TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 24 de marzo de dos mil once
200º y 152º
Asunto: FP02-V-2010-000796
Resolución: PJ0262011000096
Jurisdicción civil
“Vistos sin conclusiones”

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano JOSE ESTEVEZ RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad número 8.873.664, representado por el abogado ENRIQUE RODRIGUEZ GUILLEN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 38.456, contra la empresa ASOCIACION COOPERATIVA CECOOPAR 227 R.L., representada por el defensor judicial designado en la presente causa, abogado HECTOR SOLARES ODREMAN, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 29.731, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos en el escrito de demanda, lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 27 de junio de 2005, bajo el N° 64, tomo 64, que celebró contrato de arrendamiento de inmueble a tiempo determinado con la empresa ASOCIACION COOPERATIVA CECOOPAR 227, R.L., representada por el ciudadano ENRIQUE ALCIDES GUTIERREZ MUJICA, en su condición de Presidente de la junta directiva, cuyo objeto es un local comercial de su única y exclusiva propiedad, situado en la plante baja, distinguido con el N° 9, y el mismo forma parte del edificio “Centro Comercial El Progreso”, también de su propiedad, ubicado en la calle Vidal de esta ciudad.

Arguye que conforme al texto del citado contrato de arrendamiento, la cláusula segunda establece que “..El tiempo de duración será de UN (1) AÑO, prorrogable siempre y cuando EL ARRENDATARIO estuviera solvente en el pago del cánon (sic) de arrendamiento y hubiera un incremento económico sobre el cánon (sic) de arrendamiento. Este contrato comienza a regir a partir del 15 de junio del 2.005 y vence el 14 de junio del 2.006…”, es decir, concatenando lo que establece la mencionada cláusula, con lo preceptuado en el literal “a” del artículo 38 ejusdem, tenemos que el arrendatario tuvo e hizo uso de la prórroga legal de seis meses más de arrendamiento, concluyendo esta prórroga el día 14 de diciembre de 2006.

Manifiesta que conforme a la cláusula tercera “…EL ARRENDATARIO, pagará a el arrendador por concepto de cánon (sic) de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,oo) mensuales, expresados en la actualidad en TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,oo) y lo hará los cinco (5) primeros días de su vencimiento, la falta de pago de dos (2) mensualidades, dará derecho al ARRENDADOR a pedir la resolución del contrato y la entrega del local totalmente desocupado y libre de toda clase de deudas de servicios públicos utilizados…”

Expresa que la arrendataria a la fecha de culminación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, se ha negado a entregarle el inmueble arrendado, a pesar de que le notificó en forma escrita y verbalmente, varias veces, en la persona de su Presidente, ciudadano ENRIQUE ALCIDES GUTIERREZ MUJICA, que estaba disponiendo de la prórroga legal que le compete, y que no había más prórrogas en el arrendamiento, y que debía devolverle el local comercial en la fecha señalada (14/12/2006) y que transcurrido dicho lapso, el arrendatario se mantuvo ocupando el inmueble, por cuya razón la contratación devino en un plazo indeterminado, cancelando el mismo canon de arrendamiento estipulado, aunado a esto, a la fecha de interposición de esta demanda, le adeuda el pago correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, todos los meses de 2009 y los meses de enero a mayo de 2010, es decir, 21 mensualidades consecutivas, las cuales, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300) suma un total de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300).

Indica que por esta circunstancia solicitó en fecha 16 de diciembre de 2008, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, a los fines de comprobar la insolvencia arrendaticia de el arrendatario, una certificación de consignación de cánones de arrendamiento, con el objeto de determinar si la precitada asociación estaba depositando a su nombre el monto adeudado y para le fecha 21 de enero de 2009 la arrendataria no había realizado ninguna consignación a su favor.

Aduce que en fecha 5 de marzo de 2009, procedió a demandar el desalojo del inmueble por cumplimiento de contrato y falta de pago por ante el citado Juzgado, decisión ésta que fue declarada con lugar a su favor y luego posteriormente fue apelada por la parte accionada y fueron declaradas nulas todas las actuaciones de este juicio por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por haber incurrido, según la decisión del Tribunal, en acumulación de pretensiones para pedir la acción de desalojo.

Afirma que transcurrido el referido lapso, y a la fecha consignación de la presente demanda, la arrendataria, no ha hecho el menor intento posible de entregarle el local comercial de su propiedad (del actor).

Luego de citar el contenido de los artículos 1.579 del Código Civil y 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumenta que por todo ello, procede a demandar, conforme a los artículos 33 y 34 literal “a” y 40 de la citada Ley, a la ASOCIACION COOPERATIVA CECOOPAR 227, R.L. en acción de desalojo de inmueble por falta de pago para que convenga en lo siguiente:
Primero: En desocupar el inmueble en referencia y entregárselo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Segundo: En cancelarle por concepto de pago de los daños y perjuicios causados por la falta de cancelación de las 21 mensualidades vencidas, la suma de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300) más un monto igual al monto de las mensualidades que se sigan venciendo, hasta la real y efectiva entrega del inmueble.
Tercero: En el pago de las costas y costos procesales.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000) equivalentes a 124 Unidades Tributarias.

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, el defensor judicial designado en este proceso, abogado HECTOR SOLARES ODREMAN, ante la incomparecencia personal de la parte demandada, previo el agotamiento de la citación personal del representante legal de ésta, ciudadano ENRIQUE ALCIDES GUTIERREZ MUJICA, y el cumplimiento de la citación por carteles, aceptación y juramentación del defensor en el cargo, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 20 de octubre de 2010, de la siguiente manera:

Manifiesta que dentro de la oportunidad legal para que tenga lugar la contestación de la demanda en la presente causa, procede en nombre de su representado, trasladándose al local comercial situado en la planta baja del edificio “Centro Comercial El Progreso”, ubicado en la calle Vidal de esta ciudad, distinguido con el N° 9, al lado de Nuevo Mundo Seguros y debajo de las instalaciones donde funciona el Registro Público del Municipio Heres, local de color verde en su fachada, con puerta de vidrio oscuro y reja metálica fondo gris, tiene un papel blanco tamaño oficio donde se realizan servicios de redacción de documentos y trámites legales, tocando a la puerta en dos oportunidades, el día viernes 15 de octubre de 2010 y lunes 18 de octubre de 2010, no saliendo nadie, no pudo entrevistarse con nadie, pero sí con una funcionaria del Registro de nombre Adriana Bruzual quien le comentó que le iba a comunicar al hijo del demandado de nombre Junior que lo estaba tratando de ubicar, razón por la cual manifiesta su voluntad de defenderlo hasta la conclusión del presente proceso y dar contestación en los siguientes términos:

Que es cierto que su defendido ocupa un inmueble ubicado en la planta baja del edificio “Centro Comercial El Progreso”, ubicado en la calle Vidal de esta ciudad, distinguido con el N° 9 en calidad de arrendatario, propiedad de JOSE ESTEVEZ RODRIGUEZ, que existe un contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 27 de junio de 2005, bajo el N° 64, tomo 64, a tiempo determinado con la empresa ASOCIACION COOPERATIVA CECOOPAR 227, R.L. por su defendido representada y que siempre ha pagado la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300).

Negó y rechazó en todas y cada uno de sus partes la acción propuesta, tanto en los hechos como en el derecho en el cual pretende fundamentarse la actora.

Rechazó y negó los siguientes hechos:
Que su representado haga caso omiso a su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos del inmueble que ocupa, correspondiente a las mensualidades de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, todos los meses del 2009 y enero a mayo de 2010.
Que se encuentre insolvente en el pago de 21 mensualidades consecutivas, las cuales, a razón del canon de trescientos bolívares (Bs. 300), suma un total de seis trescientos bolívares (Bs. 6.300).
Que haya incumplido lo pautado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Que su representado deba desocupar inmueble objeto de contrato de arrendamiento y entregárselo en las mismas buenas condiciones en que lo entregó.
Que deba cancelarle al propietario, por concepto de pago de los daños y perjuicios causados por la falta de cancelación por las 21 mensualidades vencidas, la suma de seis mil seiscientos bolívares (Bs. 6.300) más un monto igual al monto de las que se sigan venciendo hasta la real y efectiva entrega del inmueble en litigio ni las costas y costos del proceso.
Rechazó la estimación de la demanda efectuada por el demandante.

-III-
Análisis y valoración de las pruebas

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora
1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó documento de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito entre su persona y la Asociación Cooperativa CECOOPAR 227, R.L., representada por el ciudadano ENRIQUE ALCIDES GUTIERREZ MUJICA, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 27 de junio de 2005, bajo el número 64, tomo 64, al cual, por no ser impugnado en forma alguna en este proceso, y al tratarse de un documento público conforme lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, teniéndose por cierto que entre las partes de este proceso se pactó un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ya identificado, con vigencia desde el 15 de junio de 2005 hasta el 14 de junio de 2006, y con un canon mensual de trescientos bolívares (Bs. 300), pagaderos los cinco primeros días de su vencimiento. Así se establece.

2.- Igualmente produjo con la demanda, certificación expedida por este Tribunal y por los Tribunales Primero y Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (folio 8 al 21), las cales, por tratarse de actuaciones emanadas de funcionarios públicos, este Tribunal le otorga valor probatorio, en el sentido que ante estos Tribunales no existe ningún procedimiento de consignación arrendaticia interpuesto por la parte demandada, a favor del actor, sin que ello per se constituya evidencia o prueba de la insolvencia de la arrendataria, ya que, precisamente solo demuestra que ante dichos organismos la arrendataria no ha consignado cánones de arrendamiento. Así se establece.

3.- Acompañó, asimismo, la parte actora, al escrito de demanda, copia simple de sentencia dictada por el nombrado Juzgado Segundo del Municipio Heres (folio 22 al 32) de fecha 18 de septiembre de 2009, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la misma parte actora contra la Cooperativa demandada en este proceso, y también acompañó (folios 98 al 103) copia certificada de sentencia proferida en fecha 12 de febrero de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, conociendo en apelación de la decisión arriba citada, mediante la cual anuló los actos procesales realizados ante el Juzgado Segundo de Municipio y declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y desalojo.

Con respecto a estas decisiones, se observa que en nada influirían en el resultado ni coadyuvarían en la resolución de este proceso, ya que, al haber declarado el Juzgado de alzada la inadmisibilidad de la acción interpuesta por el ciudadano JOSE ESTEVEZ RODRIGUEZ contra la Asociación Cooperativa CECOOPAR 227, R.L., no hubo pronunciamiento sobre el fondo del litigio y, por tanto, no produjo cosa juzgada con respecto al presente proceso de desalojo que hoy se ventila en este Juzgado. Por tal motivo, no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4.- En el lapso probatorio produjo sendas facturas Nros. 1472 y 1488, de fechas 15 de julio y 15 de agosto de 2005, por concepto de pago de alquiler del local objeto de este litigio, por la suma de trescientos bolívares (Bs. 300), cada uno.

En relación a estas documentales se observa que no están suscritas por la parte demandada, es decir, que fue elaborado sólo por la parte actora sin la participación de la arrendataria, contraviniendo el principio probatorio conocido como la “alteridad probatoria”, según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba sin el consentimiento o participación de la contraparte. Por tal motivo se desechan de este proceso. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- La representación judicial del demandado, promovió informe a los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Heres, a los fines de que remitiesen a este Tribunal certificación acerca de si existe procedimientos consignaciones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada en beneficio del actor, remitiendo dichos Tribunales los respectivos informes (folios 93 y 95), a las cuales, por tratarse de actuaciones emanadas de funcionarios públicos, este Tribunal le otorga valor probatorio, en el sentido que ante estos Tribunales no existe ningún procedimiento de consignación arrendaticia interpuesto por la parte demandada, a favor del actor, sin que ello per se constituya evidencia o prueba de la insolvencia de la arrendataria, ya que, precisamente solo demuestra que ante dichos organismos la arrendataria no ha consignado cánones de arrendamiento. Así se establece.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que en principio el actor tenía la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostiene tener con la demandada, la cual quedó cumplida, conforme se evidencia del documento contentivo del contrato de arrendamiento, al cual previamente este juzgador le otorgó pleno valor probatorio, es decir, que entre él y la demandada, ciertamente, se celebró un contrato de arrendamiento por escrito que se inició en fecha 15 de junio de 2005 y que tenía un lapso fijo de duración hasta el 14 de junio de 2006, con un canon mensual de trescientos bolívares (Bs. 300), cuestión por la cual, conforme al ordinal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo se prorrogó por seis (6) meses, es decir, hasta el 14 de diciembre de 2006 y una vez vencida dicha prórroga, por no haberse demostrado que el arrendador se haya opuesto a la permanencia del arrendatario en el inmueble, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado a partir de esta última fecha (14/12/2006) por haber ocurrido la tácita reconducción conforme lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara.

Así las cosas, probada la existencia de la relación arrendaticia y la obligación de la arrendataria de cancelar los cánones mensuales por la suma indicada (Bs. 300), la carga de la prueba se traslada hacia la demandada, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios señalados por el actor.

Sin embargo, la parte demandada no acompañó ninguna prueba tendiente a demostrar que esté solvente en el pago de los meses de septiembre de 2008 hasta mayo de 2010, cuestión por la cual la pretensión del actor debe prosperar por ser evidente que la arrendataria está insolvente en el pago de los mencionados cánones y, en consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por JOSE ESTEVEZ RODRIGUEZ contra la Asociación Cooperativa CECOOPAR 227, R.L., Así se decide.

En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

Primero: Al desalojo del inmueble (local comercial) distinguido con el número 9, ubicado en la planta baja del Centro Comercial El Progreso de la calle Vidal de esta ciudad y, como consecuencia de ello, a entregársela al demandante, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Segundo: Al pago de la suma de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por los cánones dejados de cancelar, correspondientes a los meses de septiembre de 2008 a mayo de 2010 (21 mensualidades), a razón de trescientos bolívares (Bs. 300), cada mensualidad.
Tercero: Al pago de la suma de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por los cánones dejados de cancelar, correspondientes a los meses de junio de 2010 a febrero de 2011 (9 mensualidades), a razón de trescientos bolívares (Bs. 300), cada mensualidad.

Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil once (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez.,

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria (t)

Abg. Helene lanz Golding

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria (t)

Abg. Helene Lanz Golding