sentencia que declaró la inadmisibilidad de una demanda por cumplimiento de un contrato de arrendamiento debe ser conocido y resuelto por un Tribunal de Primera Instancia. Por consiguiente, este Juzgado afirma su competencia para decidir el presente recurso de apelación. Así se establece.
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN
El día 31 de julio de 2009 la parte actora presentó ante la Unidad de Recepción de Demandas y Documentos un libelo contentivo de una pretensión de cumplimiento de contrato para que su inquilino fuera condenado a entregar la vivienda arrendada por haber expirado el término de duración fijado en el contrato a tiempo determinado suscrito por ambos.
Según el demandante el plazo de la prórroga legal expiró el 30 de mayo de 2007.
La demanda fue admitida el 5-8-2009.
El 7-12-2009 la parte demandada contestó la demanda admitiendo la existencia del arrendamiento y el monto del último canon pactado.
Adujo que la relación arrendaticia se inició mediante documento autenticado el 1-10-2004 y el arrendamiento a término fijo feneció el 30-10-2006 transformándose a partir de esa fecha en una relación a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.
El 26 de febrero hogaño el Juzgado 3º del Municipio Heres dictó sentencia declarando inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato.
Para decidir este Tribunal observa:
Cuando el arrendamiento se ha celebrado durante un plazo expresamente determinado en el contrato no es necesario que el arrendador notifique al inquilino su voluntad de no continuar el arrendamiento. Ello así, porque el legislador dispone que al vencimiento del contrato, de pleno derecho, es decir, sin necesidad de desahucio o acto equivalente, se abre la prórroga legal. El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro en este sentido: llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Por este motivo, la notificación que haga el arrendador a su inquilino antes de que venza el plazo convencionalmente pactado es un acto irrelevante jurídicamente, carente de la aptitud para producir los efectos típicos que normalmente se atribuyen al acto (sobre la relevancia de los actos jurídicos véase José Melich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, 2ª edición, 1993, Pág. 273-274).
Es irrelevante porque el efecto pretendido con la notificación de que el arrendador no desea prorrogar el contrato ya lo atribuye el ordenamiento jurídico a otro hecho: el vencimiento del plazo convencionalmente pactado. Finalizado dicho plazo se abre de pleno derecho la prórroga legal si el arrendatario ha permanecido fiel a sus obligaciones legales y contractuales; al término de la prórroga nace para el inquilino, también de pleno derecho, la obligación de entregar el inmueble.
Por tanto, el desahucio previsto en el artículo 1601 del Código Civil como mecanismo que impide la tácita reconducción del contrato ha perdido vigencia y no tiene aplicación desde la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Reiterase que antes del vencimiento del contrato el propietario no está obligado a desahuciar al arrendatario para impedir por esa vía la reconducción del arrendamiento ya que la Ley expresamente determina los efectos que se producen a la terminación del arrendamiento.
Si después de vencida la prorroga legal el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin la oposición del propietario se debe juzgar que el arrendamiento continuó en las mismas condiciones, es decir, que se produjo la reconducción del contrato, pero en cuanto a su duración se procederá como si se tratara de un contrato a tiempo indeterminado. Este es el efecto que prevé el artículo 1614 del Código Civil.
La acción de cumplimiento de contrato para que el inquilino entregue el inmueble al vencimiento de la prórroga legal es el acto de oposición más ostensible que puede hacer el propietario, pero no el único. Como la Ley no establece un lapso perentorio, de prescripción o caducidad, dentro del cual se deba ejercer la acción de cumplimiento por vencimiento del término la carga de alegar y probar que ha habido oposición a que el inquilino continúe habitando el inmueble después de fenecida la prórroga legal, cuando ha transcurrido un tiempo considerable entre el vencimiento y la fecha en que se incoa la acción de cumplimiento, la tiene el demandante, el cual debe probar que ha procedido en la forma prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Si el demandante no alega y prueba que al vencimiento –no antes- del contrato se opuso, por cualquier medio, a que el inquilino continuara habitando el inmueble, se presume que operó la reconducción del arrendamiento porque, so pretexto de que la Ley no fija el lapso dentro del cual debe incoarse la demanda por vencimiento del término, no puede despojarse de toda protección al inquilino admitiendo que el propietario en cualquier tiempo ejerza la acción por cumplimiento.
En el caso de autos, la parte actora afirmó en su libelo que la prórroga legal venció el 30 de mayo de 2007 y que desde entonces el demandado se ha negado a desalojar el inmueble no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales que dice haber efectuado. Estas supuestas múltiples gestiones equivalentes a la exigencia de entrega del inmueble a que se refiere el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios configuran una afirmación que debió probar el demandante conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Sin embargo, en el periodo probatorio el apoderado actor se limitó a promover: a) la admisión de la relación arrendaticia; b) el contrato autenticado; c) el acto de comunicación de no renovación del arrendamiento.
La admisión del arrendamiento y la no impugnación del contrato no producen otro efecto que excluir del debate probatorio la prueba de tales hechos. En cuanto a la notificación de la terminación del arrendamiento ya se estableció que se trata de un acto irrelevante, pues la interpretación concordada de los artículo 1614 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina que la facultad de exigir la entrega de la vivienda arrendada sólo puede ejercerse después del vencimiento del término convencionalmente pactado, no antes.
Visto que la parte actora no probó que después del 30-5-2007 hubiera exigido a su inquilino la desocupación del apartamento arrendado la acción para obtener la entrega del inmueble por el vencimiento del contrato incoada el 31-7-2009 es manifiestamente ilegal porque al producirse la reconducción del arrendamiento el propietario demandante sólo dispone de la acción por desalojo por la causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o la de resolución si el motivo que lo lleva a pedir la terminación del contrato no se encuentra previsto en ese dispositivo normativo.
En conclusión, la decisión del Juez A quo estuvo ajustada a derecho.
DECISION
En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el ciudadano César Enrique Duerto Maita, en representación de la parte accionante Ivonne del Valle Quilelli Astudillo contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 26 de febrero de 2010; en consecuencia, se confirma la sentencia recurrida y se declara inadmisible la demanda interpuesta por Ivonne del Valle Quilelli Astudillo contra Yraifer Suahil Salas Rondon.
De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año Dos Mil Diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,
Abg. Manuel Alfredo Cortés
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.).-
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
MAC/editsira.-
Resolución N° PJ0192010000274.-
|
