REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR ASUNTO: FP02-V-2011-000065 ANTECEDENTES El día 21 de enero de 2.011, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y recibida por este Tribunal en la misma fecha 21-01-11, demanda de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por la Ciudadana: Aurimar Coromoto Cárdenas, venezolana, mayor de edad, soltera, odontólogo, titular de la cédula de identidad Nº 9.124.775 y de este domicilio, representada por el profesional del derecho Tomas Gracian, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.848 y de este domicilio contra las ciudadanas Ida Miralis Carvajal Fernández y Nineva Miralis Borges Carvajal, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.886.855 y 20.773.513 y de este domicilio, representadas por los profesionales del derecho Leonel Jiménez Carupe, Katherine Yangali Berrios y Leonel José Jiménez Isea, con Inpreabogado Nos. 10.820, 133.119 y 101.973, todos debidamente identificados en autos.- Alega la parte actora en su escrito de demanda: Que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por una casa-quinta de dos plantas, ubicada entre la avenida San Vicente de Paúl y la calle Bethel, distinguida con el Nº 19 de la Urbanización La Orquídea del Municipio Autónomo Heres de esta Ciudad, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con lote número dieciocho (18), en dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75 mts); Sur: con lote número veinte (20), en diecinueve metros con diez centímetros (19,10 mts); Este: con la calle La Orquídea del conjunto residencial en trece metros con noventa y cinco centímetros (13,95 mts); y Oeste: con casa y solar que es o fue de Jorge Clark, en trece metros con noventa centímetros (13,90 mts), que tiene un área aproximada de doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con veintitrés centímetros (265,23 m2). Afirma que se estableció la relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito con el entonces propietario ciudadano Cruz Ramón Carvajal, tal como se evidencia de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, el día 19 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 67, tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Aduce que la vigencia temporal del aludido contrato de arrendamiento se fijó de acuerdo a la cláusula segunda, en un (01) año, contados a partir del día 15 de junio de 2006, prorrogable a voluntad del arrendatario, fijándose un canon mensual de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), equivalentes actualmente a la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs. 800,00). Dice que el referido inmueble era propiedad del ciudadano Cruz Ramón Carvajal, pero que el 24 de octubre de 2006, dicho ciudadano vende a su hija ciudadana Ida Miralis Carvajal Fernández, sin necesidad de notificación a su mandante y que para la fecha de enajenación su representada apenas tenía cuatro (04) meses en calidad de arrendataria. Narra que con ocasión a la venta realizada por el propietario, la misma no se le notificó a su representada para que en lo adelante le cancele los cánones arrendaticios a su hija ciudadana Ida Miralis Carvajal Fernández, en su condición de nuda propietaria, razón por la cual su mandante hasta la presente fecha le cancela a la mencionada ciudadana en la cuenta corriente Nº 0108-0076-53-02005129981 del Banco Provincial los montos correspondientes al canon mensual de arrendamiento manteniéndose en todo momento solvente en la cancelación de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia. Señala que su mandante hasta la fecha mantiene una relación arrendaticia por espacio de cuatro (04) años y siete (07) meses en forma ininterrumpida de lo que se desprende con claridad meridiana que la misma esta comprendida dentro de las previsiones contenidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, la preferencia ofertiva. Sigue diciendo que a pesar de que su mandante tiene la preferencia ofertiva, en fecha 06 de octubre de 2009, la ciudadana Ida Miralis Carvajal Fernández en su condición de propietaria vendió el mencionado inmueble a su hija Nineva Miralis Borges Carvajal, reservándose el usufructo de por vida. Que demanda por retracto legal arrendaticio a las ciudadanas Ida Miralis Carvajal Fernández y Nineva Miralis Borges Carvajal, en su carácter de vendedora y compradora del inmueble identificado anteriormente, a fin de que convengan o sean condenadas por el Tribunal a lo siguiente: Primero: que su representada ciudadana Aurimar Coromoto Cárdenas es arrendataria de un inmueble constituido por una casa-quinta de dos plantas, ubicada entre la avenida San Vicente de Paúl y la calle Bethel, distinguida con el Nº 19 de la Urbanización La Orquídea del Municipio Autónomo Heres de esta Ciudad, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con lote número dieciocho (18), en dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75 mts); Sur: con lote número veinte (20), en diecinueve metros con diez centímetros (19,10 mts); Este: con la calle La Orquídea del conjunto residencial en trece metros con noventa y cinco centímetros (13,95 mts); y Oeste: con casa y solar que es o fue de Jorge Clark, en trece metros con noventa centímetros (13,90 mts), que tiene un área aproximada de doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con veintitrés centímetros (265,23 m2), desde el día 19 de junio de 2006. Segundo: que la ciudadana Ida Miralis Carvajal Fernández, no le notificó a su representada que tenía en proyecto vender el inmueble del cual ésta es arrendataria, desconociendo de este modo su derecho a la presencia ofertiva. Tercero: que la ciudadana Nineva Miralis Borges, no ha notificado a su representada de la compra que hiciere el día 23 de octubre de 2009 del inmueble del cual su representada es arrendataria. Cuarto: que su representada tiene derecho al retracto legal arrendaticio, subrogándose en la persona de la ciudadana Ida Miralis Carvajal Fernández en su carácter de compradora en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, en fecha 06 de octubre de 2009, quedando inscrito bajo el Nº 2.009.2717, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 299.6.3.1.685 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. Quinto: que con ocasión del reconocimiento del derecho de retracto de su representada y la subrogación en la posesión de la compradora ciudadana Nineva Miralis Borges, debe reembolsarle a ésta el precio que pagó por el referido inmueble, esto es, la suma de noventa mil bolívares fuertes (Bs. 90.000,00), más los gastos en que hubiere incurrido con ocasión de la compra. El día veintiséis (26) de enero de 2011, fue admitida la demanda, se le dio entrada y se ordenó anotarla en los Libros correspondientes; se emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, para que dieran contestación a la demanda.- El día 17 de marzo de 2011 las ciudadanas Ida Miralis Carvajal Fernández y Nineva Miralis Borges Carvajal, en su carácter de demandadas, mediante diligencia se dieron formalmente por citadas.- El día 21 de marzo de 2011 las ciudadanas Ida Miralis Carvajal Fernández y Nineva Miralis Borges Carvajal, en su carácter de demandadas, asistidas por los abogados Katherine Flor Yangali Berrios y Leonel Jiménez Carupe, presentaron escrito dando contestación a la demanda en los términos siguientes: Alegaron la caducidad de la acción por cuanto la demandante debió ejercer su acción de retracto legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir del 29 de noviembre de 2009 fecha en que conoció personalmente esa operación de venta. Alegaron la falta de cualidad e interés de las partes en este juicio ARGUMENTOS DE LA DECISION Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones: La parte actora ha ejercido una acción por retracto legal arrendaticio para que se le subrogue en la persona de la compradora de un inmueble que ocupa en calidad de inquilina, ya descrito por su situación y linderos en la parte narrativa de esta decisión, el cual fue vendido por la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (BsF 90.000,00) por su propietaria Ida Miralis Carvajal Fernández a Ninerva Miralis Borges. La parte actora no obstante reconocer que la venta se pactó por un precio de NOVENTA MIL BOLÍVARES estimó su demanda en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES aduciendo que ese es el verdadero valor del inmueble. Dice el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil que la competencia se determina por la situación de hecho existente al momento de la interposición de la demanda sin que influyan en ella los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa. Conforme al artículo 60 del Código de Procedimiento Civil la incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia. Contra la determinación del Juez declarando su incompetencia sólo procede el recurso de regulación de la competencia dentro del plazo de cinco (5) días después de pronunciada conforme lo dispone el artículo 69 eiusdem. A falta de este recurso la decisión quedará firme sin que le sea dado al Juez declarado competente solicitar de oficio la regulación de la competencia puesto que esto sólo es posible en los supuestos de incompetencia por la materia y por el territorio previstos en el artículo 47 del CPC. Tampoco podrá el Juez Superior que conozca en virtud de un eventual recurso de apelación contradecir lo establecido por el fallo de la primera instancia no impugnado por vía del recurso de regulación de la competencia, pues como dice el artículo 69 del CPC a falta del recurso de regulación de la competencia la decisión quedará firme operando el llamado principio de sumisión tácita al foro tal cual lo explicó la Sala de Casación Civil en su sentencia Nº 24 del 30/1/2008, ratificada en la sentencia RC-00402/2008. Lo dicho viene al caso porque en el libelo consta el valor de la cosa demandada, noventa mil Bolívares, que fue el precio pactado en el contrato de venta del inmueble que habita el demandante. Lo que no consta es el supuesto valor verdadero de ese inmueble que el demandante fija en seiscientos mil Bolívares. El artículo 38 del CPC es claro en su redacción y no admite interpretación distinta a la que se desprende de su propio texto. El actor puede estimar la demanda cuando el valor de la cosa no conste; por el contrario, si el valor de la cosa sí consta no será posible que el demandante haga uso de la facultad de estimarla en una cuantía distinta a la que deriva del propio valor de la cosa. En vista que la competencia es inderogable por convenio –expreso o tácito- de las partes como reza el artículo 5 del Código Procesal Civil, salvo en los casos establecidos por ese mismo cuerpo normativo o leyes especiales siendo aplicable este precepto a la competencia por la cuantía, la cual puede declararse de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia, este Juzgador es del parecer que la demanda por retracto legal arrendaticio debe ser conocida por un Tribunal de Municipio en virtud de que el interés principal del juicio –noventa mil Bolívares- no excede de tres mil unidades tributarias que es el límite competencial previsto en la Resolución Nº 2009-0006 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia para los Juzgados de Municipio. ASÍ SE DECIDE. DECISIÓN En fuerza de los razonamientos precedentes este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara incompetente por la cuantía para conocer de la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por Aurimar Coromoto Cárdenas contra Ida Miralis Carvajal Fernández y Nineva Miralis Borges Carvajal. En consecuencia, se establece que el valor de la demanda es de BsF 90.000,00 por lo que el presente asunto debe ser resuelto por un Tribunal de Municipio al cual se ordena remitir el expediente. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los seis (6) días del mes de abril de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel Alfredo Cortés.- La Secretaria Temporal, Abg. Silvina Coa.- En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las DOS de la tarde (2:00 p.m.) La Secretaria Temporal, Abg. Silvina Coa.- MAC/SCH/editsira.- Resolución N° PJ0192011000192.