TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

ASUNTO: FP02-V-2010-001227
N° de Resolución: PJ02420100000306

DEMANDANTE:
OTTO SCHLAEFLI R., venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 751.387.

DEMANDADO:
FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO, venezolano mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.563.730.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
ESTRELLA MORALES M., OMAR A. MORALES M., OMAR D. MORALES, ANTONIELLA V. NIGRO y NARLIBETH WASHINGTOM y CESAR REYES CHACIN, abogados en ejercicio y de este domicilio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.539, 64.040, 36.495, 122.752, 132.489 y 9.474, respectivamente.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA:
INYIRA G. CAMINERO P., abogada en ejercicio y de este domicilio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 133.192.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el inmueble Casa-Quinta denominada Quinta Mi Schat, ubicada en la Av. José Méndez de la zona urbana de ciudad Bolívar, Estado Bolívar.

ANTECEDENTES
De la pretensión:
El día 06 de de agosto de 2010 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuida para este tribunal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentada por el ciudadano OTTO SHLAEFLI, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 751.387, contra el ciudadano FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO, venezolano mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.563.730.

Alega la parte actora en su escrito: que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO, según documento registrado en la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, el cual quedo anotado bajo el Nº 43, tomo 15 de los Libros de autenticaciones llevadas por dicha oficina

Manifiesta igualmente que, el objeto principal de dicha convención recayó en un bien inmueble propiedad del accionante constituido por una casa-quinta, y el terreno donde se encuentra construido, denominada Quinta “Mi Schat”, ubicada en la avenida José Méndez de la Zona Urbana de Ciudad Bolívar, resumiendo su contexto que en dicho contrato se había establecido por un (1) año fijo contados a partir del 01/03/1994 hasta el 28/02/1995 pudiéndose prorrogar automáticamente por periodos iguales salvo que una de las partes contratantes notificare a la otra con treinta (30) días de anticipación su intención de dar por terminado el precitado contrato, tal como quedó establecido en la cláusula segunda de la referida convención.

Aduce el actor que, siendo el contrato a tiempo determinado ya que así fue estipulado por las partes contratantes en la cláusula segunda el contrato tendría una duración de un (01) año contados a partir del 01 de Marzo de 1.994 hasta el 28 de Febrero de 1.995, igualmente esta misma cláusula postula la posibilidad prorrogar por periodos iguales, circunstancia que ocurrió sucesiva hasta el día 25-07-2007, fecha en la cual se le notificó al arrendatario, la intención de no renovar el contrato de arrendamiento existente, hecho éste que pone en evidencia que el contrato sujeto a análisis, es un compromiso a tiempo determinado el cual feneció el 28/02/2008 naciendo para entonces el derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su literal “C”, a saber dos (2) años, por lo que la precitada prorroga concluiría en fecha 28/02/2010, razón por la cual nace el derecho de su mandante a exigir a el Arrendatario la inmediata entrega del inmueble arrendado. (Destacado del Tribunal).

Fundamenta el accionante su pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167; 1.264, 1.579 en su primer aparte, 1.592, ordinal 2do del Código Civil; 174 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 22, 25, 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Asimismo manifiesta que, demanda al ciudadano FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO, ya identificado para que convenga o en caso contrario sea compelido y condenado al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 08/03/1994, entregando inmediatamente a su mandante el inmueble objeto de la presente litis, en el mismo buen estado en que le fue dado en arrendamiento y al pago de las costas y costos que origine el presente proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y solicito se decretara la medida de Secuestro estipulado en el artículo 599 en su ordinal 7º y su último aparte eiusdem.

De la admisión:
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2010, se admitió la demanda por los trámites del Procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia de haber sido citado.

De la citación:
Mediante diligencia de fecha 04/10/2010, la apoderada judicial de la parte actora consignó los medios necesarios para que el alguacil practique la citación.
En fecha 05 de octubre de 2010, compareció el alguacil de este Tribunal, y manifestó mediante diligencia haber recibido de la parte actora los medios necesarios para el traslado a los fines de la práctica de la citación.
Mediante diligencia del 13/10/2010, el ciudadano MIGUEL CHACON, en su carácter de alguacil de este Juzgado consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada FRANCISCO JUAN DE DIOS ARVELO.

De la contestación:
Con vista a la presente demanda el accionado de autos FRANCISCO GONZALEZ ARVELO, asistido por la abogada INYIRA G. CAMINERO P. en el ejercicio de su profesión inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 133.192, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, alegando la falta de cualidad del actor y contestando el fondo de la controversia, admitiendo haber celebrado en fecha 08/03/1994 con el ciudadano OTTO SCHLAEFLI R., por el inmueble objeto de la presente acción, un contrato a tiempo determinado entrando en vigencia el 01/03/1994 hasta el 28/02/1995 y que para la presente fecha vence el 28/01/2011, por lo que rechaza, niega y contradice la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho por cuanto se desprende que el contrato se viene renovando continuamente todos los años desde 1995 hasta la presente fecha y no haciendo uso que les confería la convención celebrada, y hasta la presente fecha el arrendatario se encuentra ocupando dicho inmueble en virtud de las renovaciones continuas que han surgido del mismo. (Destacado del Tribunal)
De igual forma rechaza, niega y contradice que para la fecha del vencimiento del contrato por tiempo determinado, es decir, 01/03/2010 se le haya comunicado la intención de no renovar el contrato de arrendamiento existente, asimismo que haya fenecido el 28/02/2008, de tal manera que rechaza la intención del arrendador cuando pretende establecer que nació para el accionado el derecho a la prorroga legal el 28/02/2008, ya que el contrato suscrito entre las partes establece que alguna de las partes notificará a la otra con 30 días de antelación al vencimiento del plazo su deseo de darlo por terminado, por lo que su arrendador debió notificarlo el 01 de febrero del presente año, ya que este es el plazo que estuviere corriendo, en virtud de la tacita reconducción.

El demandado rechaza, niega y contradice, por ser falso que el contrato haya fenecido el 28/02/2008 y que se haya hecho efectiva la prorroga legal, ya que el contrato aún está vigente por cuanto el desahucio debe intentarse con 30 días de anticipación al vencimiento del mismo.

Asimismo, rechaza, niega y contradice que el contrato venciera el 28/02/2008 ya que por las sucesivas prorrogas del mismo éste vence el 28/02/2011 momento en la cual nace el derecho de la prorroga legal, siempre y cuando sea notificado tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alega el demandado que en cuanto a las conclusiones de la parte demandante, las rechaza y contradice, por todo lo expuesto anteriormente y de igual manera rechaza contundentemente la solicitud que hace el demandante de que se imponga una medida cautelar, en virtud de que, desde el principio de la relación arrendaticia ha venido incumpliendo con todas y cada una de sus obligaciones.

DE LAS PRUEBAS:
Abierto el Juicio a pruebas, la parte actora y demandada hicieron uso de tal derecho en los siguientes términos:
La parte demandada:
- Ratifica y hace valer el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 08/03/1994 admitiendo la existencia de un contrato a tiempo determinado que se ha venido prorrogando años tras año.

- De igual manera ratificó e hizo valer la cláusula segunda del precitado contrato, demostrando de esta manera que les da la posibilidad a ambas partes de solicitar con 30 días de antelación al vencimiento del plazo que estuviere corriendo su deseo de terminar con dicho contrato.

- Asimismo consigna y hace valer los recibos de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y septiembre del año 2010, demostrando el cumplimiento a cabalidad con todas y cada una de las obligaciones como inquilino.

Dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal el 27 de octubre de 2010 siendo agregada a los autos a los fines de que surtan sus efectos legales.

La parte actora:
- La parte actora por su parte, en capítulo I reprodujo todos y cada uno de los hechos alegados en los autos que favorecen a su representada, en especial:
1.- El hecho cierto y no negado de que existe una relación arrendaticia regulada por un contrato de arrendamiento que se inició en fecha 01/03/1994 y feneció el 01/01/2008, el cual cursa en autos.
2.- El hecho cierto y no negado que mi mandante haya recibido pago alguno después de vencida la Prorroga Legal de Ley correspondiente a la Arrendataria.

- Igualmente, promovió como instrumento privado, carta misiva o notificación de fecha 25/07/2007, debidamente recibida y firmada por el accionado en donde se le participa la no prorroga del contrato y que en consecuencia vence el 28/02/2008.

Estas pruebas fueron admitidas por este Tribunal en fecha 02 de noviembre de 2010 siendo agregada a los autos a los fines de que surtan sus efectos legales.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta sentenciadora pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

Alegatos de la parte demandante:
Cimentó el accionante que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado por el inmueble de autos celebrado entre OTTO SHLAEFLI y FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ, por un (1) año fijo contados a partir del 01/03/1994 hasta el 28/02/1995 y que prorrogado en forma sucesiva por periodos iguales hasta el 25/07/2007, fecha en la cual se le notificó al arrendatario la intención de no renovar el contrato tal como quedo establecido en la cláusula segunda del referido convenio, y que a partir de esa fecha nace el derecho a prorroga legal feneciendo la misma el 28/02/2010.

Alegatos de la parte demandada:
Por su lado la parte demandada alega que la cláusula segunda del contrato in comento da la posibilidad a ambas partes de solicitar con (30) días de antelación al vencimiento del plazo que estuviere corriendo, su deseo de Terminal con dicho contrato, sin embargo ninguna de las partes hizo uso de tal derecho motivo por el cual todavía se encuentra ocupando el inmueble objeto de la presente litis, y siendo que el contrato ha venido renovándose continuamente, ya para la presente fecha vence el 28/02/2011.-

VALORACION DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC:

a) Pruebas promovidas por la parte actora.
Junto al libelo de demanda, la accionante produjo los siguientes recaudos:
1.) A los folios 9 al 12, consta contrato de arrendamiento privado, suscrito entre OTTO SCHLAEFLI R. y FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO. Tal recaudo de naturaleza privada no fue desconocido por la contraria, razón por la cual, se le tiene con pleno valor de pruebas, de conformidad con lo establecido en el art.444 eiusdem.

Se considera pertinente para demostrar la relación arrendaticia que existía entre OTTO SCHLAEFLI R. y FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO.

2.) Al folio 13, consta comunicación de fecha 29/09/2006 en donde el ciudadano OTTO SCHLAEFLI R. le notifica a la parte demandada FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ ARVELO la no renovación del contrato de arrendamiento, dicho documento fue recibido y firmado por el precitado ciudadano el 25/07/2007. Este recaudo no tiene la fuerza de público pero tiene carácter de privado ya que fue firmado por ambas partes, se tiene como legalmente promovido conforme a lo previsto en el artículo 1358 del Código Civil, ya que no fue tachado de falso por ninguna de las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil.

Además, es pertinente para acreditar que en fecha 29 de septiembre de 2006, el contrato no fue renovado y que hicieron uso de la prórroga de ley de 3 años que comenzó a correr desde el 01/03/2007. Y así se establece.

b) Pruebas promovidas por la parte demandada.
Junto al escrito de contestación de la demanda, el accionado produjo los siguientes recaudos:
1) Recibos de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre del año 2010, los cuales en su conjunto se desechan del proceso por impertinente porque no se esta discutiendo el pago de los cánones de arrendamiento por parte de el demandado, sino el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso objeto de la presente acción, la controversia se limita a determinar si la parte demandada ha incumplido o no con una de sus obligaciones como arrendataria de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal que dé lugar a la pretensión de la parte actora. Para ello, la parte actora produjo original del instrumento autenticado el ocho (08) de marzo de 1.994, en el que se evidencia que efectivamente las partes pactaron el arredramiento de un inmueble constituido por una Casa-Quinta denominada Quinta Mi Schat, ubicada en la Av. José Méndez de la zona urbana de ciudad Bolívar, Estado Bolívar. En ese sentido observa esta juzgadora que, tanto la actora como accionada se sirvieron de este documento para hacer sus alegatos y como medios probatorios, en consecuencia, se aprecia y valora conforme lo establecido en el artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se declara.

Ahora bien, en cuanto a la duración del contrato para establecer el momento en que comienza a computarse la correspondiente prorroga legal, es menester observar lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, rigiendo su duración conforme a del mencionado contrato, el cual reza:

“El plazo de duración del Contrato será UN (1) AÑO FIJO contados a partir del 01 de marzo de 1.994. No obstante ello, el de ser este Contrato a tiempo determinado, el mismo se prorrogará automáticamente, por periodos de un (1) año, convenimos desde ahora, previa revisión del canon mensual de alquiler que estuviere vigente, salvo que alguna de las partes notifique a la otra, con treinta (30) días de antelación al vencimiento del plazo que estuviere corriendo su deseo de darlo por terminado. Esta notificación podrá hacerse

Igualmente, la parte actora anexo junto al libelo de su demanda la notificación que hiciera a la demandada participándole su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que a su vencimiento comenzaba a gozar de la prórroga legal de tres (3) años por disposición de la Ley: “, en virtud que la relación tenía una duración de nueve años. Tal notificación le da pleno valor. Así se establece.-

Siendo así, al vencimiento del contrato, esto es al 28 de febrero de 2008, comenzaba a correr de pleno derecho la prórroga legal de tres años, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vencida la misma, el arrendador podía exigir del arrendatario su obligación de entregar el inmueble arrendado, tal como indica el artículo 39 eiusdem, puesto que si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo estipula el artículo 1599 del Código Civil.

La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.

Ahora bien, es preciso analizar lo referente a la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el subjudice, en relación a la prorroga legal, para ello es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual señala:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.” (Destacado del este Tribunal.-

De tal manera que, aplicado al presente caso la relación arrendaticia nació, se confeccionó bajo la vigencia del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas, en tanto que sus consecuencias jurídicas se realizan en un tiempo diferente y bajo la vigencia de otra Ley, Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que regula la misma institución –el arrendamiento–. En la fecha en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento estaba en vigencia el Decreto Legislativo sobre Desalojo, en el cual no estaba prevista la figura de la prorroga legal contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya aplicación surte efecto a los contratos de arrendamiento pactados con anterioridad al año 2000. Es decir, la aplicación de esta normativa no obedece a una excepción al principio de irretroactividad de la ley de cara a tutelar el derecho constitucional a la vivienda. Dicha aplicación se explica por el hecho de que se tratan de relaciones jurídicas no consumadas y que, como tales, transitan de un régimen normativo a otro. En otras palabras se está en presencia de una ley que afecta o regula las consecuencias jurídicas futuras de un supuesto de hecho que se produjo antes de su vigencia.

Dilucidado el punto sobre la legislación aplicable al subjudice, pasa este Tribunal a revisar y analizar el lapso de duración de la prórroga legal alegada por el demandante, observa esta juzgadora que en la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes, éstos no señalaron el lapso de la prorroga, lo que se denomina “prorroga convencional” es así que a falta de estipulación de la misma, este Tribunal acoge para su aplicación el establecido en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “prorroga legal”. En consecuencia, visto los recaudos aportados por el demandante, específicamente el contrato de arrendamiento, así como de la manifestación del mismo actor de fecha 25 de julio de 2007 de terminar la relación arrendaticia, documentos por cierto no impugnados por la parte demandada, y por cuanto se evidencia una relación arrendaticia en el presente caso de más de dieciséis (16) años; el lapso de prórroga legal aplicable es la contenida en el literal d) del referido artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el lapso de tres (3) años y no de dos (02) años, como lo pretende el demandante. Así se declara.

Finalmente, por cuanto para la fecha en que se practicó la notificación 25/07/2007 ya estaba transcurriendo un año más, renovado automáticamente el cual culminaba el 28-02-2008 tal como lo señala el actor en su libelo, por lo que debe computarse a partir del día 01 de marzo de 2008 el inicio del lapso de prórroga legal, el cual como fue indicado, debe ser por tres (3) años; para el momento de la interposición de la demanda 05 de agosto de 2010, habían transcurrido 30 meses de prórroga legal. En este sentido, se observa que establece el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, y por cuanto para la fecha de la interposición de la presente demanda (05/08/2010) ya estaba en curso la prórroga legal, necesariamente debe declararse improcedente la presente acción, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones y consideraciones expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por OTTO SCHLAEFLI R. contra el ciudadano FRANCISCO JUAN DE DIOS GONZALEZ.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Regístrese y publíquese. Déjese copia de la presente decisión en el archivo de este tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en Ciudad Bolívar Municipio Heres, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. Soraya Charboné Pérez.
La Secretaria,

Abg. Loysi Mérida Amato
En esta misma fecha, siendo las 02:15 p.m., se publicó el anterior fallo.
La Secretaria,

Abg. Abg. Loysi Mérida Amato

SCHP/LMA/Gustavo