TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-
Ciudad Bolívar, 16 de septiembre de dos mil diez
200º y 151º

Visto Sin Informe”.
Asunto N° FP02-V-2010-000413
N° de Resolución: PJ0242010000240

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA CC NAIM, Sociedad Mercantil, domiciliada en Ciudad Bolívar, debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de fecha 15-03-2007, inserta en el registro de comercio bajo el Nº 21, tomo 6-A-pro.-

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA:
Ciudadana NADIA ABOUD NASSER, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 70.657, y de este domicilio según consta poder al folio Siete (07).-y Abogada NOEMI DUARTE BLANCO, inscrita en el IPSA bajo el N° 45193, tal como consta al 144

PARTE DEMANDADA:
COOPERATIFVA DE FIANZAS Y SEGUROS M & M, Asociación Civil de este domicilio, debidamente protocolizada por ante la oficina subalterna de Registro Publico del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotada bajo el Nº 48, folios del 410 al 421, Tomo Sexto, Tercer Trimestre de 2007.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadano: JOSE MOLLEGAS, venezolano, mayor de edad, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 72.516 y de este domicilio.-

DE LA ADMISION:
En fecha 18 de Marzo del Dos Mil Diez, se admitió cuanto ha lugar en derecho demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se dispone anotarla en el Registro respectivo, se ordenó la citación de la parte demandada a los fines de que comparezca por ante este Juzgado al SEGUNDO (2do.) día de Despacho siguiente después de citado, entre las horas comprendidas de 8:00 a.m. a 1:00 p.m.; a fin de dar contestación a la presente demanda.-

1.- DE LA PRETENSIÓN:
En el libelo de la demanda, alega la parte actora a través de su Apoderada Judicial Abg. NADIA ABOUD NASSER, lo siguiente:
• Que consta de contrato de arrendamiento el cual se encuentra anexo al escrito libelar que su representada cedió en calidad de arrendamiento a la COOPERATIVA DE FINANZAS Y SEGUROS M&M R.S, asociación civil de este domicilio y representada por la ciudadana MARIA RICARDA VERA BAENA, titular de la cedula de identidad Nº 8.537.857 de este domicilio, un local comercial, distinguido con el Nº 13 el cual forma parte del centro comercial Naim, ubicado en la avenida Andrés Bello, de este ciudad.
• Que se estableció en el contrato un lapso de duración de un (01) año fijo contado a partir del 30 de octubre del 2009 hasta el 30 de octubre del 2010.-
• Que el canon De arrendamiento fue convenido por la cantidad de 1.820 bolívares mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas, todos los 30 de cada mes, cuya solvencia se comprobará mediante recibo que a tal efecto curse.-
• Que es el caso que la parte demandada antes identificada, adeuda actualmente tres (03) pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre del año 2009 y Enero y Febrero del presente año, lo cual constituye la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.460.,00), sin incluir las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado, perdiendo así el derecho de disfrutar de la prorroga legal prevista en el articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

• Que por lo antes expuesto es por lo que comparece a demandar como en efecto lo hace a la COOPERATIVA DE FINANZAS Y SEGUROS M&M R.S, representada por la ciudadana MARIA RICARDA VERA BAENA, ya identificada, o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
1. A la entrega inmediata del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, libre de personas y bienes.
2. A la entrega del inmueble arrendado solvente en el pago de los servicios públicos contratados.-
3. Al pago de la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES Bs. (5.460,00) por concepto de las pensiones de arrendamientos vencidas hasta la efectiva desocupación del inmueble en referencia.-
4. Las costas y costos judiciales que se originen del presente proceso.-
5. La indexación o corrección monetaria de los montos a los cuales sea condenada la parte demandada, tal como lo ha establecido el máximo Tribunal de la Republica a través de reiteradas Jurisprudencias.-
• Solicita Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente causa.-
• Solicita que la citación del demandada sea practicada en el Local Comercial, Distinguido con el Nº 13, del cual forma parte del centro comercial Naim, Ubicado en la Avenida Andrés Bello de esta Ciudad.-

DE LA CITACION:
Ordenada la citación personal del demandado, el Alguacil de este Tribunal ciudadano MIGUEL CHACON, deja constancia al folio 15 que la Boleta de Citación no fue firmada por cuanto se traslado en fecha 05-04-2010, 07-04-2010 y 09-04-2010 al domicilio de la parte demandada siendo imposible dar con el paradero del mismo ya que no se encontraba en ninguna de las visitas realizadas.-
Se procedió al nombramiento de defensor judicial ciudadano TOMAS CLARK CASTRO, quien acepto el cargo y fue juramentado

*En fecha 22-07-2010, compareció la ciudadana MARIA RICARDA VERA BAENA, en su carácter de parte demandada en la presente causa debidamente asistida por el ciudadano JOSE MOLLEGAS, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 72.516 a los fines de exponer:
Que estando dentro del lapso para dar contestación a la presente demanda el

abogado asistente de la parte demandada lo hace en los siguientes términos lo hace en los siguientes términos:
De los hechos que se admiten como ciertos:
Admite como cierto lo aducido por la actora de autos en su libelo de demanda, cuando señala que han suscrito contrato de arrendamiento sobre el inmueble anteriormente identificado, el cual ha sido aportado por la actora de autos, signado con la letras “B”, y en uso al principio de la comunidad de la prueba, invoca a favor de su representada y lo opone en toda forma de derecho a la demandante de autos.
De los hechos que se niegan, rechazan y contradicen por ser falsos:
Niega y rechaza y contradice lo aludido por la parte demandante cuando señala que su representada por adeudar los cánones de arrendamiento este incursa en incumplimiento del contrato de arrendamiento y que a consecuencia de ello haya perdido el derecho a disfrutar de la prorroga legal prevista en el articulo 40 de la ley.
Si bien es cierto que ha dejado de cancelar las pensiones arrendaticias, esto responde a la potestad que le confiere la ley a los contratantes de negarse a cumplir con su obligación cuando la otra no cumple, esto a tenor de lo taxativamente establecido en el artículo 1.168 del Código Civil venezolano.
Que es el caso que desde el mes de septiembre del año 2009 múltiples han sido las solicitudes hechas al ciudadano NAEL NIM NAIM, titular de la cedula de identidad Nº 11.732.259, en su condición de representante legal de la ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, quien funge como arrendadora de la relación contractual, a los fines de que ejecuten en el inmueble las reparaciones mayores de infraestructura en lo que respecta a las tuberías internas de la edificación, que pasan por el techo del local que ocupa, los cuales tienen alrededor de siete (07) meses causando filtraciones de agua que vienen ocasionando deterioros al inmueble y daños al mobiliario ( Fotocopiadoras, Muebles, papelería de oficina entre otros), aunado a la contaminación de los olores nauseabundos que impregnan el inmueble y por esta razón tomo como medida suspender el pago del arrendamiento hasta tanto hicieran en el inmueble las reparaciones requeridas, toda vez que si bien es cierto que su obligación principal como arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, no es menos cierto que el arrendador esta obligado a conservar el inmueble en estado de servir al fin para el cual ha sido arrendado y hacer en el las reparaciones necesarias, conforme lo prevé en los artículos 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 ejusdem, sin que ello implique un incumplimiento de contrato en los términos como los ha

denunciado en esta demanda la parte actora.
Que ante la negativa del ciudadano NAEL NIM NAIM, supra identificado, en efectuar las reparaciones al inmueble aquí señaladas, en fecha 16-04-2010, procedió a denunciar la situación por ante la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, quienes procedieron a efectuar una inspección ocular en el sitio, dejando constancia en su actuación en el Acta de Reunión de fecha 29-04-2010, en la que se practico la citación del arrendatario sin que este compareciera en el día y hora fijados, el escrito de denuncia y el acta de reunión anteriormente nombrados se encuentra acompañados al escrito de contestación marcados “E” y “A” para que surtan los efectos de ley.-
Del mismo modo y a los efectos de demostrar una vez mas el incumplimiento del ciudadano NAEL NIM NAIM, antes identificado, solicitó al Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, practicara en el local comercial objeto de demanda, Inspección Judicial para dejar constancia de todo lo planteado anteriormente, en la cual se dejo constancia de todo lo actuado y se designo experto fotógrafo y experto en materia de construcción de edificaciones, Dicha inspección se acompaño en original al escrito de contestación acompañada con la letra “I”.-
Que en virtud de no estar incursa su representada en causal alguna que justifique la procedencia de la presente demanda y a consecuencia de ello no existe fundamento para negarle el derecho de prorroga legal, por cuanto no están dados los supuestos de ley , siendo de que ha quedado demostrado que quien ha incumplido y continua incumpliendo sus obligaciones principales, contractuales y legales no es otra que la arrendadora ya identificada anteriormente, y que la suspensión del pago de las pensiones arrendaticias están ajustadas a derecho por cuanto la ley le otorga la potestad de no cumplir si la otra parte no cumple, y así solicita sea declarado por el tribunal.
Que por no encontrarse incursa su representada en causales de incumplimiento del contrato y por todas las razones tanto en los hechos como en el derecho alegado en defensa de su representada es por lo que niega rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta:
1. Que tenga que desalojar el inmueble objeto de la presente demanda, libre de bienes y personas.
2. Que tenga que entregar el inmueble solvente de los servicios públicos.
3. Que tenga que pagar la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 5.460,00) por concepto de las pensiones de

4. arrendamiento vencidas y las que se sigan venciendo, hasta tanto la parte actora cumpla con su obligación de reparar las filtraciones de agua en el techo y los daños ocasionados al techo raso.
5. Que tenga que pagar costas y costos Judiciales originados de este procedimiento.
Que sea desestimada la solicitud de Indexación y corrección monetaria, por cuanto es incierta la suma de la estimación.
Que sea declarada sin lugar la solicitud de la Medida Cautelar Preventiva de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la Medida Cautelar Preventiva de Secuestro por no estar llenos los extremos de ley.
Solicita que el presente escrito sea agregado a los autos admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.-

DE LA RECONVENCIÒN:
De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procede en este acto a reconvenir en cumplimiento de contrato de arrendamiento la presente demanda, contra la arrendadora ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, ampliamente identificada en autos, aquí demandante-reconvenida, por estar incursa en incumplimiento de sus obligaciones principales a tenor de o previsto en los artículos 1.133, 1134, 1140, 1159, 1160, 1167, 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 todos del Código Civil Venezolano, y en la cláusula quinta del contrato objeto de la presente causa, el cual lo hace en los siguientes términos:
• Que es el caso que desde septiembre 2009, surgieron una serie de filtraciones de agua a consecuencia de las tubería internas de la edificación, que pasan por el techo del local que ocupa, los cuales tienen alrededor de siete (07) meses causando deterioros al inmueble que ocupa y daños al mobiliario (fotocopiadora, muebles papelería de oficina entre otros) aunado a la contaminación de los olores nauseabundos que impregnan el inmueble.
• Que múltiples han sido las gestiones para que la arrendataria haga la reparación de las tuberías que están ocasionando los daños ya nombrados anteriormente, y prueba de ello lo constituye la denuncia que hicieron por ante la Dirección de Planificación y Desarrollo de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, quienes procedieron a efectuar una inspección ocular en el sitio, procedimiento en el que además se practico la citación del arrendatario sin que este compareciera en el día y hora fijados dicha denuncia de fecha 16-04-2010, dicha denuncia se encuentra acompañada

en un folio útil, marcado con la letra “E”, y el acta de reunión marcada con la letra “A”, para que surtan su efectos de ley.
• Del mismo modo y ante la negativa del arrendatario se procedió en fecha 14-04-2010 a solicitar al Juzgado Tercero del Municipio Heres Inspección Judicial, para dejar constancia de las filtraciones de agua a causa de las tuberías internas de la edificación, dañando el inmueble y los mobiliarios ya especificados anteriormente y a los fines de sustentar y evidenciar los aludido se permiten acompañar en original , la inspección judicial de fecha 14-04-2010, marcada con la letra “I” para que surta sus efectos legales.-
• Que dado los argumentos que anteceden la arrendataria a dejado se cumplir con sus obligaciones principales tal como lo prevé el articulo 1585 del Código Civil y que la ley obliga al arrendatario durante el tiempo de vigencia del contrato a hacer las reparaciones que la cosa arrendada necesite, como lo prevé el articulo 1586 del mismo código civil.
• Que no obstante a ello y de estar en pleno conocimiento de la denunciada situación, hasta la presente fecha no ha sido posible que la arrendadora, realice en el local objeto de la presente demanda las reparaciones mayores necesarias para que su representada pueda hacer uso conforme para el cual a sido arrendado el inmueble, constituyendo esta conducta una abierta violación de las cláusulas del contrato y de las normativas legales que rigen al respecto, lo que se traduce en un claro incumplimiento de las obligaciones principales del arrendador.
• Que de acuerdo al incumplimiento aquí suficientemente demostrado y de conformidad con el articulo 1168 procedió a suspender el pago de las pensiones arrendaticias para de algún modo obligar a la arrendataria a cumplir con su obligación principal en el sentido de que procediera a realizar en el inmueble las reparaciones necesarias en cumplimiento de los postulados contractuales y de ley aquí tantas veces citados.-
• Que como respuesta a ello la arrendataria burlando la buena fe de este Juzgado , bajo falsos supuestos interpone la temeraria demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento para el disfrute de la prorroga legal, desconociendo flagrantemente los derechos que me confiere la ley como débil Jurídico de esta relación contractual y los postulados contractuales de ley que rigen claramente la situación aquí denunciada.-
• Que la presente reconvención la fundamente en los siguientes postulados: Artículos 1.133, 1.134, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.585, 1.586 y

1.587 todos del Código Civil Venezolano
• Que por las razones tanto de hechos como del derecho, anteriormente expuestas es por lo que procede a RECONVENIR EN ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, suficientemente identificada en autos, en su carácter de arrendadora, para que convenga a ello o sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
1. Al cumplimiento y/o ejecución de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 04-12-2009, el cual ha sido aportado por la demandante-reconvenida en autos, signado con la letra “B” y que en uso del principio de la comunidad de la prueba , invoca a favor de su representada y lo opone en toda forma de derecho a la demandante de autos, especialmente a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento en lo inherente a las reparaciones mayores que deben ser por cuenta de la arrendadora, y que proceda inmediatamente a realizar las reparaciones en las tuberías del departamento que queda situado encima del local objeto de la presente causa, así como también proceda de inmediato a reparar y sustituir el techo raso dañado y podrido del local que ocupa.-
2. Al cumplimiento de las obligaciones principales inherentes a la arrendadora conforme a lo establecido en los artículos 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 en concatenación con lo dispuesto en los artículos 1133, 1134, 1140, 1159, 1160 y 1167 ejusdem, todos del Código Civil Venezolano.
3. A responder por los daños y perjuicios ocasionados en los muebles y equipos de oficina que se encuentran en el inmueble con ocasión a las filtraciones no reparadas a tiempo, por el incumplimiento de la arrendadora.
4. Al pago de las costas y costos Judiciales originados de este procedimiento, así como los Honorarios de Abogados en el porcentaje que estime este Tribunal.-
Estima la presente reconvención en la cantidad de Ciento Cincuenta y Cuatro Unidades Tributarias (154 U.T), lo cual asciende a la cantidad de DIEZ MIL DIEZ BOLÍVARES (Bs. 10.010,oo), reservándose la acción de daños y perjuicios a que tiene derecho.-
Por ultimo solicita que la presente reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley y la debida imposición de costos y costas procesales a la demandante reconvenida por ser de derecho.

DE LA CONTESTACIÒN A LA RECONVENCIÒN:
Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención propuesta la apoderada de la parte demandante ciudadana NADIA ABOUD NASSER, lo hace en los términos siguientes:
Rechaza, Niega y Contradice la presente reconvención, ello en los hechos narrados, como en el derecho en que se pretende fundamentar.
Que es falso y nunca a sido verdad que su representada, este incursa en el incumplimiento de las obligaciones previstas en el código civil venezolano, ya que la demandada-reconviniente, nunca le notifico de manera verbal o escrita las supuestas filtraciones de agua a consecuencia de tuberías internas que estaba sufriendo el inmueble que ésta ocupa como arrendataria , o dicho en otros términos, su mandante nunca tuvo conocimiento cierto, valedero y oportuno que el inmueble arrendado sufriera las tantas veces mencionadas filtraciones de agua, desde el mes de septiembre del año 2009, tal como lo asegura la demandada-reconviniente en su escrito de reconvención.
Que causa cierta suspicacia la fecha en que la demandada reconviniente solicita la practica de la inspección de fecha 14-04-2010, ya que dejo transcurrir prácticamente ocho (08) meses para darse cuenta que las supuestas filtraciones de agua a consecuencia de tuberías internas le estaban causando deterioros a su mobiliario, aunado a que en las resultas de la inspección, el tribunal solo dejo constancia de la presencia de los bienes muebles en el local donde funciona la arrendataria, mas nunca dejo constancia del supuesto daño de los mismos, tal como lo alega y peticiona indemnización en su escrito la demanda-reconviniente.
Que la arrendataria- reconviniente, desde el mes de diciembre del año 2009 inclusive, hasta la presente fecha dejo de cumplir con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y lo concerniente a los gastos comunes del centro comercial, lo que evidencia a meridiana claridad que tanto la denuncia formulada por ante la ingeniería municipal, como la inspección Judicial, fueron medidas artificiosas y temerarias de la arrendataria, una vez propuesta o incoada como fue la presente Acción de Resolución de Contrato, pues con ello solamente se pretendía preconstituir una probanza que estaba fuera del control de la contraparte, que hoy es su representada, por eso ambos instrumentos los impugna y desconoce en toda forma de derecho.-
Que sobre lo anteriormente expuesto deja contestada la mutua petición que ha incoado la arrendataria COOPERATIVA DE FIANZAS Y SEGUROS M&M R.S, en el entendido que siendo falso todos los instrumentos de hecho en que fundamentó

esa reconvención la misma debe ser desestimada en la oportunidad de este tribunal pronunciarse sobre el fondo de ambos procesos acumulados en este expediente; y así pide sea declarado.-

PUNTO PREVIO:
Pronunciamiento sobre la reconvención:

De conformidad a lo establecido en el Articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ante lo propuesta de Reconvención es necesario considerar el criterio que ha venido sosteniendo nuestro máximo Tribunal en cuanto a la admisión de las demandas. En el presente asunto ha sido demandado la Resolución del Contrato de Arrendamiento; Así mismo se ha propuesto reconvención por la parte demandada; siendo necesario analizar la pretensión; Del escrito de reconvención se desprende que la demandada reconviniente señala: De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procede en este acto a reconvenir en cumplimiento de contrato de arrendamiento la presente demanda, contra la arrendadora ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, ampliamente identificada en autos, aquí demandante-reconvenida, por estar incursa en incumplimiento de sus obligaciones principales a tenor de lo previsto en los artículos 1.133, 1134, 1140, 1159, 1160, 1167, 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 todos del Código Civil Venezolano, y en la cláusula quinta del contrato objeto de la presente causa, el cual lo hace en los siguientes términos:
• Que es el caso que desde septiembre 2009, surgieron una serie de filtraciones de agua a consecuencia de las tubería internas de la edificación, que pasan por el techo del local que ocupa, los cuales tienen alrededor de siete (07) meses causando deterioros al inmueble que ocupa y daños al mobiliario (fotocopiadora, muebles papelería de oficina entre otros) aunado a la contaminación de los olores nauseabundos que impregnan el inmueble.
• Que múltiples han sido las gestiones para que la arrendataria haga la reparación de las tuberías que están ocasionando los daños ya nombrados anteriormente, y prueba de ello lo constituye la denuncia que hicieron por ante la Dirección de Planificación y Desarrollo de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, quienes procedieron a efectuar una inspección ocular en el sitio, procedimiento en el que además se practico la citación del arrendatario sin que este compareciera en el día y hora fijados dicha

denuncia de fecha 16-04-2010, dicha denuncia se encuentra acompañada en un folio útil, marcado con la letra “E”, y el acta de reunión marcada con la letra “A”, para que surtan su efectos de ley.
• Del mismo modo y ante la negativa del arrendatario se procedió en fecha 14-04-2010 a solicitar al Juzgado Tercero del Municipio Heres Inspección Judicial, para dejar constancia de las filtraciones de agua a causa de las tuberías internas de la edificación, dañando el inmueble y los mobiliarios ya especificados anteriormente y a los fines de sustentar y evidenciar lo aludido se permiten acompañar en original , la inspección judicial de fecha 14-04-2010, marcada con la letra “I” para que surta sus efectos legales.-
• Que dado los argumentos que anteceden la arrendataria a dejado se cumplir con sus obligaciones principales tal como lo prevé el articulo 1585 del Código Civil y que la ley obliga al arrendatario durante el tiempo de vigencia del contrato a hacer las reparaciones que la cosa arrendada necesite, como lo prevé el articulo 1586 del mismo código civil.
• Que no obstante a ello y de estar en pleno conocimiento de la denunciada situación, hasta la presente fecha no ha sido posible que la arrendadora, realice en el local objeto de la presente demanda las reparaciones mayores necesarias para que su representada pueda hacer uso conforme para el cual a sido arrendado el inmueble, constituyendo esta conducta una abierta violación de las cláusulas del contrato y de las normativas legales que rigen al respecto, lo que se traduce en un claro incumplimiento de las obligaciones principales del arrendador.
• Que de acuerdo al incumplimiento aquí suficientemente demostrado y de conformidad con el articulo 1168 procedió a suspender el pago de las pensiones arrendaticias para de algún modo obligar a la arrendataria a cumplir con su obligación principal en el sentido de que procediera a realizar en el inmueble las reparaciones necesarias en cumplimiento de los postulados contractuales y de ley aquí tantas veces citados.-
• Que como respuesta a ello la arrendataria burlando la buena fe de este Juzgado , bajo falsos supuestos interpone la temeraria demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento para el disfrute de la prorroga legal, desconociendo flagrantemente los derechos que me confiere la ley como débil Jurídico de esta relación contractual y los postulados contractuales de ley que rigen claramente la situación aquí denunciada.-

• Que la presente reconvención la fundamente en los siguientes postulados: Artículos 1.133, 1.134, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.585, 1.586 y 1.587 todos del Código Civil Venezolano
• Que por las razones tanto de hechos como del derecho, anteriormente expuestas es por lo que procede a RECONVENIR EN ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, suficientemente identificada en autos, en su carácter de arrendadora, para que convenga a ello o sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
1.-Al cumplimiento y/o ejecución de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 04-12-2009, el cual ha sido aportado por la demandante-reconvenida en autos, signado con la letra “B” y que en uso del principio de la comunidad de la prueba , invoca a favor de su representada y lo opone en toda forma de derecho a la demandante de autos, especialmente a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento en lo inherente a las reparaciones mayores que deben ser por cuenta de la arrendadora, y que proceda inmediatamente a realizar las reparaciones en las tuberías del departamento que queda situado encima del local objeto de la presente causa, así como también proceda de inmediato a reparar y sustituir el techo raso dañado y podrido del local que ocupa.-
2.- Al cumplimiento de las obligaciones principales inherentes a la arrendadora conforme a lo establecido en los artículos 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 en concatenación con lo dispuesto en los artículos 1133, 1134, 1140, 1159, 1160 y 1167 ejusdem, todos del Código Civil Venezolano.
3.- A responder por los daños y perjuicios ocasionados en los muebles y equipos de oficina que se encuentran en el inmueble con ocasión a las filtraciones no reparadas a tiempo, por el incumplimiento de la arrendadora.
4.- Al pago de las costas y costos Judiciales originados de este procedimiento, así como los Honorarios de Abogados en el porcentaje que estime este Tribunal.
De una simple lectura da la impresión que la pretensión de la reconvención es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de conformidad a lo establecido en el articulo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en cuenta que se origina de una relación arrendaticia, sin embargo al entrar en detalle se puede observar que la pretensión de la parte demandada reconviniente se extiende a el resarcimiento de daños y perjuicios y al pago de

honorarios profesionales tal como puede observarse de los numerales 3 y 4 de su petitium al folio 70 y 71.
El artículo 33 de la referida Ley reza lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Teniendo así que además de pretenderse el cumplimiento del contrato la parte reconviniente pretende la indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados en los muebles y equipos de oficina que se encuentran en el inmueble con ocasión a las filtraciones no reparadas a tiempo, por el incumplimiento de la arrendadora y a su ves el pago de los Honorarios Profesionales.
Como ya quedo establecido el cumplimiento del contrato de arrendamiento se tramita de conformidad a lo que señala el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el procedimiento breve que contempla el código de procedimiento Civil en sus artículos 881 y siguientes.
Así las cosas, observa esta Sentenciadora que la parte reconviniente en primer lugar demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento,
En segundo lugar, solicita el resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados en los muebles y equipos de oficina que se encuentran en el inmueble con ocasión a las filtraciones no reparadas a tiempo, por el incumplimiento de la arrendadora, al igual que los Honorarios de Abogados en el porcentaje que estime este Tribunal.
De lo que se puede inferir del escrito de reconvención que la pretensión principal ejercida por la parte demandada reconviniente esta referida al cumplimiento del contrato de arrendamiento, la cual para su procedencia se tramita por lo establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sin que pueda perseguirse con ella ninguna figura indemnizatoria, como lo señala la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto solo es compatible con ello las pretensiones que puedan seguirse por el procedimiento breve como bien nos remite la norma antes señalada pretensiones que sean compatibles que este procedimiento siempre y cuando el tribunal sea competente;

por otra parte si bien el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía” no es menos cierto que aún cuando los daños y perjuicios pueden ocasionarse con motivo de una relación arrendaticia, éstos no pueden ser tramitados a través del procedimiento breve, ya que el procedimiento aplicable al mismo es el ordinario contenido en nuestra ley adjetiva; así como tampoco se puede tramitar simultáneamente pago de honorarios profesionales como lo pretende la actora.
Así las cosas, tenemos que planteada en los términos como ha sido el cumplimiento de contrato derivada de una relación arrendaticia que debe verificarse por el procedimiento breve y que de resultar procedente se declararía con lugar la pretensión de reconviniente en este caso; la sentencia en su parte dispositiva al declarar Con Lugar la reconvención debe ordenar la reparaciones a que hace referencia la parte reconviniente pero no se puede pretender obtener por esta vía el pago de daños y perjuicios y de honorarios profesionales, situación esta que es la que se ha planteado en el caso de autos, al demandarse simultáneamente, el pago por daños y perjuicios y de Honorarios Profesionales , lo cual resulta totalmente improcedente ya que ambas peticiones, han de tramitarse por procedimiento totalmente distintos uno del por, por lo que se excluyen entre sí y por ende deben de tramitarse por procedimientos totalmente distintos . Así se decide.-
En este orden de ideas, y en fuerza de la norma contenida en nuestra Ley Adjetiva en su artículo 78, y visto el contenido del libelo de la reconvención, se observa que las pretensiones solicitadas se tramitan por procedimientos diferentes, ya que nos encontramos bajo los parámetros establecidos por una norma especial que nos remite a su vez al procedimiento breve mientras que los daños y perjuicios reclamados son tramitados a través del procedimiento ordinario, así mismo tenemos que los honorarios profesionales de abogados se tramitan conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sea judicial o extrajudicial.
A tal efecto observa quien aquí sentencia, que la presente reconvención , desde cualquier punto de vista que se observe, resulta Inadmisible dada la adversidad entre la naturaleza de las pretensiones de la demandante, lo cual

debió declararse en el auto de admisión de reconvención , muy a pesar de que el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil establece “ En la contestación de la demanda el demandante podrá proponer reconvención siempre que el tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella….” Sin embargo nuestro máximo Tribunal en Sala de Casación Civil en sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, se señaló:
“…Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Ahora bien, la Sala observa, que en este caso se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda, como fueron: el cobro de bolívares (vía intimación) y el cobro de honorarios profesionales, al igual que en la doctrina de esta Sala antes citada.
Ahora bien, vista la naturaleza de este fallo, esta Sala de Casación Civil estima necesario descender al estudio de las actas del expediente y al respecto observa, que el libelo de la demanda en su petitum expresa textualmente lo siguiente: “…”.
Ahora bien, en conformidad con los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes transcritos, esta Sala de Casación Civil evidencia que las pretensiones invocadas por el demandante no podían ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto, en el procedimiento por cobro de bolívares (vía intimación), se suprime la fase cognoscitiva y se acude a una ejecución anticipada del fallo por la presencia de un título calificado previamente por la ley; mientras que el procedimiento previsto para el cobro de los honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sean judiciales o extrajudiciales.
De tal modo, en este caso al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide. “

Por su parte el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“...No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. (Negrilla nuestra)

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí...”

Asimismo, la doctrina expresa, al respecto que:
“...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible, por lo que inpretermitiblemente debe declararse inadmisible la presente reconvención, en el entendido que la reconvención es una acción autónoma, mediante la cual las partes llegan a tener doble condición de demandante y demandado a un mismo tiempo, se considera además a la reconvención como una contrademanda y su fundamento reside en el principio de economía procesal, ya que la demanda y la reconvención se tramitan dentro de un mismo juicio.( Comentarios de Emilio Calvo Baca, código de procedimiento Civil, tercera edición 277)
Por las razones y consideraciones expuestas, este Tribunal declara INADMISIBLE la presente reconvención y así se decide .

Una vez resuelta como ha sido la reconvención y en virtud del pronunciamiento anterior este Juzgado prosigue con el análisis y valoración de las pruebas de la presente causa, entrando a conocer el fondo del asunto

DE LAS PRUEBAS: ANALISIS, VALORACION:
En fecha 29 de Julio, siendo la oportunidad legal para promover pruebas la parte demandada-reconviniente, a través de su apoderado Judicial ciudadano JOSE MOLLEGAS, identificado en autos, lo hace en los términos siguientes:
CAPITULO I
DEL MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS.
Invoca a favor de su representada, el merito favorable de los autos en todo y cuanto puedan favorecerle, con mención especial de los documentos que fueron consignados acompañando el escrito contentivo de la contestación-reconvención a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento para el disfrute de la prorroga legal, que interpusiera la

ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, ya identificada en autos, en contra de su representada la ciudadana MORELA MOYEGAS VIAMONTE, ampliamente identificada en autos y que son instrumentos fundamentales de la defensa alegada, a saber:
1. En uso del principio de la comunidad de la prueba, invoca a favor de su representado, el documento aportado por la actora de autos, contentivo del contrato de arrendamiento y acompañado al escrito libelar marcado “B”.
El contrato acompañado con el libelo de demanda marcado “A” regula la relación arrendaticia entre las partes estableciendo como tiempo de duración de un año fijo, comenzándose a contar a partir del día 30 de octubre de 2009 al 30 de octubre de 2.010; instrumento éste que no fue tachado ni impugnado por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.
2.- El contrato de Arrendamiento vigente para el periodo Octubre del 2006 a octubre del 2007, que fuere aportado por esa representación en su correspondiente escrito marcado con la letra “C”, y opuesto en toda forma de derecho al demandante reconvenido de autos, que no fuera objetado ni impugnado.-
Del análisis del presente instrumento se desprende que se trata de documento autenticado que reguló la relación arrendaticia entre las partes desde el día 30 de octubre de 2006 al 30 de octubre de 2007; sin embargo encontrándonos ante la resolución de un contrato de arrendamiento distinto que se encuentra vigente, en nada ayuda el contrato bajo análisis a la solución de la litis, dejando solo establecido que el inicio de la relación arrendaticia tiene una data anterior a la señalada en el contrato objeto de discusión, razón por lo que se desecha de la litis. Así se establece.-

3.- Los Recibos de pago del canon arrendaticio, correspondiente al año 2006, que han sido aportados por esa representación marcados con la letra y numero “R-1”, los últimos recibos de pago cancelados por concepto de pensión arrendaticia y pago de condominio del centro comercial donde esta ubicado el centro comercial que ocupa correspondiente al año 2009, que han sido aportados por esa representación marcados con la letra y numero “ R-2”; así como los recibos de pago por los servicios públicos correspondientes al local cancelados oportunamente y al día que han sido aportados por esa representación marcados con la letra y numero “R-3”.

En la presente causa se demanda la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, por lo que del análisis de los instrumentos señalados como R!, R2, R3, no corresponden a los pagos demandados por lo que no contribuyen a la solución de la litis al no encontrarse en discusión los mismos, razones suficientes para ser desechados de la litis. Así se decide.-

4.- El escrito de denuncia de fecha 16-04-2010, interpuesta ante la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, marcado con la letra “E”,

5.- Acta de Reunión de fecha 29-04-2010, levantada en la oficina de la Coordinación de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Heres de esta Ciudad, marcada con la letra “A”
Del análisis de los documentos numerados 4 y 5 tenemos que el numerado 4 se trata de un instrumento privado producido por la demandada, sin embargo guarda estrecha relación con el numerado 5 o acta de reunión, emitido por la Alcaldía del Municipio Heres, en fecha 29 de Abril de 2010, donde se deja constancia de la No comparecencia del ciudadano NAEL NIN NAIN ante la citación realizada en ocasión de solicitud efectuada en fecha 16-04-2010 por la ciudadana MARIA RICARDA VERA BAENA, Así mismo se destaca en el acta que de la inspección realizada se observo que ciertamente existen filtraciones en el referido inmueble, las cuales perjudican a los muebles y enseres de la oficina y la firma comercial Asoc. Cooperativa de Fianzas y seguros M&M RS.; Instrumento Publico administrativo que no fue impugnado ni tachado, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se decide.-

7.- La Inspección Judicial de fecha 14-04-2010, practicada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Estado Bolívar, que ha sido aportada por su representación marcada con la letra “I”.-

La parte demandada la impugno y desconoció en forma genérica la presente prueba, sin haber indicado las razones y fundamento de su impugnación y desconocimiento , por lo que considera quien decide que no es procedente tal impugnación en los términos indicados; En tal sentido se procede a valorar y analizar la presente prueba de Inspección Judicial.

Tenemos que la inspección Judicial Extra Litem ha sido definida como aquella inspección que se practica fuera de juicio para dejar constancia de la existencia de hechos que con el paso del tiempo se pueden modificar, igualmente es el medio probatorio directo, es decir no necesita intermediario es el propio juez que la practica; desprendiéndose del análisis de la presente prueba realizada en fecha 14 de Abril de 2010, que efectivamente fue constituido el Tribunal tercero del Municipio Heres, en el inmueble que ocupa la demandada y que se observaron filtraciones en el Techo raso, manchas de humedad e igualmente olor a humedad. Otorgándosele valor probatorio de conformidad a lo establecido en el Articulo 1428 del Código Civil.-

DE LAS PRUEBAS TESTIMONIALES.-
De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió los siguientes testigos:
-MIRVIS LEAL, LOURDES GALETTI, MIGUEL ALVAREZ, NATALY SUAREZ, MEGLIS LEON y CARLOS MANUEL MOLLEGAS, titulares de las cedula de identidad Nrsº 13.016.488, 8.851.417, 10.571.117, 13.546.929 y 15.617.401, 8.882.092 respectivamente y de este domicilio.-

De la deposición de la ciudadana MARVIS LEAL se desprende: Que la testigo dice tener conocimiento de lo sucedido en el inmueble con las filtraciones por cuanto trabajaba en él, que escucho y vio que el demandante tenia conocimiento de las filtraciones en el local; de lo que puede inferirse que para el tiempo (18-03-2010) en que fue interpuesta la demanda la testigo tenia una relación laboral de dependencia con la demandada, dejando claro que su conocimiento es directo al haber vivido los acontecimientos, se le otorga valor probatorio a sus dichos de conformidad a lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.. Así se decide.-
Por otra parte se desprende de la deposición de la ciudadana GALETTI DE LOPEZ LOURDES MARIA Que la testigo dice tener conocimiento de lo sucedido en el inmueble con las filtraciones por cuanto presta servicio de limpieza en el lugar, que escucho y vio que el demandante tenia conocimiento de las filtraciones en el local; de lo que puede inferirse que la testigo mantiene actualmente una relación laboral de dependencia con la demandada, por lo que surgen dudas en cuanto a la confianza de sus dichos por los lazos laborales existente entre esta y la demandada.- por lo que se desecha de la litis.-

Del análisis de la declaración del testigo MIGUEL ANGEL ALVAREZ OLIVO; tenemos que tiene conocimiento de las filtraciones que presenta el local, así como también manifestó no tener conocimiento desde cuando se esta presentando tal situación y que la demandada le comento que le había comunicado al arrendador la situación por cuanto es vecino del local, lo que se traduce que el testigo no tiene conocimiento directo del conflicto, razones suficientes para ser desechado de la litis. Así se decide.-

De conformidad a lo establecido en el articulo 431 del Código de procedimiento Civil compareció ratificar el contenido del acta de reunión el ciudadano CARLOS MANUEL MOLLEGAS RIVAS , en su carácter de funcionario actuante , del cual es necesario precisar que la figura que pretende utilizar la demandada esta totalmente desnaturalizada en el sentido que no es la vía idónea dicha ratificación por cuanto no se trata de un documento privado emanado de tercero, que tratándose el acta objeto de ratificación un documento emitido por un funcionario publico en este caso de la Alcaldía del Municipio Heres este debe bastarse por si mismo como documento publico administrativo, al ser considerados éstos como los que emanan de funcionarios de la administración publica, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley; teniendo tales documentos presunción de veracidad que pueden ser desvirtuables con otros medios de pruebas; Siendo así debe tenerse y apreciarse la valoración ya realizada a la acta en referencia y por consiguiente no se valora ni se aprecia la pretendida ratificación de documento. Así se establece.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, la parte actora-reconvenida, promueve a través de su Apoderada Judicial ciudadana NOEMI DUARTE BLANCO las siguientes pruebas a saber:
1. Reproduce el merito favorable de los autos, y en especial hace valer el merito probatorio de las actas que favorecen a su representada.
Como ya ha sido reiterado por la jurisprudencia patria la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos no constituye medio de prueba per se , sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el Juez esta en la obligación de emplear de oficio sin necesidad de

alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad. (sentencia Sala Político Administrativa, con ponencia de la Mag. Yolanda Jaimes G, de fecha 13-07-2010, exp. N° 2007- 0619 )

2. Ratifica en todo su valor probatorio las pruebas que fueron acompañadas con el libelo de la demandada (Contrato de Arrendamiento marcado “B”)

Del analizas del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda se desprende la relación arrendaticia de las partes, donde se establecieron las cláusulas por las que se regiría su relación, tratándose de documento autenticado que no fue tachado, se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se decide.-

3. Promueve y hace valer la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por parte de la COOPERATIVA DE FIANZAS Y SEGUROS M & M R.S, representada por la ciudadana MARIA RICARDA VERA BAENA, supra identificada en autos, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la presente causa, la cual se traduce en tres (03) pensiones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Diciembre del año 2009, Enero y Febrero del año 2010, que constituye la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.460,00), sin incluir la pensiones de que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado.

Del análisis efectuado a la presente causa se puede evidenciar que la parte demandada no probo haber pagado los tres cánones de arrendamientos demandados, por el contrario se excepción al alegar que se trata de una excepción de contrato no cumplido, sin embargo la promoción de la insolvencia como prueba sin evidenciarse algún instrumento de donde esta deriva debe ser el resultado de todo el acervo probatorio que en definitiva llevaran a declarar insolvente o no a la demandada por lo que tal análisis se realizará en la parte motiva de esta sentencia a fin de verificar la situación planteada.-

4. Impugna y desconoce por ser artificiosa y temeraria la inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, la cual corre inserta en el expediente.
5. Impugna y desconoce por ser artificiosa y temeraria la denuncia formulada por la demandada de autos por ante la Ingeniería Municipal, la cual corre inserta en el expediente.

En cuanto al desconocimiento e impugnación de la Inspección Judicial practica y promovida como prueba por la parte demandada este Tribunal la analizo en la oportunidad de la valoración de dicha prueba; Así mismo se valoro y analizo ut supra la denuncia formulada por la demandada de autos por ante la Ingeniería Municipal, estableciéndose además que se trata de un documento privado emanado de la demandada, por lo que no resulta procedente su desconocimiento.

DE LA MOTIVA Y DISPOSITIVA.-

En la norma procesal tenemos que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido nos encontramos que en la presente causa se pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 17 de noviembre de 2009 ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, anotado bajo el N° 54, tomo 97, donde se estableció que la vigencia del mismo sería de un año contados a partir del 30 de Octubre de 2009 al 30 de Octubre de 2010, dando cuenta que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado que se encuentra vigente para el momento de la interposición de la presente demanda; así mismo se estableció en su cláusula Tercera que el canon de arrendamiento será cancelado por mes vencido los últimos días de cada mes, cuya solvencia se comprobara mediante recibo que a tal efecto curse.
Ahora bien siendo el punto central de la demanda de Resolución del Contrato de Arrendamiento la falta de pago de los cánones de arrendamientos y habida cuenta de que de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera del contrato antes en referencia se debe acreditar la solvencia con el respectivo recibo de pago, instrumentos éstos que no consta en autos, por lo que debe tenerse como insolvente de dichos cánones a la demandada, aunado a que expresamente manifestó que no pago los cánones al considerar una medida de presión para que el arrendador asumiera la reparación de las filtraciones presentadas en el local que ocupa como inquilina al señalar: “Si bien es cierto que he dejado de cancelar las

pensiones arrendaticias, esto responde a la potestad que le confiere la ley a los contratantes de negarse a cumplir con su obligación cuando la otra no cumple, esto a tenor de lo taxativamente establecido en el artículo 1.168 del Código Civil venezolano.
Que es el caso que desde el mes de septiembre del año 2009 múltiples han sido las solicitudes hechas al ciudadano NAEL NIM NAIM, titular de la cedula de identidad Nº 11.732.259, en su condición de representante legal de la ADMINISTRADORA CC NAIM C.A, quien funge como arrendadora de la relación contractual, a los fines de que ejecuten en el inmueble las reparaciones mayores de infraestructura en lo que respecta a las tuberías internas de la edificación, que pasan por el techo del local que ocupa, los cuales tienen alrededor de siete (07) meses causando filtraciones de agua que vienen ocasionando deterioros al inmueble y daños al mobiliario ( Fotocopiadoras, Muebles, papelería de oficina entre otros), aunado a la contaminación de los olores nauseabundos que impregnan el inmueble y por esta razón tomo como medida suspender el pago del arrendamiento hasta tanto hicieran en el inmueble las reparaciones requeridas, toda vez que si bien es cierto que su obligación principal como arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, no es menos cierto que el arrendador esta obligado a conservar el inmueble en estado de servir al fin para el cual ha sido arrendado y hacer en el las reparaciones necesarias, conforme lo prevé en los artículos 1585 numeral 2º, 1586 y 1587 ejusdem, sin que ello implique un incumplimiento de contrato en los términos como los ha denunciado en esta demanda la parte actora.”
Ahora bien tenemos que el articulo 1168 del Código Civil señala: “ En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.”
Por otra parte si precisamos que comprende la excepción non adimpleti contractus encontramos: Es el derecho que tiene una de las partes en un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando la otra parte le exige el cumplimiento sin haber cumplido a su vez con su propia obligación, ésta opera en los casos de cualquier incumplimiento de las obligaciones nacidas en un contrato bilateral, así mismo el incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo, no habrá aplicación de la excepción non adimpleti contractus, sino se aplica la teoría de los riesgos.-
El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones segundarias de un contrato. …En principio se ha adoptado como criterio provisional aquel que establece que obligaciones principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron

determinantes en el consentimiento de la otra parte y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. En cambio se considera obligaciones secundarias aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento de inmueble, el incumplimiento de la entrega del inmueble arrendado al arrendatario por parte del arrendador, da derecho a aquel a oponer la excepción, porque la obligación de proporcionar el goce y disfrute de la cosa es determinante del consentimiento del arrendatario. En cambio, el incumplimiento por parte del arrendador a realizar una reparación mayor sería por lo menos en principio, el incumplimiento de una obligación secundaria que no autorizaría al arrendatario a suspender el pago del canon mensual de arrendamiento. ( Curso de Obligaciones derecho civil III, octava edición, 1993, Pp.505. Eloy Maduro Luyando) . es necesario precisar lo pautado por las partes en el contrato por ellos suscrito en la cláusula QUINTO: Es convenio entre los aquí firmantes que “ LA ARRENDATARIA” podrá realizar todas aquellas mejoras que considere oportunas en el bien en cuestión previa y expresa autorización de “LA ARRENDADORA” y así mismo se establece que todos aquellos gastos que se originen por concepto de reparaciones menores y de mantenimiento del estado físico del bien aquí arrendado serán por cuenta y costo de “LA ARRENDATARIA” y las reparaciones mayores serán por cuenta de “LA ARRENDADORA” salvo que dichas reparaciones se originen de la falta de cumplimiento del estado físico del bien y las mismas se deriven en el hecho de tener que realizar reparaciones mayores que en este caso será obligación de “LA ARRENDATARIA” la realización y/o pago de dichas reparaciones mayores.
Estando así las cosas se observa que de la inspección Judicial practicada y el acta de ingienería Municipal se desprende que efectivamente en el local arrendado se presentan filtraciones en el techo, y de conformidad a lo manifestado por la demandada y la testigo MARVIS LEAL estas se vienen presentando desde septiembre de 2009, habiéndose realizado la referida inspecciones en fecha 14 de abril de 2010 y 29 de abril de 2010, lo que significa que trascurrieron aproximadamente siete meses para dejar constancia y denunciar la situación presentada en el inmueble, sin que existan elementos probatorios que demuestren que el arrendador estaba en conocimiento de tal situación desde sus inicios, que la causa de las filtraciones se haya generado por falta de atención del arrendador, por otra parte no se estableció en ninguna de las inspecciones realizadas la causa de las filtraciones, ni se indico la data de la misma, ni se indico la magnitud del daño ocasionado y el tipo de reparación, a objeto de determinar la responsabilidad

sobre ello, considerando que la presente demanda se admitió en fecha 18-03-2010, aproximadamente un mes antes de la realización de las referidas inspecciones; así mismo debe considerarse que de autos no se desprende de forma cierta que ante las filtraciones presentadas en el local que ocupa la demandada ésta haya puesto en conocimiento oportunamente a la arrendadora a fin de que ésta tomara las medidas necesarias para y/o las reparaciones evitando así las filtraciones y los posibles daños a su inmueble; por lo que en situaciones como las que nos ocupa al no demostrarse que las reparaciones, en este caso filtraciones eran o son por cuenta de la arrendadora, al no tener precisión si se tratan de reparaciones mayores, y del conocimiento oportuno de la arrendadora no puede considerarse procedente la excepción non adimpleti contractus, y en consecuencia la arrendataria debió seguir cumpliendo con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a fin de evitar incumplir el contrato que suscribió. Por cuanto si bien es cierto que el articulo 1586 y 1587 del Código Civil establece “ El arrendador esta obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que según e uso, son de cargo de los arrendatarios” . 1587: El arrendador esta obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impida sus uso, aunque no los conociere al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba. no es menos cierto que de conformidad al articulo 1592 del Código Civil señala “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Concluyéndose que la arrendadora ignoraba la situación en que se encontraba el inmueble arrendado y que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos.

Por las razones y consideraciones expuestas, este Tribunal Primero del

Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; Administrado Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta; y en consecuencia condena a la parte demandada COOPERATIVA DE FIANZAS Y SEGUROS M & M, a lo siguiente:

• PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado, ubicado en la Av. Andrés Bello, Centro Comercial NAIN, local N° 13 en ciudad Bolívar, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, libre de bienes y personas.-
• SEGUNDO: A cancelar la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES. (Bs 5460.oo), por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Diciembre del año 2009 Enero y Febrero de 2010; así como las que se sigan venciendo hasta la sentencia definitivamente firme.-
TERCERO: Los costos y costas del presente Juicio.-

Se ordena efectuar experticia complementaria del fallo, considerando el segundo particular de este dispositivo desde la fecha del vencimiento de las respectivas pensiones hasta quedar definitivamente firme la presente sentencia, de conformidad a lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento civil.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.,-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Palacio de Justicia de Ciudad Bolívar, a los 16 Días del mes de Septiembre del año Dos Mil Diez.- AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
LA JUEZA

Abg. MERLID ELIZABETH FIGUEREDO.-
LA SECRETARIA.-

Abg.- LOYSI MÉRIDA AMATO.-

Publicada en esta misma fecha dejando constancia que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 9:30 de la mañana.
LA SECRETARIA

Abg.- LOYSI MERIDA AMATO.-

Orlando.-