República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
Años: 200° y 151º.-

Expediente: Nº 5817

Demandante: Gladys Josefina Roa Vargas, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 3.913.178.

Apoderado Judicial: Miguel Angel Martinez Parra, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 56.073.

Demandada: Mileyda del Carmen Peña Herrera venezolana, mayor de edad y ttitular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.636.762.

Abogado Asistente: Liliany Carolina Montilla Sierra, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 135.389.

Motivo: Desalojo de inmueble.

Sentencia: Definitiva


Conoce este juzgado superior el recurso de apelación interpuesto el 25 de octubre de 2010 por el apoderado judicial de la parte demandante abogado Miguel Ángel Martínez Parra, contra la sentencia dictada el 11 de agosto de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la acción de desalojo, condenando en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.
Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de 1 de diciembre de 2010 que ordenó remitir el expediente a este juzgado superior dándosele entrada el 13 de diciembre de 2010, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con lo establecido en el artículo 893 del CPC, fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir dicho recurso.

Del Libelo de Demanda ( f. 1 al 4)
La demandante de autos debidamente asistida por el abogado Miguel Ángel Martínez Parra, Inpreabogado Nº 56.073 expone y solicita:
De los hechos:
• Que es propietaria de un inmueble para vivienda ubicado en el bloque 05 edificio 01, Apt. 0102 Urbanización “La Acequia”, Municipio Cocorote, según documento protocolizado por ante la oficina de registro Subalterno del estado Yaracuy bajo el Nº 45, tomo 16, folios 233 al 237, protocolo 1º de fecha 5 de septiembre de 2006.
• Que dicho inmueble fue dado para ser administrado desde el 2001 a la inmobiliaria INVERSIONES PATTY, la cual, según contrato de arrendamiento (que nunca le fue entregado, ni éste ni ningún otro sobre la relación arrendaticia), solicita la entrega y desocupación del mismo, percibiendo una total despreocupación por parte de la inversora a la solicitud de entrega de su inmueble.
• Que vista tal actitud de la inversora y siendo su vivienda propia se dirigió personalmente a la ciudadana demandada y de manera amable y amistosa le requirió la desocupación de dicho inmueble, debido a que esta viviendo arrendada.
• Que no ha habido forma ni manera de que se haga la entrega del bien, siendo que la demandada conjuntamente con su cónyuge se ha dirigido a su lugar de trabajo con amenazas y falta de respeto manifestando que no se van ni los saca nadie.
• Que presume que la demandada contrató el arrendamiento con la inversora pero al ver el desanimo de la inversora presume una componenda entre ambas para la entrega y desocupación, cancelando la suma de (220Bs) mensuales y de manera irregular.
• Que la demandada ha dejado de canelar desde el mes de agosto de 2009, con una insolvencia de siete meses y lo que iba (para el momento de introducirse la demanda) del mes de abril a razón de 220 Bs, dando un total de (Bs. 1.540,oo) por lo que dicho incumplimiento esta incurso en lo establecido en el literal “A” del articulo 34 del decreto con fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De los derechos:
• Que fundamenta la presente demanda en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 y 34 de la misma ley, así como también el artículo 78 del CPC.
Petitorio
• Que por lo anteriormente manifestado demanda a la ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera para que convenga en el desalojo del inmueble y haga entrega inmediata del mismo, sin dilación ni oposición alguna, totalmente desocupado de personas y cosas, solvente de los servicios que se le surten y en condiciones de habitabilidad, conservación y limpieza.
• Que convenga en pagar los cánones correspondientes desde agosto de 2009 que serian siete (7) meses a razón de Bs.F 220 mensuales dando un total de Bs.F 1.540 y los que sigan venciendo en el transcurso del proceso.
• Que convenga en el pago de las costas y honorarios de abogado.
• Que por estar llenos los extremos de ley y para que no quede ilusoria la ejecución del fallo pide se decrete y ordene practicar medida preventiva de secuestro y se ordene la entrega de conformidad con los artículos 588 y 590 del CPC.
Estimación de la demanda
• Estimó la presente demanda en la cantidad de (Bs.F 30.000,oo).
Anexos a la demanda:
Fotostato de documento público debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy bajo el Nº 45, folios 233 al 237, P.P. tomo 16º, 3º T de 2006; el cual se corresponde con documento de venta entre el Instituto Nacional de la Vivienda y Gladys Roa Vargas.

Contestación de la demanda
Al folio 28 la demandada de autos asistida por la abogado Liliani Carolina Montilla Sierra, Inpreabogado Nº 135.389 procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
• Que niega rechaza y contradice todo lo dicho en el libelo de demanda.
• Que establece la existencia de la relación que se mantenía entre su persona y la arrendadora INVERSIONES PATTY, quien actuaba como administradora del inmueble objeto de la presente demanda quien actuaba como administradora desde el año 2001.
• Que en el 2003 celebran el primer contrato, posteriormente en el 2006 celebran el segundo contrato y al vencerse este último solo se mantenían los contratos de manera verbal.
• Que en el mes de agosto de 2010 en su carácter de arrendadora le solicita a la dueña del inmueble, la opción a compra de forma verbal, quien estuvo de acuerdo, pero esta no se materializó.
• Que en el mes de septiembre cuando realiza su pago del canon de arrendamiento correspondiente ante el abogado que actúa en su representación, éste se negó a entregarle el recibo del mes cancelado.
• Que en ningún momento hubo ni de su parte ni por parte de su cónyuge maltrato verbal hacia la dueña por dicho percance.
• Que en vista de tal percance y la negativa de entregar los respectivos recibos se ve en la obligación de comenzar a cancelar desde ese momento y hasta la actualidad por ante el Juzgado Segundo d Municipios de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de Doscientos vente Bolivares ( 220 Bs) , cinco de los depósitos realizados y uno de Cuatrocientos Cuarenta bolívares ( 440, Bs), por lo cual no se ajusta cuando el juez aplica el articulo 34 literal “A” de la ley de arrendamiento Inmobiliario.
• Que se tenga en consideración que no posee un bien propio en donde vivir, por lo que le alquila a la ciudadana Gladys Roa Vargas, quien teniendo un bien propio lo somete a arrendamiento desde el año 2001.
• Igualmente tenga en cuenta el alto costo de la vida para solicitar el desalojo de forma inmediata y el secuestro preventivo del mismo, sin darle una prorroga para conseguir una vivienda digna.
• Que no se niega a la entrega del bien arrendado, sino que busca llegar a un acuerdo con la arrendadora para darle una solución al conflicto.
• Que se declare sin lugar la demanda y que no sea aplicable la medida de secuestro del bien.
Recaudos consignados con la contestación:
• Marcado “A” copia simple contrato de arrendamiento entre Inversiones Patty y la ciudadana Mileyda del Carmen Peña (f. 30 al 32).
• Copias simples de depósitos hechos por ante el Juzgado Segundo de Municipios de esta Circunscripción Judicial marcados B,C, D, F, G, H.
Del escrito presentado ante esta alzada
Desde el folio 68 y hasta el 71, cursa escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandante en la que hace las siguientes consideraciones:
• Que en fecha 11 de agosto de 2010, el tribunal de la causa dicta sentencia encuadrada según lo previsto en el literal “A” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, donde el petitorio se basa fundamentalmente en la falta de pago de los canones de arrendamiento.
• Que ese petitorio se manifiesta en el escrito de la demanda, pagos estos que en un principio fueron cancelados a la demandante, pero que posteriormente la demandada incumple con su obligación y de manera inconsulta procede a depositar en el tribunal segundo de municipio de esta circunscripción judicial.
• Que estos depósitos fueron presentados por la demandada y en su escrito de contestación alega estar solvente, lo cual es incierto .Que en el libelo de demanda se alega la falta de pago desde agosto de 2009 hasta diciembre, siendo estos extemporáneos y que al retrazarse dos cánones, según la ley se puede solicitar el desalojo inmediato por falta de pago.
• Que consigna copia certificada de documento de consignaciones emanado del Tribunal segundo del Municipio San Felipe, Independencia Cocorote y veroes de esta Circunscripción Judicial, donde es claro que la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas es la propietaria del inmueble y beneficiaria de dicha consignación.
• Que la demandante consigna copia fotostática de titulo de propiedad del inmueble, el cual en un principio fue administrado por la Inversora PATTY, y que en varias oportunidades le fue solicitado a la demandada la entrega del inmueble de manera voluntaria haciendo caso omiso.
• Que en la sentencia dictada por el a quo en ningún momento la juez se pronuncia sobre lo solicitado solo manifiesta que la parte actuante demuestre la cualidad activa con la que actúa, y que esto es, la idoneidad de la persona para actuar validamente en juicio,
• Hace referencia a lo manifestado por el Maestro Luís Loreto en cuanto a que la cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimidad.
• Igualmente hace referencia a la Doctrina Procesal Civil, así como de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del tribunal supremo de justicia de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597 y la definición por parte de Rengel Romberg (En tratado de Derecho procesal Civil venezolano, según nuevo código de 1987).
• Que por todo lo señalado y demostrado en el documento de propiedad de la demandante, la juez no puede desconocer su derecho ni su cualidad activa para reclamar y actuar en el presente juicio de desalojo. (f. 68 al 70).

Consideraciones previas
Habiendo revisado y valorado todas las actas procesales, considera quien decide que por cuanto el a-quo se pronuncio y basó su fundamento para decidir en la falta de cualidad activa y dicho tribunal decidió en los términos siguientes:
… “De la revisión exhaustiva realizada a las actas procesales que conforman este expediente, puede evidenciar quien imparte justicia, la ausencia de cualidad activa de la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas, para actuar en el presente juicio en contra de la ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera, siendo que la primera de las mencionadas demandó el Desalojo de Inmueble por falta de pago o insolvencia de la arrendataria del inmueble ubicado en el bloque 05, edificio 01, apartamento 01/02 de la Urbanización Las Acequias en el Municipio Cocorote, Estado Yaracuy, que arrendó de manera escrita, la firma mercantil Inversiones Patty, representada por la ciudadana Patricia Torrealba a la ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera, por lo que quedó demostrado en este proceso, que no hay una relación de identidad entre la persona que suscribió el contrato de arrendamiento en calidad de arrendador, y la persona que actúa activamente en el presente juicio; razón por la cual este Juzgado concluye que hay una falta de cualidad activa en el presente procedimiento, por lo que la acción deberá declararse sin lugar; todo ello sin menoscabo de los derechos de quienes tengan interés personal, legítimo y directo para que puedan proponer nuevamente la demanda conforme a los supuestos y mediante los mecanismos legalmente establecidos, tal como se decidirá en la definitiva. ….”

Sobre este punto, de forma previa debe decidir esta alzada en los términos siguientes: El artículo 12 del decreto con rango de fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios establece: “Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento…,”(Negritas del Tribunal) igualmente el artículo 1.582 del código civil establece: “Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.” (Negritas del Tribunal)
Ahora bien estas dos normas establecen que cualquier persona puede ser administrador de un inmueble claro está con la debida autorización del propietario como por ejemplo; existen personas jurídicas dedicadas a la administración de los inmuebles, pero en todo caso si ocurriese que se tuviera que demandar al arrendador y que este fuera un simple administrador alegaría la falta de cualidad por no ser el propietario, la repuesta es no, porque él está facultado jurídicamente para administrar ese inmueble y puede ser demandado, entonces en el caso bajo estudio tenemos que la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas, es propietaria del inmueble, tal y como quedo demostrado con el fotostato que cursa del folio 5 al 10, el cual es un documento público de propiedad, que no fue impugnado, muy por el contrario el hecho de que la ciudadana demandante es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio fue admitido por la misma demandada en reiteradas oportunidades.
También, es de suma importancia hacer mención a la diligencia hecha por la misma demandada ciudadana Mileyda Peña de Herrera asistida de abogado, en una solicitud de consignaciones arrendaticias incoado por ella misma –actuaciones éstas que se valoraran como se verá mas adelante- (para cancelar los cánones sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio) donde señaló que … “inversiones Patty ya no es la administradora del inmueble … señalo en este acto que la arrendadora y beneficiaria del inmueble es la propietaria la ciudadana Gladis (sic) Roa” (negritas de este tribunal).
Ahora bien, es de resaltar que inequívocamente el carácter de arrendadora reside en la persona de la demandante, ya que así mismo lo expresó la demandada actuando en un proceso distinto (pero directamente relacionado) al caso de autos
Por último, una decisión que sustraiga la cualidad a la demandante de autos y peor aún frente a una inactividad de la administradora, imposibilita que la propietaria del inmueble haga uso de las acciones judiciales que le resguardan su derecho de propiedad, pues, tal suposición (declarar su falta de cualidad) haría nugatorio tal derecho constitucional y del ejercicio de las acciones para resguardar sus intereses y su garantía a la tutela judicial efectiva.
En el mismo orden de ideas, mas importante aún es destacar que en ningún momento del presente juicio, la parte demandada desconoce a la ciudadana Gladys Roa como su arrendadora, o impugna su cualidad como actora
Por tales motivos, considera esta alzada que lo decidido por el a quo, en cuanto a la falta de cualidad activa de la actora, no debe ser ratificado y así se decide.
Resuelto como ha quedado esta consideración previa esta superioridad pasa al análisis del fondo de la causa.

Valoración del material probatorio en cuanto al mérito de la causa
De la parte demandante:
Adjunto al escrito de demanda:
• Fotostato de documento público debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy bajo el Nº 45, folios 233 al 237, P.P. tomo 16º, 3º T de 2006; el cual se valora conforme lo estipula los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el 429 del CPC, motivo por el cual del mismo se desprende que se corresponde con documento de compra venta entre el Instituto Nacional de la Vivienda y Gladys Roa Vargas, donde la figura como compradora del bien objeto de litigio, constituyéndose la ciudadana demandante como propietaria del referido inmueble, no obstante, tal circunstancia no forma parte de los hechos controvertidos en el presente juicio.
En el lapso probatorio: la parte actora introdujo un escrito el cual fue declarado extemporáneo, circunstancia ésta que no fue apelada, motivo por el cual nada tiene que expresar esta superioridad.
En segunda instancia (esta alzada):
La parte demandante anexó, tal como consta desde el folio 72 al 94, copias certificadas de actuaciones que cursan en el expediente de consignación de cánones de arrendamiento Nº 240/09 sustanciado ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, donde figura como consignataria la ciudadana Mileyda de Herrera y como beneficiaria de las mismas la ciudadana Gladys Roa. Ahora bien, tal actuación que se encuentra debidamente certificada por el funcionario autorizado por la ley para tal acto (artículo 112 del Código de Procedimiento Civil), el secretario del tribunal en el cual reposa tal expediente, quien es el funcionario fedatario. Es valido recordar que la actividad probatoria en la segunda instancia, tal como lo señala el artículo 520 de la norma en comento, es restringida sin embargo, en virtud de la fe pública que le otorgó el funcionario fedatario correspondiente a dichas actuaciones, éstas, no pueden tomarse como un simple documento ordinario, sino que se asimilan dichas actuaciones como unas públicas, motivo por el quien suscribe las pasa a analizar, además de su pertinencia para el tema a decidir en la presente causa. En concatenación con lo anterior es válido mencionar que La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la sentencia Nº 65, de fecha 27 de abril de 2000, las diferencias entre documento público y documento auténtico, no obstante, señaló en cuento a los documentos públicos lo siguiente: “...En este orden de ideas, del contenido del artículo 1.357 del Código Civil, es preciso hacer la siguiente distinción: documentos públicos, son aquellos que deben estar revestidos, al momento de su otorgamiento, de todas las solemnidades que la Ley establece al efecto, y en cuya formación interviene un funcionario con la facultad de darle fe pública…”
Por tal motivo de las citadas actuaciones se desprende lo siguiente:
A través de un escrito de consignación de fecha 10/12/2009, la parte demandada consignó ante el juzgado para consignar el pago de los meses de septiembre y octubre a favor de la ciudadana demandante y/o Inversiones Patty; luego el 17 de siembre del mismo año consignó el pago de la mensualidad correspondiente al mes de noviembre.
De igual forma, también se vislumbra que en fecha 5/2/2010 la misma ciudadana Mileyda Peña de Herrera, asistida de abogado señaló que inversiones Patty ya no es la administradora del inmueble, señalando que la única arrendadora y beneficiaria del inmueble es la propietaria ciudadana Gladys Roa.

De la parte demandada
Con el escrito de contestación:
• Contrato privado de arrendamiento suscrito por un tercero ajeno al presente juicio, a través del cual dicho tercero Inversiones Patty (actuando en ese momento como administradora de dicho bien) da en arrendamiento a la ciudadana demandada Mileyda comenzando tal relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio. (f. 30 al 32).
• Fotostatos de bouchers correspondientes a supuestas consignaciones arrendaticias; no obstante, las mismas no son valoradas por cuanto las mismas reposan en actuaciones certificadas consignadas ante esta instancia. (f. 33 al 35).
En el lapso probatorio consta de autos que no hizo uso de tal oportunidad probatoria.

Consideraciones al mérito de la causa
En primer término, procederá esta alzada a la revisión de la pretensión de desalojo, propuesta por la ciudadana Gladys Roa Vargas, asistida de abogado, contra la ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera, con motivo de un contrato de arrendamiento privado que comenzó siendo a tiempo determinado, como se vislumbra por ejemplo en el contrato de fecha 30/6/2006, el cual tenía una duración de 6 meses y luego de expirar el mismo y continuar la relación arrendaticia, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento mensual convenido (y aceptado en el presente juicio por ambas partes) por la cantidad de doscientos veinte Bolívares (Bs. 220,oo), cancelados por mensualidades consumidas, y pagaderos (según lo convenido) los primeros cinco de cada mes, todo esto efectivamente constatado al evaluar el material probatorio traído a los autos por la parte demandante ante esta instancia y la parte demandada.
En este sentido, establece el legislador civil que los contratos de arrendamiento a plazo fijo, en los cuales el “inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” (Artículo 1.614 del Código Civil), esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato.
En el caso de autos el arrendador consintió y aceptó tácitamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, pues el único contrato de arrendamiento traído a los autos venció el 30/12/2006, y el actor demandó en el mes de abril de 2010, por lo que al haber consentido el arrendador en la ocupación por parte del inquilino después del vencimiento del contrato a término fijo, el contrato de arrendamiento devino en uno sin determinación de tiempo por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil. Y así se decide.
Ahora bien, al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN del mismo, este juzgador procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por el actor, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento.
Al respecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…omissis…
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Ahora bien, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas, es el desalojo de un apartamento ubicado en el Bloque Nº 5, Edificio 01, apartamento 01/02, en la urbanización “La Acequia” Municipio Cocorote de este Estado Yaracuy, del cual es propietaria, y que le fuera arrendado a la ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera, mediante contrato de arrendamiento privado, que en su inicio fue a tiempo determinado, pero que pasó a ser indeterminado, cuyo análisis quedo establecido ut supra.
Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo del 2010.
En este punto, para este juzgador es importante hacer mención a que en cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del CPC, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Así mismo, Ricardo Henriquez La Roche, en el análisis que hace de este mismo artículo, en su obra de comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, tercera Edición, pag. 553 y ss. expresó:
… “La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es que: ´Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma juridica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil Colombiano: (incumbe a las partes el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídicos que ellas persiguen).
(…)
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo, pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación.
(…)
No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tacto (sic) sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba. Por eso dice la Corte que ´al actor sólo le basta demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél´…”
Inequívocamente se observa de lo transcrito, y con quien esta totalmente de acuerdo este juzgador, que la parte demandante probó la obligación de pagar de la demandada con el contrato de arrendamiento y alega la falta de pago desde el mes de agosto de 2009 hasta marzo de 2010, y la demandada se excepcionó en el pago de las mismas, por lo que esta en cabeza de la parte demandada probar que si ha pagado oportunamente dichas mensualidades.
Siguiendo en el mismo orden de ideas, no observa quien suscribe que, la parte demandada habiéndose excepcionado en el pago de dichas mensualidades haya probado el pago del mes de agosto de 2009, de igual forma, en las copias certificadas traídas a los autos por la parte demandante, correspondiente a la solicitud de consignación de cánones arrendaticios, a favor de la aquí demandante, la demandada el día 10/12/09 consignó los pagos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2009, no obstante dichos pagos (septiembre y octubre) los consigno a los diez días del mes de diciembre del 2009, veamos, lo que supone que la cancelación de las referidas consignaciones fue a destiempo; quedó demostrado que efectivamente el inquilino se encontraba insolvente con dichos cánones, ya que lo establecido en el artículo 51 de la ley que rige la materia, estipula que dicha consignación debe hacerse dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, con lo que al haber convenido entre las partes que el pago del canon era pagadero dentro de los cinco días siguientes a la mensualidad vencida, dicha consignación tenía como fecha tope dentro de los veinte primeros días de cada mes, para considerarse efectivamente solvente el inquilino.
Veamos, la sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C. A., donde se expresó lo siguiente:
“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”
Así, por lo que al quedar demostrado lo alegado por el demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante más de dos meses seguidos, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34 literal a, la petición de desalojo incoada por la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos cánones de arrendamientos consecutivos. Así se decide.
Por otro lado, con respecto a lo peticionado en cuanto a que se condene a la parte demandada al pago de los cánones atrasados y los que se sigan venciendo en el transcurso del presente proceso, tal petición estima quien aquí suscribe que debe declararse improcedente, pues, sólo debe proceder el pago de la mensualidad correspondiente al mes de agosto de 2009, pues, dicho pago, habiéndose excepcionado del pago de la misma, tal pago no fue demostrado; en cuanto a las consignaciones arrendaticias se desprende que si bien es cierto las mismas no fueron hechas en su oportunidad legal, lo que inexorablemente condujo a la insolvencia de la arrendatario, tales consignaciones se encuentran a disposición de la parte demandante, por lo que no se puede condenar a un nuevo pago de lo ya erogado, pues, constituiría un enriquecimiento sin causa. Así se decide.

Decisión
En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 25 de octubre de 2010 por el apoderado judicial de la parte demandante abogado Miguel Ángel Martínez Parra, contra la sentencia dictada el 11 de agosto de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia:
En consecuencia:
1. Con lugar la acción de desalojo incoada por la ciudadana Gladys Josefina Roa Vargas por lo que se ordena la entrega inmediata a la arrendataria ciudadana Mileyda del Carmen Peña de Herrera, titular de la cedula de identidad 3.636.762 del inmueble arrendado, consistente en un apartamento ubicado en el Bloque Nº 5, Edificio 01, apartamento 01/02, en la urbanización “La Acequia” Municipio Cocorote de este Estado Yaracuy a la ciudadana demandante de autos, Gladys Josefina Roa Vargas; libre de personas y cosas.
2. Parcialmente con lugar la petición de cancelación de los cánones de arrendamientos atrasados, en consecuencia se ordena a pagar a la ciudadana demandada Mileyda del Carmen Peña de Herrera la cantidad de Bs. 220 por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del año 2009.
3. No hay condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los trece días del mes de enero de dos mil once. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Superior,
Abg.Eduardo José Chirinos C.
La Secretaria,
Abg. Linette Vetri Meleán
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 p.m
La Secretaria,
Abg. Linette Vetri Meleán