TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, ocho de noviembre de dos mil diez
200º y 151º

Asunto: FP02-V-2009-001508
Resolución: PJ0262010000305
Jurisdicción civil
“Vistos con conclusiones de la parte demandada”.

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano HUMBERTO DE JESUS VERA VALLES, titular de la cédula de identidad número 3.900.789, patrocinado por el abogado YTALO ALEXANDER ATENCIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 57.790, contra la ciudadana SOL HAIDES FUENTES DE VALDEZ, titular de la cédula de identidad número 8.880.206, representada por el abogado LUIS MIGUEL MILLAN, abogado inscrito en el mencionado Instituto bajo el número 39.314, alega la parte actora, en resumen de los argumentos planteados en la demanda reformada en fecha 12 de noviembre de 2009, lo siguiente:

Que en fecha 1 de marzo de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana SOL HAYDES FUENTES DE VALDEZ, sobre un inmueble de su propiedad (del actor), constituido por un apartamento ubicado en la urbanización La Paragua, Edificio 1-14-C, Sector 1, apartamento N° 41 de esta ciudad, el cual fue celebrado mediante contrato escrito en forma privada, a tiempo determinado y prorrogable por una sola vez por un periodo de igual tiempo, es decir, que la voluntad de las partes era vincularse por el contrato de arrendamiento por el tiempo se seis meses, prorrogable por una sola vez, por un periodo igual de tiempo desde el 1 de marzo de 2007 hasta el primero de agosto de 2007, por lo que se prorrogó seis meses, es decir, desde el 1 de agosto de 2007 hasta el 1 de febrero de 2008, sin ninguna otra prórroga, es decir, que a partir del 1 de febrero de 2008 a relación se convirtió en un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, en cuyas cláusulas y condiciones de contratación prevalecieron todas las condiciones del contrato escrito menos la duración del mismo.

Arguye que el canon acordado para la fecha fue la suma de trescientos bolívares (Bs. 300) mensuales y que le señaló a la arrendataria la necesidad de que desocupara el inmueble arrendado en virtud de que su hija (del actor) ANNY MARIE VERA SALAZAR, lo necesitaba para vivir con su grupo familiar compuesto por su esposo, ciudadano FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS y de su nieta (hija de aquellos), quienes actualmente viven en una habitación que les cedió en su casa de habitación, negándose a entregar el inmueble y procediendo a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.

Por último, luego de transcribir el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar en acción de desalojo (por la necesidad de habitar el inmueble un pariente consanguíneo dentro del cuarto grado de consanguinidad) a la ciudadana SOL HAYDES FUENTES DE VALDEZ, en lo siguiente:
1° Desalojar el inmueble dado en arrendamiento, ya identificado.
2° la indemnización de los daños y perjuicios.
3° Al pago de las costas procesales.

Se estimó la demanda en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000)

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la parte demandada admitió los siguientes hechos:

Que celebró contrato de arrendamiento con el actor en fecha 1 de marzo de 2007 sobre el apartamento ya identificado; que el contrato de arrendamiento se prorrogó hasta el 1 de febrero de 2008 y se convirtió en una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado; que se fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300) mensuales y que actualmente está solvente en su pago; cuestión por la cual se declara relevado de pruebas los hechos expresamente admitidos por la parte demandada. Así se declara.

Luego procede a negar que en algún momento le fuese solicitado la desocupación del apartamento arrendado y que los ciudadanos ANNY MARIE VERA SALAZAR y FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS y la hija de éstos últimos se le haya cedido habitación en la casa del actor y por lo tanto niega que exista alguna necesidad del arrendador o de su pariente consanguíneo de ocupar el inmueble arrendado y que tenga que desalojar el apartamento arrendado porque es una madre con tres hijos y carece de vivienda propia y una persona de escasos recursos económicos y que deba pagar alguna indemnización de daños y perjuicios.

-III-
Del mérito de la controversia

El presente juicio trata de una demanda de desalojo interpuesta por HUMBERTO DE JESUS VERA VALLES contra SOL HAYDES FUENTES DE VALDEZ, fundamentándose la parte actora en la necesidad que tiene la hija del propietario, ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, su esposo y una hija de ambos (nieta del actor), en habitar el inmueble arrendado, ya que éstos moran en una habitación que les fue cedida por el actor en su vivienda.
Por su parte el demandado admitió la relación arrendaticia existente alegada por el actor, así como también el carácter de indeterminado de aquella y el canon de arrendamiento indicado por el demandante, cuestión por la cual se relevan de pruebas estos hechos, pero niega que la hija del actor, tenga necesidad de habitar el inmueble arrendado

-IV-
De las pruebas, análisis y valoración

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y que son los verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- Adjunto al escrito primigenio de demanda, reformada en forma posterior, la parte actora acompañó el documento privado de arrendamiento suscrito entre ambos, cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, por cuanto la parte demandada admitió expresamente su existencia así como los términos convenidos indicados por el actor.

2.- Igualmente, la parte actora acompaña a la demanda, copia fotostática de acta de nacimiento de la ciudadana ANNY MARIE, expedida por la Prefectura del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 30 de enero de 1998, la cual, por no ser impugnada, este Tribunal la tiene como fidedigna, conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.359 del Código Civil, confirmándose el nexo consanguíneo en primer grado en línea recta (hija) que tiene la mencionada ciudadana con el ciudadano HUMBERTO DE JESES VERA VALLES, propietario del inmueble arrendado. Así se establece.

3.- Asimismo, la parte actora produjo en el lapso probatorio copia certificada de acta de matrimonio entre la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR (hija del actor) y el ciudadano FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS, expedida por la Coordinadora del Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 23 de noviembre de 2007, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil por tratarse de un documento público administrativo que no fue impugnado en el presente proceso. Así se establece.

4.- También produjo el actor, en el lapso probatorio, copia fotostática de acta de nacimiento de la nieta del actor (hija de la ciudadana ANNY MARIE VERA SALSAZAR, expedida por Coordinadora del Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, la cual, por no ser impugnada, este Tribunal la tiene como fidedigna, conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se les otorga pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo, confirmándose el nexo consanguíneo en primer grado en línea recta (hija) que tiene la niña con la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, es decir, nieta del ciudadano HUMBERTO DE JESUS VERA VALLES, propietario del inmueble arrendado. Así se establece.

5.- En cuanto a las facturas números 0176 y 0359 (folios 52 y 53), expedidas por la empresa Administradora Raysol León, de fechas 15 de febrero de 2010 y 15 de julio de 2010, promovidas por la parte actora para demostrar “pagos realizados por el ciudadano FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS, yerno de mi mandante, para la cancelación del canon de arrendamiento y condominio de un inmueble (apartamento), el cual se vieron obligados a arrendar por la negativa de la demandada de autos a entregar el apartamento de mi propiedad”.

Estos recibos pertenecen al ámbito de los documentos privados emanados de terceros, los cuales deben ser ratificados en juicio, a través de la prueba testimonial, para que el juez proceda a darle valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, los instrumentos indicados no fueron ratificados en juicio por parte de los representantes legales de la empresa Administradora Raysol León, ni tampoco se solicitó una prueba de informes para corroborar la información contenida en el cuerpo de tales recibos, motivo por el cual este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

6.- De los testigos promovidos por la parte actora solo rindió declaración el ciudadano ERNESTO JOSE CHACIN quien manifestó a la primera pregunta que “No yo no tengo trato con el, el simplemente el llego al taller con el carro, es mi cliente”; a la segunda contestó: “lamentable salí a probar el carro con el señor el llego a los Bloques de la Paragua y salio una señora y el le dijo que necesitaba su casa”; a la tercera respondió: “En Los Bloques de la Paragua, ese día como dije, yo salí con el a probar el carro y me llevo hasta allá, como hace dos años atrás: el catorce un día de los enamorados es la fecha”; a la cuarta contestó: “El padre de ella me pidió una mudanza en un carro dogge – camión, que lo vendí por cierto, le hice la mudanza hasta los lados de la Gobernación, La Alcaldía, pero no se específicamente donde vive”; a la quinta manifestó: “Yo no ayude, a mi me pagaron para hacerla, pero específicamente por tanto tiempo, no me recuerdo”; a la sexta respondió: “El llega siempre al taller, siempre llega hablando de ella, pero uno no le para pichón porque uno está pendiente de su trabajo”; y a las repreguntas formuladas por la parte demandada contestó: a la primera: “No, el va a mi taller a solicitar mis servicios como mecánico”; a la segunda repregunta manifestó: “Como dije la primera vez, salimos a probar el carro, me llevo a los bloques de la paragua, donde llamó a una señora delante de mi le dijo que necesitaba su casa, o su apartamento no se que cosa seria”; a la tercera contestó: “No puedo decir, porque allí habían varias personas, porque allí yo iba manejando, yo no estaba presente en la conversación. El señor se bajo por el lado del copiloto, ha hablar y lo único que escuche fue que el dijo yo necesito mi casa”; a la cuarta dijo: “Se que le pidieron la casa a una señora, pero no se si era la dueña, pero no se si era la inquilina, yo solo estoy diciendo a quien escuche, yo escuche al señor pidiendo la casa o el apartamento”.

Como puede observarse de las respuestas mencionadas, este testigo no tiene conocimiento personal de los hechos controvertidos en este proceso, ya que de sus declaraciones no se evidencia la necesidad del familiar del actor de habitar el inmueble en litigio; hecho éste verdaderamente relevante para la resolución de esta controversia. Solo manifiesta que escuchó cuando el actor le solicitaba el apartamento a la arrendataria, pero luego manifiesta, en las repreguntas que no está seguro si se trataba de la inquilina. Por tal motivo, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

La parte demandada no produjo pruebas en este proceso.

-V-
DECISION

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:

Para la procedencia del desalojo, fundamentada en la necesidad de habitar el inmueble, por parte del propietario o, en este caso, de un pariente consanguíneo dentro del segundo grado (hija), se deben demostrar cuatro requisitos: El primero de ellos es el carácter de propietario del actor; el segundo, la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido; el tercero, el nexo o vínculo de consanguinidad dentro del segundo grado de un pariente del propietario; y cuarto, la necesidad de habitar el inmueble, en este caso, de alguno de sus parientes dentro del segundo grado de consanguinidad.

Con respecto al primer requisito, esto es, el carácter de propietario del actor, se observa que en el presente juicio no es un hecho controvertido la cualidad de propietario del demandante sobre el inmueble en litigio, pues, más bien el demandado al admitir expresamente su cualidad de arrendador, implícitamente reconoce su cualidad de propietario del bien –ya que no lo discutió-, cuestión por la cual este Juzgador considera cumplido este primer requisito para demandar en desalojo. Así se declara.

En relación al segundo requisito -la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado-, el Tribunal observa que la parte demandada admite, igualmente, la existencia de la mencionada relación arrendaticia a tiempo indeterminado con el propietario, ciudadano HUMBERTO VERA VALLES. Por tal motivo se observa cumplido este requisito. Así se declara.

En cuanto al tercer requisito, es decir, el vínculo de consanguinidad dentro del segundo grado de un pariente del propietario, el Tribunal observa que del acta de nacimiento de la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, producida por la parte actora, previamente valorada, se evidencia que esta ciudadana es hija del ciudadano HUMBERTO DE JESUS VERA VALLES, es decir, que entre la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR y el propietario, hay un vínculo de consanguinidad de primer grado en línea recta, por lo que es claro que, en el presente caso se cumple con el tercer requisito citado. Así se declara.

El punto neurálgico a dirimir en este proceso, es en lo referente al cumplimiento del cuarto requisito, es decir, el hecho de si la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, hija del ciudadano HUMBERTO VERA VALLES, propietario del inmueble arrendado, tiene necesidad de ocupar dicho inmueble, a los fines de encuadrar el hecho en el supuesto previsto en el ordinal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que sea procedente el desalojo.

Así las cosas se desprende del acta de matrimonio producida por el actor, previamente valorada, que la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR contrajo matrimonio civil con el ciudadano FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS, en fecha 23 de noviembre de 2007, es decir, en forma posterior a la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en litigio y de dicho matrimonio se procreó una niña (se omite su identificación conforme a las disposiciones de la Ley Orgánica para la Protección del Niño, Niña y Adolescente), la cual nació en fecha 22 de mayo de 2008.

Ahora bien, es indudable que la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR formó un núcleo familiar diferente de la de sus padres, al contraer matrimonio con el ciudadano FABIO CARMELO FALLONE REQUESENS y procrear una hija con este ciudadano.

Si estos ciudadanos habitan o no con el propietario, o en una vivienda diferente, o tienen o no posibilidades económicas para arrendar otro inmueble, ello no es óbice para desvirtuar la necesidad que tienen de ocupar un inmueble propiedad del arrendador, ya que lo que exige la ley es que se demuestre la necesidad de ocuparlo y, es evidente que, esta familia conformada por la hija del propietario, su cónyuge y la hija de ambos necesita un inmueble donde habitar, donde cumplir con los derechos y deberes que el Código Civil les otorga y les impone como cónyuges, donde desarrollar su familia como núcleo fundamental de la sociedad.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art. 34, Ord. b.) no discrimina si la persona que necesita el inmueble, ya sea el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado deba ser mayor o menor de edad, joven o anciana, sana o enferma, apta o no para trabajar, con o sin trabajo, pudiente o de escasos recursos económicos, pues por el solo hecho de que necesite ocupar el inmueble es suficiente para que encuadre en el supuesto contenido en la norma, sin que sea relevante el hecho de que la hija del propietario tenga o no suficientes recursos para alquilar otra vivienda.

Tampoco niega la ley a los arrendatarios el derecho de tener una vivienda digna donde habitar, sea como propietaria o como arrendataria. Es por ello que, independientemente que el inquilino sea cumplidor de sus obligaciones y esté solvente en el pago de los cánones arrendaticios, si el propietario o uno de sus parientes señalados por la ley, necesita ocupar el inmueble el legislador le otorgó el derecho de solicitar el desalojo, pero lógicamente, como la arrendataria no ha dado lugar a esta situación, el artículo 34 le otorga una prórroga -por un lapso que estimó prudente el legislador- de seis meses luego de que la sentencia definitiva adquiera firmeza, para que solvente su situación y consiga otra vivienda para habitar.

En razón de lo expuesto considera este Juzgador que la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, hija del actor, al conformar una familia independiente de la de sus padres, por haber contraído matrimonio y procrear una hija, necesita el inmueble arrendado para habitarlo junto con su núcleo familiar, por lo que es evidente que la parte actora demostró con estas probanzas la necesidad de habitar el inmueble en litigio por parte de su hija y, en consecuencia este Tribunal considera cumplido el cuarto requisito analizado, esto es, que la ciudadana ANNY MARIE VERA SALAZAR, hija del propietario del inmueble objeto de este juicio, tiene necesidad de ocupar el inmueble, encuadrándose perfectamente este supuesto en la norma contenida en el ordinal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Con relación a la pretensión del actor, planteada en el petitum de la demanda, sobre la indemnización de daños y perjuicios, observa este Juzgador que la parte actora, en el escrito libelar, no realiza la debida especificación de tales daños y perjuicios, ni sus causas, ni tampoco produjo ningún tipo de pruebas para demostrar la existencia de los daños y perjuicios reclamados, cuestión por la cual se estima improcedente esta pretensión. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por HUMBERTO DE JESUS VERA VALLES contra SOL HAIDES FUENTES DE VALDES. Así se decide.

En consecuencia de lo decidido se condena a la demandada al desalojo del inmueble propiedad del actor, constituido por un apartamento ubicado en la urbanización La Paragua, Edificio 1-14-C, Sector 1, apartamento N° 41 de esta ciudad, concediéndosele a la arrendataria un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contado a partir de la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia o a partir de su notificación, si fuere el caso, de conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No hay condena en costas por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena notificar a las partes de de la presente decisión, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los ocho (8) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez.,

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.
La Secretaria (t)

Abg. HELENE LANZ GOLDING

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria (t)

Abg. HELENE LANZ GOLDING